ZNALECKÝ POSUDEK č. 3891-14/2014 O ceně nemovitostí, tj.pozemků p.č.st.41 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 83m 2 včetně stavby rod.rekreace čp.28 stojící na pozemku, a pozemku p.č.134/1 zahrady o výměře 1671m 2, vše v obci Svatý Jiří, k.ú. Loučky, část obce Loučky Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 18100 Praha 8 Účel znaleckého posudku: určení obvyklé ceny jako podklad pro konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 6.2.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 5 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 31.1.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitostí, tj.pozemků p.č.st.41 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 83m 2 včetně stavby rod. rekreace čp.28 stojící na pozemku, a pozemku p.č.134/1 zahrady o výměře 1671m 2, vše v obci Svatý Jiří, k.ú. Loučky, část obce Loučky. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Budova rod.rekreace čp.28 Adresa předmětu ocenění: Svatý Jiří 28 565 01 Svatý Jiří Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Svatý Jiří Katastrální území: Svatý Jiří Počet obyvatel: 314 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 570,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce IV 0,60 O3. Poloha obce V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci II 0,85 O5. Dopravní obslužnost obce IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 79,07 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 6.2.2013. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj. 586/2013-A z 15.1.2014 - LV č.13 pro k.ú.loučky z 27.1.2014 - cuzk.cz - údaje zjištěné při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 6. Dokumentace a skutečnost Martin Martiňák, Loučky 28, 56501 Svatý Jiří, vlastnictví: výhradní Martin Martiňák, Loučky 28, 56501 Svatý Jiří, vlastnictví: výhradní K ocenění stavby rod.rekreace čp.28 nebyl předložen projekt stavby. Ocenění je provedeno dle zjištění na místě samém. Prohlídka nemovitostí však nebyla umožněna - ocenění je tak provedena jen základě prohlídky nemovitostí z veřejných prostranství, tj. z přilehlé státní silnice. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č.13 pro k.ú.loučky, obec Svatý Jiří, tj. pozemek p.č.st.41 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 83m 2 včetně stavby postavené na tomto pozemku, tj. objektu rodinné rekreace čp.28, a pozemek p.č.134/1 zahrada o výměře 1671m2. Ve skutečnosti se jedná o oplocené pozemky nacházející se po pravé straně silnice vedoucí z Louček do sídelní části obce Svatý Jiří, a to téměř na konci této silnice - jedná se o předposlední nemovitost v této nesrostlé části obce. Prohlídka nemovitosti nebyla znalci umožněna, popis je prováděn jen na základě pohledu na nemovitosti z přilehlé komunikace. Jedná se tedy o oplocené pozemky strojovým pletivem na betonové podezdívce (prahu výšky do 20cm), ocelové sloupky,výška pletiva je 1,5m. Uvnitř oploceného pozemku se nachází zděný přízemní objekt - původně jen malá zahrádkářská chata s plochou střechou, zřejmě s úložným prostorem či podsklepením (částečným či úplným). K původní stavbě zřejmě jen obdélníkového půdorysu byly - 2 -
provedeny přístavby - jednak obezdění a zastřešení části vstupní verandy sklonitou střechou (pultová stříška) na straně k silnici, jednak při jihovýchodním štítu je přistavěna též přízemní přístavba zřejmě kotelny s komínem, jež má podlahu však pod úrovní přilehlého terénu (odhadem cca 0,8m). Chata je tedy zděná, zdivo je zřejmě smíšené (pálené cihly i tvárnice porobetonové), tl. zdiva zřejmě 30cm. Okna na chatě jsou dřevěná,vstupní vchodové dveře též dřevěné, prosklené, fasádní omítka je vápenná hladká, značně narušená povětrnostními vlivy - opadaná jednak v horní části pod atikou, jednak u zapuštěné přístavby verandy. Střešní krytina je zřejmě plechová. Objekt je napojen na veřejný rozvod elektřiny a vodovodu. Odkanalizování je zřejmě do vlastní jímky na vyvážení (event. s trativodem). Zemní plyn není přiveden. Vnitřní vybavení není známo - předpokládá se, že v objektu je však umyvadlo, vana či sprch.kout a WC mísa. Vytápění je kotlem na tuhá paliva zřejmě etážové s radiátory. Dispozičně lze předpokládat s ohledem na velikost objektu čp.28, že v objektu se nachází dvě obytné místnosti, soc.zařízení, kotelna, úložné skladovací prostory (v zapuštěných částech objektu). Vstup na pozemky je plotovými vraty s vrátky v provedení ocelový rám, pletivová výplň, ve spodní části plech. V oploceném pozemku se nachází dále mobilní sklad - dřevěná jednoduchá stavba s plochou střechou, bez základů, umístěná při hranici s pozemkem p.č.130/2. Objekt velikosti cca 2,5*3,5m, dřevěné jednostranně obité konstrukce. Součástí pozemku p.č.134/1 jsou trvalé porosty - jedná se jednak o živé ploty z přerostlých thůjí nalevo i napravo od vstupních vrat, jednak o 2ks vlašských ořešáků, 3ks jabloní, 1ks borovice, 3ks lísky, 1 ks tis (keř). Stromy jsou bez jakékoliv odborné údržby a ošetření. Zastavěná plocha chaty je 83m2 ( z hlediska terminologie se tedy již nejedná o chatu, ale spíše o rodinný dům), celková výměra pozemků je 1754m 2. Stavba čp.28 působí zevně velmi neudržovaným dojmem. Stav vnitřních prostor není znám. Vesnice Svatý Jiří je součástí okresu Ústí nad Orlicí a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Vysoké Mýto. Obec Svatý Jiří se rozkládá asi deset kilometrů západně od Ústí nad Orlicí a deset kilometrů východně od města Vysoké Mýto. Dle oficiálního turistického členění spadá do oblastí Orlických hor a Podorlicka. Na území této menší vesnice žije trvale zhruba 300 obyvatel. Svatý Jiří se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Loučky, Sítiny a Svatý Jiří. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Vesnice Svatý Jiří leží v průměrné výšce 394 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1199. Celková katastrální plocha obce je 438 ha, z toho orná půda zabírá šedesátjedna procent. Pětina katastru obce je osázena lesním porostem. Vzhledem k geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem.. B. ZNALECKÝ POSUDEK B.1. Analýza trhu, porovnání s aktuální nabídkou na trhu, určení obvyklé ceny 1)Nabídka na prodej - Rekreační chata v Obci Hrádek u Ústí nad Orlicí, po celkové rekonstrukci se solárním ohřevem TUV, nádherný výhled do údolí Orlice. Chata má udržovanou zahradu a těsně sousedí se smíšeným lesem, plným hub a lesních plodů. Vhodná k celoročnímu obývání. Zast.plocha 40m2, užitná plocha 80m2, pozemek m300m2. Dřevěná chata. Nabízí se za 590 tis.kč. - 3 -
2) nabídka na prodej - Samostatná chata se zahradou, v katastrálním území Plchůvky. Vše v osobním vlastnictví. K dispozici terasa, obytná kuchyň s vybavením a v patře ložnice pro 4 osoby. Podsklepené. Splachovací WC ze strany budovy. Sprchovací kout a kůlnička u domu. Parkování pod přístřeškem nebo na parcele. Elektřina a voda zavedena do objektu. Možnost rybaření. Zast.plocha 28m2, podl.plocha 66m2, pozemek celkem 352m2,sklep 20m2. Topení na tuhá paliva, jímka, 230,400V,nabízí se za 349 tis.kč. 3) nabídka na prodej- Dřevěná chata se zahradou v krajní části zahrádkářské kolonie na okraji Chocně. Příjemné a slunné místo uprostřed zeleně. Celkový výměra pozemku je 298 m2. Dřevěná chata se zahradou v osobním vlastnictví v krajní části zahrádkářské kolonie na okraji Chocně. Parkování před chatou, vlastní vchod, dobrý příjezd. Chata má zděný sklep (5 m2), na stávajících betonových základech je možná přestavba. Rozestavěná kolna na nářadí, udírna, vrostlý živý plot. Na zahradě jsou ovocné stromy (broskev, meruňka, jabloň, třešeň). Celková výměra pozemku je 298 m2, u chaty je veřejný vodovod, společné WC 30 m od chaty, elektřinu lze řešit slunečním kolektorem. Zast.plocha 13m2, plocha pozemku 298m2, nabízí se za 130 tis.kč. 4) nabídka na prodej v Českých Heřmanicích - Dům 4+1 se zahrádkou. V rekonstrukci, nyní se vyklízí. K dispozici 2 pokoje, obývací pokoj, kuchyňka, komora, chodba, pokoj na půdě, koupelna s vanou, umyvadlem a WC, schodiště, zahrádka, garáž. Při rychlém jednání možnost slevy nabízí se za 390 tis.kč, zast.plocha 177m2, podl.plocha 120m2, pozemek 177m2. - 4 -
5) nabídka na prodej pozemku - Prodej zasíťovaného pozemku v obci Kosořín. Dobrá dostupnost všech služeb v 1 km vzdáleném městě Choceň. Cena k jednání, v případě dohody možná sleva nabízí se za 480 tis.kč, pozemek 748m2, tj. za 642,-kč/m2. Oceňované pozemky p.č.st.41 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 83m2 se stojící stavbou stavby rod.rekreace čp.28 a pozemek p.č.134/1 zahrada o výměře 1671m2 se nachází při poměrně rušné silnici vedoucí z Chocně do Svatého Jiří, a to téměř na okraji Louček. Pro rekreaci považuji umístění nemovitostí za ne zcela vhodné, technický stav stavby šp.28 je zevně velmi špatný, prohlídka vnitřních prostor nebyla umožněna, nebylo možné ani provést venkovní měření objektu (nemovitosti jsou oploceny, hlídány psem). Skutečný stav vnitřních prostor, dispozice, vybavení atd. objektu čp.28 není známo. S ohledem na výše uvedené nelze objektivně přesněji posoudit skutečnou předpokládanou obchodovatelnost s výše uvedenými nemovitostmi, přibližně lze očekávat pro potřebu nedobrovolné dražby úroveň obchodovatelnosti cca v úrovni 150-200 tis. Kč. Obvyklá cena činí 200 000,-Kč Slovy: dvěstěpadesáttisíc Kč Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz V Lázních Bohdaneč 31.1.2014 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3891-14/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 765-12/13. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti 2-5 -
- 6 -
- 7 -