Z N A L E C K Ý P O S U D E K

Transkript

1 BOHEMIA EXPERTS, s.r.o. znalecký ústav Křižíkova 1, Praha 8 Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo: ve věci odhadu hodnoty rodinného domu č.p. 130 na pozemku parc. č. 21/6, včetně příslušenství a pozemků parc. č. 21/6 a parc. č. 37/5, vše vedené na LV 1314, k.ú. Kříše. Datum ocenění: 2. října 2012 Účel zpracování posudku: Stanovení ceny obvyklé za účelem prodeje souboru nemovitostí formou veřejné dražby ve smyslu 13 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách Objednatel posudku: JUDr. Pavel Čížkovský, Praha 1, Václavské nám. 18/780, PSČ , okres Praha 1, likvidátor effe, s.r.o. v likvidaci, IČ Posudek obsahuje celkem 18 listů plus 4 přílohy. Posudek je vyhotoven v 4 stejnopisech. Toto je stejnopis č. 4. Zpracovali: RNDr. Josef Knápek, Ing. Michal Konderla V Praze dne 12. října 2012

2 Obsah OBSAH... 2 ODESÍLACÍ DOPIS ZDROJE POUŽITÝCH INFORMACÍ VLASTNICKÉ A EVIDENČNÍ ÚDAJE ZÁKLADNÍ POJMY A SKUTEČNOSTI OBECNÉ SKUTEČNOSTI A POJMY ROZHODNÉ SKUTEČNOSTI PRO ZPRACOVÁNÍ OCENĚNÍ POUŽITÉ METODIKY OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ ODHAD HODNOTY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM POROVNÁVACÍ METODA ODHAD VĚCNÉ HODNOTY NEMOVITOSTI NÁKLADOVÁ METODA ODHAD VÝNOSOVÉ HODNOTY MAJETKU - VÝNOSOVÁ METODA S DOČASNOU RENTOU OBECNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY POPIS OCEŇOVANÝCH NEMOVITOSTÍ ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJVÝNOSNĚJŠÍHO VYUŽITÍ VLASTNÍ OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ POROVNÁVACÍ METODOU OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ NÁKLADOVOU METODOU ZÁVĚR OBECNÉ PODMÍNKY POSKYTNUTÝCH SLUŽEB PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY ZNALECKÁ DOLOŽKA SEZNAM PŘÍLOH

3 Odesílací dopis Vážená paní / Vážený pane, zasíláme Vám odhad hodnoty rodinného domu č.p. 130 na pozemku parc. č. 21/6, včetně příslušenství a pozemků parc. č. 21/6 a parc. č. 37/5, vše vedené na LV 1314, k.ú. Kříše, k datu 2. října Cenou obvyklou rozumíme tržní hodnotu (Market Value) v souladu s platnou definicí v Mezinárodních oceňovacích standardech (IVS1 2007), tj. odhadnutou částku, za kterou by se měl předmět ocenění směnit k datu ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím v nezávislé transakci po náležitém marketingu, přičemž by obě strany jednaly informovaně, uváženě a bez nátlaku. Účelem zpracování znaleckého posudku bylo stanovení ceny obvyklé pro účely prodeje souboru nemovitostí formou veřejné dražby ve smyslu 13 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách. K ocenění jsme použili metodu tržního porovnání a metodu nákladovou. Výslednou hodnotu majetku jsme odhadli pomocí aplikace nejvíce vhodné metody, tj. metody tržního porovnání. Porovnávací metoda je obecně při určování tržní hodnoty považována za nejsprávnější metodu s největší vypovídací schopností ohledně skutečného vývoje na trhu. Na základě provedeného ocenění jsme dospěli k názoru, že hodnota rodinného domu č.p. 130 na pozemku parc. č. 21/6, včetně příslušenství a pozemků parc. č. 21/6 a parc. č. 37/5, vše vedené na LV 1314, k.ú. Kříše, k datu 2. října 2012 činí (po provedení kvalifikovaného odhadu): BOHEMIA EXPERTS, s.r.o. znalecký ústav RNDr. Josef Knápek jednatel společnosti Kč slovy: sto šedesát tisíc korun českých. V Praze dne 12. října

4 1. Zdroje použitých informací BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav internetový výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví č. 1314, kat. území: Kříše, obec: Břasy, okres: Rokycany ke dni (viz příloha č. 1), místní šetření oceňovaných nemovitostí uskutečněné na místě samém dne , fotodokumentace oceňovaných nemovitostí pořízená na místě samém zpracovatelem posudku v rámci místního šetření konaného dne (viz příloha č. 2), internetové zdroje: MAŘÍK, M. Metody oceňování podniku: Proces ocenění: Základní metody a postupy. 2. vydání. Praha: Ekopress, stran. ISBN , Bradáč A., Fiala J.: Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, 2. přepracované a doplněné vydání, Linde Praha a.s., ISBN: , Praha 1999, Dušek D.: Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Nakladatelství Oeconomica, ISBN: , Praha 2006, Štefan, R.: Oceňování nemovitostí, Nakladatelství Oeconomica, ISBN: , Praha 2003, ukazatele průměrné rozpočtové ceny na měrnou a účelovou jednotku, ÚRS Praha, 2012, ISBN , právní předpisy v platném znění. 4

5 2. Vlastnické a evidenční údaje BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav Dle výpisu z katastru nemovitostí list vlastnictví č. 1314, kat. území: Kříše, obec: Břasy, okres: Rokycany ze dne , (viz příloha č. 1) je vlastníkem rodinného domu č.p. 130 na pozemku parc. č. 21/6 a pozemků parc. č. 21/6 a parc. č. 37/5: Jméno effe, s.r.o. Adresa Hybernská 1009/24, Praha, Nové Město, , K uvedeným nemovitostem je evidováno zástavní právo smluvní ze dne pro pohledávku ve výši Kč. Právní účinky vkladu práva ke dni Nemovitost je prosta věcných břemen. 5

6 3. Základní pojmy a skutečnosti BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav 3.1 Obecné skutečnosti a pojmy Tato kapitola se zabývá pojmoslovím v oblasti oceňování majetku a služeb, zvláště základními kategoriemi cen a hodnot. A) Podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, rozeznáváme následující druhy cen: cenu sjednanou a cenu zjištěnou : Cena sjednaná Strany transakce mají svobodu při sjednávání cen (případ volných cen), pokud právní, resp. cenové, předpisy nestanoví jinak (případ regulovaných cen). Cenou sjednanou pro transakci se rozumí objektivní skutečnost, která vyjadřuje protihodnotu sjednanou stranami za převáděný majetek, práva či jiné majetkové hodnoty nebo poskytované služby v daném jedinečném případě. Cena zjištěná (určená, administrativní) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany. Majetek a služby se podle tohoto zákona oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku se stejnou užitnou hodnotou, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. B) V ostatních případech oceňování se majetek a služby oceňují hodnotou. Hodnota však není na rozdíl od ceny objektivní či vypočitatelnou skutečností, ale subjektivním (i když často objektivizovaným) odhadem hodnoty předmětu ocenění v daném čase, pro daný účel a podle konkrétní definice hodnoty. Subjektivní hodnota Před transakcí dochází nejprve k ryze subjektivním ocenění majetku, práv či jiných majetkových hodnot nebo služeb, která jsou provedena nejčastěji přímo stranami transakce či jejich poradci. Subjektivní hodnota vyjadřuje vztah konkrétního subjektu (či skupiny subjektů) k danému majetku či službě. Tato hodnota nazývána také hodnotou investiční. 6

7 Objektivizovaná hodnota Známe mnoho druhů objektivizovaných hodnot, např. tržní (obecnou, popř. obvyklou, reálnou), substanční (věcnou, reprodukční, popř. nákladovou), užitnou (popř. výnosovou), směnnou (popř. srovnávací), účetní, likvidační, hodnotu promptního prodeje a jiné. V praxi převládá pojem objektivizované hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnotou (Market Value) se rozumí v souladu s definicí v Mezinárodních oceňovacích standardech (IVS 2007) odhadnutá částka, za kterou by byl předmět ocenění směněn k datu ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci mezi nezávislými stranami po náležitém marketingu, přičemž by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Tržní hodnota obsahuje také předpoklad tzv. nejlepšího využití. Dle IVS 2007 se jedná o nejpravděpodobnější využití předmětu ocenění, které je fyzicky možné, právně přípustné, patřičně odůvodněné, finančně přijatelné a ústící v nejvyšší hodnotu. 3.2 Rozhodné skutečnosti pro zpracování ocenění Účelem zpracování znaleckého posudku bylo stanovení ceny obvyklé pro účely prodeje souboru nemovitostí formou veřejné dražby ve smyslu 13 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách. Cenu obvyklou v tomto posudku ztotožňujeme s tržní hodnotou (Market Value) v souladu s platnou definicí v Mezinárodních oceňovacích standardech (IVS1 2007), tj. odhadnutou částku, za kterou by se měl předmět ocenění směnit k datu ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím v nezávislé transakci po náležitém marketingu, přičemž by obě strany jednaly informovaně, uváženě a bez nátlaku. Vzhledem k účelu posudku odpovídá výsledná hodnota předmětu ocenění tržní hodnotě dle výše uvedené definice IVS Datum ocenění jsme zvolili 2. října 2012, jako datum prohlídky oceňovaných nemovitostí. Veškeré skutečnosti a závěry uváděné v tomto posudku jsou založeny převážně na veřejně dostupných dokumentech a informacích. Dokumenty a informace poskytnuté objednatelem jsme neprověřovali, ale pokud jsme z nich v tomto posudku vycházeli, jsou identifikovány a považujeme je za pravdivé a správné. Analýzy, názory a závěry uvedené v posudku jsou platné jen za omezených podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v posudku a jsou znalcovými osobními, nezaujatými profesionálními analýzami, názory a závěry. Znalec nemá žádné současné ani budoucí zájmy na oceňovaném majetku a neexistuje osobní zájem nebo zaujatost vzhledem k výsledku ocenění. Naše ocenění je platné pouze pro účel v tomto dokumentu stanovený. Jakékoliv jiné použití nebo převzetí údajů pro jiný účel objednatelem nebo třetí stranou je neoprávněné a neplatné. Vzhledem k zadání, charakteru předmětu ocenění a použitým metodám ocenění je platnost závěrů logicky omezena informacemi a skutečnostmi známými do data ocenění, případně do data zpracování. Dále v posudku nazýváme společnost BOHEMIA EXPERTS, s.r.o. znalecký ústav také pojmy znalecký ústav či jen znalec. 7

8 4. Použité metodiky ocenění nemovitostí BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav Oceňované nemovitosti jsme ocenili na základě předpokladů jejich nejlepšího realistického využití. Pro ocenění nemovitostí se používá jeden ze tří základních metodologických postupů, nebo jejich kombinace v závislosti na povaze majetku a jejich aplikovatelnosti: 4.1 Odhad hodnoty nemovitosti porovnáním porovnávací metoda Ocenění porovnávací metodou podle metodiky popsané v publikaci: Základy oceňování nemovitostí (II. upravené vydání) Autor: Ing. David Dušek, Ph.D. Vydal: VŠE v Praze, Nakladatelství Oeconomica, ISBN: , Praha 2006 Odhad hodnoty nemovitosti porovnáním vychází z toho, že odhadce shromáždí větší počet obdobných nemovitostí resp. jejich realizovaných cen. Obdobností nemovitosti se myslí jejich podobnost z hlediska hlavních hodnototvorných faktorů (hl. poloha, technický stav, velikost, časová blízkost realizace použitých cen k datu ocenění apod.). Dále se realizované ceny převedou na srovnatelnou bázi (např.: Kč/m 2 ). Vytipují se hodnototvorné faktory, ve kterých se shromážděný vzorek odlišuje od oceňované nemovitosti a odlišnosti se zohlední pomocí koeficientu. Aritmetický průměr takto upravených cen pak představuje hodnotu nemovitosti porovnáváním, tzv. srovnávací hodnotu. 4.2 Odhad věcné hodnoty nemovitosti nákladová metoda Ocenění na základě nákladové metody podle metodiky popsané v publikaci: Základy oceňování nemovitostí (II. upravené vydání) Autor: Ing. David Dušek, Ph.D. Vydal: VŠE v Praze, Nakladatelství Oeconomica, ISBN: , Praha 2006 Základní metodikou je kalkulace nákladů na výstavbu oceňované nemovitosti. Tyto náklady se obvykle zjišťují podle jednotlivých prvků stavebních konstrukcí z položkového rozpočtu aktualizovaného k datu ocenění (Metoda rozpočtová nebo Metoda agregovaných položek). Životnost staveb je omezená a dochází k jejich postupnému opotřebení. Opotřebení má jednak složku technickou (fyzickou), tak složku ekonomickou (morální). V rámci ocenění se berou v úvahu obě tyto složky. Opotřebení majetku se poté odečte od zjištěných nákladů a k hodnotě budovy se připočte hodnota pozemku. Nákladová metoda je založena na předpokladu, 8

9 že informovaný kupec by za majetek nezaplatil více, než jsou náklady na pořízení majetku nahrazující se stejnou využitelností oceňovaný majetek. Alternativním způsobem může být určení reprodukčních nákladů na výstavbu jedné měrné jednotky (nejčastěji m 3 nebo m 2 ) dané stavby. Tyto jednotkové reprodukční náklady se pak vynásobí počtem měrných jednotek dané nemovitosti, od takto získané reprodukční hodnoty se odečte opotřebení a získaná hodnota je časovou hodnotou budovy. Připočteme-li k této hodnotě stavby hodnotu pozemku, získáme věcnou hodnotu celé nemovitosti (obvykle se pro tento alternativní model používá označení Metoda THU). 4.3 Odhad výnosové hodnoty majetku - výnosová metoda s dočasnou rentou Ocenění na základě výnosové hodnoty s věčnou rentou podle metodiky popsané v publikaci: Metody oceňování podniku (druhé upravené a rozšířené vydání) Autor: prof. Ing. Miloš Mařík, CSc. Vydal: Nakladatelství Ekopress, s.r.o., ISBN: , Praha 2007 Výpočet vychází z celkového ročního výnosu nemovitosti (tj. nájemného), od kterého se odečtou roční náklady spojené s vlastnictvím a provozem nemovitosti. Takto zjištěný provozní zisk z nemovitosti (tzv. čistý roční výnos), který bude plynout z nemovitosti v budoucnosti, se pomocí odúročení převede na současnou hodnotu, jež představuje výnosovou hodnotu. Tento přístup vychází z fikce konstantního (reálného) čistého výnosu z nemovitosti. Jde tedy o výpočet ve formě věčné renty. Při výnosovém oceňování se vychází z principu, že uvažovaný nájem se váže jak ke stavbě, tak k pozemku, na kterém stojí. Touto metodou se tak ocení dohromady stavba i pozemek. 9

10 5. Obecné informace 5.1 Popis lokality Oceňované nemovitosti se nacházejí v katastrálním území Kříše, obec Břasy, okres Rokycany. Část Kříše leží cca 2 km o centra obce Břasy a cca 15 km od centra Rokycan. Rodinný dům je situován na západním okraji obce v sousedství pole. Okolní zástavba je tvořena obdobnými rodinnými domy, příp. rekreačními domky. Nemovitosti se nachází v klidné lokalitě, vzdálenost této lokality od centra města Plzně je cca 25 km (vzdušnou čarou) severovýchodním směrem. Občanská vybavenost se nachází v obci Břasy. Úplná občanská vybavenost včetně kompletní obchodní sítě se nachází v sousední obci Radnice (cca 5km). Přístup a příjezd k oceňovaným nemovitostem je po nezpevněné obecní komunikaci bez zjevných závad. Dopravní obslužnost je zajištěna pomocí vlakové stanice Stupno (cca 2 km) ve spojení na Plzeň. Parkování je zajištěno na přilehlých komunikacích. Výhodou dané lokality je vhodná poloha pro bydlení, dobrá dopravní dostupnost. Nemovitost se nenachází v záplavovém území. Obrázek č. 5.1 Mapa předmětné lokality Zdroj: 10

11 5.2 Popis oceňovaných nemovitostí Předmětem ocenění je řadový rodinný dům č.p. 130 na pozemku parc. č. 21/6, dále pozemek parc. č. 21/6, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 179 m 2 a pozemek parc. č. 37/5, zahrada o výměře 90 m 2 vše vedené na LV 1314, k.ú. Kříše. Oceňovaný rodinný dům navazuje z jihovýchodní strany na sousední rodinný dům. Rodinný dům je zděný z cihel, jednopodlažní, nepodsklepený se sedlovou střechou se střešní krytinou z eternitových a pálených tašek. Podkroví je z velké části stavebně neupravené. Dispozice domu je 2+1. Dle dostupných informací od objednatele byl rodinný dům zkolaudován v roce Stropní konstrukce je dřevěná trámová. Vnitřní dveře jsou dřevěné plné, okna jsou zdvojená a jednoduchá dřevěná. V rodinném domě je pouze rozvod elektro, není rozvod vody, topení a plynu. V budoucnu je možné připojit na plyn i kanalizaci (sítě dostupné na hranici pozemku). Vytápění je kamny na tuhá paliva. Dle informací od objednatele je dům od konce roku 2002 prázdný, neobývaný. Dle provedeného místního šetření lze označit stavebně technický stav nemovitosti za velmi špatný a odpovídá zjištěnému stáří. Znalec identifikoval významné zjevné technické závady (praskání zdiva, odpadávající omítka, děravá střecha, zchátralá okna, atd). Nový vlastník bude muset provést kompletní rekonstrukci rodinného domu. Příslušenství tvoří částečně zděná a dřevěná kůlna s pultovou střechou, jež navazuje na rodinný dům ze severní strany a je také ve špatném technickém stavu. Celková užitná plocha rodinného domu činí 66 m 2. Celková zastavěná plocha rodinného domu činí 82 m 2. Plocha pozemku činí celkem 269 m 2. Pozemky jsou částečně oploceny. Fotodokumentace nemovitostí je uvedena v příloze č. 2. Obrázek č. 5.2 Letecký pohled Zdroj: 11

12 5.3 Analýza nejvyššího a nejvýnosnějšího využití Dle názoru znalce jsou splněny podmínky nejlepšího a nejvýnosnějšího využití v rámci použité metodiky tím, že je na oceňovanou nemovitost nahlíženo jako na rodinný dům s příslušenstvím a zahradou. Rodinný dům je ovšem ve velmi špatném technickém stavu a k využití rodinného domu k bydlení bude nutné provést kompletní rekonstrukci. Daný majetek je zapsán v katastru nemovitostí, předpokládali jsme tedy, že majetek je zbudován v souladu s právními předpisy. Majetek je přístupný z veřejné komunikace, nic tedy fyzicky nebrání jeho využití po provedení rekonstrukce. Pro oceňovanou nemovitost jsme v současném stavu nenalezli lepší alternativní užití než rodinný dům s příslušenstvím a zahradou. Závěr analýzy nejvyššího a nejvýnosnějšího využití: užívání oceňované nemovitosti splňuje kritéria analýzy nejvyššího a nejlepšího využití. 12

13 6. Vlastní ocenění nemovitostí BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav Předmětem ocenění v tomto posudku je rodinný dům č.p. 130 na pozemku parc. č. 21/6, dále pozemek parc. č. 21/6 a pozemek parc. č. 37/5, vše vedené na LV 1314, k.ú. Kříše včetně příslušenství, k datu 2. října Ocenění nemovitostí porovnávací metodou Prostřednictvím této metody se odvozuje hodnota oceňovaných nemovitostí cenovým porovnáním s nemovitostmi obdobnými, které se shodují s oceňovanou nemovitostí z hlediska hlavních hodnototvorných ukazatelů. Zde použitá metodika je obdobná jako metodika uvedená v kapitole 4.1 tohoto posudku. V první části ocenění se zabýváme stanovením hodnoty stavebních pozemků. Zde odhadnutá hodnota pozemků je použita pouze informativně a má doplňkovou funkci k ocenění nemovitostí jako celku v případě nákladové metody. Nejprve jsme ve veřejně dostupných zdrojích identifikovali 6 stavebních pozemků pro bydlení, které se na základě prvotního prozkoumání jeví jako pozemky obdobné. U těchto pozemků jsme v souladu s výše popisovanou metodikou zohlednili pomocí koeficientů hodnototvorné faktory, ve kterých se podle našeho názoru dané pozemky odlišovaly od námi oceňovaných pozemků. Výsledkem byl odhad tržní hodnoty stavebních pozemků ve výši 400 Kč/m 2. Hodnota pozemků o výměře 269 m 2 odhadnutá pomocí porovnávací metody činí 108 tis. Kč. Dále se zabýváme oceněním rodinného domu včetně pozemků. Pro srovnání jsme použili údaje o srovnatelných rodinných domech a zdrojem těchto informací byl internet. Vybrali jsme podobné nemovitosti, zejména polohou, velikostí, technickým stavem, datem transakce a vybaveností. Oceňovaný rodinný dům jsme srovnávali s těmito nemovitostmi: Rodinný dům v obci Břasy, Rodinný dům v obci Břasy, část Kříše, Rodinný dům v obci Mostiště. Jako srovnávací jednotku jsme zvolili m 2 užitné plochy. Údaje o těchto známých transakcích byly porovnány s oceňovanou nemovitostí a byly uplatněny srovnávací koeficienty pro zohlednění rozdílů v již zmíněných faktorech. Prodejce s kupujícím se obvykle domluví na ceně nižší (o cca až 15 %), než je původní inzerovaná nabídková cena. Při odhadu tržní hodnoty předmětných nemovitostí, jsme proto aplikovali srážku ve výši 15 %, která zohledňuje rozdíl mezi cenou nabízenou a cenou skutečně sjednanou. 13

14 Výsledkem metody porovnávací byl odhad tržní hodnoty 1 m 2 rodinného domu v dané lokalitě ve výši Kč/m 2. užitné plochy Přehled jednotlivých srovnávaných objektů stejně jako odhad hodnoty rodinného domu metodou tržního srovnání obsahuje příloha č. 3. Fotodokumentace předmětných nemovitostí je v příloze č. 2. Aplikací metody porovnávací jsme dospěli k odhadu hodnoty oceňovaného rodinného domu včetně příslušenství a pozemků celkem k datu 2. října 2012 ve výši 159 tis. Kč. 6.2 Ocenění nemovitostí nákladovou metodou Oceňované nemovitosti byly specifikovány v rámci kapitoly 5.2 tohoto posudku. Předmětné stavby oceníme nákladovým způsobem podle postupu uvedeného v kapitole 4.2 tohoto posudku. V rámci této metody vycházíme z propočtu nákladů, které je nutné vynaložit při výstavbě jednotlivých nemovitostí. V prvním kroku jsme kvantifikovali oceňované nemovitosti. Celkový zjištěný objem jednotlivých staveb vynásobíme obvyklou reprodukční hodnotou stavby na jednotku pro daný typ nemovitosti. Podkladem pro určení těchto hodnot byla publikace Ukazatele průměrné rozpočtové ceny na měrovou a účelovou jednotku - ÚRS Praha, a.s., vydání Vynásobením objemu oceňovaných staveb a jednotkové reprodukční hodnoty zjistíme celkovou reprodukční hodnotu staveb. Tuto hodnotu snížíme o technickoekonomické opotřebení, které odhadneme na základě lineární metody. Hodnota staveb odhadnutá nákladovou metodu činí celkem 75 tis. Kč. K takto stanovené hodnotě staveb přičteme hodnotu pozemků ve výši 108 tis. Kč, kterou jsme odhadli v kapitole 6.1. Podrobný výpočet hodnoty nemovitostí nákladovou metodou je uveden v příloze č. 4. Aplikací metody nákladové jsme dospěli k odhadu hodnoty oceňovaných nemovitostí k datu 2. října 2012 ve výši 183 tis. Kč. 14

15 7. Závěr Znalecký posudek byl zpracován ve věci odhadu hodnoty rodinného domu č.p. 130 na pozemku parc. č. 21/6, včetně příslušenství a pozemků parc. č. 21/6 a parc. č. 37/5, vše vedené na LV 1314, k.ú. Kříše, k datu 2. října Cenou obvyklou rozumíme tržní hodnotu (Market Value) v souladu s platnou definicí v Mezinárodních oceňovacích standardech (IVS1 2007), tj. odhadnutou částku, za kterou by se měl předmět ocenění směnit k datu ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím v nezávislé transakci po náležitém marketingu, přičemž by obě strany jednaly informovaně, uváženě a bez nátlaku. Účelem zpracování znaleckého posudku bylo stanovení ceny obvyklé pro účely prodeje souboru nemovitostí formou veřejné dražby ve smyslu 13 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách. K ocenění jsme použili metodu tržního porovnání a metodu nákladovou. Výslednou hodnotu majetku jsme odhadli pomocí aplikace nejvíce vhodné metody, tj. metody tržního porovnání. Porovnávací metoda je obecně při určování tržní hodnoty považována za nejsprávnější metodu s největší vypovídací schopností ohledně skutečného vývoje na trhu. Výnosová metoda v tomto konkrétním případě nepodává správný obraz o tržní hodnotě oceňované nemovitosti a proto nebyla použita. Nákladovou metodu jsme do výsledné hodnoty nezahrnuli, vzhledem ke skutečnosti, že nákladová metoda zobrazuje pouze náklady na výstavbu dané nemovitosti, ale nezohledňuje další faktory, které trh nemovitostí ovlivňují, a mají tak bezprostřední vliv na tržní hodnotu nemovitostí. Přístup Srovnávací Nákladový Výsledný odhad Váha 100% 0% tržní hodnoty Rodinný dům č.p. 130 na pozemku parc.č. 21/6 včetně pozemků parc.č. 21/6 a parc.č. 37/5 vše na LV č. 1314, k.ú. Kříše, obec Břasy Na základě provedeného ocenění jsme dospěli k názoru, že hodnota rodinného domu č.p. 130 na pozemku parc. č. 21/6, včetně příslušenství a pozemků parc. č. 21/6 a parc. č. 37/5, vše vedené na LV 1314, k.ú. Kříše, k datu 2. října 2012 činí (po provedení kvalifikovaného odhadu): BOHEMIA EXPERTS, s.r.o. znalecký ústav RNDr. Josef Knápek jednatel společnosti Kč slovy: sto šedesát tisíc korun českých. V Praze dne 12. října

16 Obecné podmínky poskytnutých služeb BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav 1. Služby jsme poskytli v souladu s uznávanými profesionálními normami pro hodnocení a oceňování. 2. Služby jsme poskytli jako nezávislí dodavatelé. 3. Platby za poskytnuté služby nebyly žádným způsobem závislé na výsledcích hodnocení. 4. Předpokládali jsme bez nezávislého ověření, že všechny údaje, které nám byly poskytnuty, jsou pravdivé a přesné. 5. Naše hodnocení je platné pouze pro účel v této zprávě uvedený. Jakékoliv jiné použití nebo převzetí údajů pro jiný účel objednatelem nebo třetí stranou je neplatné. 6. Naši zprávu jako celek smí objednatel poskytnout těm třetím stranám, které ji potřebují znát. 7. Vyhrazujeme si právo zahrnout jméno objednatele do seznamu našich klientů. 8. Budeme, podléhaje právním předpisům, uchovávat důvěrnost našich rozhovorů, dokumentů nám předaných a naší zprávy. 9. Tyto podmínky mohou být změněny pouze písemnou formou. Předpoklady a omezující podmínky 1. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou zodpovědnost. Nebylo provedeno žádné šetření týkající se majetkových práv nebo závazků předmětu hodnocení. Hodnocení předpokládá, pokud není uvedeno jinak, že majetková práva jsou platná a převoditelná a nejsou zatížena žádnými závazky, kterých nemohou být zbavena standardními postupy. 2. Při našem nejlepším vědomí jsou všechny údaje ve zprávě uvedené pravdivé a přesné. Ačkoliv byly získány ze spolehlivých zdrojů, neposkytujeme žádné ručení ani nepřebíráme žádnou zodpovědnost za přesnost a pravdivost jakýchkoliv, vyjádření nebo výpočtů, u kterých je uvedeno, že byly poskytnuty někým jiným a které byly použity při vypracování tohoto hodnocení. 3. Hodnocení prezentované v této zprávě jsou založena na předpokladech zde uvedených a jsou platné pouze pro účel nebo účely ve zprávě uvedené. 4. Datum hodnocení, pro které jsou analýzy a závěry zpracovány je uvedeno ve zprávě. 16

17 Znalecká doložka Tento znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav v oboru ekonomika, ceny a odhady zapsaný Ministerstvem spravedlnosti České republiky do prvního oddílu znaleckých ústavů podle ustanovení 21, odst. 1 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a podle ustanovení 6, odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů na základě dopisu Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 8. dubna 1999, č.j. 56/99-OOD. Znalecký posudek obsahuje celkem 18 listů plus 4 přílohy. Znalecký úkon je zapsán ve znaleckém deníku pod pořadovým číslem BOHEMIA EXPERTS, s.r.o. znalecký ústav RNDr. Josef Knápek jednatel společnosti V Praze dne 12. října

18 Seznam příloh 1. internetový výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví č. 1314, kat. území: Kříše, obec: Břasy, okres: Rokycany ke dni , 2. fotodokumentace pořízená při místním šetření nemovitosti dne , 3. ocenění nemovitostí metodou tržního srovnání, 4. ocenění nemovitostí metodou nákladovou. 18