Znalec: Ing. Juraj Miškovič, Ľ.Štúra 11, 045 01 Moldava nad Bodvou, ev.č.912363, tel. 0903629421 e-mail: miskovic.juraj@centrum.sk Zadávateľ: Profesionálna dražobná spoločnosť s.r.o., Jánošíkova 6, 040 01 Košice Číslo spisu (objednávky): zo dňa 28.3.2011 ZNALECKÝ POSUDOK číslo 48/2011 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti pozostávajúcej z budovy predajne č.s. 1121 na parc. KN-C č.1228/25 a pozemku parc. KN-C č.1228/25 k.ú. Moldava nad Bodvou s príslušenstvom pre účely dobrovoľnej dražby. Počet listov (z toho príloh): 32 (z toho 11 listov príloh) Počet odovzdaných vyhotovení: 4 (z toho jedno v elektronickej forme)
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti pozostávajúcej z budovy predajne č.s. 1121 na parc. KN-C č.1228/25 a pozemku parc. KN-C č.1228/25 k.ú. Moldava nad Bodvou s príslušenstvom, obec Moldava nad Bodvou, okres Košice-okolie. 2. Dátum vyţiadania posudku: 28.3.2011. 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 26.4.2011. 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 7.5.2011 5. Podklady na vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: Objednávka znaleckého posudku z 28.3.2011. 5.2 Získané znalcom: Výpis z listu vlastníctva č. 3171 k.ú. Moldava nad Bodvou zo dňa 27.4.2011, vydaný Správou katastra Košice-okolie pod č.803/2011 Kópia z katastrálnej mapy na parcelu: 1228/25, mapový list č. MOLDAVA /NAD BODVOU 3-5/24, k.ú. Moldava nad Bodvou zo dňa 27.4.2011 vydaná Správou katastra Košice-okolie pod č. 803/2011 Zameranie a zakreslenie skutkového stavu Fotodokumentácia - 12 snímkov 6. Pouţitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty v platnom znení. 7. Ďalšie pouţité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v platnom znení. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v platnom znení. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy. Vyhláška Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 323/2010 Z.z., ktorým sa vydáva Štatistická klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. 8. Osobitné poţiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok pouţiť: Dobrovoľná dražba. Strana 2/32
II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber pouţitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu pouţitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Pouţité rozpočtové ukazovatele na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb: Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 4. štvrťrok 2010. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosť je v katastri nehnuteľností evidovaná na liste vlastníctva č. 3171 v k.ú. Moldava nad Bodvou. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne A. Majetková podstata: Parcely registra "C" - parc.č.1228/25 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 476 m2, spôsob využitia pozemku 16, umiestnenie pozemku 1 Kód spôsobu využitia pozemku - 16 - Pozemok, na ktorom je postavená nebytová budova označená súpisným číslom Kód umiestnenia pozemku - 1 - Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Stavby: - budova č.s.1121 na parc.č.1228/25, druh stavby 20, umiestnenie stavby 1 Legenda: Kód druhu stavby - 20 - Iná budova Kód umiestnenia stavby - 1 - Stavby postavené na zemskom povrchu B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Byty Účastník právneho vzťahu: Vlastník 1. Erdélyi Michal r. Erdélyi, nar.21.12.1970, Inžinierska 4, Košice, PSČ 040 11, SR; spoluvlastnícky podiel 1/1 Titul nadobudnutia - titl. kúpy V 1096/09 z 1.12.2009 - č.z.651/2009 Poznámka - P-19/11 poznamenáva sa upovedomenie začatia výkonu záložného práva na nehnut. v časti A-LV, záložným veriteľom MAXIMA FINANCE s.r.o., Moyzesova 22, Košice, IČO: 365890055 - č.z.68/11 C. Ťarchy: Pod V 1097/09 zriaďuje sa záložné právo na nehnuteľnosti v časti A-LV byt č. 15 na 4., ktoré zabezpečuje pohľadávku MAXIMA FINANCE s.r.o., Moyzesova 22, Košice, IČO: 365890055 - č.z.652/2009 Iné údaje: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Strana 3/32
Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 26.4.2011. Zameranie vykonané znalcom laserovým diaľkomerom DISTO A5 dňa 26.4.2011. Fotodokumentácia vyhotovená znalcom digitálnym fotoaparátom dňa 26.4.2011. d) Technická dokumentácia: Zadávateľom nebola poskytnutá projektová dokumentácia stavby. Skutkový stav bol zistený meraním a náčrt tvorí prílohu znaleckého posudku. Vo výpočte uvažujem s nameranými hodnotami pri obhliadke bytu. e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Neboli zistené rozdiely v popisných a geodetických údajoch katastra. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby: Budova predajne č.s.1121 na parc. KN-C č.1228/25 Drobné stavby: prístrešok na parc. KN-C č.1228/25 Príslušenstvo na parc. KN-C č.1228/25 (ploty, studne, vonkajšie úpravy a pod.) Ploty: - plot južný na parc. KN-C č.1228/25 Vonkajšie úpravy - prípojka kanalizácie na parc. KN-C č.1228/25 - revízna šachta kanalizačná na parc. KN-C č.1228/1 - plynová prípojka na parc. KN-C č.1228/25 - spevnená plocha na parc. KN-C č.1228/25 Pozemky: - pozemok parc. KN-C č.1228/25 zastavaná plocha a nádvorie o výmere 476 m2. g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Stavby: nie sú. Pozemky: nie sú. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY) 2.1.1 Stavba: Budova predajne č.s.1121 na parc. KN-C č.1228/25 k.ú. Moldava nad Bodvou, ul. Oslobodenia č.7, obec. Moldava nad Bodvou POPIS STAVBY Budova č.s. 1121 sa nachádza na parcele č. 1228/25, k.ú. Moldava nad Bodvou, v meste Moldava nad Bodvou na ul. Oslobodenia č.7, okres Košice-okolie. Jedná sa o objekt s jedným nadzemným podlažím (NP). Objekt je dispozične riešený ako stavba obdĺžnikového pôdorysu, so sedlovou strechou, umiestnený na pozemku v centre mesta. Jedná sa o murovanú stavbu z pórobetónových tvárnic s dreveným trámovým stropom a krytinou z pozinkovaného plechu. Doklady o veku stavby objednávateľ nedoložil. Vek stavby je 41 rokov podľa odhadu znalca na základe stavebnotechnického vyhotovenia a použitých stavebných materiálov, t.j. stavba bola postavená v r.1970. Strana 4/32
Dispozícia budovy je zrejmá z náčrtu pôdorysu v prílohe znaleckého posudku a pozostáva z predajne, zádveria, vstupu, skladov, chladiaceho boxu, šatne a dvojizbového bytu (26,17 m2). Prevažujúca je plocha predajne (107,52 m 2 ) a preto stavbu posudzujem ako budovu predajne KS 1230 (JKSO 801 8211). Stavba slúžila ako predajňa potravín a v súčasnosti nie je v prevádzke. Stavba je napojená na verejný vodovod, kanalizáciu, plyn a verejné el. rozvody. Konštrukčné vyhotovenie je nasledovné: Prízemie - 1.NP, základy betónové s izoláciou, murivo murované z pórobetónových tvárnic v skladobnej hr. 30 cm, strop drevený trámová s rovným podhľadom, krov je drevený sedlový, krytina na strope je z pozinkovaného plechu, klampiarske konštrukcie - parapet okien je z hliníkového plechu poplastovaného, vonkajšia omietka je vápeno-cementová hladká, vnútorné omietky sú vápenné štukové, vnútorné dvere sú drevené hladké, okná sú plastové, podlahy sú prevažne keramické. Elektroinštalácia je svetelná a motorická s ističmi, rozvod vody je studenej a teplej, kanalizácia je z PVC. Vybavenie podlažia : 1*kotol plynový, 1*/zásobníkový ohrievač vody elektrický, 1*sprcha, 2* umývadlo, 1*drez nerezový, 2,1 bm kuchynská linka, 1*pákova batéria sprchová, 3 páková batéria obyčajná, 1*splachovacie WC, 1* el. rozvádzač s automatickým istením. Vybavenie predajne zariadením nie je predmetom ohodnotenia. OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Výpočet Op = Oz + Ov + Ot Obstavaný [m 3 ] priestor Oz = 10,5*15,083*0,3 47,51 Ov = 10,5*15,083*2,9 459,28 Ot = (15,83*10,5*1,66)/2 137,96 Obstavaný priestor stavby celkom 644,75 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: 801 8211 budovy predajní, nákupných stredísk, výkupných stredísk KS: 1230 Budovy pre obchod a služby Rozpočtový ukazovateľ: RU = 2 618 / 30,1260 = 86,90 EUR/m 3 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlaţie Čísl o Výpočet ZP ZP [m 2 ] Nadzemné 1 10,5*15,083 158,37 Repr. Výpočet výšky (h) h [m] Rep r. 4,07 4,0 7 Priemerná zastavaná plocha: (158,37) / 1 = 158,37 m 2 Priemerná výška podlaţí: (158,37 * 4,07) / (158,37) = 4,07 m Strana 5/32
Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: k ZP = 0,92 + (24 / 158,37) = 1,0715 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaţí objektu: k VP = 0,30 + (2,10 / 4,07) = 0,8160 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Čísl o Názov Cenový podiel RU [%] cp i Koef. ks i štand. Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Konštrukcie podľa RU 1 Základy vrát. zemných prác 6,00 1,00 6,00 6,45 2 Zvislé konštrukcie 15,00 1,00 15,00 16,10 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 8,60 4 Zastrešenie bez krytiny 6,00 1,00 6,00 6,45 5 Krytina strechy 3,00 1,00 3,00 3,23 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1,08 7 Úpravy vnútorných povrchov 7,00 1,00 7,00 7,53 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,00 3,00 3,23 9 Vnútorné keramické obklady 3,00 1,00 3,00 3,23 10 Schody 3,00 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 4,00 1,00 4,00 4,30 12 Vráta 0,00 0,00 0,00 0,00 13 Okná 6,00 1,00 6,00 6,45 14 Povrchy podláh 3,00 1,00 3,00 3,23 15 Vykurovanie 5,00 1,00 5,00 5,38 16 Elektroinštalácia 6,00 1,00 6,00 6,45 17 Bleskozvod 1,00 0,00 0,00 0,00 18 Vnútorný vodovod 3,00 1,00 3,00 3,23 19 Vnútorná kanalizácia 3,00 1,00 3,00 3,23 20 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 1,08 21 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 2,15 22 Vybavenie kuchýň 2,00 0,00 0,00 0,00 23 Hygienické zariadenia a WC 4,00 1,00 4,00 4,30 24 Výťahy 1,00 0,00 0,00 0,00 25 Ostatné 4,00 1,00 4,00 4,30 Strana 6/32
Spolu 100,00 93,00 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 93,00 / 100 = 0,9300 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,174 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k V * k ZP * k VP * k K * k M [Eur/m 3 ] VH = 86,90 EUR/m 3 * 2,174 * 0,9300 * 1,0715 * 0,8160 * 0,939 * 1,00 VH = 144,2481 EUR/m 3 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Budova predajne č.s.1121 na parc. KN-C č.1228/25 k.ú. Moldava nad Bodvou, ul. Oslobodenia č.7, obec. Moldava nad Bodvou Začiatok uţívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1970 41 39 80 51,25 48,75 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 144,2481 EUR/m 3 * 644,75 m 3 93 003,96 Technická hodnota 48,75 % z 93 003,96 EUR 45 339,43 2.2 DROBNÉ STAVBY 2.2.1 Drobná stavba: Prístrešok na parc. KN-C č.1228/25 POPIS STAVBY Predmetom ohodnotenia je prístrešok bez č.s. na parc. KN-C č.1228/25 v k.ú. Moldava nad Bodvou. Jedná sa o stavbu oceľového prístrešku, ktorý bol pristavaný k budove predajne zo západnej strany. Stavba dispozične pozostáva z otvoreného prístrešku obdĺžnikového pôdorysu, oceľovej konštrukcie so základmi pod stĺpikmi, s pultovým oceľovým krovom s krytinou z pozinkovaného trapézového plechu. Stavba bola postavená v r.2000. Konštrukčné vyhotovenie: 1.NP - základy pod stĺpikmi, kovová kostra s oceľovými stĺpikmi, krov je oceľový pultový, krytina strechy je plechová pozinkovaná. Údržba objektu je dobrá a zodpovedá veku stavby. Strana 7/32
ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Podlaţie Začiatok uţívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m2 ] k ZP 1. NP 2000 4,0*6,0 24 18/24=0,750 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 zásad uvedených v použitom katalógu. ZP podľa 1. NADZEMNÉ PODLAŢIE Bod Poloţka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.4 bez podmurovky, iba základy pod stĺpikmi alebo pätky pod rohmi pref. garáže 115 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.6 iba stĺpiky (drevené, kovové) alebo murované piliere 205 5 Krov 5.3 pultové 545 6 Krytina strechy na krove 6.1.c plechová pozinkovaná 760 Spolu 1625 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlaţia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,174 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Podlaţie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [EUR/m 2 ] 1. NP (1625 + 0 * 0,750)/30,1260 53,94 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Strana 8/32
Podlaţie Začiatok uţívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 2000 11 19 30 36,67 63,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota Technická hodnota 53,94 EUR/m 2 *24,00 m 2 *2,174*1,00 2 814,37 63,33% z 2 814,37 1 782,34 2.3 PLOTY 2.3.1 Plot: Plot juţný na parc. KN-C č.1228/25 Predmetom ohodnotenia je oplotenie parc. KN-C č.1228/25 z južnej strany plotom s betónovými základmi okolo oceľových stĺpikov po celej dĺžke a plotom z oceľovej tyčoviny v ráme výšky 2,0 m. Plot bol postavený v r.2000. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 815 2 Oplotenie 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 28,00m 170 5,64 EUR/m Spolu: 5,64 EUR/m 3. Výplň plotu: z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 5. Plotové vrátka: 56,00m 2 435 14,44 EUR/m 2 ks 7505 249,12 EUR/ks Strana 9/32
b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov Dĺţka plotu: 28 m Pohľadová plocha výplne: 28*2 = 56,00 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,174 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 2 ks 3890 129,12 EUR/ks TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok uţívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot južný na parc. KN-C 2000 11 29 40 27,50 72,50 č.1228/25 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota (28,00m * 5,64 EUR/m + 56,00m 2 * 14,44 EUR/m 2 + 2ks * 249,12 EUR/ks + 2ks * 129,12 EUR/ks) * 2,174 * 1,00 3 745,89 Technická hodnota 72,50 % z 3 745,89 EUR 2 715,77 2.4 VONKAJŠIE ÚPRAVY 2.4.1 Vonkajšia úprava: Prípojka kanalizácie na parc. KN-C č.1228/25 Predmetom ohodnotenia je kanalizačná prípojka DN 150 z PVC na parc. 1228/25. Bola postavená v r.2000. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Poloţka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 EUR/bm Počet merných jednotiek: 9,0 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,174 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Strana 10/32
Názov Prípojka kanalizácie na parc. KN-C č.1228/25 Začiatok uţívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 2000 11 39 50 22,00 78,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 9 bm * 28,38 EUR/bm * 2,174 * 1,00 555,28 Technická hodnota 78,00 % z 555,28 EUR 433,12 2.4.2 Vonkajšia úprava: Revízna šachta kanalizačná na parc. KN-C č.1228/1 Predmetom ohodnotenia je revízna kanalizačná šachta betónová na parc. KN-C č.1228/1s liatinovým poklopom. Bola vybudovaná v r.2000. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.4. Kanalizačné šachty Poloţka: 2.4.a) Betónová prefabrikovaná - hĺbka 2,0 m pre potrubie DN 200-300 Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 9150/30,1260 = 303,72 EUR/Ks Počet merných jednotiek: 1 Ks Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,174 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok uţívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Revízna šachta kanalizačná na 2000 11 39 50 22,00 78,00 parc.kn-c č.1228/1 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 1 Ks * 303,72 EUR/Ks * 2,174 * 1,00 660,29 Technická hodnota 78,00 % z 660,29 EUR 515,03 Strana 11/32
2.4.3 Vonkajšia úprava: Plynová prípojka na parc. KN-C č.1228/25 Predmetom ohodnotenia je plynová prípojka z oc. rúr izolovaných DN 25 od regulátora po predajňu na parc. KN-C č.1228/25. Vybudovaná bola v r.2000. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2221 Miestne plynovody Kód KS2: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 EUR/bm Počet merných jednotiek: 2 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,174 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Plynová prípojka na parc. KN-C č.1228/25 Začiatok uţívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 2000 11 39 50 22,00 78,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 2 bm * 14,11 EUR/bm * 2,174 * 1,00 61,35 Technická hodnota 78,00 % z 61,35 EUR 47,85 2.4.4 Vonkajšia úprava: Spevnená plocha na parc. KN-C č.1228/25 Predmetom ohodnotenia je spevnená plocha z betónovej zámkovej dlažby kladenej do piesku na parc. KN-C č.1228/25 vo dvore. Bola vybudovaná v r.2000. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Poloţka: 8.3.f) Zámková betónová dlažba - kladené do piesku Strana 12/32
Kód KS: Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie 2111 Cestné komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 440/30,1260 = 14,61 EUR/m2 ZP Počet merných jednotiek: 5,0*9,0 = 45 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,174 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Spevnená plocha na parc. KN-C č.1228/25 Začiatok uţívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 2000 11 39 50 22,00 78,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 45 m 2 ZP * 14,61 EUR/m2 ZP * 2,174 * 1,00 1 429,30 Technická hodnota 78,00 % z 1 429,30 EUR 1 114,85 2.5 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Budova predajne č.s.1121 na parc. KN-C č.1228/25 k.ú. Moldava nad Bodvou, ul. Oslobodenia č.7, obec. Moldava nad Bodvou Východisková hodnota [EUR] Technická [EUR] 93 003,96 45 339,43 Prístrešok na parc. KN-C č.1228/25 2 814,37 1 782,34 hodnota Plot južný na parc. KN-C č.1228/25 3 745,89 2 715,77 Prípojka kanalizácie na parc. KN-C č.1228/25 Revízna šachta kanalizačná na parc. KN-C č.1228/1 555,28 433,12 660,29 515,03 Plynová prípojka na parc. KN-C č.1228/25 61,35 47,85 Spevnená plocha na parc. KN-C č.1228/25 1 429,30 1 114,85 Celkom: 102 270,44 51 948,39 Strana 13/32
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Nehnuteľnosť sa nachádza v centrálnej časti intravilánu mesta Moldava nad Bodvou, na parcele č.1228/25 v k.ú. Moldava n/b. Nehnuteľnosť je prístupná z miestnej komunikácie (ul. Oslobodenia). Pozemok a stavba tvoria jeden celok a nie je možné ich rozčleniť. Moldava n/b má 10159 obyvateľov, je sídlom okresného významu, nachádza sa tu okrem Mestského úradu, pracovisko Katastrálneho úradu v Košiciach, Správy katastra Košice - okolie, pracovisko Okresného úradu práce, sociálnych vecí a rodiny Košice - okolie, poliklinika, pošta, notársky úrad, advokátske kancelárie, obvodné oddelenie Policajného zboru Košice - okolie, verejný hasičský útvar, pobočka VÚB, pobočka SLSP, pobočka OTP. Mesto má autobusovú a železničnú stanicu, hotel, reštaurácie, športový a futbalový štadión, kúpalisko, kryté syntetické klzisko a rekreačný športový areál. Mesto má kompletnú sieť obchodov, supermarkety BILLA a TESCO. V meste sa nachádza 5 materských škôlok, tri základné školy, gymnázium a stredná odborná škola. Moldava nad Bodvou je vzdialená od krajského mesta Košice 29 km. b) Analýza vyuţitia nehnuteľností: Ide o nehnuteľnosť, ktorá sa v využíva ako predajňa potravín. Dispozícia je riešená ako menšia predajňa so zázemím a časťou na bývanie (malý dvojizbový byt). V súčasnosti stavba nie je v prevádzke. c) Analýza prípadných rizík spojených s vyuţívaním nehnuteľností: V danej lokalite neboli zistené riziká spojené s využívaním nehnuteľnosti. 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY Priemerný koeficient polohovej diferenciácie som určil na úrovni 0,7 s ohľadom na stav trhu s nehnuteľnosťami v danej lokalite. V danej lokalite je dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe, poloha je mimo obchodného centra, nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu, prevládajúca zástavba v okolí je obytná, príslušenstvo je bez dopadu na cenu, typ nehnuteľnosti - obchodný a prevádzkový objekt bez parkoviska, nezamestnanosť v mieste sa pohybuje do 15%, priemerná hustota obyvateľstva, orientácia miestností je čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná, terén rovinatý, pripravenosť inžinierskych sietí -vodovod, el. prípojka, kanalizácia, teplovod, plyn, káblová televízia, doprava je železničná, autobusová a miestna, žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí, bežný hluk od dopravy, bez možnosti zmeny v zástavbe, žiadna možnosť rozšírenia, nehnuteľnosť v súčasnosti bez výnosu. Podľa názoru znalca sa jedná o priemernú nehnuteľnosť. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,7 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,700 + 1,400) 2,100 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,400 III. trieda Priemerný koeficient 0,700 Strana 14/32
IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,385 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,700-0,630) 0,070 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis 1 Trh s nehnuteľnosťami 2 dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti Trieda k PDI Váha v I Výsledok k PDI *v I III. 0,700 13 9,1000 II. 1,400 30 42,0000 II. 1,400 8 11,2000 I. 2,100 7 14,7000 bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,700 6 4,2000 6 Typ nehnuteľnosti 7 priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. III. 0,700 10 7,0000 Obchodný a prevádzkový objekt bez parkoviska. Pracovné moţnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % III. 0,700 9 6,3000 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva II. 1,400 6 8,4000 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% 11 Pripravenosť inţinierskych sietí v blízkosti stavby III. 0,700 5 3,5000 I. 2,100 6 12,6000 elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná II. 1,400 7 9,8000 anténa Strana 15/32
12 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica, autobus a miestna doprava II. 1,400 7 9,8000 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,sluţby,kultúra) okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne II. zariadenia, kompletná sieť obchodov a 1,400 10 14,0000 základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí 15 Kvalita ţivot. prostr. v bezprostrednom okolí stavby V. 0,070 8 0,5600 bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1,400 9 12,6000 16 Moţnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,700 8 5,6000 17 Moţnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0,070 7 0,4900 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,070 4 0,2800 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0,700 20 14,0000 Spolu 180 186,13 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie Všeobecná hodnota stavieb metódou polohovej diferenciácie 186,13/ 180 1,034 51 948,39 EUR * 1,034 53 714,64 EUR 3.1.2 VÝBER VHODNEJ METÓDY Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie VŠH stavieb = 53 714,64 EUR 3.2 POZEMKY Strana 16/32
3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Identifikácia pozemku: LV č.3171 POPIS Predmetom ohodnotenia sú pozemky parc. KN-C č. 1228/25 k.ú. Moldava nad Bodvou. Pozemok sa nachádza v zastavanom území mesta Moldava nad Bodvou. Všeobecná hodnota pozemku metódou polohovej diferenciácie sa vypočíta zo vzťahu VŠH POZ =M.VŠH MJ ( ) Jednotková všeobecná hodnota pozemkov (VŠH MJ ) sa stanoví podľa vzťahu VŠH MJ = VH MJ.k PD ( /m2) Jednotková východisková hodnota pozemku (VH MJ )pre mesto Moldava nad Bodvou je 4,98 /m2. Koeficient polohovej diferenciácie sa vypočíta zo vzťahu k PD = k S.k V.k D.k P.k I.k Z.k R k S - Koeficient všeobecnej situácie som určil na úrovni 1,1 - obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov. k V - Koeficient intenzity využitia som určil na úrovni 1,0 - nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením. k D - Koeficient dopravných vzťahov som určil na úrovni 1,0 - územie mesta. k P - Koeficient polohy 1,0 - obytná alebo rekreačná poloha. k I - Koeficient druhu pozemku 1,3 - veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3). k Z - Koeficient povyšujúcich faktorov 1,0 - bez povyšujúcich faktorov. k R - Koeficient redukujúcich faktorov 1,0 - bez redukujúcich faktorov. Parcela Druh pozemku Vzorec 1228/25 zastavaná plocha a nádvorie Spolu výmera Podiel 476 476,00 1/1 Výmera 476,00 m 2 Obec: Moldava nad Bodvou Východisková hodnota: 4,98 EUR/m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie Hodnotenie 4. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov Hodnota koeficient u 1,10 k V koeficient intenzity využitia 3. nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 1,00 k D koeficient dopravných vzťahov 4. územie mesta 1,00 k P 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 Strana 17/32
koeficient obchodnej priemyselnej polohy a k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,30 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient diferenciácie polohovej 1,10 * 1,00 * 1,00 * 1,00 * 1,30 * 1,00 * 1,00 1,4300 Jednotková hodnota pozemku 1,4300 * 4,98 EUR/m 2 7,12 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku 476,00 m 2 * 7,12 EUR/m 2 3 389,12 EUR 3.2.2 VÝBER VHODNEJ METÓDY Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie VŠH pozemkov = 3 389,12 EUR Strana 18/32
III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Metóda polohovej diferenciácie bola použitá z dôvodov uvedených v prílohe č.3 vyhl. č.492/2004 a nasledujúcich predpisov. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou : 53 714,64 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : 3 389,12 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [EUR] Stavby Budova predajne č.s.1121 na parc.kn-c č.1228/25 k.ú. Moldava nad Bodvou, ul. Oslobodenia č.7, obec. Moldava nad Bodvou 46 880,97 Prístrešok na parc. KN-C č.1228/25 1 842,94 Plot južný na parc. KN-C č.1228/25 2 808,11 Prípojka kanalizácie na parc.kn-c č.1228/25 447,85 Revízna šachta kanalizačná na parc.kn-c č.1228/1 532,54 Plynová prípojka na parc. KN-C č.1228/25 49,48 Spevnená plocha na parc. KN-C č.1228/25 1 152,76 Pozemky LV č.3171 - parc. č. 1228/25 (476 m 2 ) 3 389,12 Spolu VŠH 57 103,76 Zaokrúhlená VŠH spolu 57 100,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 57 100,00 EUR Slovom: Pätdesiatsedemtisícsto EUR V Moldave nad Bodvou dňa 7.5.2011 Ing. Juraj Miškovič znalec Strana 19/32
IV. PRÍLOHY 1. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.3171, vydaný Správou katastra Košice-okolie dňa 27.4.2011 2. Kópia katastrálnej mapy na parcelu 1228/25 zo dňa 27.4.2011 vydaná Správou katastra Košice okolie 3. Objednávka znaleckého posudku 4. Širšie vzťahy 5. Situácia 6. Nákres pôdorysu 1.NP budovy obchodu č.s.1121 7. Rez A-A 8. Rez B-B 9. Fotodokumentácia Strana 20/32
Strana 21/32
Strana 22/32
Strana 23/32
Strana 24/32
Strana 25/32
Strana 26/32
Strana 27/32
Strana 28/32
Strana 29/32
Strana 30/32
Strana 31/32
V. ZNALECKÁ DOLOŢKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor: Stavebníctvo a odvetvie: Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 912363. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 48/2011 znaleckého denníka č. 7/2011. Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 48/2011. V Moldave nad Bodvou dňa 7.5.2011 Ing. Juraj Miškovič Strana 32/32