ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ Ě OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ Ě OBVYKLÉ číslo 4750/2014 NEMOVITÁ VĚC: 1/6 domu č.p na pozemku parc. č /1 a 1/6 pozemků p.č. 4143/1 a 4143/2 Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Česká Lípa, k.ú. Česká Lípa Adresa nemovité věci: U Kola 2068, Česká Lípa Vlastníci stavby: Pavel Husák, Okružní 2203, Česká Lípa, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Petr Husák, 5. května 1921, Česká Lípa, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Vlasta Husáková, U Kola 2068, Česká Lípa, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 6 Vlastníci pozemku: Pavel Husák, Okružní 2203, Česká Lípa, vlastnictví: podílové, vl. podíl: 1 / 6 Petr Husák, 5. května 1921, Česká Lípa, vlastnictví: podílové, vl. podíl: 1 / 6 Vlasta Husáková, U Kola 2068, Česká Lípa, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 6 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Adresa objednatele: Masarykova 679/33, Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: telefon: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 14794/13 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1/ Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 11 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé 1/6 domu č.p na pozemku parc. č. 4143/1 a 1/6 pozemků parc. č. 4143/1 a 4143/2 v k.ú. Česká Lípa, obec Česká Lípa, okres Česká Lípa na listu vlastnictví č Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV snímek z katastrální mapy - exekuční příkaz k prodeji nemovitostí 124 EX 14794/13-16 ze dne usnesení o ustanovení znalce 124 EX 14794/13-70 ze dne informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém - fotodokumentace nemovitosti Místopis Město Česká Lípa je okresním městem v Libereckém kraji. Město má přibližně 37 tisíc obyvatel a veškerou občanskou vybavenost a technickou infrastrukturu. Doprava je zajištěna autobusy MHD a je zde i železnice. Městem prochází silnice první třídy č. 9, výborné spojení na hlavní město (90km). SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná nemovitost - dům č.p je situován v jižní okrajové části města Česká Lípa, v lokalitě Kopeček, v ulici U Kola. Dům je samostatně stojící na pozemku p.č. 4143/1. K domu náleží zahrada p.č. 4143/2. Parkování je možné na pozemku a v garáži v 1.NP. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/6. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území

3 Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Dům č.p OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I -0,03 vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Spoluvlastnický I -0,04 podíl 1/6. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,930 4 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00

4 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,040 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Česká Lípa: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 920,00 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p Dům č.p je situován v jižní části města Česká Lípa, v lokalitě Kopeček, v ulici U Kola č.o. 17. Dům je dvoupodlažní s půdou. Prohlídka uskutečněna pouze vizuálně z ulice, vzhledem k tomu jsou veškeré výměry orientační. Dispozice a stav domu nebylo možné zjistit. V 1.NP se nachází technické prostory a garáž. Přistup do 1.NP je ze dvora a přes garáž. 2.NP je přístupné po betonovém schodišti přes balkon. Základy domu jsou betonové, svislé konstrukce a stropy jsou zděné. Krov je dřevěný, střešní krytina sedlové střechy jsou eternitové šablony. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky jsou břízolitové. Okna a dveře jsou dřevěné. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Stáří a užitná plocha stanoveny odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Česká Lípa Stáří stavby: 50 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 257,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 8*8 = 64,00 m 2 2.NP: 8*8 = 64,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 64,00 m 2 2,20 m 2.NP: 64,00 m 2 2,70 m Obestavěný prostor 1.NP: (8*8)*(2,80) = 179,20 m 3

5 2.NP: (8*8)*(3,00) = 192,00 m 3 zastřešení: (8*8/2)*(2,00) = 64,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 435,20 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 64,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 128,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II údržbou Koeficient pro stáří 50 let: s = 1-0,005 * 50 = 0, Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,750 = 0,818 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,930 Index polohy pozemku I P = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 257,- Kč/m 3 * 0,818 = 1 846,23 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 435,20 m 3 * 1 846,23 Kč/m 3 * 0,930 * 1,040= ,18 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,18 Kč Dům č.p výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,18 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 6 Dům č.p zjištěná cena = ,86 Kč

6 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Oceňovaný pozemek tvořený parcelami č. 4143/1 a 4143/2 je obdélníkového tvaru. Pozemek p.č. 4143/1 je zastavěn domem č.p Pozemek p.č. 4143/2 je veden jako ostatní plocha - zeleň. Pozemek tvoří dvorek před domem s příjezdem ke garáži a vstupem do domu, dále zahradu za domem, na které se nacházejí vedlejší stavby a přístřešky. Pozemek je oplocen dřevěný plotem na betonové podezdívce a zděných sloupcích. Vjezdová vrata a vstupní vrátka jsou dřevěná v kovové konstrukci. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky bez vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,930 Index polohy pozemku I P = 1,040 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,930 * 0 * 1,040 = 0,967 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,64 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 4143/1 63,00 889, ,32 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha - zeleň 4143/2 655,00 889, ,20 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,52 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,52 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 6 Pozemky - zjištěná cena = ,25 Kč

7 Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Dům č.p Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 115,00 m 2 Plocha pozemku: 718,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům Nabízíme prodej patrového rodinného domu v klidné loklitì na Kopeèku. Dùm prošel rozsáhlou rekonstrukcí. Nová elektroinstalace, voda, rozvody topení, elektro kotel, plastová okna, vstupní dveøe, koupelna a WC. Teplá voda (ohøev bojlerem) V pøízemí domu je sitována kuchynì s vìtším pokojem, koupelna a samostané WC. V patøe 3 samostatné místnosti. Všechna okna plastová vèetnì vchodových a balkonových dveøí.dùm je podsklepen, novì vybudovaný septik pøipojený na kanalizaci. Rodinný dům Nabízíme k prodeji prostorný dùm na okraji mìsta v atraktivní èásti Na Kopeèku. Celková plocha 969 m2, zastavìná plocha 358 m2, zahrada 611 m 2, sklep o velikosti 30 m2.dùm je velikostnì 4+1 a je po celkové rekonstrukci interiéru v roce Dùm je èásteènì podsklepen a má èistou, prostornou pùdu, støechu i krovy v dobrém stavu. Rozvody vody jsou èásteènì v plastu, nové elektrické rozvody, v domì je bezpeènostní zaøízení a nové rozvody TV a internetu. V pøízemí je dlažba a plovoucí podlaha, v 1. patøe døevìné podlahy. Celé pøízemí tvoøí kuchyò a velký obývací pokoj, koupelna + WC. V 1. patøe jsou 3 velké pokoje. Na celém domì jsou nová plastová okna, kromì jednoho okna, kde bylo plánováno francouzské okno se vstupem na zahradu. Koupelna pùvodní. Vytápìní + teplá voda novým plynovým kotlem (rok 2012). K domu patøí samostatnì stojící garáž s vìtší dílnou a okrasná oplocená zahrada 800m2 se skleníkem. Rodinný dům Dùm je v èásti Èeské Lípy-Svárov nedaleko supermarketu Kaufland. Lze ho využít jako dvougeneraèní, má 2 koupelny, 3 WC, možnost zøízení druhé kuchynì. Dùm má garáž, dílnu a menší okrasnou zahradu. V cenì je pomìrnì velká èást zaøízení a nábytku umožòující prakticky ihned plnohodnotné bydlení. Dùm je napojen na obecní vodovod a kanalizaci. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům

8 Lokalita Horova, Česká Lípa Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový Dům prošel rozsáhlou rekonstrukcí. koef. K C 0,46 Užitná plocha 140,00 m 2 Výměra pozemku. Celková cena m Kč Název: Rodinný dům Lokalita Na Kopečku, Česká Lípa Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdůvodnění koeficientu K c : Dům po rekonstrukci. Užitná plocha 140,00 m 2 ění Výměra pozemku. Celková cena 969 m Kč Název: Rodinný dům Lokalita Použité Česká Lípa koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku 0,95 0,95 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový Dům v centru města s možností dvougeneračního bydlení. koef. K C 0,87 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena 129,00 m 2 0 m Kč Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná rná jednotková porovnávací cena Celkový koef. K C 0,49 Upravená j. cena Kč/m Jednotková cena Kč/m 2 Upravená j. cena Kč/m Jednotková cena Kč/m 2 Upravená j. cena Kč/m Jednotková cena Kč/m Kč/m Kč/m 2

9 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 115,00 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny ,- Kč spoluvlastnický podíl * / 6,00 = ,67 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Dům č.p ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč Obvyklá cena 1/ Kč slovy: Dvěstěčtyřicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: okresní město s veškerou vybaveností v dosahu MHD, dům s garáží a parkovacím místem na pozemku, zahrada za domem, c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/6 nemovitostí ve výši ,- Kč.

10 V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4750/2014 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 180/2014. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne

11