Znalecký posudek č /09

Transkript

1 Znalecký posudek č /09 o obvyklé ceně nemovitosti pozemku parcelní číslo 785/9 - zahrada, s příslušenstvím, katastrální území Mnichov u Poběžovic, obec Mnichov, okres Domažlice. List vlastnictví 206. Čj.: Ex 14499/05-18 Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Martin Růžička Exekutorský úřad Zlín Třída 2. května Zlín Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce Podle zákona číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů a podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Jan Štěpánek Einsteinova Olomouc 9 tel.: , Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a dále 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci,

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti pozemku parcelní číslo 785/9 - zahrada, s příslušenstvím, katastrální území Mnichov u Poběžovic, obec Mnichov, okres Domažlice. List vlastnictví 206. Čj.: Ex 14499/ Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Pozemek p.č. 785/9 - zahrada Mnichov u Poběžovic bez č.p./č.e Mnichov Region: Plzeňský Okres: Domažlice Katastrální území: Mnichov u Poběžovic 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti vlastníků a znalce Ing. Jana Štěpánka. 4. Podklady pro vypracování posudku: - Výpis z Katastru nemovitostí Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního-scd, List vlastnictví 206 pro katastrální území Mnichov u Poběžovic, ze dne , vyhotovený dálkovým přístupem. Řízení PÚ : 3515/ Kopie katastrální mapy pro katastrální území Mnichov u Poběžovic, ze dne Usnesení soudního exekutora JUDr. Martina Růžičky, Exekutorského úřadu Zlín, ze dne o ustavení znalce. Spisová značka Č.j.: Ex 14499/ Informace z vlastní databáze uskutečněných kupních cen (obvyklých cen) nemovitostí. - Informace o cenách nabízených srovnatelných nemovitostí v obci Mnichov u Poběžovic i v okrese Domažlice, získané z internetového realitního serveru S Reality. - On-line databáze cen porovnatelných nemovitostí Ceny nemovitostí licencovaná od firmy PLUTO-OLT s.r.o. Praha (softwarová firma), která obsahuje podprogramy validace kupní ceny, výběr porovnatelných nemovitostí, vývojové trendy (tabulky a grafy vývoje cen). - Informace a údaje sdělené znalci při místním šetření. - Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém dne

3 Vlastnické a evidenční údaje: Dle výpisu z Katastru nemovitostí, List vlastnictví 206 pro katastrální území Mnichov u Poběžovic jsou vlastníky nemovitosti : SJM Svoboda Josef a Svobodová Anna, Mnichov č.p. 7, Poběžovice RČ /010 RČ / Dokumentace a skutečnost: Původní stavební dokumentace, Stavební povolení, ani Kolaudační rozhodnutí nebylo znalci předloženo. Jedná se o ocenění pozemku zahrady a příslušenství, které se na oceňovaném pozemku nachází. Dle sdělení vlastníků oplocení je asi 10 roků staré, skleník asi 5 roků starý a altán na zahradě byl postaven před 1 rokem. Tyto stavby nemají přiděleno žádné číslo popisné nebo číslo evidenční. Předmětem ocenění je pozemek parcelní číslo 785/9, který je v Katastru nemovitostí veden v druhu pozemku zahrada a takto je také užíván. Dále jsou předmětem ocenění stavby staršího oplocení, skleníku a zahradního altánu bez č.p./č.e. (stavby nejsou evidovány v KN). Tyto stavby se nacházejí na pozemku parcelní číslo 785/9, vše v katastrálním území Mnichov u Poběžovic. 7. Obsah posudku: a) Venkovní úpravy a 1 ) Zahradní altán a 2 ) Plot z pletiva a 3 ) Vrátka pro pěší a 4 ) Skleník dřevěný b) Pozemky b 1 ) Pozemek

4 Popis objektů a pozemků: a) Venkovní úpravy a 1 ) Zahradní altán Na pozemku parcelní číslo 785/9 se nachází zahradní altán, t.j. stavba bez č.p./č.e., která nebyla v minulosti nikdy zkolaudována. Stavba je jednopodlažní, bez podsklepení a bez možnosti podkroví v pultové střeše. Oceňovaný objekt není evidován v Katastru nemovitostí, a to ani na Listu vlastnictví, ani v Katastrální mapě. Dle způsobu využití a dle všech kriterií se jedná o objekt charakteru zahradní altán. Konstrukční provedení stavby je následující : Základy nejsou provedeny, stavba bez základů je postavena na dřevěných podkladních trámcích. Svislé nosné konstrukce jsou dřevěné trámkové s částečným jednostranným obitím prkny. Stropní konstrukce není, zastropení tvoří konstrukce nízké pultové střechy. Krytina pultové střechy je ze staršího použitého podlahového PVC. Klempířské konstrukce nejsou provedeny. Vnitřní a vnější povrchové úpravy jsou provedeny jako nátěry. Dveře a okna nejsou. Podlaha je provedena ze starších prken. Elektroinstalace ani žádné jiné vnitřní instalace nejsou provedeny. Vnitřní vybavenost není žádná. Výše neuvedené konstrukce a vybavení se v altánu nevyskytují. Technický stav objektu je dobrý, stáří stavby je asi 1 rok, stavba je udržovaná. a 2 ) Plot z pletiva Oplocení pozemku je provedeno starším plotem ze strojového pletiva na sloupky. a 3 ) Vrátka pro pěší V čelním oplocení jsou osazena vrátka pro pěší, která jsou kovové konstrukce s výplní z pletiva. a 4 ) Skleník dřevěný Na pozemku zahrady je postaven skleník, který je dřevěné konstrukce a je postaven ze starších použitých materiálů. b) Pozemky b 1 ) Pozemek Dle výpisu z Katastru nemovitostí se jedná o pozemek v obci Mnichov u Poběžovic, okres Domažlice. T.j. v ostatní obci se 224 obyvateli (dle Malého lexikonu obcí ČR pro rok 2009). Pozemek se nachází v okrajové části obce, vedle bytových domů. Pozemek parcelní číslo 785/9 je v Katastru nemovitostí veden v druhu pozemku zahrada a ve skutečnosti zjištěné na místě samém je takto i využíván. Na oceňovaném pozemku se nenachází žádná stavba hlavní, jsou zde pouze venkovní úpravy, které však nejsou evidovány v Katastru nemovitostí. Pozemek tvoří funkční celek s vedlejším bytovým domem. Pozemky jsou mírně svažité a je zde možnost napojení jen na elektrickou energii, teoreticky je možnost napojení i na veřejný vodovod.

5 - 5 - B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Zjištěná cena a) Venkovní úpravy a 1 ) Zahradní altán - 10 Venkovní úprava: 23. Altán zahradní Kód CZ - CC: Plocha: 3,0*3,25 = 9,75 m 2 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,4260 Úprava koeficientu prodejnosti o: -25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,3195 Základní cena (dle příl. č. 11): 9,75 m 2 * 3 250,- Kč/m 2 = ,50 Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2590 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,3195 Plná cena: = ,90 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 1 rok Opotřebení: 5,000 % - 972,- Kč Zahradní altán - zjištěná cena = ,90 Kč a 2 ) Plot z pletiva - 10 Venkovní úprava: Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Kód CZ - CC: 1122 ( ) budovy tří a vícebytové Plocha: 1,5*(9,0+5,9+7,6) = 33,75 m 2 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše).

6 - 6 - Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,4260 Úprava koeficientu prodejnosti o: -25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,3195 Základní cena (dle příl. č. 11): 33,75 m 2 * 240,- Kč/m 2 = 8 100,- Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1310 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,3195 Plná cena: = 4 687,68 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 20 = 50,000 % ,84 Kč Plot z pletiva - zjištěná cena = 2 343,84 Kč a 3 ) Vrátka pro pěší - 10 Venkovní úprava: Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva,vč.sloupků Kód CZ - CC: 1122 ( ) budovy tří a vícebytové Počet: 1,00 ks Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,4260 Úprava koeficientu prodejnosti o: -25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,3195 Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 1 450,- Kč/ks = 1 450,- Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1310 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,3195 Plná cena: = 839,15 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 20 = 50,000 % - 419,58 Kč Vrátka pro pěší - zjištěná cena = 419,57 Kč

7 - 7 - a 4 ) Skleník dřevěný - 10 Venkovní úprava: Skleníky se zasklením a základy Kód CZ - CC: Plocha: 4,27*2,1 = 8,97 m 2 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,4260 Úprava koeficientu prodejnosti o: -25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,3195 Základní cena (dle příl. č. 11): 8,97 m 2 * 2 050,- Kč/m 2 = ,50 Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1800 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,3195 Plná cena: = ,61 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 5 roků Opotřebení: 50,000 % ,31 Kč Skleník dřevěný - zjištěná cena = 5 443,30 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Venkovní úpravy a 1 ) Zahradní altán = ,- Kč a 2 ) Plot z pletiva = 2 340,- Kč a 3 ) Vrátka pro pěší = 420,- Kč a 4 ) Skleník dřevěný = 5 440,- Kč Zjištěná cena objektů činí celkem ,- Kč

8 - 8 - Věcná hodnota a) Venkovní úpravy a 1 ) Zahradní altán - 10 Venkovní úprava: 23. Altán zahradní Kód CZ - CC: Plocha: 3,0*3,25 = 9,75 m 2 Základní cena (dle příl. č. 11): 9,75 m 2 * 3 250,- Kč/m 2 = ,50 Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2590 Plná cena: = ,75 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 / 40 = 2,500 % ,12 Kč Zahradní altán - zjištěná cena = ,63 Kč a 2 ) Plot z pletiva - 10 Venkovní úprava: Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Kód CZ - CC: 1122 ( ) budovy tří a vícebytové Plocha: 1,5*(9,0+5,9+7,6) = 33,75 m 2 Základní cena (dle příl. č. 11): 33,75 m 2 * 240,- Kč/m 2 = 8 100,- Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1310 Plná cena: = ,93 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 20 = 50,000 % ,97 Kč Plot z pletiva - zjištěná cena = 7 335,96 Kč a 3 ) Vrátka pro pěší - 10 Venkovní úprava: Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva,vč.sloupků Kód CZ - CC: 1122 ( ) budovy tří a vícebytové Počet: 1,00 ks

9 - 9 - Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 1 450,- Kč/ks = 1 450,- Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1310 Plná cena: = 2 626,46 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 20 = 50,000 % ,23 Kč Vrátka pro pěší - zjištěná cena = 1 313,23 Kč a 4 ) Skleník dřevěný - 10 Venkovní úprava: Skleníky z ocelových profilů se zasklením a základy Kód CZ - CC: Plocha: 4,27*2,1 = 8,97 m 2 Základní cena (dle příl. č. 11): 8,97 m 2 * 2 050,- Kč/m 2 = ,50 Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1800 Plná cena: = ,89 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 40 = 12,500 % ,24 Kč Skleník dřevěný - zjištěná cena = ,65 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Venkovní úpravy a 1 ) Zahradní altán = ,- Kč a 2 ) Plot z pletiva = 7 340,- Kč a 3 ) Vrátka pro pěší = 1 310,- Kč a 4 ) Skleník dřevěný = ,- Kč Věcná hodnota objektů činí celkem ,- Kč

10 Zjištěná cena b) Pozemky b 1 ) Pozemek Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,4260 Úprava koeficientu prodejnosti o: -25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,3195 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 785/9 103,00 35, ,- Součet 3 605,- Úprava ceny - příloha č. 21: 1.1. výhodnost polohy se zřetelem na její významnost -10 % 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 20 % Úprava ceny celkem 10 % + 360,50 Mezisoučet 3 965, není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -7 % - 277,58 Mezisoučet 3 687,92 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,3195 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1310 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 1 004,37 Cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč za m 2. Cena pozemku: 103,00 m 2 * 10,- Kč/m 2 = 1 030,- Kč Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 1 030,- Pozemek - zjištěná cena = 1 030,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků b) Pozemek = 1 030,- Kč Cena pozemků činí celkem 1 030,- Kč

11 Indexová metoda b) Pozemky b 1 ) Pozemek Výchozí cena: = 100,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: okrajová část obce * 1,10 B - typ stavebního pozemku: stavebně připravený * 1,30 C - třída velikosti obce: obec do obyvatel * 0,40 D - typ polohy: venkovská poloha * 0,70 E - územní připravenost, infrastruktura: střední * 0,75 F - speciální charakteristiky: zhodnocená lokalita * 1,00 Výchozí cena upravená = 30,03 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 30,03 Kč/m 2 Oceňovaný stavební pozemek: zahrada p.č. 785/9 103 m 2 Výměra stavebních pozemků: 103 m 2 103,00 m 2 á 30,03 Kč/m 2 = 3 093,09 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = 3 093,09 Kč Pozemek - výsledná cena = 3 093,09 Kč Rekapitulace ocenění pozemků b) Pozemek = 3 090,- Kč Věcná hodnota pozemků činí celkem 3 090,- Kč

12 C. Rekapitulace Zjištěná cena: Zjištěná cena objektů: Zjištěná cena pozemků: Zjištěná cena celkem: ,- Kč 1 030,- Kč ,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: ,- Kč 3 090,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: třicettisíc Kč

13 ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti, pokud by byla bez závad, je minimálně : ,- Kč 2. Závady, které dražbou nezaniknou - nejsou známy. Srovnání s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném regionu, které byly v uplynulém období zobchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota) mohu dle svých zkušeností odhadnout, že obvyklá cena oceňovaných nemovitostí pozemků s příslušenstvím, je pro účel dražby minimálně : ,- Kč slovy : třicettisíc Kč Tato cena je odhadována s ohledem na to, že se bude dražit celá nemovitost pozemku parcelní číslo 785/9, zahradní altán bez č.p./č.e. a další venkovní úpravy. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna polohou nemovitosti, která se nachází v obci Mnichov a v katastrálním území Mnichov u Poběžovic. Situována je v menší zahrádkářské kolonii v těsné blízkosti bytových domů na okraji obce. Nemovitos je přístupná pouze po místní komunikaci od těchto bytových domů. To znamená spíše v podprůměrné poloze z hlediska jeho využití a z hlediska jeho možného obchodování. Poloha je vhodná k využití pro stavbu zahrádkářské chatky a k využití jako zahrádka. Parcela není určena pro výstavbu domů trvalého charakteru. Dostupnost nemovitosti je celoročně průměrná. Dále je cena ovlivněna především tím, že se jedná o velmi malý pozemek pouze s venkovními úpravami a bez trvalých porostů. V místě jsou dostupné běžné inženýrské sítě (elektrický proud a vodovod) a příjezdová komunikace je až k bytovým domům se zpevněným povrchem. Obvyklá cena nemovitosti se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti, její dostupnost, velikost pozemku a technický stav staveb i příslušenství. Zástavní práva neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože tato práva v souladu se zákonem č. 26/2000 Sb. zanikají zpeněžením věci. Nemovitost bude po dražbě po této stránce bez závad, vlastníkům zanikne vlastnictví i právo užívání. Na nemovitosti neváznou žádná věcná břemena, nejsou zde také žádné ocenitelné závady či ocenitelná práva s nemovitostí spojená. V Olomouci, Ing. Jan Štěpánek Einsteinova Olomouc 9 tel.: ,

14 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. Spr. 1998/92 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 215/2009. V Olomouci, Ing. Jan Štěpánek