ZNALECKÝ POSUDEK. č /12. exekutor Mgr. Pavel Dolanský Beroun, Palackého 31/ Brno, Oblá

Transkript

1 015 EX 400/2004 ZNALECKÝ POSUDEK č /12 o ceně obvyklé pozemku - parcela původ Pozemkový katastr p.č. PK 1502 v Nechvalíně, katastrální území Nechvalín Objednatel posudku: Exekutorský úřad Beroun exekutor Mgr. Pavel Dolanský Beroun, Palackého 31/2 Účel posudku: Prodej nemovitých věcí. Posudek vypracoval: Ing. Petr Čech Brno, Oblá kancelář: Brno, Ukrajinská 19 /fax mobil zncech@volny.cz Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. Tento posudek obsahuje 10 stran, 7 stran příloh a předává se ve 3 vyhotoveních a v elektronické podobě.

2 Nález: 1. Znalecký úkol Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitostí pozemku p.č. PK 1502 obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura, respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obecný zákoník občanský (císařský patent ze dne , č. 946 sb. zák. soud., platný do roku 1950) k tomuto uváděl: Měřítko pro soudní odhad Určená hodnota věci je její cena. Má-li se věc odhadnouti soudem, musí se odhadnouti určitou sumou peněžitou. Cena řádná a mimořádná Odhadne-li se věc podle užitku, který v určité době a na určitém místě obvykle a obecně dává, ustanoví se její řádná a obecná cena; hledí-li se však ke zvláštním poměrům a ke zvláštní oblibě, kterou má ve věci pro náhodné její vlastnosti ten, komu se její hodnota má nahraditi, je to její cena mimořádná. Která cena je směrnicí při soudních odhadech Není-li nic jiného vymíněno nebo zákonem ustanoveno, je při odhadu věci směrnicí vždy cena obecná. V odhadním řádu z roku 1933 (vládní nařízení ze dne č. 100 Sb. z. a n., kterým se vydávají předpisy o odhadu nemovitostí v řízení exekučním (odhadní řád)) bylo uvedeno: 17. Pro vyšetření odhadní hodnoty buď volen takový způsob, který zaručuje, že jím vyšetřená odhadní hodnota se co nejvíce přiblíží ceně, kterou za daných poměrů by bylo možno dosáhnouti za vydražované nemovitosti. Pravidelně odhadní hodnota se stanoví buď zjištěním prodejní hodnoty (hodnoty obchodní, tržní), a to u pozemků podle jednotek plošné míry, u budov podle zastavěné plochy (po př. jednotek obestavěného prostoru), nebo 2

3 kapitalizováním ročního čistého výtěžku (výnosu), kterého lze při řádném hospodaření docíliti, nebo zjištěním průměru mezi hodnotou podle kapitalizovaného ročního čistého výtěžku (výnosu) činžovního a hodnotou pozemku, zvýšenou o hodnotu stavby ( 18 až 21). Použijí-li znalci jiného způsobu oceňovacího, jsou povinni to odůvodniti. Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Konečně v rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 2 Cdon 425/96 ze dne je mj. uvedeno (pozn.: pojem odhadní cena se v tomto rozhodnutí vztahuje k ocenění podle dříve platné vyhlášky č. 393/1991 Sb.): Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu... V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného se pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny používá následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. v aktuálním znění). 2. Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 3/2008 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti. 3. Ocenění výnosovou hodnotou, které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosažitelného nájemného z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Výsledek reprezentuje částku, kterou by bylo třeba uložit do peněžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy z nemovitosti. 3

4 4. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 5. Odhad obvyklé ceny metodou střední hodnoty - prostý aritmetický průměr mezi hodnotou výnosovou a cenou časovou. 6. Odhad obvyklé ceny metodou váženého průměru - vážený aritmetický průměr z hodnoty výnosové a ceny časové. Při převažující ceně časové se klade větší váha na hodnotu výnosovou. 7. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. V Nechvalíně není dostatek údajů z uskutečněných obchodů a z cenových nabídek pro porovnání zemědělského pozemku jako je pozemek oceňovaný. Z tohoto důvodu pozemek cenově porovnávám se zemědělskými pozemky nabízenými k prodeji i v dalších obcích na okrese Hodonín. Dále pozemek oceňuji i podle platného cenového předpisu. Z těchto důvodů jsou pro tento případ použity metody uvedené v bodech č. 1 a 4. Na závěr uvádím, že úroveň obvyklých (obecných) cen nemovitostí je průměrem z dosažených cen za věci srovnatelného druhu, stáří, svých vlastností aj. Nejlepším způsobem je stanovení obvyklé ceny na základě porovnání s už uskutečněnými prodeji obdobných nemovitostí a to v daném čase a daném místě tj. porovnávací metodou. Nakonec podotýkám, že vlastní tržní cena se tvoří na trhu až s uskutečněným prodejem. Před tímto prodejem, resp. koupí není známa její přesná výše. Z těchto důvodů a z povahy obvyklé ceny plyne, že obvyklou cenu nelze dopředu úplně přesně a jednoznačně vypočítat ani sebepřesnějším početním úkonem, nýbrž vždy pouze více nebo méně přesněji odhadnout. V případě stanovení obvyklé ceny se tedy vždy jedná jen o odborný odhad, nikoliv o přesnou částku. 2. Informace o nemovitosti Nemovitost: parcela původ Pozemkový katastr p.č. PK 1502 Okres: Hodonín Obec: Nechvalín Katastrální území: Nechvalín 4

5 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení o ustanovení znalcem č.j. 015 EX 400/ ze dne Výpis z listu vlastnictví č. 276 pro obec Nechvalín, k.ú. Nechvalín, vyhotovený dálkovým přístupem pro účel: Soudní řízení, č.j. 15ex400/04 pro Soudní exekutor Dolanský Pavel, Mgr. Informace zjištěná z Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrálního pracoviště Kyjov Webové stránky ČÚZK Nabídka nemovitostí na serverech Sreality a zemedelske pozemky.cz Literatura Soudní inženýrství - doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc, vydalo akademické nakladatelství CERM v roce 1997 Teorie oceňování nemovitostí VIII - autor prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc, vydalo akademické nakladatelství CERM v roce Vlastnické a evidenční údaje Miloš Krušina /1895 Tovární 65, Králův Dvůr, Králův Dvůr u Berouna 5. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný pozemek - parcela původ Pozemkový katastr p.č. PK 1502 se nachází v Nechvalíně, katastrální území Nechvalín. Nechvalín je obcí s 360 obyvateli nacházející se v Jihomoravském kraji na okrese Hodonín. Obec je asi 29 km severně od okresního města. Menší město Ždánice je od Nechvalína cca 6 km západním směrem a město Kyjov asi 9 km směrem jihovýchodním. Obec má základní školu 1. stupně, mateřskou školu. Pro volnočasové aktivity slouží obecní knihovna a hřiště. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kyjov. Z inženýrských sítí má obec rozvod vody a plynovod. Oceňovaný pozemek se nachází asi m jižně a jihozápadně od zástavby rodinných domů v obci stojících podél silnice vedoucí Nechvalínem mezi obdobnými zemědělskými pozemky. 5

6 6. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Parcela původ Pozemkový katastr p.č. PK

7 B. Posudek I. Ocenění podle platného oceňovacího předpisu Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Parcela původ Pozemkový katastr p.č. PK 1502 Zemědělský pozemek oceněný dle 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] Parcela původ Pozemkový katastr PK ,00 14,40 60,00 23, ,28 Mezisoučet 1 482, ,28 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): x 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem ,28 Parcela původ Pozemkový katastr p.č. PK zjištěná cena = ,28 Kč Cena pozemku bez zvýšení o 60 % za blízkost města Kyjova ,80 Kč 7

8 II. Ocenění cenovým porovnáním V Nechvalíně nedošlo a nedochází k dostatečnému počtu obchodů se zemědělskými pozemky, jako je pozemek oceňovaný, jejichž cenové údaje lze použít pro cenové porovnání. Z tohoto důvodu oceňovaný pozemek porovnávám s údaji o cenách zemědělských pozemků nabízených k dnešnímu prodeji v obcích na okrese Hodonín. S ohledem na skutečnost, že se jedná o ceny nabídkové, provádím jejich redukci. Pozemek Výměra (m 2 ) p.č. PK Lokalita Cena požadovaná (Kč) Koef. redukce ceny Cena požadovaná po úpravě (Kč) Výměra (m 2 ) Jednotková cena (Kč/m 2 ) Upravená cena (Kč/m 2 ) Nechvalín ,00 0, , ,00 10,45 10,45 Mistřín 41904,00 0, , ,00 7,60 7,60 Moravský Písek ,00 0, , ,00 12,35 12,35 Mistřín ,00 0, , ,00 11,40 11,40 Moravský Písek ,00 0, , ,00 12,35 12,35 Žeravice ,00 0, , ,00 15,20 15,20 Moravský Písek ,00 0, , ,00 12,35 12,35 Mutěnice ,00 0, , ,00 13,64 13,64 Moravský Písek ,00 0, , ,00 12,35 12,35 Vracov 29967,00 0, , ,00 15,39 15,39 Dubňany ,00 0, , ,00 14,25 14,25 Upravená zákl. cena 12,48 Celková cena pozemku Kč Cena pozemku cenovým porovnáním ,00 Kč. 8

9 C. Rekapitulace 1. Větší váhu při odhadu obvyklé ceny dávám cenovému porovnání s pozemky nabízenými k prodeji v obcích na okrese Hodonín. Obvyklou cenu nemovitosti pozemku ve zjednodušené evidenci parcela původ pozemkový katastr p.č. PK 1502 odhaduji ve výši asi ,- Kč. slovy: osmnácttisíc korun českých 2. Práva a závady s nemovitostí spojená V části C Omezení vlastnického práva na LV č. 276 je uvedeno věcné břemeno užívání pro Ignáce Marečka, adresa neznámá. Podle údaje v knihovní vložce č pro k.ú. Nechvalín bylo toto věcné břemeno zapsáno dne pro manžele Ignáce a Annu Marečkovy. Dle sdělení praciště KÚ v Kyjově je současný vlastník vnukem oprávněných břemeníků. Pro výmaz věcného břemene je potřeba žádost vlastníka pozemku. Pokud podle informace o výmaz požádá exekutorský úřad, katastrální úřad proti výmazu nebude mít námitek. Z výše uvedených důvodů je cena práv a závad s nemovitostí spojených nulová. Práva a závady s nemovitostí spojená 0,- Kč 3. Závady, které nezaniknou v dražbě Na základě výše uvedených údajů může být věcné břemeno odstraněno i na žádost exekutorského úřadu. Další závady nezjištěny. 0,- Kč V Brně dne 23. ledna 2012 Ing. Petr Čech 9

10 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3629 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 5. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z LV č. 276 Počet stran 3 Příloha č. 2: Kopie katastrální mapy Počet stran 1 Příloha č. 3: Kopie katastrální mapy + ortofoto Počet stran 1 Příloha č. 4: Zápisy z Pozemkové knihy Počet stran 2 10