Znalecký posudek č , dodatek č. 1

Transkript

1 Znalecký posudek č , dodatek č. 1 Rekreační chata č. e. 17, na parc. č. St. 380, katastrální území Všestary u Říčan, obec Všestary, okres Praha východ Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ, a.s. IČ: U pískovny 890/ Praha 8-Kobylisy Podklad pro dražbu nemovitosti Podle stavu ke dni posudek vypracoval: František Mráz, dipl. tech. Bělušická Praha 9-Újezd n/lesy tel.,fax: , , Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenou rekreační chaty vč. pozemku. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rekreační chata na parc. č. 380 Menčice Všestary Region: Středočeský Okres: Praha-východ Katastrální území: Všestary u Říčan 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Objekt byl nezajištěný, volně přístupný. 4. Podklady pro vypracování posudku: - údaje zjištěné při prohlídce - výpis z KN vystavený , Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha - odhad tržní hodnoty nemovitosti č. 072/72/07, zpracovaný odhadcem p. Ing. Čechem - odhad obvyklé ceny, znal. posudek č , zpracovaný znalcem p. Mrázem Všechny podklady zajišťoval znalec sám. 5. Použitá literatura: Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., ve znění vyhl. č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb. a 364/2010 Nemovitosti - nakladatelství LINDE Praha a.s., vydání rok 1996 Oceňování obvyklou cenou - knižnice Stavební právo ABF, vydání rok 2000 Teorie oceňování nemovitostí - Doc. Ing. Bradáč, DrSc., nakladatelství CERM Brno Odborné časopisy - Realit, Reality Dnes, Magazin Maxima, údaje z internetu, Centrální evidence prodávaných nemovitostí spol. s r.o. PLUTO a vlastní databáze 6. Vlastnické a evidenční údaje: list vlastnictví č. 458, katastrální území Všestary u Říčan, č.ev. 17 Vlastník: Hrdličková Iveta, rod.č /3603 parc.č. St. 380, zastavěná plocha parc.č. 721/41, zahrada V části c) LV, uvedeno zástavní právo ve výši 1, ,- Kč, ve prospěch Raiffeisenbank a.s., Praha 4, IČO:

3 7. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložená žádná výkresová dokumentace, všechny potřebné údaje byly proto zjišťovány měřením na místě. Hranice pozemku byly stanoveny přibližně odměřením podle katastrální mapy. 8. Celkový popis nemovitosti: V extravilánu katastrálního území, v blízkosti hranice s katastrálním územím Tehov a Klokočná, v lokalitě Údolí raků, na pravém břehu potoka Mnichovka, je postavená částečně podsklepená, přízemní chata s podkrovím. V NP je 1 obytná místnost, kuchyň, chodba, koupelna a předsíň, v podkroví pak další 2 obytné místnosti. Objekt je stavebně technickým uspořádáním uzpůsobem k rodinné rekreaci, je tudíž podle vyhl. č. 501/ odst b), rekreační chatou. V době prohlídky byl objekt nezajištěn proti vniknutí a zjištěna nedokončená rekonstrukce interiéru. Pozemek není oplocen, mimo žumpy a vodovodní přípojky ze studně, nejsou zřízeny žádné venkovní úpravy. Na pozemku jsou okrasné porosty. 9. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rekreační chata b) Studny b 1 ) Studna c) Venkovní úpravy c 1 ) Přípojka kanalizace c 2 ) Žumpa c 3 ) Přípojka vody c 4 ) Domácí vodárna d) Porosty d 1 ) Trvalé porosty e) Pozemky e 1 ) Pozemky 10. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a 1 ) Rekreační chata Převážně z cihel zděný objekt cca z roku Stropy jsou dřevěné, trámové v podkroví podbití krovové konstrukce. Stropy i stěny v NP i podkroví pobité sádrokartonem. Zastřešení nad vstupní částí pultovou střechou, zbývající části na sedlovou střechou, s krytinou z natavovacích lepenek. Klempířské prvky z FeZn, původní, poškozené, bez hromosvodu. Vnější omítky nedokončená jednovrstvá omítka, vnitřní povrchy omítka a podbití sádrokartonem. Okna jsou dřevěná, zdvojená, dveře deskové do ocelových zárubní, vstupní provizorní. Vytápění lokální, na pevná paliva, rozvod S+T vody. V objektu probíhá rekonstrukce, s cílem možnosti celoročního bydlení. Projekt na tuto úpravu, ani souhlas stav. úřadu nebyl předložen. b) Studny b 1 ) Studna Kopaná, skružená s ručním čerpadlem, v blízkosti potoka, pod svahem od chaty. c) Venkovní úpravy c 1 ) Přípojka kanalizace Z chaty do žumpy.

4 c 2 ) Žumpa Betonová, u severního štítu. c 3 ) Přípojka vody Ze studně do chaty. c 4 ) Domácí vodárna Vedle vstupu do chaty. d) Porosty d 1 ) Trvalé porosty Kolem chaty okrasné lesní stromy. e) Pozemky e 1 ) Pozemky Pozemek k potoku Mnichovka značně svažitý, bez možnosti připojení na vodu, plyn a kanalizaci. Přístup je z osady Menčice, dále po prašné komunikaci parc. č. 1084/1 ostatní plocha a přes zemědělské pozemky parc. č. 721/49 a 721/5 trvalý travní porost, které jsou zcela nezpevněny, svažité a předpokládám, že v zimním období, nebo za mokra, jsou zcela nesjízdné. Všechny přístupové cesty jsou ve vlastnictví Obecního úřadu. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Rekreační chata - 6 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rekreační nebo zahrádkářská chata: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Podsklepení: podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: PP: 4,2*1,5 = 6,30 m 2 NP: 6,62*6,1-1,65*0,05+6,4*1,71-1,07*0,75/2+2,66*0,32 = 51,69 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška PP: 6,30 m 2 1,66 m NP: 51,69 m 2 2,34 m Obestavěný prostor: PP: 4,2*1,5*1,96 = 12,35 m 3 NP: (6,62*6,1-1,65*0,05)*(2,54+2,1/2)+(6,4*1,71- = 175,44 m 3

5 1,07*0,75/2+2,66*0,32)*2,7 Obestavěný prostor celkem: = 187,79 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: bez funkční izolace P 100,00 2. Podezdívka: zděná S 100,00 3. Obvodové stěny: zděné tl cm S 100,00 4. Stropy: dřevěné spalné S 100,00 5. Zastřešení: krov dřevěný vázaný S 100,00 6. Krytina: svařované pásy S 100,00 7. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 8. Úprava povrchů: dvouvrstvé vápenné omítky S 100,00 9. Schodiště: není C 100, Dveře: hladké plné dveře S 100, Okna: dřevěná zdvojená okna S 100, Podlahy: dřevotříska P 100, Vytápění: lokální C 100, Elektroinstalace: třífázová S 100, Rozvod vody: plastové trubky S 100, Zdroj teplé vody: bojler S 100, Rozvod propan-butanu: není C 100, Kanalizace: plastové potrubí S 100, Záchod: splachovací S 100, Okenice: nejsou C 100, Vnitřní vybavení: sprchové kouty S 100, Ostatní: není C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: P 5,60 100,00 0,46 2,58 2. Podezdívka: S 3,60 100,00 1,00 3,60 3. Obvodové stěny: S 25,30 100,00 1,00 25,30 4. Stropy: S 9,40 100,00 1,00 9,40 5. Zastřešení: S 9,20 100,00 1,00 9,20 6. Krytina: S 4,10 100,00 1,00 4,10 7. Klempířské konstrukce: S 0,80 100,00 1,00 0,80 8. Úprava povrchů: S 9,20 100,00 1,00 9,20 9. Schodiště: C 2,10 100,00 0,00 0, Dveře: S 3,10 100,00 1,00 3, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Podlahy: P 4,10 100,00 0,46 1, Vytápění: C 3,20 100,00 0,00 0, Elektroinstalace: S 3,10 100,00 1,00 3, Rozvod vody: S 2,20 100,00 1,00 2, Zdroj teplé vody: S 0,90 100,00 1,00 0,90 Část [%]

6 17. Rozvod propan-butanu: C 0,20 100,00 0,00 0, Kanalizace: S 2,10 100,00 1,00 2, Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0, Okenice: C 1,90 100,00 0,00 0, Vnitřní vybavení: S 2,30 100,00 1,00 2, Ostatní: C 2,00 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 85,37 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8537 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 7): = 1 750,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 7): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8537 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Základní cena upravená = 3 084,89 Kč/m 3 Plná cena: 187,79 m 3 * 3 084,89 Kč/m 3 = ,49 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 21 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 59 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 80 = 26,250 % ,27 Kč Rekreační chata - zjištěná cena = ,22 Kč b) Studny b 1 ) Studna - 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 5,10 m Ruční čerpadlo: 1 ks Kód CZ - CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč další hloubka: 0,10 m * 3 810,- Kč/m + 381,- Kč ruční čerpadlo: 1 ks * 2 054,- Kč/ks ,- Kč Základní cena celkem = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3220 Plná cena = ,53 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 24 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 76 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků

7 Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 24 / 100 = 24,000 % ,89 Kč Studna - zjištěná cena = ,64 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Přípojka kanalizace - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Přípojka kanalizace DN 150 mm Kód CZ - CC: 2223 Délka: 6,50 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 6,50 m * 1 180,- Kč/m = 7 670,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3240 Plná cena: = ,32 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 21 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 50 = 42,000 % ,55 Kč Přípojka kanalizace - zjištěná cena = 8 787,77 Kč c 2 ) Žumpa - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Žumpa z monolitického i montovaného betonu Kód CZ - CC: 2223 Výměra: 1,5*1,5*2 = 4,50 m 3 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 4,50 m 3 * 2 300,- Kč/m 3 = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3240 Plná cena: = ,39 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 21 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 60 = 35,000 % ,89 Kč Žumpa - zjištěná cena = ,50 Kč

8 c 3 ) Přípojka vody - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Přípojka vody DN 25 mm Kód CZ - CC: 2222 Délka: 7,50 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 7,50 m * 340,- Kč/m = 2 550,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3220 Plná cena: = 5 032,94 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 21 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 19 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 40 = 52,500 % ,29 Kč Přípojka vody - zjištěná cena = 2 390,65 Kč c 4 ) Domácí vodárna - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 1.3. Domácí vodárna - Darling Kód CZ - CC: 2222 Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * ,- Kč/ks = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3220 Plná cena: = ,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 2 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 13 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 15 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 2 / 15 = 13,333 % ,84 Kč Domácí vodárna - zjištěná cena = ,56 Kč d) Porosty d 1 ) Trvalé porosty Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název Stáří [roků] Počet / výměra Jedn. cena [Kč/jedn.] Srážka [%] Upr. cena [Kč/jedn.] Cena [Kč] borovice 31 1,00 ks , , ,00 bříza 31 1,00 ks ,00 40% , ,00

9 dub 36 2,00 ks , , ,00 smrk 41 1,00 ks ,00 25% , ,00 Součet ,00 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 14): * 0,85 Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * 0,75 Koeficient prodejnosti K p (dle příl. č. 39): * 1,00 Celkem - okrasné dřeviny ,63 Trvalé porosty - zjištěná cena = ,63 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rekreační chata = ,- Kč b) Studna = ,- Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Přípojka kanalizace = 8 790,- Kč c 2 ) Žumpa = ,- Kč c 3 ) Přípojka vody = 2 390,- Kč c 4 ) Domácí vodárna = ,- Kč d) Trvalé porosty = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Rekreační chata Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m 2 zastav. plochy Množství jednotek oceňované stavby: 52,00 Popisy porovnávaných nemovitostí, které byly obchodovány, nebo nabízeny realitními kancelářemi v období posledních 12 měsíců, jsou popsány na kartách nemovitostí, které jsou přílohou ocenění. Ceny jednotlivých nemovitostí jsou sníženy o 10 % - provize realitních kanceláří. Rozdíly oproto oceňované nemovitosti jsou zohledněny koef. Km, Kc a Kv. Další použité koef. K1 - zohledňuje velikost a přístupnost pozemku, K 2 - venkovní úpravy a K 3 - porosty. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [Kč/jedn.] Menčice ,- Kč 0,95 1,00 0,50 0,80 0,90 0,90 41, ,89 Všestary ,- Kč 0,90 1,00 0,60 0,80 0,90 1,00 37, ,64 Babice ,- Kč 0,90 1,02 0,70 0,80 0,90 1,00 26, ,33 Součet: Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: ,86 Kč/jedn. / ,29 Kč/jedn ,89 Kč/jedn ,64 Kč/jedn.

10 Základní cena: 9 764,29 Kč 52,00 á 9 764,29 Kč/ = ,08 Kč Rekreační chata - výsledná cena = ,08 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rekreační chata = ,- Kč Cena objektů činí celkem Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) ,- Kč a) Pozemky a 1 ) Pozemky Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha St ,00 35, ,- Součet 1 400,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % ,- Mezisoučet 2 800, přístup po nezpevněné komunikaci -10 % 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -22 % - 616,- Mezisoučet 2 184,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,5230 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,69 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 721/41 326,00 35, ,- Součet ,- Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % ,- Mezisoučet , přístup po nezpevněné komunikaci -10 % 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 %

11 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -22 % ,40 Mezisoučet ,60 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,5230 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,52 Pozemky - zjištěná cena = ,21 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč C. Rekapitulace Obvyklou cenu stanovuji ve výši ,- Kč, t.j. cena zjištěná porovnávacím způsobem. Věcná hodnota celé nemovitosti je vyšší, proto předpokládám stanovenou obvyklou cenu i přes zhoršený příjezd k nemovitosti za zcela reálnou. Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: ,- Kč Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: pětsettisíc Kč V Praze,

12 František Mráz, dipl. tech. autorizovaný stavitel Bělušická Praha 9-Újezd n/lesy D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ČSR ze dne č.j.zt 1977/87 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č , dodatek č. 1 znaleckého deníku č. 16. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Fa č. 11/60.