ZNALECKÝ POSUDEK. č. 177/7647/2016

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 177/7647/2016 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 2/3 následujících nemovitých věcí: pozemky čís. parcel 902, 903, soubor staveb tvořících bývalou zemědělskou usedlost č.p. 1 na pozemcích čís. parcel 902, 903 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Krásný Dvůr, v obci Krásný dvůr, část obce Chotěbudice, okres Louny, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 177/7647/2016 LV no.: 564 Name of subject / Předmět ocenění spoluvlastnický podíl o velikosti 2/3 následujících nemovitých věcí: pozemky čís. parcel 902, 903, soubor staveb tvořících bývalou zemědělskou usedlost č.p. 1 na pozemcích čís. parcel 902, 903 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Krásný Dvůr, v obci Krásný dvůr, část obce Chotěbudice, okres Louny, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Chotěbudice č.p. 1, Krásný Dvůr - Chotěbudice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: Není stanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: 1 soubor staveb tvořící bývalý zemědělský areál rodinný dům jako součást pozemku LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr. 902, 903 (podíl 2/3) Appurtenances lands: Příslušenství pozemků: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura další stavby: přípojky IS (pravděpodobně elektro, voda z vlastní studny, kanalizace do vlastní jímky), studna, kanalizační jímka, zpevněné plochy západní okraj části obce Chotěbudice Krásný Dvůr část obce Chotěbudice bez obč. vybavenosti, základní v obci Krásný Dvůr, úplná ve městě Podbořany MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM (podíl 2/3) zastavěná plocha a nádvoří 200 Kč/ Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha (užitná): Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: smíšené zdivo Whole property: Celá nemovitost: 2587,00 Resident area: Bytové plochy: nestanovena cca 25000,00 m 3 nestanovena Kč/ cca Storage area: Skladové a ostatní plochy: Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: Cost: Náklady: 90 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: Kč Kč % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 564 ze dne jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví: Ing. Ježek Josef, bytem Nádražní 616, Podbořany podíl 2/3 R&J&H s.r.o., se sídlem Lucemburská 1492/11, Vinohrady, Praha 3 podíl 1/3. Předmětem ocenění je podíl o velikosti 2/3, který je ve vlastnictví pana Ing. Josefa Ježka. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 564 ze dne jsou oceňované nemovité věci omezeny následujícími omezeními: - 2x zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - 2x zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - 1x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - 1x nařízení exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - 1x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - 1x zahájení exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - 1x rozhodnutí o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 564 ze dne není vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 564 ze dne jsou oceňované nemovité věci omezeny: - 2x zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - 2x zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - 1x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Legal and structural state / stavebně právní stav: Dle evidence v katastru nemovitostí je evidována pouze stavba č.p. 1 (způsob využití evidován k bydlení), která je zapsána jako součást pozemku čís. parcely 902. Ve skutečnosti se stavba pro bydlení, respektive bývalé obytná část, nachází na pozemku čís. parcely 903. Pozemek čís. parcely 902 je zastavěn navazujícími hospodářskými stavbami. Stav evidovaný v katastru nemovitostí lze charakterizovat jako v nesouladu se stavem skutečným. Stavby na pozemku čís. parcely 903 nejsou zapsány v katastru nemovitostí. Při ocenění je předpokládáno, že stavby na pozemku čís. parcely 903 jsou součástí pozemku. Doporučujeme uvést v soulad skutečný stav se stavem evidovaným v katastru nemovitostí, tzn. provedení zápisu a zakreslení staveb do katastrální mapy. Weak points / slabé stránky: - předmětem ocenění pouze podíl 2/3, tzn. snížená prodejnost - hospodářská usedlost delší dobu neužívána - velmi špatný technický stav veškerých staveb - rozsáhlé stavby s poměrně špatnou využitelností - na stavbách patrná devastace a vandalismus - pro užívání nutné provedení velmi nákladných stavebních úprav Strong points / silné stránky: - pro daný způsob užívání prakticky nejsou Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 564 pro k.ú. a obec Krásný Dvůr, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální a ortofoto mapa pro část k.ú. Krásný Dvůr, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě - 3 -

4 Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne za přítomnosti insolvenčního správce Ing. Jana Rippela. Při prohlídce nebyly přístupné veškeré stavby usedlosti, a to z důvodu značně zarostlého pozemku. Při ocenění je předpokládáno, že stav nedostupných staveb j velmi obdobný jako u staveb dostupných. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Krásný Dvůr Kód obce: Název obce: Krásný Dvůr Počet obyvatel obce: 749 (platné pro obec Krásný Dvůr) Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0424 Název okresu: Louny Název kraje: Ústecký Poloha v obci: západní okraj části obce Chotěbudice Krásný Dvůr Infrastructure / Infrastruktura: Obec Krásný Dvůr se svými více než 500 obyvateli patří ke středně velkým obcím okresu Louny a Ústeckého kraje, je situována v dojezdové vzdálenosti města Podbořany (cca 9 km jihovýchodně), které je městem s rozšířenou a úplnou občanskou vybaveností. Obec Krásný Dvůr disponuje občanskou vybaveností odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, pošta, školka, škola, obchod se základním sortimentem, restaurace, sportoviště), s rozšířenou a úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Podbořany. Dominantou obce je zámek Krásný Dvůr. Obec Krásný Dvůr je dobře dostupná silniční dopravou a autobusovou dopravou. Dobré dopravní spojení je s městy Podbořany a Žatec, a to po silnici III/234, která v dalším průběhu navazuje na silnice II/27 (Jesenice Blšany Žatec). Okolí obce je tvořeno zejména zemědělsky využívány celky. Nedaleko se nachází vojenský újezd Hradiště. Z inženýrských sítí je v obci proveden rozvod elektrického proudu, rozvod veřejného vodovodu, veřejné kanalizace s napojením na ČOV a rozvod zemního plynu. Část obce Chotěbudice nedisponuje prakticky žádnou občanskou vybaveností. Podle dostupných informací je v části obce Chotěbudice proveden pouze rozvod elektrického proudu. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci jsou situovány v západní okraj části obce Chotěbudice Krásný Dvůr (poloha nemovitých věcí je patrná ze situace širších vztahů a ortofoto mapy)

5 Short description property / stručný popis majetku: Soubor staveb tvořící bývalou zemědělskou usedlost č.p. 1 na pozemcích čís. parcel 902, 903: Jedná se o soubor staveb tvořící bývalou hospodářskou usedlost, stavby jsou uskupeny do uzavřeného areálu. Dispoziční uspořádání: Areál je tvořen hlavní obytnou budovou a dále navazujícími hospodářskými stavbami. Stavby tvoří uzavřený areál. Vzhled staveb je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Konstrukční řešení a vybavení: Stavby mají svislé nosné konstrukce ze smíšeného zdiva (kamenné a cihelné), základy jsou převážně zděné z kamene bez izolací proti zemní vlhkosti, stropy jsou dřevěné trámové, případně klenbové, střešní konstrukce jsou dřevěné vázané sedlového tvaru, střešní krytina je převážně tašková, částečně jsou eternitové šablony, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu značně poškozené, schodiště v obytné části jsou cihelné, kamenné a dřevěné, v hospodářských částech jsou dřevěné. Podlahy v obytné části jsou betonové a dřevěné, povrchy podlah prakticky nejsou, případně jsou značně poškozeny. Okna jsou dřevěná špaletová. Vstupní dveře jsou dřevěné, vnitřní dveře jsou dřevěné do dřevěných zárubní. Vnitřní omítky jsou v obytné části hladké, v sociálních zázemích doplněné keramickým obkladem, v hospodářských částech jsou hrubé omítky. Vnější omítky jsou hladké, převážně značně poškozené, u obytné části je značně poškozený obklad s dekorem kamene. Stavby mají vnitřní rozvody elektrického proudu, v obytné části jsou dále provedeny rozvody vody a kanalizace. Rozvody elektro jsou odpojeny od dodávek, pravděpodobně jsou nefunkční, jsou patrné známky značného poškození. Rozvody vody jsou pravděpodobně kovové a částečně plastové, napojené pravděpodobně na vlastní studnu. Rozvody kanalizace jsou pravděpodobně částečně kameninové a částečně plastové, napojené pravděpodobně do vlastní kanalizační jímky. Vytápění obytné části je neřešeno. Zdroj teplé vody není. Sociální zázemí v obytné části jsou prakticky bez vybavení, případně jsou velmi značně poškozena. Kuchyně není vybavena. Stáří a stavební stav: Přesné údaje o stáří nejsou známy. Hospodářská usedlost byla postavena pravděpodobně v letech , její stáří je tedy více jak 100 let. Hospodářská usedlost je delší dobu neužívána, což je patrné na jejím stavu. Na stavbách jsou patrné devastace a vandalismus. Prakticky veškeré prvky krátkodobé životnosti jsou dožilé, případně chybějící nebo značně poškozené a vyžadují výměnu. Celkový technický stav lze hodnotit z výše uvedených důvodu jako velmi špatný. Pro užívání je nutné provedení velmi nákladných stavebních úprav. Další stavby a příslušenství: Součástí oceňovaných pozemků jsou další stavby, tvořící součást a příslušenství pozemků. V řešeném případě se jedná zejména o přípojky IS (pravděpodobně elektro, voda z vlastní studny, kanalizace do vlastní jímky), pravděpodobně studna, pravděpodobně kanalizační jímka, zpevněné plochy (patrné asfaltové plochy v zarostlém terénu). Další stavby a stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel 902, 903, k.ú. a obec Krásný Dvůr. Pozemky jsou téměř obdélníkového tvaru, rovinné konfigurace. Pozemek čís. parcely 902 je zcela zastavěn hospodářskými stavbami, pozemek čís. parcely 903 je částečně zastavěn obytnou částí usedlosti a navazujícími hospodářskými stavbami, nezastavěnou část tvoří nádvoří. Pozemky jsou pravděpodobně napojeny na elektrický proud, zásobování vodou je, respektive bylo pravděpodobně řešeno z vlastní studny, odkanalizování bylo pravděpodobně řešeno do vlastní kanalizační jímky. Přístup a příjezd k pozemkům je po zpevněné veřejné komunikaci, pozemku čís. parcely 916 (ostatní plocha/ostatní komunikace), který není zapsán na LV a pozemku 876 (ostatní plocha/silnice), který je ve vlastnictví Ústeckého kraje. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměry pozemků jsou patrné z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání je patrné z katastrální a ortofoto mapy v příloze ocenění

6 ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech o velikosti 2/3 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Indikace výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 2/3 následujících nemovitých věcí: pozemky čís. parcel 902, 903, soubor staveb tvořících bývalou zemědělskou usedlost č.p. 1 na pozemcích čís. parcel 902, 903 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Krásný Dvůr, v obci Krásný dvůr, část obce Chotěbudice, okres Louny, Ústecký kraj, je zohledněna při použití koeficientu cenové úpravy při stanovení porovnávací hodnoty nemovitých věcí (viz. příloha Analýza hodnot)

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 2/3 následujících nemovitých věcí: pozemky čís. parcel 902, 903, soubor staveb tvořících bývalou zemědělskou usedlost č.p. 1 na pozemcích čís. parcel 902, 903 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Krásný Dvůr, v obci Krásný dvůr, část obce Chotěbudice, okres Louny, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 28. července 2016 (po zaokrouhlení) ,- Kč Slovy: Šestsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí: Podle části C listu vlastnictví č. 564 ze dne jsou oceňované nemovité věci omezeny následujícími omezeními: - 2x zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - 2x zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - 1x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - 1x nařízení exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - 1x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - 1x zahájení exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - 1x rozhodnutí o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 177/7647/2016. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 9. září