Číslo spisu (objednávky): Objednávka zo dňa (doručené dňa ) ZNALECKÝ POSUDOK. číslo 221/2013

Transkript

1 Znalec: Ing. Dušan Posypanka Okružná 4, Michalovce tel./fax: 056/ mobil: mail: Zadávateľ: Auctioneer s.r.o. Špitálska 61, Bratislava IČO: DIČ: Číslo spisu (objednávky): Objednávka zo dňa (doručené dňa ) ZNALECKÝ POSUDOK číslo 221/2013 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súp. č.147 stojaceho na parcele č. 155/2, studne, vonkajších úprav, oplotenia a pozemkov na parcele č. 155/2 a 155/1, katastrálne územie Veľká Lesná, obec Veľká Lesná, okres Stará Ľubovňa pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Počet listov posudku (z toho príloh): 29 (z toho 10 listov príloh) Počet odovzdaných vyhotovení: 3

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súp. č.147 stojaceho na parcele č. 155/2, studne, vonkajších úprav, oplotenia a pozemkov na parcele č. 155/2 a 155/1, katastrálne územie Veľká Lesná, obec Veľká Lesná, okres Stará Ľubovňa pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. 2. Dátum vyžiadania posudku: (doručené dňa ) 3. Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady pre vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: Objednávka č. 020/2013 zo dňa (doručené dňa ) - kópia Rozhodnutie - povolenie o užívaní stavby- Okresný úrad v Starej Ľubovni -odbor životného prostredia č.j.: 2001/01942 Šs zo dňa kópia 5.2 Obstarané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č. 436 zo dňa vytvorené cez katastrálny portál Informatívna kópia z mapy na parc.č. 155/1 a 155/2 zo dňa vytvorené cez katastrálny portál Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke nehnuteľností Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch a tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 33/2009 Z.z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z. a ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov Vyhláška MS SR č. 254/2010 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ II.štvrťrok 2013 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 323/2010 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001,ISBN Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Strana 2

3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané v súlade s prílohou č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Všeobecná hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie, nehnuteľnosť má charakter nepodnikateľského charakteru a pri výpočte sú použité koeficienty, ktoré charakterizujú aktuálny stav na relevantnom realitnom trhu. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávaním nie je možné vykonať, pretože pre daný typ nehnuteľnosti nemal znalec k dispozícii podklady pre porovnávanie. Výnosová hodnota nie je počítaná, nakoľko predmetom ohodnotenia je nehnuteľnosť bez dosahovania výnosu formou prenájmu, jedná sa o nehnuteľnosť na bývanie, iné využitie v súčasnosti možno vylúčiť. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej prílohy. Pri výpočte východiskovej hodnoty sú použité koeficienty nárastu cien stavebných prác vydané pre II.Q/2013. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 436 v k.ú. Veľká Lesná. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne. LIST VLASTNÍCTVA č. 436 A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape Pozemky parc. č. 155/1 Zastavaná plocha a nádvorie o výmere 1369 m 2 parc. č. 155/2 Zastavaná plocha a nádvorie o výmere 144 m 2 Stavby parc.č. 155/2 rodinný dom súp. č. 147 B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Účastník právneho vzťahu: Vlastník 1 Quin Dávid r.quin, dátum narodenia: , 21 Roseword Glen, BT28 2 FH, Lisburn, Veľká Británia Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Titul nadobudnutia Kúpna zmluva V 76/07 zo dňa /07 C. Ťarchy: Por. č.: Záložné právo v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, Bratislava, IČO: , podľa zmluvy V 75/07 zo dňa /07 Iné údaje Bez zápisu. Poznámka: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa bez účasti vlastníka nehnuteľností a za účasti zástupcu spoločnosti OTP Faktoring Slovensko, s.r.o. a príslušníkov policajného zboru SR Zameranie nehnuteľností vykonané dňa Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností vyhotovená znalcom dňa d) Technická dokumentácia: Projektová dokumentácia rodinného domu nebola pri miestnom šetrení poskytnutá. Skutkový stav bol zistený meraním a tvorí prílohu znaleckého posudku. Vek stavby je stanovený na základe Rozhodnutia - povolenie o užívaní stavby- Okresný úrad v Starej Ľubovni -odbor životného prostredia č.j.: 2001/01942 Šs zo dňa vek rodinného domu: 12 rokov (daný do užívania v roku 2001) - vek oplotenia: 12 rokov (2001) - vek studne: 12 rokov (2001) - vek prípojky vody: 12 rokov (2001) - vek prípojky NN: 12 rokov (2001) Strana 3

4 - vek prípojky kanalizácie: 12 rokov (2001) - vek žumpy: 12 rokov (2001) - vek spevnených plôch: 12 rokov (2001) e) Údaje katastra nehnuteľnosti, porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom: Právna dokumentácia bola porovnaná so skutkovým stavom pri obhliadke nehnuteľností. Dokumentácia zo súboru popisných a geodetických informácií katastra nehnuteľnosti je v súlade so skutkovým stavom. Rodinný dom je zapísaný v katastri nehnuteľností a zakreslený na kópii katastrálnej mapy na parcele č. 155/2. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré tvoria predmet ohodnotenia: Pozemky na parc. č. 155/1 Zastavaná plocha a nádvorie o výmere 1369 m 2 Pozemky na parc. č. 155/2 Zastavaná plocha a nádvorie o výmere 144 m 2 Rodinný dom na parc. č. 155/2 súp.č. 147 Oplotenie na parc. č. 155/1 Studňa na parc.č.: 155/1 Prípojka vody na parc. č. 155/1 Prípojka NN na parc. č. 155/1 Prípojka kanalizácie na parc. č. 155/1 Žumpa na parc. č.155/1 Spevnené plochy na parc. č. 155/1 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené. 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom s.č. 147 na parc.č. 155/2 Jedná sa o nehnuteľnosť - samostatne stojaci dvojpodlažný rodinný dom s podkrovím, nachádzajúci sa v zastavanom území obce Veľká Lesná, katastrálne územie Veľká Lesná, okres Stará Ľubovňa. Stavba je osadená na mierne svahovitom teréne v zastavanom území obce. Dispozičné riešenie: V I. podzemnom podlaží sa nachádza chodba so schodišťom, sklad, kuchyňa s kúpeľňou, izba, kotolňa, WC a garáž. V I. nadzemnom podlaží sa nachádza zádverie, chodba so schodišťom, kuchyňa s jedálňou, 3x izba, kúpeľňa s WC a komora. V podkroví je chodba, šatník, kúpeľňa, WC, 4x izba a loggia. Konštrukčné riešenie: Osadenie do terénu - základy betónové pásové s izoláciou. Murivo v I.PP z monolitického betónu v I.NP a podkroví murované z tehál Porotherm hr. do 40cm. Strop v I.PP a I.NP rovný železobetónový a v podkroví drevený trámový. Strecha stanová s krytinou z betónových škrydiel na latách. Fasádne omietky akrylátové, sokeľ z monolitického betónu s povrchovou úpravou obkladu umelého kameňa. Deliace konštrukcie murované z tehál na maltu vápennocementovú, klampiarske konštrukcie z hlinikového plechu neúplné. Dvere interiérové plné a presklené drevené v drevenej zárubni, vonkajšie plastové v plastovooceľovej zárubni. Okná plastové s izolačným dvojsklom. Podlahy obytných miestností - laminátové podlahy, v chodbách, komore, kuchyne v I. PP, kuchyne s jedálňou v I.NP, kotolni, garáži a kúpeľne s WC a WC - keramické, na schodišti nástupnice drevené z tvrdého dreva. V miestnosti kuchyňa I.PP je kuchynská linka na báze dreva a plynový sporák na propán bután, nerezový drez s pákovou batériou. Miestnosť kúpeľňa a WC má zrealizovaný keramický obklad. V kúpeľni je oceľová vaňa so sprchovou batériou a keramické umývadlo z pákovou batériou, v miestnosti WC je keramické WC a keramické umývadlo s pákovou batériou. V miestnosti kuchyňa I.NP je kuchynská linka na báze dreva a plynový sporák na propán bután, elektrická zabudovaná rúra, nerezový drez s pákovou batériou. Miestnosť kúpeľňa s WC- I.NP má zrealizovaný keramický obklad. V kúpeľni je sprchovací kút so sprchovou batériou, keramické umývadlo s pákovou batériou a keramické WC. V kúpeľni v podkroví je plastová rohová vaňa so sprchovou batériou, keramický bidet a 2x keramické umývadlo s pákovou batériou, v miestnosti WC je keramické WC so zabudovanou nádržkou a keramické umývadlo s pákovou batériou. Vykurovanie centrálne cez panelové radiátory z kotla na tuhé palivo a z kozuba s uzatvoreným ohniskom v miestnosti izba v I.NP. Elektroinštalácia svetelná a motorická s ističmi v I.PP a I.NP, v II.NP len svetelná. Rozvod studenej a TV v I.PP, I. NP a podkroví. Odkanalizovanie do žumpy. Dom je v dobrom technickom stave. Strana 4

5 ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Domy rodinné jednobytové KS: Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. PP NP ,55*10,50+5,35*3,48+1,53*1,10+1,53*1,10+1,10*3,45 147,66 120/147,66=0,813 +1,10*1,10*0,50 11,55*10,50+5,35*3,48+1,53*1,10+1,53*1,10+1,10*3,45 147,66 120/147,66=0,813 +1,10*1,10*0,5 1. Podkrovie ,55*14,10-6,20*3,48 141,28 120/141,28=0,849 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 1 Osadenie do terénu 4 Murivo 1.2.a v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m so zvislou izoláciou z monolitického betónu Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 7 Stropy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.3 z hliníkového plechu Obklady fasád 15.2.d umelý kameň nad 1/2 do 2/ d umelý kameň nad 1/3 do 1/ d umelý kameň do 1/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 17 Dvere 18 Okná 16.3 tvrdé drevo, červený smrek hladké plné alebo zasklené plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.7 keramické dlažby Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Ústredné vykurovanie Strana 5

6 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 Spolu 5775 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 32 Vráta garážové 32.2 s automatickým ovládaním bez ohľadu na materiál (1 ks) Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) Zdroj vykurovania 35.1.b kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks) drezové umývadlo nerezové alebo plastové s ovládaním uzáveru sifónu alebo odkvapkávačom na zeleninu, zabudovaným odpadkovým košom a pod. (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (3.8 bm) Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) pákové nerezové (1 ks) ostatné (1 ks) splachovací s umývadlom (1 ks) Vnútorné obklady 40.1 prevažnej časti kúpeľne min. do 1,35 m výšky (1 ks) vane (1 ks) WC min. do výšky 1 m (1 ks) kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou 520 Strana 6

7 4 Murivo 4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické Krovy 8.3 väznicové sedlové, manzardové Krytiny strechy na krove 10.2.c pálené a betónové škridlové obyčajné jednodrážkové Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.3 z hliníkového plechu Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ Obklady fasád 15.4.e obklady keramické, obklady drevom do 1/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.3 tvrdé drevo, červený smrek Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 Spolu 6825 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10 Strana 7

8 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) Zdroj vykurovania 35.1.b kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) umývačka riadu (zabudovaná) (1 ks) odsávač pár (1 ks) drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (5.3 bm) Vnútorné vybavenie 37.5 umývadlo (1 ks) samostatná sprcha (1 ks) Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) pákové nerezové (2 ks) Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) Kozub 42.3 s vyhrievacou vložkou (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu PODKROVIE Bod Položka Hodnota 4 Murivo 4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 130 Strana 8

9 17 Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Okenice a vonkajšie rolety 20.2 plastové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 Spolu 4415 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) Vnútorné vybavenie 37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) umývadlo (2 ks) bidet (1 ks) Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) pákové nerezové (3 ks) Záchod 39.1 splachovací so zabudovanou nádržkou v stene (1 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) vane (1 ks) WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30 Spolu 485 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,214 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Strana 9

10 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. PP ( * 0,813)/30, ,43 1. NP ( * 0,813)/30, ,35 1. Podkrovie ( * 0,849)/30, ,22 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP ,00 88,00 1. NP ,00 88,00 1. Podkrovie ,00 88,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] 1. PP z roku 2001 Východisková hodnota 227,43 /m 2 *147,66 m 2 *2,214*0, ,68 Technická hodnota 88,00% z , ,64 1. NP z roku 2001 Východisková hodnota 267,35 /m 2 *147,66 m 2 *2,214*0, ,77 Technická hodnota 88,00% z , ,96 1. Podkrovie z roku 2001 Východisková hodnota 160,22 /m 2 *141,28 m 2 *2,214*0, ,05 Technická hodnota 88,00% z , ,84 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. podzemné podlažie , ,64 1. nadzemné podlažie , ,96 1. podkrovné podlažie , ,84 Spolu , , PRÍSLUŠENSTVO Oplotenie na parc. č. 155/1 Plot je realizovaný z prostého betónu a betónových tvárnic, nosnou časťou sú betónové stĺpiky s výplňou z oceľovej tyčoviny. V plote sú osadené oceľové vráta a oceľové vrátka. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 11,00m ,24 /m Strana 10

11 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 11,00m ,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 53,98 /m z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 14,30m ,44 /m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks ,12 /ks 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks ,12 /ks Dĺžka plotu: 11,0 m Pohľadová plocha výplne: 11,0*1,30 = 14,30 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,214 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Oplotenie na parc. č. 155/ ,00 70,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (11,00m * 53,98 /m + 14,30m2 * 14,44 /m 2 + 1ks * 249,12 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,214 * 0, ,76 Technická hodnota 70,00 % z 2 478, , Studňa na parc.č. 155/1 - kopaná Studňa kopaná zrealizovaná z betónových skruži priemeru 1,0m a hĺbke 5,0m. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Studne a záchyty vody KS: Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Hĺbka: 5 m Priemer: 1000 mm Počet elektrických čerpadiel: 1 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,214 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Studňa na parc.č. 155/ ,00 88,00 Strana 11

12 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (81,49 /m * 5m + 314,68 /ks * 1 ks) * 2,214 * 0, ,86 Technická hodnota 88,00 % z 1 518, , Vodovodná prípojka na parc. č.155/1 Prípojka od studne k rodinnému domu. Vyhotovená z plastového potrubia DN 25 mm. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 /bm Počet merných jednotiek: 8,5 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,214 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka na p. č.155/ ,00 70,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 8,5 bm * 41,49 /bm * 2,214 * 0,95 741,76 Technická hodnota 70,00 % z 741,76 519, Prípojka NN na parc. č. 155/1 Prípojka od verejnej siete k rodinnému domu - trojfázová zemná. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.i) kábelová prípojka zemná Al 4*10 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 420/30,1260 = 13,94 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 8,36 /bm Počet merných jednotiek: 29,0 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,214 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka NN na parc. č. 155/ ,00 70,00 Strana 12

13 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 29 bm * (13,94 /bm + 0 * 8,36 /bm) * 2,214 * 0,95 850,28 Technická hodnota 70,00 % z 850,28 595, Kanalizačná prípojka na parc. č.155/1 Prípojka splaškovej kanalizácie vedie od rodinného domu do žumpy vyhotovená z plastového potrubia DN 200 mm. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.c) Prípojka kanalizácie DN 200 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1010/30,1260 = 33,53 /bm Počet merných jednotiek: 28,0 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,214 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka na p. č.155/ ,00 76,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 28 bm * 33,53 /bm * 2,214 * 0, ,66 Technická hodnota 76,00 % z 1 974, , Žumpa na parc. č. 155/1 Žumpa vyhotovená z monolitického betónu s betónovým poklopom. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO ) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 /m3 OP Počet merných jednotiek: 30,0 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,214 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Žumpa na parc. č. 155/ ,00 76,00 Strana 13

14 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 30 m 3 OP * 107,88 /m3 OP * 2,214 * 0, ,12 Technická hodnota 76,00 % z 6 807, , Spevnené plochy na parc. č. 155/1 Spevnené plochy zo zámkovej dlažby ukladaných do cementovej malty na podkladný betón. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.g) Zámková betón. dlažba-kladené do malty na podkl. betón Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 570/30,1260 = 18,92 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 25,0 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,214 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy na p. č. 155/ ,00 70,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 25 m 2 ZP * 18,92 /m2 ZP * 2,214 * 0,95 994,86 Technická hodnota 70,00 % z 994,86 696, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rodinný dom s.č. 147 na parc.č. 155/ , ,44 Oplotenie na parc. č. 155/ , ,13 Studňa na parc.č. 155/ , ,60 Vodovodná prípojka na parc. č.155/1 741,76 519,23 Prípojka NN na parc. č. 155/1 850,28 595,20 Kanalizačná prípojka na parc. č.155/ , ,74 Žumpa na parc. č. 155/ , ,41 Spevnené plochy na parc. č. 155/1 994,86 696,40 Celkom: , ,15 Strana 14

15 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE a) Analýza polohy nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť sa nachádza v západnej okrajovej časti zastavaného územia obce Veľká Lesná ako samostatne stojaci rodinný dom v zástavbe rodinných domov v lokalite s nižším záujmom o kúpu nehnuteľností. Obec Veľká Lesná leží v Spišskej Magure v rozšírenej doline Lesnianskeho potoka. V obci sa nachádzajú objekty základnej občianskej vybavenosti, Obecný úrad, predajňa potravinárskeho tovaru, pohostinské odbytové stredisko, objekty menších podnikateľských aktivít, futbalové ihrisko, knižnica, pošta, základná a materská škola. Predmetná lokalita má prístupové komunikácie a pripojenie na inžinierske siete (voda, NN). Dopravné spojenie s okresným mestom je dobré (do 30 min, vzdialenosť cca. 28 km). c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti: Na nehnuteľnosť sa viažu ťarchy : Por. č.: Záložné právo v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, Bratislava, IČO: , podľa zmluvy V 75/07 zo dňa /07 Na nehnuteľnosť sa neviažu vecné bremená. V danej lokalite neboli zistené žiadne iné riziká spojené s užívaním nehnuteľností. Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, jej rozostavanosť a kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,30. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,3 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,600) 0,900 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,600 III. trieda Priemerný koeficient 0,300 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,165 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,300-0,270) 0,030 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, ,15 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, ,00 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0, ,80 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0, ,30 Strana 15

16 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,80 6 Typ nehnuteľnosti veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti I. 0, ,00 pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 % V. 0, ,27 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby malá hustota obyvateľstva I. 0, ,40 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu III. 0, ,50 južný svah o sklone 5% - 25% II. 0, ,60 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vlastný zdroj vody, kanalizácia do žumpy IV. 0, ,16 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica, alebo autobus IV. 0, ,16 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby IV. 0, ,65 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, ,40 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. I. 0, ,10 zhoršenie podmienok existencie stavby nad 5 rokov IV. 0, ,32 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností IV. 0, ,16 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,12 19 Názor znalca dobrá nehnuteľnosť II. 0, ,00 Spolu ,87 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 72,87/ 180 0,405 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,15 * 0, ,06 Strana 16

17 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Zastavaná plocha a nádvoria Predmetom ohodnotenia sú pozemky zastavanom území obce Veľká Lesná zastavané rodinným domom súp.č. 147 na parc. č. 155/2 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 144 m2 a parc. č. 155/1 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 1369 m2. Pozemky sú napojené na inžinierske siete (NN), terén mierne svahovitý. Negatívne účinky okolia na pozemky neboli zistené. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera [m výmera [m 2 ] 2 ] 155/1 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 1369,00 155/2 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 144,00 Spolu výmera 1 513,00 Obec: Veľká Lesná Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s kv nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým koeficient intenzity využitia vybavením kd koeficient dopravných vzťahov 1. pozemky v odľahlých lokalitách bez možnosti využitia hromadnej dopravy, cesty bez dokončovacích prác (nespevnené a pod.), cesta do obce alebo mesta v trvaní viac ako 30 min. Hodnota koeficientu 0,80 1,00 0,80 kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 2. stredná vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny) 1,00 kz koeficient povyšujúcich faktorov 6. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a pod.) 1,10 kr koeficient redukujúcich faktorov VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU 1. nevyskytuje sa 1,00 Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,80 * 1,00 * 0,80 * 1,00 * 1,00 * 1,10 * 1,00 0,7040 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 0,7040 2,34 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 513,00 m 2 * 2,34 /m ,42 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota pozemku v celosti [ ] parcela č. 155/ ,46 parcela č. 155/2 336,96 Spolu 3 540,42 Strana 17

18 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: ,06 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 3 540,42 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] Rodinný dom s.č. 147 na parc.č. 155/ ,59 Oplotenie na parc. č. 155/1 702,73 Studňa na parc.č. 155/1 541,32 Vodovodná prípojka na parc. č.155/1 210,29 Prípojka NN na parc. č. 155/1 241,06 Kanalizačná prípojka na parc. č.155/1 607,80 Žumpa na parc. č. 155/ ,23 Spevnené plochy na parc. č. 155/1 282,04 Pozemky Zastavaná plocha a nádvoria - parc. č. 155/1 (1 369 m 2 ) 3 203,46 Zastavaná plocha a nádvoria - parc. č. 155/2 (144 m 2 ) 336,96 Spolu VŠH ,48 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Osemdesiattisíc Eur V Michalovciach dňa Ing.Posypanka Dušan IV. PRÍLOHY Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č. 436 zo dňa vytvorené cez kakastrálny portál Informatívna kópia z mapy na parc.č. 155/1 a 155/2 zo dňa vytvorené cez katastrálny portál Rozhodnutie - povolenie o užívaní stavby- Okresný úrad v Starej Ľubovni -odbor životného prostredia č.j.: 2001/01942 Šs zo dňa kópia Objednávka č. 020/2013 zo dňa (doručené dňa ) - kópia Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke nehnuteľností Fotodokumentácia Strana 18

19 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č /05-51 zo dňa pre odbor Stavebníctvo a odvetvie Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 221/2013 znaleckého denníka. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe dokladu č. 221/2013. Ing. Dušan Posypanka Strana 19