ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 82/7832/2017 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 4611/5 v bytovém domě č.p. 4608, 4609, 4610, 4611, 4612 a 4613 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemcích čís. parcel 5404/17, 5404/18, 5404/19, 5404/20, 5404/21 a 5404/22, k.ú. Chomutov I, v ulici 17.listopadu v Chomutově, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 82/7832/2017 LV no.: 8696 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) byt č. 4611/5 v bytovém domě č.p. 4608, 4609, 4610, 4611, 4612 a 4613 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemcích čís. parcel 5404/17, 5404/18, 5404/19, 5404/20, 5404/21 a 5404/22, k.ú. Chomutov I, v ulici 17.listopadu v Chomutově, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: 17.listopadu 4611, 430 01 Chomutov Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 947.855 Kč Market value Tržní hodnota 290.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nestanoveno Kč Common price Obvyklá cena 290.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 294.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 4611/5 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. 5404/17 až 5404/22 podíl 7811/751643 Appurtenances: Příslušenství: sklepní kóje, loggie Size: Velikost podíl 7811/751643 z 1351 m 2 (tj.14,04 m 2 ) Location in the town: Poloha v obci: obytná zóna Type: Druh: zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura úplná, odpovídající velikosti města Unit price: Jednotková cena 500 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: montovaný z panelových dílců plošných LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: 78,11 m 2 Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní m 2 m 2 m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year: Rok pořízení: 1976 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 45 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % 2
A/ NÁLEZ Client of Appraisal / Objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 8696 je byt ve vlastnictví Martiny Vejvodové, bytem 17.listopadu 4611, 430 04 Chomutov Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 8696 je vlastnické právo k bytu omezeno následujícím omezením - 1x zástavním právem smluvním - 4x zástavním právem exekutorským - 2x zástavním právem zákonným - 2x zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu - nařízením exekuce - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti - zahájením exekucí (podrobněji na LV č. 8696 v příloze) Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 8696 není evidováno žádné věcné břemeno. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 8696 je evidováno - 1x zástavní právo smluvní - 4x zástavní právo exekutorské - 2x zástavní právo zákonné - 2x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu (podrobněji na LV č. 8696 v příloze) Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - panelový dům - nedostatek parkovacích míst, zejména v odpoledních a pozdějších hodinách Strong points / silné stránky: - dům je revitalizovaný včetně zateplení - v blízkosti je občanská vybavenost (restaurace, školy, obchody, zdravotní středisko) Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 8696 pro k.ú. Chomutov I, obec Chomutov, prokazující stav evidovaný k datu 1.6.2016 b/ katastrální mapa pro část k.ú. Chomutov I, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka V konání prohlídky nemovitosti dne 27.4.2017 v 10 hod. nebyla přítomna vlastnice bytu a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor bytu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. 3
B/ POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 652458 Název katastrálního území : Chomutov I Kód obce : 562971 Název obce : Chomutov Počet obyvatel obce : 48 710 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2017 Kód okresu : CZ0422 Název okresu : Chomutov Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna s úplnou infrastrukturou Infrastruktura / infrastructure: Statutární město Chomutov leží na úpatí Krušných hor, na jihozápadním okraji Mostecké hnědouhelné pánve a má 48 710 obyvatel. Na severovýchodě přiléhá ke Statutárnímu městu Chomutov svou jižní částí město Jirkov, čímž města tvoří propojenou městskou aglomeraci, která je dobře dostupná městskou hromadnou, ale i železniční dopravou. Statutární město Chomutov má rozsáhlou infrastrukturu včetně vyšší městské vybavenosti a vysokého školství. Městem prochází významné dopravních trasy, jde zejména o státní silnici I/7 Praha-Slaný-Louny-Chomutov-Hora Sv. Šebestiána, I/13 Děčín Teplice Chomutov Most Karlovy Vary i tratě ČD Ústí n.l. Chomutov Cheb, Chomutov Praha a další, železniční tratě, č. 120 (Praha-Kladno-Žatec-Chomutov), č. 130 (Ústí nad Labem-Bílina-Most-Chomutov), č. 133 (Chomutov-Jirkov - dříve až do Litvínova), č. 137 (Chomutov-Vejprty-Bärenstein), č. 140 (Chomutov-Kadaň- Karlovy Vary-Sokolov-Cheb). Městská hromadná doprava je zajištěna autobusy a trolejbusy. Město je napojeno na veškeré inženýrské sítě včetně dálkového vytápění. Property Location / poloha nemovitosti: Oceňovaný byt č. 4611/5 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) se nalézá v severní části zastavěného území města Chomutov, v obytném okrsku s převažující zástavbou bytových domů, budovaných v 70. letech minulého století, v ulici 17.listopadu, v bytovém domě č.p. 4608, 4609, 4610, 4611, 4612 a 4613 na pozemcích čís. parcel 5404/17, 5404/18, 5404/19, 5404/20, 5404/21 a 5404/22, k.ú. Chomutov I. Short description property / stručný popis majetku: Bytová jednotka č. 4611/5: Oceňovaný byt je situován ve 2. nadzemním podlaží, v sekci č.p. 4611 bytového domu č.p. 4608, 4609, 4610, 4611, 4612 a 4613, umístěného na pozemcích čís. parcel 5404/17, 5404/18, 5404/19, 5404/20, 5404/21 a 5404/22, k.ú. Chomutov I. Bytový dům má 1 podzemní a 8 nadzemních podlaží. K bytu náleží podíl o velikosti 7811/751643 na společných částech domu č.p. 4608, 4609, 4610, 4611, 4612 a 4613 a na pozemcích čís. parcel 5404/17, 5404/18, 5404/19, 5404/20, 5404/21 a 5404/22, k.ú. Chomutov I. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 1+3 sestává z předsíně, 3 pokojů, kuchyně, koupelny, šatny, WC a loggie. K bytu náleží sklepní kóje. Podlahová plocha bytu činí 78,11 m 2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou panelové, ze železobetonových dílců plošných, střecha je plochá s krytinou z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, schodiště je betonové s povrchem z PVC, okna bytu jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou hladké plné dřevěné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny tepelnou izolací s omítkou a nátěrem. V každé sekci bytového domu je výtah. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, vytápění včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově. 4
Vybavení bytu nebylo zjištěno, byt nebyl zpřístupněn. Pro účely ocenění se předpokládá standardní vybavení, tj. vana, umývadlo, záchod, kuchyňská linka, kuchyňský sporák, vodoměry, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, dále vnitřní instalace elektrického proudu, plynu, tepla, teplé užitkové vody apod. Krytina podlah se předpokládá z povlaků PVC. Stáří a stavební stav: Bytový dům pochází z roku 1976, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 41 roků. Byla provedena rekonstrukce domu (zateplení fasády, plastová okna, vchodové dveře, střešní krytina), v současné době je v rekonstrukci výtah. Stavební stav domu odpovídá jeho stáří a běžné údržbě. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Stav bytu nebyl z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěn. Pro účely ocenění se předpokládá, že byt je v původním stavu s průměrnou údržbou. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 4611/5 náleží podíl o velikosti 7811/751643 na pozemcích čís. parcel 5404/17 (zastavěná plocha a nádvoří, výměra 218 m 2 ), 5404/18 (zastavěná plocha a nádvoří, výměra 219 m 2 ), 5404/19 (zastavěná plocha a nádvoří, výměra 239 m 2 ), 5404/20 (zastavěná plocha a nádvoří, výměra 242 m 2 ), 5404/21 (zastavěná plocha a nádvoří, výměra 214 m 2 ) a 5404/44 (zastavěná plocha a nádvoří, výměra 219 m 2 ), k.ú. Chomutov I. Pozemky čís. parcel 5404/17, 5404/18, 5404/19, 5404/20, 5404/21 a 5404/22 jsou zastavěny stavbou bytového domu, jsou rovinné konfigurace, napojeny na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace, plynu a tepelné rozvody. Pozemky jsou přístupné z pozemku čís. parcely, který je ve vlastnictví Statutárního města Chomutov. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. 5
C/ HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky (podle zák.č. 72/1994 Sb.) bytu č. 4611/5 v bytovém domě č.p. 4608, 4609, 4610, 4611, 4612 a 4613 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 5404/17, 5404/18, 5404/19, 5404/20, 5404/21 a 5404/22, k.ú. Chomutov I, v ulici 17.listopadu, v Chomutově, okres Chomutov, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č. 8696 pro k.ú. Chomutov I, obec Chomutov u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Chomutov, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 27.dubna 2017 celkem 290.000,- Kč Slovy: Dvěstědevadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č. 8696 je evidováno: - 1x zástavní právo smluvní - 4x zástavní právo exekutorské - 2x zástavní právo zákonné - 2x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - nařízení exekuce - exekuční příkazy k prodeji nemovitosti - zahájení exekucí (podrobněji na LV č. 8696 v příloze) Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 8696. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna. Znalecká doložka ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 82/7832/2017. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 27. dubna 2017 6
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 82/7832/2017 LV no.: 8696 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 4611/5 78,11 21 900 1 710 609 45,0 940 835 Comments Komentář Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 940 835 Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Celkem m 2 Kč/m 2 Kč 1 5404/17 až 5404/22 zastavěná plocha a nádvoří (podíl o velikosti 602/24721) 14,04 500 7 020 Comments Komentář Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 0 7 020 947 855 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 0 0 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota Není stanovena Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 Comments Komentář 1 2 3 BJ, Chomnutov, ul. Jirkovská č.p. 5011 BJ, Chomnutov, ul. Jirkovská č.p. 5011 BJ Chomutov, ul. Školní pěšina č.p. 5096 217 000,00 XII-15 62,30 3+1 3 483 1,00 217 000,00 3 483 225 000,00 XII-15 78,50 3+1 2 866 1,00 225 000,00 2 866 499 000,00 IV-17 76,00 4+1 6 566 0,75 374 250,00 4 924 1) osobní vlastnictví, panelový dům po rekonstrukci, byt v původním stavu 2) osobní vlastnictví, panelový dům po rekonstrukci, byt v původním stavu 3) osob. vlastnictví, panelový dům po rekonstrukci, byt po částečné rekonstrukci 1) vydražená cena (údaj z databáze společnosti ENI CONSULT spol. s r.o.) 2) vydražená cena (údaj z databáze společnosti ENI CONSULT spol. s r.o.) 3) aktuální nabídka realitní kanceláře M&M reality Praha 1 Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,948 mil.kč Není stanovena 0,294 mil.kč 0,290 mil.kč
Byt č. 4611/5 v ulici 17. listopadu v Chomutově Situace oblasti Situace lokality
Fotomapa - 2 -
Byt č. 4611/5 v ulici 17. listopadu v Chomutově Bytový dům č.p. 4608 až 4613 Bytový dům č.p. 4608 až 4613 Komunikace před domem Komunikace za domem Vstup do domu č.p. 4611 Vstupní chodba Vstup do bytu č.p. 4611/5