Ing.arch. Ján Kimák, kpt. Pavlíka 841/34, Svidník mobil: ,

Transkript

1 Znalec: Zadávateľ: Ing.arch. Ján Kimák, kpt. Pavlíka 841/34, Svidník mobil: , DUPOS, dražobná, spol. s.r.o., Tamaškovičova 17, Trnava Číslo spisu (objednávky): Objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo: 06/2014 Vo veci : Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností : BYT č. 10 s príslušenstvom, vchod č.2, 2.nadz.podlažie bytového domu č.s na parcele č. 183/33 podľa výpisu listu vlastníctva č čiastočný k.ú. S N I N A, okres Snina pre účel organizovania dobrovoľnej dražby Počet strán (z toho príloh) : 22 strán (z toho príloh: 9 strán A4) Počet odovzdaných vyhotovení: 5 (päť) Vo Svidníku dňa:

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1 Úloha znalca podľa uznesenia štátneho orgánu alebo objednávky: Stanoviť všeobecnú (trhovú) hodnotu BYTU č. 10 s príslušenstvom, vchod č. 2, 2.nadzemné podlažie bytového domu č.s na parcele KN č. 183/33 podľa výpisu z listu vlastníctva č čiastočný k.ú. Snina a spoluvlastnícky podiel na pozemku - parcele č. 183/33 podľa výpisu z listu vlastníctva č čiastočný k.ú. Snina pre účel organizovania dobrovoľnej dražby. 1.2 Dátum vyžiadania posudku: objednávka zo dňa Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: dátum tvaromiestneho šetrenia 1.5 Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : Dodané zadávateľom : Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku zo dňa (originál) Pôvodný znal.posudok č. 63/2010, vyhotovený znalcom Ing. Mariánom Vyhonským dňa (kópia) Podklady zabezpečené ískané znalcom : Výpis z listu vlastníctva č čiastočný k.ú. Snina, vyhotovený Okresným úradom Snina katastrálny odbor dňa , obj. K1-25/2014 (originál) Výpis z listu vlastníctva č čiastočný k.ú. Snina, vyhotovený Okresným úradom Snina katastrálny odbor dňa , obj. K1-25/2014 (originál) Kópia katastrálnej mapy, vektorová mapa Snina, vyhotovený Okresným úradom Snina katastrálny odbor dňa , obj. K1-25/2014 (originál) Potvrdenie Mesta Snina zo dňa o dobe výstavby bytového domu (potvrdenie bolo súčasťou pôvodného znal.posudku č. 63/2010 znalca Ing. Mariána Vyhonského, Snina Fotodokumentácia interiéru bytu a exteriéru bytového domu 1.6 Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení neskorších predpisov 1.7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov Opatrenie Štatist.úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Osobitné požiadavky zadávateľa: Zo strany objednávateľa znaleckého posudku neboli vznesené žiadne osobitné požiadavky Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť : Organizovanie dobrovoľnej dražby Strana 2

3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože byt slúži pre celoročné bývanie rodiny, nedosahuje výnos formou prenájmu, takže nie je možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku hodnoverných a preskúmateľných podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 3. štvrťrok 2013, t.j. 2,220. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: b.1) Podľa listu vlastníctva č čiastočný k.ú. Snina : A. MAJETKOVÁ PODSTATA: Stavby : Bytový dom : súpisné číslo 1009 na parcele KN č. 183/33 Byty a nebytové priestory : Vchod č nadz.podlažie, byt č. 10 B. VLASTNÍCI : 40. Gunár Martin, r. Gunár (nar ) a Denisa Gunárová, r.telvaková (nasr ), SNP 410/7, Stakčin, SR Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu : 66/1229 Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Titul nadobudnutia : Zmluva o prevode vlastníctva bytu zo dňa , V - 563/10 zo dňa Poznámka : Pod P-431/13 poznamenáva sa Oznámenie o začatí výkonu zál.práva k bytu č.10 na 2.poschodí, vo vchode č.2 ako aj k spoluvl.podielu na spol.častiach a zariadeniach byt.domu vo veľkosti 66/1229-in v prospech : Slovenská sporiteľňa, a.s. Bratislava C. ŤARCHY : Vzhľadom na rozsah textu neuvádzam, výpis z listu vlastníctva č čiastočný k.ú. Snina v prílohe znaleckého posudku. b.2) Podľa listu vlastníctva č čiastočný k.ú. Snina : A. MAJETKOVÁ PODSTATA: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape Parcela č. 183/33 zastavané plochy a nádvoria 475 m2 B. VLASTNÍCI : 34. Gunár Martin, r. Gunár (nar a Denisa Gunárová, r.telvaková (nar ), SNP 410/7, Stakčin, SR Spoluvlastnícky podiel: 66/1229 Titul nadobudnutia : Zmluva o prevode vlastníctva bytu zo dňa , V - 563/10 zo dňa Strana 3

4 Poznámka : Pod P-431/13 poznamenáva sa Oznámenie o začatí výkonu zál.práva k spoluvlast.podielu na pozemku parc.č.183/33 - zast.plochy o výmere 475 m2 pod B 34 vo veľkosti 66/1229-in v prospech : Slovenská sporiteľňa, a.s. Bratislava C. ŤARCHY : Vzhľadom na rozsah textu neuvádzam, výpis z listu vlastníctva č čiastočný k.ú. Snina v prílohe znaleckého posudku. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením bola vykonaná dňa na základe objednávky DUPOS dražobná, spol. s r.o. Trnava zo dňa za účasti znalca a užívateľov bytu - p. Dušan Legenza a manž. Emília Legenzová. Predmet ohodnotenia bol identifikovaný na tvári miesta, znalcom bolo prevedené zameranie skutkového stavu bytu, bola vyhotovená fotodokumentácia skutkového stavu interiéru bytu a exteriéru bytového domu. d) Porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom : Projektová dokumentácia overená v stavebnom konaní znalcovi poskytnutá nebola, preto nebolo možné porovnať skutkový stav s projektovou dokumentáciou schválenou v stavebnom konaní. Skutkový stav bytu bol znalcom zistený zameraním skutkového stavu. Náčrt pôdorysu časti 3.nadzemného podlažia s ohodnocovaným bytom je v prílohe znaleckého posudku. Stavebné povolenie ani kolaudačné rozhodnutie na povolenie užívať byt znalcovi predložené neboli. Znalcovi bolo k dispozícii Potvrdenie Mesta Snina zo dňa (potvrdenie bolo súčasťou pôvodného znal.posudku č. 63/2010), podľa ktorého bytový dom bol postavený v roku Uvedený rok začiatku užívania bytového domu vzhľadom na jeho konštrukčné prevedenie a vybavenie je podľa znalca reálny. e) Údaje katastra nehnuteľnosti, porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľnosti so zisteným stavom : Údaje uvedené v liste vlastníctva č čiastočný zo dňa nesúhlasia so skutkovým stavom, rozdiel bol zistený vo výmere podlahovej plochy bytu (v liste vlastníctva je uvedená výmera 66,00 m2) ale podľa zamerania skutkového stavu bytu a príslušenstva je výmera podlahovej plochy 65,29 m2. Jedna sa o nepatrný rozdiel, pre výpočet beriem do úvahy skutočne nameranú podlahovú plochu, t.j. 65,29 m2. Bytový dom je zakreslený v kópii katastrálnej mapy a v skutočnosti je označený súpisným číslom 1009, č.vchodu 2. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia : 1. Byt č Pozemky - spoluvlastnícky podiel g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú vlastnícky podložené: Žiadne nehnuteľnosti. 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY A NEBYTOVÉ PRIESTORY Byt č.10 POPIS Zatriedenie bytového domu: Bytový dom, v ktorom sa ohodnocovaný byt nachádza, je postavený v klasickej murovanej sústave a je zatriedený podľa JKSO do položky a podľa KS do položky Trojbytové a viacbytové stavby podľa KS. Popis bytového domu : Strana 4

5 Bytový dom čs.1009 má tri vchody, tri nadzemné podlažia, je úplne podpivničený. V nadzemných podlažiach sú situované byty, v podzemnom podlaží sú pivnice jednotlivých užívateľ, kočikáreň, práčovňa, sušiareň a sklad bicyklov. Bytový dom je založený na betónových základových pásoch, proti zemnej vlhkosti sú vyhotovené vodorovné a zvislé izolácie. Zvislý nosný systém je klasicky murovaný, pozdĺžny. Nosné murivo je murované z pálených tehál v hrúbke 45 cm, deliace konštrukcie - priečky sú murované z tehál. Stropy sú železobetónové s rovným podhľadom. Obvodové steny bytového domu sú zateplené polystyrénom (r.2010), fasádne omietka sú silikátové farebne upravené, strecha valbová so strešnou krytinou z pálenej škrídly, klampiarske konštrukcie kompletné sú prevedené z oceľ.pozinkovaného plechu. Vstup do bytového domu je riešený priamo cez vstupné oceľové dvojkrídlové dvere do schodiska, ktoré je dvojramenné s nášľapnou vrstvou z liateho terazza, podlahy v podzemnom podlaží sú prevedené z hrubej mazaniny. Vnútorné omietky vápenné štukové, okná sú vo väčšine bytov vymenené za okná plastové s izolačným dvojsklom. Rozvody studenej a teplej vody sú prevedené z oceľ. pozinkovaných rúr, kanalizačné stúpačky sú prevedené z liatinových rúr. V bytovom dome rozvod zemného plynu pre účely varenia. Proti atmosferickým výbojom je objekt chránený bleskozvodom. Bytový dom nie je vybavený výťahom. Bytový dom podľa potvrdenia Mesta Snina je v užívaní od roku Popis bytu : Byt č.10 sa nachádza v strednej sekcii na 2.nadzemnom podlaží bytového domu. Byt pozostáva z dvoch obytných miestností a príslušenstva. Príslušenstvom bytu je kuchyňa, kúpeľňa, WC, predsieň a pivnica nachádzajúca sa v suteréne bytového domu. Okná bytu sú pôvodné - drevené dvojité, úprava vnútorných povrchov - steny izieb sú prevedené farebnou stierkou, vnútorné ker.obklady v kuchyni za linkou, vo WC a v kúpeľni, dvere hladké alebo presklenné, podlahy v obytných miestnostiach sú plávajúce, podlahy v ostatných miestnostiach (predsieň, kuchyňa, kúpeľňa a WC) sú prevedené z keramickej dlažby. Vykurovanie je ústredné z centrálneho zdroja, radiátory - oceľové panely, elektroinštalácia svetelná, skrinka s poistkovými automatmi v byte, rozvod teplej a studenej vody je prevedený plastovým potrubím, vnútorná kanalizácia je prevedená z plastového potrubia, ohrev teplej vody je centrálny. V byte je rozvod zemného plynu, ale v čase obhliadky je byt odpojený od dodávky zemného plynu. Vybavenie kuchyne : kuchynská linka dĺžky 240 cm, plynový sporák, nerezový drez s obyčajnou nerezovou batériou, bez odsávača pár. Kúpeľňa je vybavená iba sprchovacím kútom so sprchovou pákovou batériou a keramickým umývadlom s pákovou nerezovou batériou, WC je vybavené splachovacím záchodom kombi. Bytové jadro je murované. Dispozičné riešenie bytu: Byt pozostáva z dvoch obytných miestností a príslušenstva. Príslušenstvom bytu je kuchyňa, kúpeľňa, WC, predsieň a pivnica nachádzajúca sa v suteréne bytového domu. Viď pôdosrysný náčrt v prílohe znaleckého posudku. Stavebno-technický stav bytového domu a bytu: Bytový dom podľa potvrdenia Mesta Snina je v užívaní od roku Bytový dom je primerane udržiavaný, obvodový plášť nevykazuje žiadne statické poruchy. Bytový dom v roku 2010 prešiel stavebnými úpravami, v rámci ktorých bol obvodový plášť zateplený polystyrénom s prevedením fasádnych silikátových omietok, bola vymenená strešná krytina (škrídla), boli prevedené kompletné klampiarske konštrukcie. Vo väčšine bytov boli vymenené pôvodné drevené okná za okná plastové, bolo prevedené prekrytie jednotlivých vchodov do bytového domu lexanom. Stavebnými úpravami prešiel aj byt - v roku 2009 bola prevedená rekonštrukcia bytového jadra, boli prevedené keramické dlažby a obklady v kuchyni, vo WC a v kúpeľni, ker.dlažby v predsieni, boli osadené všetky nové zariaďovacie predmety - splachovací záchod kombi, ker.umývadlo, sprchovací kút, pákové nerezové batérie. V celom byte boli prevedené nové stierky, v roku 2013 boli prevedené plávajúce podlahy v obytných miestnostiach, bola osadená nová kuchynská linka. Vzhľadom na stavebno-technický stav bytového domu v zmysle metodiky výpočtu VŠH uvažujem so základnou životnosťou bytového domu 100 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukč. sústavami inými než panelovými KS: Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Strana 5

6 Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] Obývacia izba 4,19*4,13 17,30 Spálňa 4,17*3,45 14,39 Predsieň 1,47*4,16+1,17*2,29 8,79 Kuchyňa 4,15*2,47 10,25 Kúpeľňa 1,95*1,75 3,41 WC 0,79*1,77 1,40 Pivnica 3,34*2,92 9,75 Vypočítaná podlahová plocha 65,29 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 EUR/m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,220 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,55 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,50 27,00 24,60 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,28 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,73 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,55 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,82 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,50 1,50 1,36 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,50 4,50 4,09 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1,82 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0,45 12 Okná 5,00 1,50 7,50 6,82 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,45 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,27 15 Elektroinštalácia 2,00 0,00 0,00 0,00 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,91 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,82 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,82 19 Vnútorný plynovod 1,00 0,00 0,00 0,00 20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0,00 21 Ostatné 2,00 0,50 1,00 0,91 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,20 4,80 4,37 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,10 1,10 1,00 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,82 25 Povrchy podláh 2,50 1,20 3,00 2,73 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,27 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,73 Strana 6

7 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,91 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,91 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,45 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,82 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,20 2,40 2,18 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,20 4,80 4,37 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,20 4,80 4,37 35 Ostatné 2,50 0,80 2,00 1,82 Spolu 100,00 109,90 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 109,90 / 100 = 1,099 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [EUR/m 2 ] VH = 325,30 EUR/m 2 * 2,220 * 0,939 * 1,0990 * 1,00 VH = 745,25 EUR/m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č ,00 43,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 745,25 EUR/m 2 * 65,29m ,37 Technická hodnota 43,00% z ,37 EUR ,67 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Hodnotená nehnuteľnosť : byt č.10 je situovaný v bytovom dome č.s.1009, ktorý sa nachádza v úplnom centre mesta na ul. J.Kráľa. Bytový dom sa nachádza v lokalite murovaných bytových domov zo 60- tých rokov, ktoré prešli postupnou rekonštrukciou a modernizáciou. Z hľadiska polohy voči centru mesta je bytový dom orientovaný v jeho tesnej náväznosti, má dobré dopravné väzby na centrum mesta a okolie, kde je situovaná všetka občianska a obchodná vybavenosť, reštaurácie, úrady, banka, pošta, základná škola, nemocnica s poliklinikou a pod. Bytový dom má 3 nadzemné podlažia, je úplne podpivničený. V 1.podz.podlaží (suterén) sú situované pivnice užívateľov bytov a spoločné priestory, ktoré sú využívané jednotlivými užívateľmi bytov na úschovu bicyklov a skladovacie priestory. V 1-3. nadzemnom podlaží sú orientované byty (byty dvojizbové a trojizbové). Bytový dom nie je vybavený výťahom. Orientácia obytných miestností bytu k svetovým stranám je dobrá - všetky obytné izby (obývacia izba a spálňa) sú orientované na juhozápad. Doprava v okolí bytového domu - mesto je zabezpečené železničnou a autobusovou dopravou. Bytový dom je napojený na všetky inžinierske siete - verejný vodovod, klanalizácia, el.sieť a zemný plyn. Údržba bytového domu a bytu na dobrej úrovni, bytový dom prešiel stavebnými úpravami. Bytový dom sa nachádza v tichej lokalite bez narušenia životného prostredia. b) Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť sa v súčasnosti využíva pre účely bývania, plní teda funkciu, pre ktorú bola postavená. Iné možnosti využitia nehnuteľnosti ako priestory pre bývanie rodiny sa nepredpokladajú. V bytovom dome bývajú konfliktné skupiny obyvateľov. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Strana 7

8 Nie sú známe riziká spojené s využitím nehnuteľnosti pre iný účel ako účel bývania. Lokalita sa nenachádza v žiadnom ochrannom pásme ani v chránenej prírodnej oblasti, stavebná uzávera nie je vyhlásená. Podľa výpisu z listu vlastníctva č čiastočný a čiastočný k.ú. Snina zo dňa ohodnocovaná nehnuteľnosť - byt č.10 okrem záložného práva k bytom a nebytovým priestorom podľa 15 Zákona č. 182/93 Z.z. v prospech vlastníkov bytov je zaťažený aj záložným právom v prospech Slovenskej sporiteľne, a.s. Bratislava a viacerými exekučnými príkazmi súdnych exekútorov na zriadenie exekučného záložného práva. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Všeobecná hodnota sa obvykle zisťuje porovnaním už realizovaných predajov a prevodov bytov a nebytových priestorov v danom mieste a čase, pokiaľ sú k tomu dostupné preskúmateľné podklady. Keďže tieto informácie o porovnateľných nehnuteľnostiach nie sú k dispozícii, všeobecnú hodnotu bytu stanovím metódou polohovej diferenciácie. Podľa "Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb" z r.2001 priemerný koeficient predajnosti pre bytové budovy v mestách, kde patrí aj mesto Snina je 0,40-0,50. Tieto koeficienty predajnosti sú vzhľadom na súčasný trh s nehnuteľnosťami tohto typu neaktuálne, preto vzhľadom na polohu nehnuteľnosti v rámci mesta - úplné centrum a súčasnú situáciu na trhu s obdobnými nehnuteľnosťami v meste a v danej lokalite, kde dopyt po bytoch je vyšší ako ponuka, v danom prípade uvažujem s priemerným koeficientom predajnosti 0,50. Zdôvodnenie jednotlivých faktorov a ich hodnotenie je uvedené v nasledujúcej tabuľke. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,5 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,000) 1,500 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,000 III. trieda Priemerný koeficient 0,500 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,275 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,500-0,450) 0,050 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je vyšší II. 1, , Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu II. 1, ,0000 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1, , Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, , Príslušenstvo bytového domu práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu vykonaná rekonštrukcia nebyt. priestoru, pri bytoch rekonštrukcia jadra a kuchyne IV. 0, ,6500 III. 0, ,0000 Strana 8

9 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v dosahu dopravy nad 30 minút, nezamestnanosť do 20 %t 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku priemerná hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 20 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám IV. 0, ,2000 II. 1, ,0000 orientácia obytných miestností nad 65 % k JJZ - J - JJV I. 1, , Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v stredovej sekcii na 2-6 NP, nebytový priestor v 1.NP samostatne prístupný z verejného priestranstva 11 Počet bytov vo vchode - v bloku Byt > Počet bytov vo vchode: do 10 bytov, charakteristika nebytového priestoru: kancelárske priestory, projekcie 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu I. 1, ,5000 II. 1, ,0000 II. 1, ,0000 II. 1, ,0000 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, , Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu tiché prostredie - bez poškodenia ovzdušia, vodných tokov I. 1, , Názor znalca dobrý byt II. 1, ,0000 Spolu ,85 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 139,85/ 145 0,964 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = ,67 EUR * 0, ,45 EUR 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU LV č čiastočný k.ú. Snina POPIS Pozemok - parcela č. 183/33 zastavaný bytovým dom vedený ako zastavané plochy a nádvoria sa nachádza v centre okresného mesta Snina (počet obyvateľov ). Prístup k bytovému domu je po dobre upravených miestnych komunikáciách. Pozemok je napojený na všetky inž.siete - vodovod, kanalizácia, el.sieť, zemný plyn, možnosť napojenia na rozvod káblovej televízie. V lokalite je zvýšený záujem o kúpu nehnteľnosti, uvažujem povýšujúci faktor (koef. 1,30), redukujúce faktory neuvažujem.ť Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera Podiel Výmera 183/33 zastavaná plocha a nádvorie ,00 66/ ,51 m 2 Obec: Snina Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 EUR/m 2 Strana 9

10 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 5. centrá miest od do obyvateľov, obytné časti miest nad obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre I mimo centra mesta, oblasti rekreačných domčekov v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficientu 1,20 1,00 1,00 2. obchodná poloha a byty 1,40 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 1,30 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota kpd = 1,20 * 1,00 * 1,00 * 1,40 * 1,50 * 1,30 * Koeficient polohovej diferenciácie 3,2760 1,00 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 EUR/m 2 * 3, ,63 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 25,51 m 2 * 32,63 EUR/m 2 832,39 EUR Strana 10

11 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Všeobecná hodnota bytu je stanovená metódou polohovej diferenciácie z dôvodu, že nie sú dostupné preskúmateľné podklady o predaji podobných nehnuteľností v danej lokalite, takže nie je možné použiť metódu porovnávaciu ani metódu výnosovú, nakoľko predmetom ohodnotenia je nehnuteľnosť - byt, ktorý slúži pre účely bývania rodiny a nedosahuje výnos formou prenájmu. Bytový dom je situovaný v tesnej náväznosti na centrum mesta na ul. J.Kráľa. Vzhľadom na polohu nehnuteľnosti, stavebno-technický stav bytového domu po zateplení a bytu po rekonštrukcii, prítomnosť konfliktných skupín obyvateľstva v bytovom dome a súčasnú situáciu na trhu sne hnuteľnosťami v meste a v tejto lokalite výsledná všeobecná hodnota bytu je podľa znalca reálna. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou (byty a nebyt. priestory) : ,45 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : 832,39 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Všeobecná hodnota [EUR] Byt č ,45 Pozemky LV č čiastočný k.ú. Snina - parc. č. 183/33 (25,51 m 2 ) 832,39 Spolu VŠH ,84 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 EUR Slovom: Dvadsaťjedentisíc EUR 3. MIMORIADNE RIZIKÁ Nie sú známe riziká spojené s využitím nehnuteľnosti pre iný účel ako účel bývania. Lokalita sa nenachádza v žiadnom ochrannom pásme ani v chránenej prírodnej oblasti, stavebná uzávera nie je vyhlásená. Podľa výpisu z listu vlastníctva č čiastočný a čiastočný k.ú. Snina zo dňa ohodnocovaná nehnuteľnosť - byt č.10 okrem záložného práva k bytom a nebytovým priestorom podľa 15 Zákona č. 182/93 Z.z. v prospech vlastníkov bytov je zaťažený aj záložným právom v prospech Slovenskej sporiteľne, a.s. Bratislava a viacerými exekučnými príkazmi súdnych exekútorov na zriadenie exekučného záložného práva. Vo Svidníku dňa: I ing.arch. Ján K i m á k znalec Strana 11

12 IV. PRÍLOHY 1. Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku zo dňa Výpis z listu vlastníctva č čiastočný k.ú. Snina, vyhotovený Okresným úradom Snina katastrálny odbor dňa , obj. K1-25/ Výpis z listu vlastníctva č čiastočný k.ú. Snina, vyhotovený Okresným úradom Snina katastrálny odbor dňa , obj. K1-25/ Kópia katastrálnej mapy, vektorová mapa Snina, vyhotovený Okresným úradom Snina katastrálny odbor dňa , obj. K1-25/ Potvrdenie Mesta Snina zo dňa o dobe výstavby bytového domu 6. Pôdorysný náčrt bytu č Fotodokumentácia exteriéru bytového domu a interiéru bytu Strana 12

13 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č. 1596/95 zo dňa pre odbor Stavebníctvo, odvetvie Pozemné stavby a odhady nehnuteľností. Evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 06/2014 znaleckého denníka č. 01/2014. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 06/2014. Ing.arch. Ján K i m á k znalec Strana 13