ZNALECKÝ POSUDOK. číslo 156/2012

Transkript

1 Znalec: Ing. Dušan Posypanka Okružná 4, Michalovce tel./fax: 056/ mobil: mail: Zadávateľ: Auctioneer s.r.o. Špitálska 61, Bratislava IČO: DIČ: Číslo spisu (objednávky): Objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 156/2012 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súp. č. 223 stojaceho na parcele 799, vonkajších úprav, oplotenia a pozemkov na parcele 799, 800, katastrálne územie Jasenov, obec Jasenov, okres Humenné pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Počet listov posudku (z toho príloh): 31 (z toho 12 listov príloh) Počet odovzdaných vyhotovení: 3

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súp. č. 223 stojaceho na parcele 799, vonkajších úprav, oplotenia a pozemkov na parcele 799,800, katastrálne územie Jasenov, obec Jasenov, okres Humenné pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. 2. Účel posudku: Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. 3. Dátum vyžiadania posudku: (objednávka doručená dňa ) 4. Dátum, ku ktorému je znalecký posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku: 6.1 Dodané zadávateľom (objednávateľom): Objednávka znaleckého posudku č. 026/2012 zo dňa (doručené dňa ) Rozhodnutie Mestského národného výboru - odbor výstavby v Humennom o povolení stavby Číslo: Výst. 2619/513/1972 zo dňa kópia Rozhodnutie Mestského národného výboru v Humennom - Užívacie povolenie stavby Číslo výst.: 3863/ zo dňa kópia Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č zo dňa vydaný Správou katastra Humenné - kópia Kópia katastrálnej mapy na parcelu: KN C 799,800 zo dňa vydaný Správou katastra Humenné kópia 6.2 Obstarané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č zo dňa vytvorené cez katastrálny portál Informatívna kópia z mapy na parcelu 799, 800 zo dňa vytvorené cez katastrálny portál Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke rodinného domu Fotodokumentácia 7. Použitý právny predpis: Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. 8. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch a tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 33/2009 Z.z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z. a ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov Vyhláška MS SR č. 254/2010 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ III.štvrťrok 2012 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb Strana 2

3 Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 323/2010 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001,ISBN Vlastnícke a evidenčné údaje: LIST VLASTNÍCTVA č vytvorené cez katastrálny portál A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape Pozemky parc.č. 799 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 115 m 2 parc č. 800 Záhrady o výmere 840 m 2 Stavby parc.č. 799 Dom, súp. č. 223 B. Vlastníci iné oprávnené osoby: Účastník právneho vzťahu: Vlastník 2 Mikulanin Miroslav, dátum narodenia: , Laborecká 1891/45, Humenné, PSČ , SR Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Poznámka Pod P 283/12 Poznamenáva sa Upovedomenie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva č. EX 1329/12 od Mgr. Róbert Segľa, súdny exek., Exek úrad Baštová 44, Prešov na nehnuteľnosti parc. CKN č. 799, 800 a dom čs. 223 na parc. CKN č. 799 pre oprávneného ČSOB a.s., Michalská 18, Bratislava, IČO: proti povin. ALBATROS-TRANS, s.r.o., Štefánikova 20, Humenné, IČO: , Miroslav Mikulanin, narodený , Hosam El Din Zakaria El Shahat, narodený zo dńa /12 Poznámka Poznamenáva sa Začatie výkonu záložného práva záložným veriteľom OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, Bratislava, IČO: na parcely CKN č. 799, 800 a na dom s.č. 223 postavený na parcele CKN č. 799 a to predajom záloho na dražbe podľa príslušných ustanovení zákona č. 527/2002 Z.z. v platnom znení, prípadne priamym predajom podľa ustanovenia článku 8) Zmluvy o zriadení záložného práva č. ZZ1 k ÚZ č.064/5003/03 HU, č.vkladu V 1729/03, od Auctioneer s.r.o., IČO: zo dňa , P 354/12 - vz 105/12 Titul nadobudnutia Kúp.zml. N 453/03, Nz 97973/03 zo dňa č.V 1581/03-85/03 C. Ťarchy: Por.č.: 2 Pod V 1729/03-zmluva o zriadení záložného práva na dom č.s.223 na parc.kn 799,800 v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova ul. 5, Bratislava, zap.v OR OS Bratislava I., oddiel:sa, vložka 335/B, IČO: zo dňa /03 Iné údaje: Bez zápisu Poznámka: Bez zápisu 10. Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa za účasti vlastníka nehnuteľností a za účasti zástupcu spoločnosti OTP Faktoring Slovensko, s.r.o. Zameranie nehnuteľností vykonané dňa Fotodokumentácia nehnuteľnosti bola vyhotovená dňa Osobitné požiadavky objednávateľa: Nie sú II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE: a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané v súlade s prílohou č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. Strana 3

4 Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Všeobecná hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie, nehnuteľnosť má charakter nepodnikateľského charakteru a pri výpočte sú použité koeficienty, ktoré charakterizujú aktuálny stav na relevantnom realitnom trhu. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávaním nie je možné vykonať, pretože pre daný typ nehnuteľnosti nemal znalec k dispozícii podklady pre porovnávanie. Výnosová hodnota nie je počítaná, nakoľko predmetom ohodnotenia je nehnuteľnosť bez dosahovania výnosu formou prenájmu, jedná sa o nehnuteľnosť určenú na bývanie, iné využitie nehnuteľnosti v súčasnosti môžeme vylúčiť. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej prílohy. Pri výpočte východiskovej hodnoty sú použité koeficienty nárastu cien stavebných prác vydané pre III.Q/2012. b) Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom: Projektová dokumentácia domu nebola pri miestnom šetrení poskytnutá. Skutkový stav nehnuteľností bol zameraný a zakreslený, zameranie a zakreslenie nehnuteľností tvorí prílohu znaleckého posudku. Vek stavby je stanovený na základe Rozhodnutia Mestského národného výboru v Humennom - Užívacie povolenie stavby Číslo výst.: 3863/ zo dňa vek rodinného domu: 39 rokov (daný do užívania v roku 1973) - vek oplotenia: 37 rokov (1975) - vek vodovodnej prípojky: 39 rokov (1973) - vek žumpy: 39 rokov (1973) - vek kanalizačnej prípojky: 39 rokov (1973) - vek spevnených plôch: 27 rokov (1985) - vek podzemnej pivnici: 32 rokov (1980) c) Údaje katastra nehnuteľnosti, porovnanie popisných a geodetických údajov so skutkovým stavom: Právna dokumentácia bola porovnaná so skutkovým stavom pri obhliadke nehnuteľností. Dokumentácia zo súboru popisných a geodetických informácií katastra nehnuteľnosti je v súlade so skutkovým stavom. Rodinný dom je zapísaný v katastri nehnuteľností na parcele č. 799 a zakreslený na kópii katastrálnej mapy na parcele č.799 d) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľnosti, ktoré tvoria predmet ohodnotenia: Pozemky na parc. č. 799 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 115m 2 Pozemky na parc. č. 800 Záhrady o výmere 840 m 2 Rodinný dom na parc. č. 799 súp.č. 223 Oplotenie na parc. č. 800 Žumpa na parc. č. 800 Prípojka vody na parc. č. 800 Prípojka kanalizácie na parc. č. 800 Spevnené plochy na parc. č. 800 Podzemná pivnica na parc.č. 800 e) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľnosti, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom na parc. č. 799 POPIS STAVBY Jedná sa o nehnuteľnosť - samostatne stojaci rodinný dom, nachádzajúci sa v obci Jasenov, katastrálne územie Jasenov, okres Humenné. Stavba je osadená na mierne svahovitom teréne v zastavanom území obce. Dom má dve nadzemné podlažia a jedno podzemné. Dispozičné riešenie: V I. nadzemnom podlaží sa nachádza chodba, komora, kotolňa a kuchyňa. V I. nadzemnom podlaží sú tri izby, komora, chodba, zádverie, kúpeľňa s WC, schodisko a logia. V II. nadzemnom podlaží sú štyri izby, komora, terasa a logia. Konštrukčné riešenie: Osadenie do terénu - základy betónové pásové s izoláciou. Murivo I. PP tvárnice hr. do 40cm. Murivo I. NP murované z tehál hr. do 40cm. Strop v I. PP a I.NP rovný železobetónový a II.NP Strana 4

5 drevený trámový. Strecha pultová s krytinou z pozinkovaného plechu na debnení. Fasádne omietky zo škrabaného brizolitu, sokeľ z monolitického betónu s povrchovou úpravou škrabaného. Deliace konštrukcie murované z tehál na maltu vápennocementovú, klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu neúplné. Dvere dýhované v oceľovej zárubni, vonkajšie drevené v drevenej zárubni. Okná a logiové dvere drevené zdvojené. Podlahy obytných miestností PVC, v ostatných miestnostiach keramické. Miestnosti kuchyne, kúpeľne s WC majú realizovaný keramický obklad. Vykurovanie centrálne cez panelové radiátory z kotla na plyn. Elektroinštalácia svetelná a motorická s ističmi v I.PP, v I.NP a II.NP len svetelná. Rozvod studenej a teplej vody v I. PP a I.NP. Zdroj teplej vody - elektrický so zásobníkom. Odkanalizovanie do verejnej siete. Dom je v dobrom technickom stave. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Domy rodinné jednobytové KS: Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. PP ,50*10,45-0,10*5,80+5,40*2,20 68,78 120/68,78=1, NP ,90*10,45+0,10*4,65+2,15*6,95 129,31 120/129,31=0, NP ,90*10,45+0,10*4,65 114,37 120/114,37=1,049 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 1 Osadenie do terénu 1.3.a v priemernej hĺbke do 1 m so zvislou izoláciou Murivo 4.2.c murované z iných materiálov v skladobnej hrúbke nad 40cm do 50cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolit. I prefabrikované Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.3.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/3 do 1/ a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok do 1/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.5 liate terazzo, betónová, keramická dlažba Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 Strana 5

6 18 Okná 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 4795 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (1 ks) Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) drezové umývadlo oceľové smaltované (1 ks) Vodovodné batérie 38.4 ostatné (1 ks) 15 Spolu NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou Podmurovka 3.5.c podpivn. do 1/2 ZP - priem. výška cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic Murivo 4.1.d murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 30 cm do 40 cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 Strana 6

7 7 Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolit. I prefabrikované Krovy 8.5 pultové (so sklonom nad 10 stupňov ) Krytiny strechy na krove 10.1.c plechové pozinkované Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.4 PVC, guma Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené Okná 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 Spolu 6280 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (1 ks) Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) umývadlo (1 ks) Vodovodné batérie 38.4 ostatné (2 ks) Záchod 39.2 splachovací s umývadlom (1 ks) 35 Strana 7

8 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) vane (1 ks) WC min. do výšky 1 m (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 4 Murivo 4.2.d murované z iných materiálov v skladobnej hrúbke nad 30cm do 40cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino Dlažby a podlahy ost. miestností 23.4 liate terazzo, lepené povlakové podlahy Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 Spolu 3320 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10 Spolu 10 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Strana 8

9 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. PP ( * 1,745)/30, ,57 1. NP ( * 0,928)/30, ,71 2. NP ( * 1,049)/30, ,55 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP ,00 61,00 1. NP ,00 61,00 2. NP ,00 61,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] 1. PP z roku 1973 Východisková hodnota 178,57 /m 2 *68,78 m 2 *2,211*0, ,82 Technická hodnota 61,00% z , ,67 1. NP z roku 1973 Východisková hodnota 223,71 /m 2 *129,31 m 2 *2,211*0, ,69 Technická hodnota 61,00% z , ,63 2. NP z roku 1973 Východisková hodnota 110,55 /m 2 *114,37 m 2 *2,211*0, ,26 Technická hodnota 61,00% z , ,93 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. podzemné podlažie , ,67 1. nadzemné podlažie , ,63 2. nadzemné podlažie , ,93 Spolu , , PLOTY Oplotenie na parc. č. 800 Plot je realizovaný z prostého betónu s výplňou z oceľovej tyčoviny. Základy sú betónové. V plote sú osadené oceľové vráta rozmeru 2200 / 1500 mm a oceľové vrátka 900/ 1500 mm. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby Strana 9

10 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 27,00m ,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 27,00m ,74 /m Spolu: 53,98 /m 3. Výplň plotu: z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 29,70m ,44 /m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks ,12 /ks 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks ,12 /ks Dĺžka plotu: 27,0 m Pohľadová plocha výplne: 27,0*1,10 = 29,70 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Oplotenie na parc. č ,00 26,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (27,00m * 53,98 /m + 29,70m 2 * 14,44 /m 2 + 1ks * 249,12 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,211 * 0, ,61 Technická hodnota 26,00 % z 4 756, , VONKAJŠIE ÚPRAVY Vodovodná prípojka na parc. č. 800 Prípojka od verejnej siete k rodinného domu. Vyhotovená z oceľového potrubia DN 40 mm. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.b) Prípojka vody DN 40 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1800/30,1260 = 59,75 /bm Počet merných jednotiek: 11,20 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Strana 10

11 Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka na parc. č. 800 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA ,00 22,00 Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 11,2 bm * 59,75 /bm * 2,211 * 0, ,62 Technická hodnota 22,00 % z 1 405,62 309, Kanalizačná prípojka na parc. č.800 Prípojka splaškovej kanalizácie vedie od rodinného domu do žumpy vyhotovená z kameninového potrubia DN 125 mm. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.a) Prípojka kanalizácie DN 125 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 920/30,1260 = 30,54 /bm Počet merných jednotiek: 9,5 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka na parc. č.800 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA ,00 22,00 Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 9,5 bm * 30,54 /bm * 2,211 * 0,95 609,40 Technická hodnota 22,00 % z 609,40 134, Žumpa na parc.č. 800 Žumpa vyhotovená z monolitického betónu s betónovým poklopom. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO ) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 /m3 OP Počet merných jednotiek: 12,0 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Žumpa na parc.č ,00 22,00 Strana 11

12 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 12 m 3 OP * 107,88 /m3 OP * 2,211 * 0, ,16 Technická hodnota 22,00 % z 2 719,16 598, Spevnené plochy na parc. č. 800 Spevnené plochy z asfaltobetónu na podklade z monolitického betónu. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.6. Plochy s povrchom asfaltovým Položka: 8.6.c) Asfaltový betón hr. 40 mm Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 395/30,1260 = 13,11 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 60,0 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy na parc. č. 800 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA ,50 32,50 Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 60 m 2 ZP * 13,11 /m2 ZP * 2,211 * 0, ,21 Technická hodnota 32,50 % z 1 652,21 536, Podzemná pivnica na parc. č. 800 Podzemná pivnica je čiastočne zapustená do terénu, murivo z prostého betónu, strop železobetónový, dvere zvlakové. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 14. Podzemná pivnica (JKSO 825 4) Bod: Maloplošné pivnice Položka: 14.1.e) Murovaná, kamenná alebo betónová s rovným stropom monolitickým Kód KS: 1274 Ostatné budovy, inde neklasifikované Kód KS2: 1271 Nebytové poľnohospodárske budovy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3085/30,1260 = 102,40 /m3 vop Počet merných jednotiek: 3,0*3,0*2,0 = 18 m 3 vop Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Podzemná pivnica na parc. č ,00 36,00 Strana 12

13 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 18 m 3 vop * 102,4 /m3 vop * 2,211 * 0, ,55 Technická hodnota 36,00 % z 3 871, , REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rodinný dom na parc.č , ,23 Oplotenie na parc. č , ,72 Vodovodná prípojka na parc. č ,62 309,24 Kanalizačná prípojka na parc. č ,40 134,07 Žumpa na parc.č ,16 598,22 Spevnené plochy na parc. č ,21 536,97 Podzemná pivnica na parc. č , ,76 Celkom: , ,21 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE a) Analýza polohy nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť sa nachádza v severnej časti zastavaného územia Jasenov ako samostatne stojaci rodinný dom v zástavbe rodinných domov podobného typu, v lokalite s nižším záujmom o kúpu nehnuteľností. V obci sa nachádzajú objekty základnej občianskej vybavenosti, Obecný úrad, materská škôlka, kultúrny dom, pohostinstvo, objekty menších podnikateľských aktivít, futbalový štadión. Predmetná lokalita má prístupové komunikácie a pripojenie na inžinierske siete (voda, plyn, NN). Dopravné spojenie s centrom mesta je dobré (do 15 min, vzdialenosť cca. 5,5 km). c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti: Na nehnuteľnosť sa viažu ťarchy : Por.č.: 2 Pod V 1729/03 - zmluva o zriadení záložného práva na dom č.s. 223 na parc. 799, parc.kn 799, 800 v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova ul. 5, Bratislava, zap. v OR OS Bratislava I., oddiel:sa, složka 335/B, IČO: zo dňa /03 V danej lokalite neboli zistené žiadne iné riziká spojené s užívaním nehnuteľností. Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, jej rozostavanosť a kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,35. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,4 Strana 13

14 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,800) 1,200 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,800 III. trieda Priemerný koeficient 0,400 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,220 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,400-0,360) 0,040 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha Výsledok vi kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, , Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, , Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0, , Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, , Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, , Typ nehnuteľnosti veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v dosahu dopravy nad 30 minút, nezamestnanosť do 20 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby I. 1, ,0000 IV. 0, ,9800 malá hustota obyvateľstva I. 1, , Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu III. 0, ,0000 južný svah o sklone 5% - 25% II. 0, , Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0, ,8000 železnica a autobus III. 0, , Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby II. 0, ,0000 Strana 14

15 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, , Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, , Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, , Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0, , Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, , Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,0000 Spolu ,48 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 92,48/ 180 0,514 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,21 * 0, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Zastavané plochy a nádvoria POPIS Predmetom ohodnotenia sú pozemky zastavanom území obce Jasenov, zastavané rodinným domom súp.č.223 parc. č. 799 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 115m 2 a parc. č.800 Záhrady o výmere 840 m 2. Pozemky sú napojené na inžinierske siete. Negatívne účinky okolia na pozemky neboli zistené. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 799 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 115,00 Obec: Jasenov Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s kv nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým koeficient intenzity využitia vybavením Hodnota koeficientu 0,90 1,00 kd koeficient dopravných vzťahov 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. kp 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 0,90 Strana 15

16 koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 6. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a pod.) 1,20 2,00 kr koeficient redukujúcich faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,90 * 1,00 * 0,90 * 1,20 * 1,20 * 2,00 * 1,00 2,3328 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 2,3328 7,74 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 115,00 m 2 * 7,74 /m 2 890, Záhrady Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 800 záhrada ,00 1/1 840,00 Obec: Jasenov Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s kv nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým koeficient intenzity využitia vybavením Hodnota koeficientu 0,90 1,00 kd koeficient dopravných vzťahov 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. 0,90 kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 6. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a pod.) 1,20 2,00 kr koeficient redukujúcich faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,90 * 1,00 * 0,90 * 1,20 * 1,20 * 2,00 * 1,00 2,3328 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 2,3328 7,74 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 840,00 m 2 * 7,74 /m ,60 Strana 16

17 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou : ,05 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 7 391,70 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [ ] Stavby Rodinný dom na parc.č ,63 Oplotenie na parc. č ,67 Vodovodná prípojka na parc. č ,95 Kanalizačná prípojka na parc. č ,91 Žumpa na parc.č ,49 Spevnené plochy na parc. č ,00 Podzemná pivnica na parc. č ,39 Pozemky Zastavané plochy a nádvoria - parc. č. 799 (115 m 2 ) 890,10 Záhrady - parc. č. 800 (840 m 2 ) 6 501,60 Spolu VŠH ,75 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Štyridsaťpäťtisíc Eur 3. MIMORIADNE RIZIKÁ Poznámka Pod P 283/12 Poznamenáva sa Upovedomenie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva č. EX 1329/12 od Mgr. Róbert Segľa, súdny exek., Exek úrad Baštová 44, Prešov na nehnuteľnosti parc. CKN č. 799, 800 a dom čs. 223 na parc. CKN č. 799 pre oprávneného ČSOB a.s., Michalská 18, Bratislava, IČO: proti povin. ALBATROS-TRANS, s.r.o., Štefánikova 20, Humenné, IČO: , Miroslav Mikulanin, narodený , Hosam El Din Zakaria El Shahat, narodený zo dńa /12 Poznámka Poznamenáva sa Začatie výkonu záložného práva záložným veriteľom OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, Bratislava, IČO: na parcely CKN č. 799, 800 a na dom s.č. 223 postavený na parcele CKN č. 799 a to predajom záloho na dražbe podľa príslušných ustanovení zákona č. 527/2002 Z.z. v platnom znení, prípadne priamym predajom podľa ustanovenia článku 8) Zmluvy o zriadení záložného práva č. ZZ1 k ÚZ č.064/5003/03 HU, č.vkladu V 1729/03, od Auctioneer s.r.o., IČO: zo dňa , P 354/12 - vz 105/12 Titul nadobudnutia Kúp.zml. N 453/03, Nz 97973/03 zo dňa č.V 1581/03-85/03 V Michalovciach dňa Ing.Posypanka Dušan Strana 17

18 IV. PRÍLOHY Objednávka znaleckého posudku č. 026/2012 zo dňa (doručené dňa ) Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č zo dňa vytvorené cez katastrálny portál Informatívna kópia z mapy na parcelu 799, 800 zo dňa vytvorené cez katastrálny portál Rozhodnutie Mestského národného výboru - odbor výstavby v Humennom o povolení stavby Číslo: Výst. 2619/513/1972 zo dňa kópia Rozhodnutie Mestského národného výboru Humennom - Užívacie povolenie stavby Číslo výst.: 3863/ zo dňa kópia Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke rodinného domu Fotodokumentácia Strana 18

19 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor Stavebníctvo, Odvetvie Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 156/2012 znaleckého denníka. Znalečné a náhradu nákladov účtujem podľa dokladu číslo 156/2012. Ing. Dušan Posypanka Strana 19