ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /16 NEMOVITÁ VĚC: pozemek pč. 1264/1 - zapsáno v LV č kú. Černá Hora okres Blansko Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Blansko, obec Černá Hora, k.ú. Černá Hora Adresa nemovité věci: Skleníky, Černá Hora Vlastník pozemku: Alexander Great s.r.o., IČO: , Příkop 843/4, Brno, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: exekuční úřad Litoměřice soudní exekutor JUDr. Mareš LL.M. Masarykova 679/33, Litoměřice ZHOTOVITEL : Jaroslav Sedlák Adresa zhotovitele: Olomučany 300, IČ: telefon: sedlak@sedlak.info ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení sp. zn. 124 EX 17333/14 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA VĚCNÁ BŘEMENA OBVYKLÁ CENA s BŘEMENY Kč Kč Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 9 stran Počet příloh: 2 Počet vyhotovení: 2 V Olomučanech, dne Jaroslav Sedlák

2 NÁLEZ Znalecký úkol Usnesením čj. 124 EX 17333/ je dáno stanovit obvyklou cenu nemovitosti zapsané v listu vlastnictví č obce a kú. Černá Hora okres Blansko. Dle doloženého LV je pozemek klasifikován v kultuře orná půda, dle LV je rovněž bonifikován jako orná půda. Přehled podkladů - usnesení exekutora 124 EX 17333/ výpis z listu vlastnictví č obce a kú. Černá Hora ze dne smlouva o zřízení věcného břemene V-1137/ ( vodovodní a kanalizační řad v pozemku ) - exekuční příkaz 124 EX 17333/ kopie katastrální mapy ze dne Místopis městys Černá Hora se nachází v severní části okresu Blansko při státní silnici Brno - Svitavy. Obec se vyznačuje klidovým režimem, je zde velice dobrá dostupnost Brna, okolí lesnaté. Lokalita je v současné době poměrně žádaná především k výstavbě RD. Obec má schválený územní plán. Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaný pozemek pč. 1264/1 dle evidence v EN kultura orná půda Pozemek se nachází v územní části obce určené k zástavbě rodinnými domy. Okolí pozemku je v současné době zastavěno, vlastní pozemek je ovšem ve stávajícím stavu obslužnou komunikací k realizované individuální zástavbě RD. Pozemek je zatížen věcnými právy odpovídajícím věcným břemenům - pro oprávněného Svazek vodovodů a kanalizací, dále pro pozemky ( místní zástavba RD ) sousedící s oceňovaným pozemek, věcná břemena cesty zajišťují přístup k nemovitostem oprávněných. Na pozemku se dále nachází rozvody plynu, elektriky, dle doloženého LV není věcné břemeno vyznačeno. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace je Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné zajištěn komunikace Komentář: v katastru nemovitostí je pozemek uveden jako orná půda - ve skutečnosti se již jedná o plocha ostatní - ostatní komunikace ( cca v 1/2 plochy pozemku ) zbývající část je orná půda - je nutné provést zaměření geodetem ( viz přiložené ortofoto pozemku ) - 2 -

3 Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém území Nemovitá věc situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: k nemovitosti je evidována řada věcných práv a omezení, jedná se o práva, která nuceným přechodem vlastnického práva přechází na nového vlastníka. Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1.1 pozemek pč. 1264/1 Obsah tržního ocenění majetku 1.1 pozemek pč. 1264/1 2. Ocenění věcných břemen 2.1 věcné břemeno OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Černá Hora: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 610,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 702,00 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb

4 1.1 pozemek pč. 1264/1 jedná se o pozemek situovaný na okraji místní zástavby rodinnými domy, pozemek je cca z 2/3 komunikací se zpevněným povrchem zámkovou dlažbou, součástí pozemku jsou přípojky k jednotlivým rodinným domkům po celé délce pozemku. Zbývající část pozemku cca 1/3 je neupravený mírný svah na kterém se nachází neudržované a náletové dřeviny. Pozemek je zatížen řadou věcných práv odpovídají věcnému břemeni - jedná se o věcná práva, která přechází na nového vlastníka dle smlouvy uzavřené se svazkem vodovodů a kanalizací - břemeno vedení rozvodů vody a kanalizace - právo přístupu a příjezdu pro kontrolu, udržování, opravu a rekonstrukci vodovodního a kanalizačního řadu dle GO plánu / po celé délce pozemku ke všem RD je uzavřena smlouva úplatná za částku 8 676,- Kč dále jsou evidována věcná práva věcného břemene cesty pro pozemky 1264/145, pč. 1264/159, právo je zřízeno jako úplatné (smlouva nebyla předložena ) věcná práva věcného břemen pro pozemky - bezúplatná pro pozemky pč. 1264/140, pč. 1264/141, pč. 1264/142, pč. 1264/143, pč. 1264/144, pč. 1264/188, pč. 1264/190, pč. 1264/191, pč. 1264/192, pč.1264/193, pč. 1264/194, pč. 1264/195, pč. 1264/196, pč.1264/197, pč. 1264/198, pč. 1264/199, pč. 1264/200. na základě osobní prohlídky jsem zjistil, že v pozemku jsou dále situovány rozvody plynu, elektriky - dle EN není evidováno, nicméně je zde reálně proveditelné další věcné břemeno ve prospěch vlastníků sítí. Pozemek v souladu se zákona 151/97 Sb. oceňuji dle skutečného stavu užívání - tedy jako pozemek ostatní plocha - ostatní komunikace. Ocenění Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 6 - jiné pozemky - ostatní pozemky 9 odst ,- 0,04 28,08 Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 6 ostatní plocha 1264/ ,00 28, ,16 Jiný pozemek - celkem 4 402, ,16 Pozemek pč. 1264/1 - zjištěná cena = ,16 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou - 4 -

5 1.1 pozemek pč. 1264/1 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků jedná se o pozemek situovaný na okraji místní zástavby rodinnými domy, pozemek je cca z 2/3 komunikací se zpevněným povrchem zámkovou dlažbou, součástí pozemku jsou přípojky k jednotlivým rodinným domkům po celé délce pozemku. Zbývající část pozemku cca 1/3 je neupravený mírný svah na kterém se nachází neudržované a náletové dřeviny. Pozemek je zatížen řadou věcných práv odpovídají věcnému břemeni - jedná se o věcná práva, která přechází na nového vlastníka dle smlouvy uzavřené se svazkem vodovodů a kanalizací - břemeno vedení rozvodů vody a kanalizace - právo přístupu a příjezdu pro kontrolu, udržování, opravu a rekonstrukci vodovodního a kanalizačního řadu dle GO plánu / po celé délce pozemku ke všem RD je uzavřena smlouva úplatná za částku 8 676,- Kč dále jsou evidována věcná práva věcného břemene cesty pro pozemky 1264/145, pč. 1264/159, právo je zřízeno jako úplatné (smlouva nebyla předložena ) věcná práva věcného břemen pro pozemky - bezúplatná pro pozemky pč. 1264/140, pč. 1264/141, pč. 1264/142, pč. 1264/143, pč. 1264/144, pč. 1264/188, pč. 1264/190, pč. 1264/191, pč. 1264/192, pč.1264/193, pč. 1264/194, pč. 1264/195, pč. 1264/196, pč.1264/197, pč. 1264/198, pč. 1264/199, pč. 1264/200. na základě osobní prohlídky jsem zjistil, že v pozemku jsou dále situovány rozvody plynu, elektriky - dle EN není evidováno, nicméně je zde reálně proveditelné další věcné břemeno ve prospěch vlastníků sítí. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Černá Hora KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 1,00 30,00 Průměrná jednotková cena 30,00 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků - 5 -

6 jedná se o pozemek vzhledem ke svému stavu - slouží jako místní komunikace k souvislé zástavbě RD neporovnatelný, je faktem, že obdobné pozemky se na realitním trhu neobjevují. Srovnatelné pozemky - ostatní plocha - sloužící pouze jednomu vlastníku se v místě realizují v ceně v průměru 250 Kč/m 2. Oceňovaný pozemek cca na 1/3 plochy není komunikací, na této části se nachází náletové dřeviny a neudržované lesní porosty. Vzhledem k možné výtěžnosti dřeviny je porovnatelná - redukovaná cena dle názoru znalce max. 30 Kčm 2. Pozemek dle platného územního plánu obce nelze dále zastavět, pozemek zůstane pouze obslužnou komunikací s částí stávajícího porostu. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 1264/ , Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Ocenění věcných břemen 2.1 věcné břemeno pozemek z části je zatížen věcnými právy vodovodu a kanalizace, jedná se o podzemní vedení po celé délce pozemku k zástavbě RD, dále k pozemku - bez konkrétního vyjádření jsou vedena věcná břemena práva cesty. Ocenění břemen provádím jako simulované z obvyklého nájmu. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: pozemek pč. 1264/1: Výměra: 4 402,00 m 2 Jednotková cena: 30,- Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % Obvyklé nájemné: 4 402,00 m 2 * 30,- Kč/m 2 * 5,00 % = 6 603,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 6 603,- Kč/rok * 100 % = 6 603,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 6 603,- Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 6 603,- Kč * 5 let = ,- Kč Ocenění věcného břemene činí = ,- Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ - 6 -

7 Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1.1 pozemek pč. 1264/ ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1.1 pozemek pč. 1264/ ,00 Kč 2. Ocenění věcných břemen 2.1 věcné břemeno ,00 Kč Hodnota pozemku Věcné břemeno Zjištěná cena dle vyhlášky Kč Kč Kč zaokrouhleně Obvyklá cena - Věcná břemena Kč Kč slovy: Jednostotřicettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny 2 zák. 151/97 Sb. Způsoby oceňování majetku a služeb slovy : třicettřitisíc Kč (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. (3) Cena určená podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná (4) Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. (5) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, - 7 -

8 f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Závěr Obvyklou cenu jsem stanovil s ohledem na skutečnosti silně omezující reálnou prodejnost nemovitosti, s ohledem na 24 zákona č. 13/1997 Sb. o pozemních komunikacích, kdy nesmí nikdo uzavřít místní či veřejně přístupnou účelovou komunikaci bez příslušného povolení silničního správního úřadu. Tyto zákon o pozemních komunikacích vymezuje v 7 takto: Účelová komunikace je pozemní komunikace, která slouží ke spojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby vlastníků těchto nemovitostí nebo ke spojení těchto nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi nebo k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků. Oceňovaný pozemek je v soukromém vlastnictví, nicméně skutečností je, a rovněž je dáno věcnými břemeny, že se jedná o místní komunikaci splňující podmínky místní účelové komunikace. V Olomučanech Jaroslav Sedlák Olomučany Olomučany 300 telefon: sedlak@sedlak.info Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne , pod č.j. Spr. 1198/82, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a odhady věcí movitých, stavebnictví - stavby obytné - zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /

9 FOTODOKUMENTACE - 9 -