Z N A L E C K Ý P O S U D E K

Transkript

1 BOHEMIA EXPERTS, s.r.o. znalecký ústav Křižíkova 1, Praha 8 Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo: ve věci odhadu hodnoty rodinného domu č.p. 70 na pozemku parc. č. 73 a pozemků parc. č. 73 a parc. č. 2/1, vše vedené na LV 358, k.ú. Sedlec u Vraclavi, obec Vraclav, včetně příslušenství. Datum ocenění: 27. září 2012 Účel zpracování posudku: Stanovení ceny obvyklé za účelem prodeje souboru nemovitostí formou veřejné dražby ve smyslu 13 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, a pro účely ocenění ceny obvyklé předmětu zajištění ve smyslu 219 odst. 4 zákona č. 182/2006 Sb., insolvenčního zákona. Objednatel posudku: JUDr. Pavel Čížkovský, Praha 1, Václavské nám. 18/780, PSČ , okres Praha 1, insolvenční správce dlužníka Ing. Bedřicha Dvořáka, datum narození , bytem Kolín 5, K Raškovci 159, PSČ Posudek obsahuje celkem 17 listů plus 3 přílohy. Posudek je vyhotoven v 4 stejnopisech. Toto je stejnopis č. 4. Zpracovali: RNDr. Josef Knápek, Ing. Michal Konderla V Praze dne 11. října 2012

2 Obsah OBSAH... 2 ODESÍLACÍ DOPIS ZDROJE POUŽITÝCH INFORMACÍ VLASTNICKÉ A EVIDENČNÍ ÚDAJE ZÁKLADNÍ POJMY A SKUTEČNOSTI OBECNÉ SKUTEČNOSTI A POJMY ROZHODNÉ SKUTEČNOSTI PRO ZPRACOVÁNÍ OCENĚNÍ POUŽITÉ METODIKY OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ ODHAD HODNOTY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM POROVNÁVACÍ METODA ODHAD VĚCNÉ HODNOTY NEMOVITOSTI NÁKLADOVÁ METODA ODHAD VÝNOSOVÉ HODNOTY MAJETKU - VÝNOSOVÁ METODA S DOČASNOU RENTOU OBECNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY POPIS OCEŇOVANÝCH NEMOVITOSTÍ ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJVÝNOSNĚJŠÍHO VYUŽITÍ VLASTNÍ OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ POROVNÁVACÍ METODOU ZÁVĚR OBECNÉ PODMÍNKY POSKYTNUTÝCH SLUŽEB PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY ZNALECKÁ DOLOŽKA SEZNAM PŘÍLOH

3 Odesílací dopis Vážená paní / Vážený pane, zasíláme Vám odhad hodnoty rodinného domu č.p. 70 na pozemku parc. č. 73 a pozemků parc. č. 73 a parc. č. 2/1, vše vedené na LV 358, k.ú. Sedlec u Vraclavi, obec Vraclav, včetně příslušenství, k datu 27. září Cenou obvyklou rozumíme tržní hodnotu (Market Value) v souladu s platnou definicí v Mezinárodních oceňovacích standardech (IVS1 2007), tj. odhadnutou částku, za kterou by se měl předmět ocenění směnit k datu ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím v nezávislé transakci po náležitém marketingu, přičemž by obě strany jednaly informovaně, uváženě a bez nátlaku. Účelem zpracování znaleckého posudku bylo stanovení ceny obvyklé pro účely prodeje souboru nemovitostí formou veřejné dražby ve smyslu 13 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, a stanovení ceny obvyklé předmětu zajištění ve smyslu 219 odst. 4 zákona č. 182/2006 Sb., insolvenčního zákona. Výslednou hodnotu majetku jsme odhadli pomocí aplikace nejvíce vhodné metody, tj. metody tržního porovnání v případě pozemků od které jsme odečetli náklady na odstranění stavby. Porovnávací metoda je obecně při určování tržní hodnoty považována za nejsprávnější metodu s největší vypovídací schopností ohledně skutečného vývoje na trhu. Na základě provedeného ocenění jsme dospěli k názoru, že hodnota rodinného domu č.p. 70 na pozemku parc. č. 73 a pozemků parc. č. 73 a parc. č. 2/1, vše vedené na LV 358, k.ú. Sedlec u Vraclavi, obec Vraclav, včetně příslušenství, k datu 27. září 2012 činí (po provedení kvalifikovaného odhadu): BOHEMIA EXPERTS, s.r.o. znalecký ústav RNDr. Josef Knápek jednatel společnosti Kč slovy: dvacet pět tisíc korun českých. V Praze dne 11. října

4 1. Zdroje použitých informací BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví č. 358, kat. území: Sedlec u Vraclavi, obec: Vraclav, okres: Ústí nad Orlicí ke dni (viz příloha č. 1), místní šetření oceňovaných nemovitostí uskutečněné na místě samém dne , uzemní plán obce Vraclav schválený dne , fotodokumentace oceňovaných nemovitostí pořízená na místě samém zpracovatelem posudku v rámci místního šetření konaného dne (viz příloha č. 2), internetové zdroje: MAŘÍK, M. Metody oceňování podniku: Proces ocenění: Základní metody a postupy. 2. vydání. Praha: Ekopress, stran. ISBN , Bradáč A., Fiala J.: Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, 2. přepracované a doplněné vydání, Linde Praha a.s., ISBN: , Praha 1999, Dušek D.: Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Nakladatelství Oeconomica, ISBN: , Praha 2006, Štefan, R.: Oceňování nemovitostí, Nakladatelství Oeconomica, ISBN: , Praha 2003, ukazatele průměrné rozpočtové ceny na měrnou a účelovou jednotku, ÚRS Praha, 2012, ISBN , katalog popisu a směrných cen stavebních prací demolice objektů, ÚRS Praha, 2012, ISBN , právní předpisy v platném znění. 4

5 2. Vlastnické a evidenční údaje BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav Dle výpisu z katastru nemovitostí list vlastnictví č. 358, kat. území: Sedlec u Vraclavi, obec: Vraclav, okres: Ústí nad Orlicí ze dne , (viz příloha č. 1) je vlastníkem rodinného domu č.p. 70 na pozemku parc. č. 73 a pozemků parc. č. 73 a parc. č. 2/1: Jméno Adresa Dvořák Bedřich Ing. K Raškovci 159, Kolín V, Dle usnesení Okresního soudu v Kolíně o nařízení exekuce č.j. 8 Nc-307/ ze dne byla na uvedený majetek nařízená exekuce. Dle usnesení Krajského soudu v Praze o prohlášení konkurzu č.j. 40 INS-6988/2009- A-37 ze dne a dle usnesení Krajského soudu v Praze o prohlášení konkurzu č.j. 40 INS-6988/2009-A-39-opravné ze dne byl prohlášen konkurs podle insolvenčního zákona. Nemovitost je prosta věcných břemen. 5

6 3. Základní pojmy a skutečnosti BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav 3.1 Obecné skutečnosti a pojmy Tato kapitola se zabývá pojmoslovím v oblasti oceňování majetku a služeb, zvláště základními kategoriemi cen a hodnot. A) Podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, rozeznáváme následující druhy cen: cenu sjednanou a cenu zjištěnou : Cena sjednaná Strany transakce mají svobodu při sjednávání cen (případ volných cen), pokud právní, resp. cenové, předpisy nestanoví jinak (případ regulovaných cen). Cenou sjednanou pro transakci se rozumí objektivní skutečnost, která vyjadřuje protihodnotu sjednanou stranami za převáděný majetek, práva či jiné majetkové hodnoty nebo poskytované služby v daném jedinečném případě. Cena zjištěná (určená, administrativní) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany. Majetek a služby se podle tohoto zákona oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku se stejnou užitnou hodnotou, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. B) V ostatních případech oceňování se majetek a služby oceňují hodnotou. Hodnota však není na rozdíl od ceny objektivní či vypočitatelnou skutečností, ale subjektivním (i když často objektivizovaným) odhadem hodnoty předmětu ocenění v daném čase, pro daný účel a podle konkrétní definice hodnoty. Subjektivní hodnota Před transakcí dochází nejprve k ryze subjektivním ocenění majetku, práv či jiných majetkových hodnot nebo služeb, která jsou provedena nejčastěji přímo stranami transakce či jejich poradci. Subjektivní hodnota vyjadřuje vztah konkrétního subjektu (či skupiny subjektů) k danému majetku či službě. Tato hodnota nazývána také hodnotou investiční. 6

7 Objektivizovaná hodnota Známe mnoho druhů objektivizovaných hodnot, např. tržní (obecnou, popř. obvyklou, reálnou), substanční (věcnou, reprodukční, popř. nákladovou), užitnou (popř. výnosovou), směnnou (popř. srovnávací), účetní, likvidační, hodnotu promptního prodeje a jiné. V praxi převládá pojem objektivizované hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnotou (Market Value) se rozumí v souladu s definicí v Mezinárodních oceňovacích standardech (IVS 2007) odhadnutá částka, za kterou by byl předmět ocenění směněn k datu ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci mezi nezávislými stranami po náležitém marketingu, přičemž by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Tržní hodnota obsahuje také předpoklad tzv. nejlepšího využití. Dle IVS 2007 se jedná o nejpravděpodobnější využití předmětu ocenění, které je fyzicky možné, právně přípustné, patřičně odůvodněné, finančně přijatelné a ústící v nejvyšší hodnotu. 3.2 Rozhodné skutečnosti pro zpracování ocenění Účelem zpracování znaleckého posudku bylo stanovení ceny obvyklé pro účely prodeje souboru nemovitostí formou veřejné dražby ve smyslu 13 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, a stanovení ceny obvyklé předmětu zajištění ve smyslu 219 odst. 4 zákona č. 182/2006 Sb., insolvenčního zákona. Cenu obvyklou v tomto posudku ztotožňujeme s tržní hodnotou (Market Value) v souladu s platnou definicí v Mezinárodních oceňovacích standardech (IVS1 2007), tj. odhadnutou částku, za kterou by se měl předmět ocenění směnit k datu ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím v nezávislé transakci po náležitém marketingu, přičemž by obě strany jednaly informovaně, uváženě a bez nátlaku. Vzhledem k účelu posudku odpovídá výsledná hodnota předmětu ocenění tržní hodnotě dle výše uvedené definice IVS Datum ocenění jsme zvolili 27. září 2012, jako datum prohlídky oceňovaných nemovitostí. Veškeré skutečnosti a závěry uváděné v tomto posudku jsou založeny převážně na veřejně dostupných dokumentech a informacích. Dokumenty a informace poskytnuté objednatelem jsme neprověřovali, ale pokud jsme z nich v tomto posudku vycházeli, jsou identifikovány a považujeme je za pravdivé a správné. Analýzy, názory a závěry uvedené v posudku jsou platné jen za omezených podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v posudku a jsou znalcovými osobními, nezaujatými profesionálními analýzami, názory a závěry. Znalec nemá žádné současné ani budoucí zájmy na oceňovaném majetku a neexistuje osobní zájem nebo zaujatost vzhledem k výsledku ocenění. Naše ocenění je platné pouze pro účel v tomto dokumentu stanovený. Jakékoliv jiné použití nebo převzetí údajů pro jiný účel objednatelem nebo třetí stranou je neoprávněné a neplatné. Vzhledem k zadání, charakteru předmětu ocenění a použitým metodám ocenění je platnost závěrů logicky omezena informacemi a skutečnostmi známými do data ocenění, případně do data zpracování. Dále v posudku nazýváme společnost BOHEMIA EXPERTS, s.r.o. znalecký ústav také pojmy znalecký ústav či jen znalec. 7

8 4. Použité metodiky ocenění nemovitostí BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav Oceňované nemovitosti jsme ocenili na základě předpokladů jejich nejlepšího realistického využití. Pro ocenění nemovitostí se používá jeden ze tří základních metodologických postupů, nebo jejich kombinace v závislosti na povaze majetku a jejich aplikovatelnosti: 4.1 Odhad hodnoty nemovitosti porovnáním porovnávací metoda Ocenění porovnávací metodou podle metodiky popsané v publikaci: Základy oceňování nemovitostí (II. upravené vydání) Autor: Ing. David Dušek, Ph.D. Vydal: VŠE v Praze, Nakladatelství Oeconomica, ISBN: , Praha 2006 Odhad hodnoty nemovitosti porovnáním vychází z toho, že odhadce shromáždí větší počet obdobných nemovitostí resp. jejich realizovaných cen. Obdobností nemovitosti se myslí jejich podobnost z hlediska hlavních hodnototvorných faktorů (hl. poloha, technický stav, velikost, časová blízkost realizace použitých cen k datu ocenění apod.). Dále se realizované ceny převedou na srovnatelnou bázi (např.: Kč/m 2 ). Vytipují se hodnototvorné faktory, ve kterých se shromážděný vzorek odlišuje od oceňované nemovitosti a odlišnosti se zohlední pomocí koeficientu. Aritmetický průměr takto upravených cen pak představuje hodnotu nemovitosti porovnáváním, tzv. srovnávací hodnotu. 4.2 Odhad věcné hodnoty nemovitosti nákladová metoda Ocenění na základě nákladové metody podle metodiky popsané v publikaci: Základy oceňování nemovitostí (II. upravené vydání) Autor: Ing. David Dušek, Ph.D. Vydal: VŠE v Praze, Nakladatelství Oeconomica, ISBN: , Praha 2006 Základní metodikou je kalkulace nákladů na výstavbu oceňované nemovitosti. Tyto náklady se obvykle zjišťují podle jednotlivých prvků stavebních konstrukcí z položkového rozpočtu aktualizovaného k datu ocenění (Metoda rozpočtová nebo Metoda agregovaných položek). Životnost staveb je omezená a dochází k jejich postupnému opotřebení. Opotřebení má jednak složku technickou (fyzickou), tak složku ekonomickou (morální). V rámci ocenění se berou v úvahu obě tyto složky. Opotřebení majetku se poté odečte od zjištěných nákladů a k hodnotě budovy se připočte hodnota pozemku. Nákladová metoda je založena na předpokladu, 8

9 že informovaný kupec by za majetek nezaplatil více, než jsou náklady na pořízení majetku nahrazující se stejnou využitelností oceňovaný majetek. Alternativním způsobem může být určení reprodukčních nákladů na výstavbu jedné měrné jednotky (nejčastěji m 3 nebo m 2 ) dané stavby. Tyto jednotkové reprodukční náklady se pak vynásobí počtem měrných jednotek dané nemovitosti, od takto získané reprodukční hodnoty se odečte opotřebení a získaná hodnota je časovou hodnotou budovy. Připočteme-li k této hodnotě stavby hodnotu pozemku, získáme věcnou hodnotu celé nemovitosti (obvykle se pro tento alternativní model používá označení Metoda THU). 4.3 Odhad výnosové hodnoty majetku - výnosová metoda s dočasnou rentou Ocenění na základě výnosové hodnoty s věčnou rentou podle metodiky popsané v publikaci: Metody oceňování podniku (druhé upravené a rozšířené vydání) Autor: prof. Ing. Miloš Mařík, CSc. Vydal: Nakladatelství Ekopress, s.r.o., ISBN: , Praha 2007 Výpočet vychází z celkového ročního výnosu nemovitosti (tj. nájemného), od kterého se odečtou roční náklady spojené s vlastnictvím a provozem nemovitosti. Takto zjištěný provozní zisk z nemovitosti (tzv. čistý roční výnos), který bude plynout z nemovitosti v budoucnosti, se pomocí odúročení převede na současnou hodnotu, jež představuje výnosovou hodnotu. Tento přístup vychází z fikce konstantního (reálného) čistého výnosu z nemovitosti. Jde tedy o výpočet ve formě věčné renty. Při výnosovém oceňování se vychází z principu, že uvažovaný nájem se váže jak ke stavbě, tak k pozemku, na kterém stojí. Touto metodou se tak ocení dohromady stavba i pozemek. 9

10 5. Obecné informace 5.1 Popis lokality Oceňované nemovitosti se nacházejí v katastrálním území Sedlec u Vraclavi, obec Vraclav, okres Ústí nad Orlicí. Sedlec leží cca 2 km o centra obce Vraclav a cca 6 km od centra Vysokého Mýta. Rodinný dům je situován na severním okraji obce v sousedství lesního porostu a polí. Okolní zástavba je tvořena obdobnými rodinnými domy, příp. rekreačními domky. Nemovitosti se nachází v klidné lokalitě. Částečná občanská vybavenost se nachází v obci Vraclav. Úplná občanská vybavenost včetně kompletní obchodní sítě se nachází ve Vysokém Mýtě. Přístup a příjezd k oceňovaným nemovitostem je po asfaltové obecní komunikaci. Parkování je zajištěno na příjezdové obecní komunikaci. Výhodou dané lokality je vhodná poloha pro bydlení, blízkost města Vysoké Mýto a dobrá dopravní dostupnost osobním automobilem, naopak nevýhodou je špatná dostupnost hromadnou dopravou. Nemovitost se nenachází v záplavovém území. Obrázek č. 5.1 Mapa předmětné lokality Zdroj: 10

11 5.2 Popis oceňovaných nemovitostí Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný domu č.p. 70 na pozemku parc. č. 73, dále pozemek parc. č. 73, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 430 m 2 a pozemek parc.č. 2/1 lesní pozemek o výměře 717 m 2, vše vedené na LV 358, k.ú. Sedlec u Vraclavi, obec Vraclav. Rodinný dům je zděný z cihel a kamene, jednopodlažní, nepodsklepený se sedlovou střechou se střešní krytinou z pálených tašek. Podkroví je stavebně neupravené. Rodinný dům je dle provedené prohlídky zjevně řadu let neobývaný. Z inženýrských sítí je dostupná elektro přípojka (na pozemku) a dále vodovod, kanalizace a plyn na hranici pozemku. Dle provedeného místního šetření lze označit stavebně technický stav nemovitosti za velmi špatný. Znalec identifikoval významné zjevné technické závady (prasklé nosné zdivo, odpadávající omítka, propadlá a děravá střecha, zchátralá okna, atd). Vzhledem k uvedeným skutečnostem bude dle znalce nutné uvedený dům zbourat. Na stavebním pozemku se dále nachází dřevěná kůlna také ve velmi špatném technickém stavu. Celková zastavěná plocha rodinného domu činí 162 m 2. Plocha pozemku činí celkem 430 m 2. Dále je předmětem ocenění lesní pozemek parc.č. 2/1 o výměře 717 m 2, který navazuje ze severní strany na zastavěný pozemek parc.č. 73. Jedná se o starší smíšený les s převahou listnatých stromů. Fotodokumentace nemovitostí je uvedena v příloze č. 2. Obrázek č. 5.2 Letecký pohled Zdroj: 11

12 5.3 Analýza nejvyššího a nejvýnosnějšího využití Dle názoru znalce jsou splněny podmínky nejlepšího a nejvýnosnějšího využití v rámci použité metodiky tím, že je na oceňované nemovitost nahlíženo jako na stavební a lesní pozemek. Na zastavěném pozemku stojí rodinný dům, který je ve velmi špatném technickém stavu a dle znalce bude nejvyšším a nejvýnosnějším využití uvedený rodinný dům s příslušenstvím zbourat. Daný majetek je zapsán v katastru nemovitostí, předpokládali jsme tedy, že majetek je zbudován v souladu s právními předpisy. Pozemky jsou přístupné z veřejné komunikace, nic tedy fyzicky nebrání jejich využití po provedení demolice rodinného domu. Pro oceňované nemovitosti jsme v současném stavu nenalezli lepší alternativní užití než stavební a lesní pozemek po zbourání rodinného domu. Závěr analýzy nejvyššího a nejvýnosnějšího využití: užívání oceňovaných pozemků bude po zbourání rodinného domu splňovat kritéria analýzy nejvyššího a nejlepšího využití. 12

13 6. Vlastní ocenění nemovitostí BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav Předmětem ocenění v tomto posudku je rodinný dům č.p. 70 na pozemku parc. č. 73, dále pozemek parc. č. 73 a pozemek parc. č. 2/1, vše vedené na LV 358, k.ú. Sedlec u Vraclavi, k datu 27. září Ocenění nemovitostí porovnávací metodou Prostřednictvím této metody se odvozuje hodnota oceňovaných nemovitostí cenovým porovnáním s nemovitostmi obdobnými, které se shodují s oceňovanou nemovitostí z hlediska hlavních hodnototvorných ukazatelů. Zde použitá metodika je obdobná jako metodika uvedená v kapitole 4.1 tohoto posudku. V první části ocenění se zabýváme stanovením hodnoty stavebního pozemku a lesního pozemku. Zde odhadnutá hodnota pozemků je použita jako hlavní metoda, od které bude odečtena výše nákladů na odstranění stavby rodinného domu. Nejprve jsme ve veřejně dostupných zdrojích identifikovali 7 stavebních pozemků pro bydlení, které se na základě prvotního prozkoumání jeví jako pozemky obdobné. U těchto pozemků jsme v souladu s výše popisovanou metodikou zohlednili pomocí koeficientů hodnototvorné faktory, ve kterých se podle našeho názoru dané pozemky odlišovaly od námi oceňovaných pozemků. Prodejce s kupujícím se obvykle domluví na ceně nižší (o cca až 10 %), než je původní inzerovaná nabídková cena. Při odhadu tržní hodnoty předmětných nemovitostí, jsme proto aplikovali srážku ve výši 10 %, která zohledňuje rozdíl mezi cenou nabízenou a cenou skutečně sjednanou. Výsledkem byl odhad tržní hodnoty stavebních pozemků ve výši 250 Kč/m 2. Hodnota pozemků o výměře 430 m 2 odhadnutá pomocí porovnávací metody činí 108 tis. Kč. Totožný postup znalec použil také pro odhad lesního pozemku. Výsledkem byl odhad tržní hodnoty lesního pozemku ve výši 20 Kč/m 2. Hodnota pozemků o výměře 717 m 2 odhadnutá pomocí porovnávací metody činí 14 tis. Kč. Fotodokumentace předmětných nemovitostí je v příloze č. 2. Vzhledem k velmi špatnému technickému stavu rodinného domu a závěru nejvyššího a nejvýnosnějšího využití provedeme odhad nákladů na odstranění rodinného domu, které odečteme od výše uvedené hodnoty pozemků. Náklady na demolici a odstranění stavby zahrnují: náklady na demolici, náklady na drcení části stavebního odpadu z demolice, náklady na přemístění suti na skládku ve Vysokém Mýtě a náklady na uložení suti na skládku. Celkové náklady na demolici a odstranění stavby činí 97 tis. Kč, přičemž znalec počítá s postupným rozebíráním stavby a znovupoužitím cca 50 % množství cihel a kamene. Ocenění pozemků metodou tržního srovnání a odhad nákladu na odstranění stavby je v příloze č. 3. Aplikací metody porovnávací jsme dospěli k odhadu hodnoty oceňovaného rodinného domu včetně příslušenství a pozemků celkem k datu 27. září 2012 ve výši 25 tis. Kč. 13

14 7. Závěr Znalecký posudek byl zpracován ve věci odhadu hodnoty rodinného domu č.p. 70 na pozemku parc. č. 73 a pozemků parc. č. 73 a parc. č. 2/1, vše vedené na LV 358, k.ú. Sedlec u Vraclavi, obec Vraclav, včetně příslušenství, k datu 27. září Cenou obvyklou rozumíme tržní hodnotu (Market Value) v souladu s platnou definicí v Mezinárodních oceňovacích standardech (IVS1 2007), tj. odhadnutou částku, za kterou by se měl předmět ocenění směnit k datu ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím v nezávislé transakci po náležitém marketingu, přičemž by obě strany jednaly informovaně, uváženě a bez nátlaku. Účelem zpracování znaleckého posudku bylo stanovení ceny obvyklé pro účely prodeje souboru nemovitostí formou veřejné dražby ve smyslu 13 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, a stanovení ceny obvyklé předmětu zajištění ve smyslu 219 odst. 4 zákona č. 182/2006 Sb., insolvenčního zákona. Výslednou hodnotu majetku jsme odhadli pomocí aplikace nejvíce vhodné metody, tj. metody tržního porovnání v případě pozemků od které jsme odečetli náklady na odstranění stavby rodinného domu. Porovnávací metoda je obecně při určování tržní hodnoty považována za nejsprávnější metodu s největší vypovídací schopností ohledně skutečného vývoje na trhu. Nákladovou metodu ani výnosovou metodu jsme nepoužili vzhledem k charakteru majetku a jeho technickému stavu. Na základě provedeného ocenění jsme dospěli k názoru, že hodnota rodinného domu č.p. 70 na pozemku parc. č. 73 a pozemků parc. č. 73 a parc. č. 2/1, vše vedené na LV 358, k.ú. Sedlec u Vraclavi, obec Vraclav, včetně příslušenství, k datu 27. září 2012 činí (po provedení kvalifikovaného odhadu): BOHEMIA EXPERTS, s.r.o. znalecký ústav RNDr. Josef Knápek jednatel společnosti Kč slovy: dvacet pět tisíc korun českých. V Praze dne 11. října

15 Obecné podmínky poskytnutých služeb BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav 1. Služby jsme poskytli v souladu s uznávanými profesionálními normami pro hodnocení a oceňování. 2. Služby jsme poskytli jako nezávislí dodavatelé. 3. Platby za poskytnuté služby nebyly žádným způsobem závislé na výsledcích hodnocení. 4. Předpokládali jsme bez nezávislého ověření, že všechny údaje, které nám byly poskytnuty, jsou pravdivé a přesné. 5. Naše hodnocení je platné pouze pro účel v této zprávě uvedený. Jakékoliv jiné použití nebo převzetí údajů pro jiný účel objednatelem nebo třetí stranou je neplatné. 6. Naši zprávu jako celek smí objednatel poskytnout těm třetím stranám, které ji potřebují znát. 7. Vyhrazujeme si právo zahrnout jméno objednatele do seznamu našich klientů. 8. Budeme, podléhaje právním předpisům, uchovávat důvěrnost našich rozhovorů, dokumentů nám předaných a naší zprávy. 9. Tyto podmínky mohou být změněny pouze písemnou formou. Předpoklady a omezující podmínky 1. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou zodpovědnost. Nebylo provedeno žádné šetření týkající se majetkových práv nebo závazků předmětu hodnocení. Hodnocení předpokládá, pokud není uvedeno jinak, že majetková práva jsou platná a převoditelná a nejsou zatížena žádnými závazky, kterých nemohou být zbavena standardními postupy. 2. Při našem nejlepším vědomí jsou všechny údaje ve zprávě uvedené pravdivé a přesné. Ačkoliv byly získány ze spolehlivých zdrojů, neposkytujeme žádné ručení ani nepřebíráme žádnou zodpovědnost za přesnost a pravdivost jakýchkoliv, vyjádření nebo výpočtů, u kterých je uvedeno, že byly poskytnuty někým jiným a které byly použity při vypracování tohoto hodnocení. 3. Hodnocení prezentované v této zprávě jsou založena na předpokladech zde uvedených a jsou platné pouze pro účel nebo účely ve zprávě uvedené. 4. Datum hodnocení, pro které jsou analýzy a závěry zpracovány je uvedeno ve zprávě. 15

16 Znalecká doložka Tento znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav v oboru ekonomika, ceny a odhady zapsaný Ministerstvem spravedlnosti České republiky do prvního oddílu znaleckých ústavů podle ustanovení 21, odst. 1 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a podle ustanovení 6, odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů na základě dopisu Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 8. dubna 1999, č.j. 56/99-OOD. Znalecký posudek obsahuje celkem 17 listů plus 3 přílohy. Znalecký úkon je zapsán ve znaleckém deníku pod pořadovým číslem BOHEMIA EXPERTS, s.r.o. znalecký ústav RNDr. Josef Knápek jednatel společnosti V Praze dne 11. října

17 Seznam příloh 1. výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví č. 358, kat. území: Sedlec u Vraclavi, obec: Vraclav, okres: Ústí nad Orlicí ke dni , 2. fotodokumentace pořízená při místním šetření nemovitosti dne , 3. ocenění pozemků metodou tržního srovnání a odhad nákladu na odstranění stavby. 17