ZNALECKÝ POSUDEK č. 245 09/2013 o obvyklé (tržní) ceně nemovitosti: - rozestavěného rodinného domu č. p. 78, postaveného na pozemku p. č. st. 79 - pozemku p. č. st. 79 katastrální území Okříšky, obec Okříšky, okres Třebíč, LV č. 2187. Účel posudku: Konkurzní řízení. Ocenění provedeno k datu: 17. 10. 2013 Cenový předpis: Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb. (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. Datum místního šetření: 17. 10. 2013 Objednatel posudku: Ing. Josef Nožička, insolvenční správce, Spodní 22, 625 00 Brno. Posudek vypracoval: Ing. Karel Hrabec, soudní znalec v základním oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové, bytem Bzenecká 20, 628 00 Brno. GSM: +420 602 477 766 e mail: hrabec.k@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 9 listů včetně listu titulního a 6 listů příloh a předává se objednateli v jednom vyhotovení. V Brně, 30. října 2013
2 1. NÁLEZ 1.1 Znalecký úkol: Odhad obvyklé ceny nemovitosti. 1.2 Přehled oceňovaných nemovitostí: 1.2.1 Rodinný dům Okříšky, č. p. 78: Katastrální území Okříšky, obec Okříšky, okres Třebíč. Postavený na parcele č. 79 zastavěná plocha a nádvoří. 1.2.2 Pozemek: Parcela č. 79 zastavěná plocha a nádvoří. 1.3 Podklady pro vypracování posudku: 1.3.1 Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2187 B Nemovitosti: Pozemek p. č. st. 79 Budova Okříšky č. p. 78 Katastrální území Okříšky, obec Okříšky, okres Třebíč, kraj Vysočina. Platnost k 22. 10. 2013. 1.3.2 Snímek z katastrální mapy, převzato z internetového serveru: nahlížení do katastru nemovitostí.cz, pro parcelu č. 79. Platnost k 13. 10. 2013. 1.3.3 Snímek z turistické mapy, převzatý z geografického informačního systému. Platnost k 13. 10. 2013. 1.3.4 Fotografická dokumentace pořízená při místním šetření. 1.3.5 Internetová realitní inzerce a vlastní databáze znalce, aktuální nabídky prodeje obdobných rodinných domů včetně stavebních pozemků. 1.3.6 Místní šetření, které provedl podepsaný znalec dne 17. 10. 2013 na místě samém za přítomnosti objednatele posudku. Informace poskytnuté znalci objednatelem posudku. 1.3.7 Cenové předpisy platné k datu ocenění. 1.3.8 Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí 8. vydání, Brno, 2009.
3 1.4 Vlastnické a evidenční údaje: Vlastníkem oceňované nemovitosti byli dle LV č. 2187 (stav k 22. 10. 2013) manželé: SJM Bobek Jiří a Bobková Jana, č. p. 3, 675 22 Horní Újezd, č. p. 93 675 21 Petrovice. 1.5 Popis oceňovaných nemovitostí: 1.5.1 Rodinný dům Okříšky, č. p. 78: Popis je dle stavu zjištěného při místním šetření, u dosud nerealizovaných konstrukcí podle předpokládaného provedení (projektová dokumentace nebyla k dispozici). Postavena je hrubá stavba včetně střechy a střešní krytiny. Stavební práce byly započaty před 6 roky a před 3 roky byly ukončeny. Konstrukce a vybavení dle přílohy č. 6: Základy základové pásy s vodorovnou izolací, zdivo pálené cihly a porobetonové bloky tl. 40 cm, strop železobetonové desky do ocelových nosníků, střecha sedlová, krov dřevěný vaznicový, krytina betonové tašky BETA. Dosud neprovedené konstrukce a vybavení: Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu včetně parapetů, vnitřní omítky vápenné dvouvrstvé (byly započaty), fasádní omítky stěrkové, vnější obklady (sokl) nebudou provedeny, vnitřní obklady keramické, schody železobetonové schodiště, obložené PVC, dveře hladké plné a prosklené, okna plastová, podlahy obytných místností PVC, textilní krytiny, podlahy ostatních místností keramická dlažba, vytápění ústřední, kotel na plyn, elektroinstalace světelná (započatá), bleskosvod nebude proveden, rozvody vody studená a teplá (započato), zdroj teplé vody plynová karma, instalace plynu zemní plyn, odkanalizování do veřejné kanalizace (započato), vybavení kuchyně plynový sporák, vnitřní hygienické vybavení umývadlo, sprchový kout, záchod standardní splachovací, ostatní digestoř, ventilátory, vestavěné skříně, rozvody antén pod omítkou. Přípojky inženýrských sítí: Kanalizace, vodovod, plynovod, elektro. Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, zhruba v centru obce, jednobytový, příjezd je po místní asfaltové komunikaci. Počet obyvatel v obci Okříšky (městys) je dle MLO (od 01. 02. 2013) 2073. Občanská vybavenost v obci: Železnice, autobus, pošta, základní škola, mateřská škola, zdravotní středisko, lékárna, fotbalové hřiště, koupaliště, policie ČR, síť prodejen a restauračních zařízení, pobočka České spořitelny. 1.5.2 Pozemek p. č. st. 79: Druh: Zastavěná plocha a nádvoří Stavba na parcele: Rodinný dům Okříšky, č. p. 78 Výměra: 241,00 m 2
4 2. OCENĚNÍ PODLE CENOVÉHO PŘEDPISU 2.1 Rodinný dům Okříšky, č. p. 78 rozestavěný ( 5, 15): 2.1.1 Charakter objektu a způsob ocenění: Jedná se o stavbu pro bydlení, více než ½ podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena. Má jeden samostatný byt, jedno nadzemní podlaží a účelově využité podkroví. Dle 2, písm. a, bod 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území se jedná o rodinný dům. Nemovitost je rozestavěná, je provedena hrubá stavba, ocenění je provedeno nákladovým způsobem. 2.1.2 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Rodinný dům Střecha: Šikmá sedlová Podsklepení: Není Nadzemní podlaží: Jedno Účelově využité podkroví: Nad ⅔ ZP 1. NP Konstrukce: Zděná Rodinný dům: Typ A Kód CZ CC: 111 011 Počet obyvatel: Obec Okříšky (městys) 2073 obyvatel 2.1.3 Výměry pro ocenění: a) ZP (zastavěná plocha): ZP 1. NP: (8,55 m * 14,50 m) + (1,40 m * 3,25 m) = 123,98 m 2 + 4,55 m 2 = 128,53 m 2 ZP podkroví: (8,55 m * 14,50 m) = 123,98 m 2 b) OP (obestavěný prostor): Vrchní stavba: (123,98 m 2 * 4,05 m) + (4,55 m 2 * 2,70 m) = 514,40 m 3 Zastřešení: 123,98 m 2 * 3,40 m / 2 = 210,77 m 3 OP celkem = 725,17 m 3 2.1.4 Koeficient vybavení stavby K 4, stupeň dokončení, opotřebení: Pol. Konstrukce a vybavení popis skutečnosti př. 15 Hodn. K Uprav. Přep. Stupeň dokon čení % Dokončení z celku (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy základové pasy, vodorovná izolace 8,20 S 1,00 8,20 8,49 100 8,49 2 Zdivo pálené cihly, tl. 40 cm, porobetonové 21,20 S 1,00 21,20 21,94 80 17,65 bloky, tl. 40 cm 3 Stropy železobetonové deskové, do ocelových 7,90 S 1,00 7,90 8,18 100 8,18 nosníků 4 Střecha sedlová, krov dřevěný vaznicový 7,30 S 1,00 7,30 7,56 100 7,56 5 Krytina betonové tašky BETA 3,40 S 1,00 3,40 3,52 95 3,34 6 Klempířské konstrukce úplné z pozink. plechu 0,90 S 1,00 0,90 0,93 0 0,00 7 Vnitřní omítky vápenné, hladké 5,80 S 1,00 5,80 6,01 20 1,20 8 Fasádní omítky stěrkové 2,80 S 1,00 2,80 2,90 0 0,00 9 Vnější obklady (sokl) chybí 0,50 C 0,00 - - - - 10 Vnitřní obklady koupelny, vany, WC, kuchyně keramické obklady 2,30 S 1,00 2,30 2,38 0 0,00
5 Pol. Konstrukce a vybavení popis skutečnosti př. 15 Hodn. K Uprav. Přep. Stupeň dokon čení Dokončení z celku (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 11 Schody železobet. schodiště, obložení PVC 1,00 S 1,00 1,00 1,04 0 0,00 12 Dveře hladké plné a prosklené 3,20 S 1,00 3,20 3,31 0 0,00 13 Okna plastová 5,20 S 1,00 5,20 5,38 0 0,00 14 Podlahy obytných místností beton, PVC, 2,20 S 1,00 2,20 2,28 20 0,46 textilní krytiny 15 Podlahy ostatních místností beton, keramická 1,00 S 1,00 1,00 1,04 20 0,21 dlažba 16 Vytápění ústřední s kotlem na plyn 5,20 S 1,00 5,20 5,38 0 0,00 17 Elektroinstalace světelná 4,30 P 0,46 1,98 2,05 30 0,62 18 Bleskosvod chybí 0,60 C 0,00 - - - - 19 Rozvod vody studená a teplá 3,20 S 1,00 3,20 3,31 40 1,32 20 Zdroj teplé vody plynová karma 1,90 S 1,00 1,90 1,97 0 0,00 21 Instalace plynu zemní plyn 0,50 S 1,00 0,50 0,52 0 0,00 22 Odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC 3,10 S 1,00 3,10 3,21 40 1,28 23 Vybavení kuchyně plynový sporák 0,50 S 1,00 0,50 0,52 0 0,00 24 Vnitřní hygienické vybavení umývadlo, 4,10 S 1,00 4,10 4,25 0 0,00 sprchový kout 25 Záchod standardní splachovací 0,30 S 1,00 0,30 0,31 0 0,00 26 Ostatní digestoř, ventilátory, rozvod antén pod 3,40 S 1,00 3,40 3,52 0 0,00 omítkou, vestavěné skříně 27 Konstrukce neuvedené nejsou CELKEM 100,00 96,58 100,00 50,21 K 4 (koeficient vybavení stavby).. 0,9658 Stupeň dokončení.. 50,21% Pol. Přep. B C B/C * (1) (10) (11) (12) (13) 1 16,91 6 175 0,5798 2 34,95 5 140 1,2482 3 16,29 5 140 0,5818 4 15,06 5 110 0,6845 5 6,65 5 60 0,5542 6 0,00 0 55 0,0000 7 2,39 4 65 0,1471 8 0,00 0 45 0,0000 9 - - - - 10 0,00 0 40 0,0000 11 0,00 0 140 0,0000 12 0,00 0 65 0,0000 13 0,00 0 65 0,0000 14 0,92 4 50 0,0736 15 0,42 4 50 0,0336 16 0,00 0 35 0,0000 17 1,23 3 40 0,0923 18 - - - - 19 2,63 3 35 0,2254 20 0,00 0 30 0,0000 21 0,00 0 35 0,0000 22 2,55 3 45 0,1700 23 0,00 0 25 0,0000 24 0,00 0 45 0,0000 25 0,00 0 45 0,0000 26 0,00 0 30 0,0000 27 - - - - Σ 100,00 4,3905 Opotřebení... 4,39%
6 Legenda k tabulce: A objemový podíl konstrukce Hodn. - hodnocení S konstrukce a vybavení standard P konstrukce a vybavení podstandard C konstrukce nebo vybavení chybí K koeficient B stáří konstrukce C předpokládaná celková životnost konstrukce 2.1.5 Ocenění: ZC (základní cena), příl.6: RD typ A: = 2 290,00 Kč/m 3 Koeficient na účelově využité podkroví (nad ⅔ ZP 1. NP): * 1,12 ZC po úpravě koeficientem: = 2 564,80 Kč/m 3 K 4 (dle tabulky): * 0,9658 K 5 (polohový koeficient), příl. 14 dle významu obce: * 0,850 K i 2013 (koeficient změn cen staveb), příl. 38: * 2,146 K p (koeficient prodejnosti), dle obce a účelu užití, příl. 39: * 0,796 ZCU (základní cena upravená): = 3 596,69 Kč/m 3 Výchozí cena: ZCU * OP = 2 608 208,14 Kč Stupeň dokončení: 50,21% = 1 309 581,31 Kč Stavba je spojena se zemí pevným základem Odpočet na opotřebení 4,39% (dle tabulky) - 57 490,62 Kč Zjištěná cena rozestavěného rodinného domu č. p. 78 = 1 252 090,69 Kč 2.2 Pozemek ( 28): Pozemek p. č. st. 79: Druh pozemku: Zastavěná plocha a nádvoří Výměra: 241,00 m 2 Stavba na pozemku: Rodinný dům Okříšky, č. p. 78 Ocenění: C p = 35 + (a 1000) * 0,007414 C p cena pozemku v Kč/m 2 a počet obyvatel v obci C p = 35 + (2073 1000) * 0,007414 = 42,96 Kč/m 2 ZC = C p * 1,00 = 42,96 Kč/m 2 Úprava dle příl. 21: Pol. 2.11 Pozemek s možností jeho napojení na veřejný rozvod plynu + 8,00% ZC po úpravě dle příl. 21: = 46,39 Kč/m 2 K i 2013 (příl. 38, dle stavby): * 2,146 K p (příl. 39, dle stavby): * 0,796 Jednotková cena (JC): = 79,25 Kč/m 2 Zjištěná cena pozemku (JC * výměra) = 19 098,51 Kč 2.3 Rekapitulace: Rodinný dům Okříšky, č. p. 78 Pozemek p. č. st. 79 Ocenění podle cenového předpisu 1 252 090,69 Kč 19 098,51 Kč 1 271 189,20 Kč
7 3. OCENĚNÍ CENOVÝM POROVNÁNÍM Porovnávací způsob (metoda přímého porovnání) vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. V posudku jsou použity údaje z internetové realitní inzerce (s úpravou pomocí koeficientů) a vlastní databáze znalce. Obdobné porovnávané rodinné domy včetně stavebních pozemků: 1. RD 2+1 Rokytnice nad Rokytnou, okr. Třebíč Cihlový, samostatný, 1. NP, obytné podkroví, sklep, garáž, hrubá stavba včetně střechy, 220 V, voda ze studny, veřejná kanalizace, plyn před domem, topení ústřední, kotel na TP, ZP 177 m 2, UP 90 m 2, pozemek 177 m 2, autobus Cena nabízená RK 10/2013: 590 000 Kč 2. RD 5+1 Naloučany, okr. Třebíč Cihlový, samostatný, 1. NP, obytné podkroví, sklep, garáž, hrubá stavba včetně střechy, částečná elektroinstalace, zabudovány odpady, vrtaná studna, obecní vodovod 10 m od hranice pozemku, ZP 200 m 2, UP 240 m 2, pozemek 1200 m 2, autobus Cena nabízená RK 10/2013: 1 370 000 Kč 3. RD 3+1 Popovice, okr. Třebíč Cihlový, polořadový, 1. NP, obytné podkroví, hrubá stavba včetně střechy, v zahradě rozestavěná dílna, 220 V, voda místní zdroj, topení lokální na TP, inženýrské sítě na hranici pozemku, ZP 110 m 2, UP 110 m 2, pozemek 1548 m 2, autobus, vlak Cena nabízená RK 10/2013: 700 000 Kč 4. RD 5+1 Myslibořice, okr. Třebíč Cihlový, samostatný, 1. NP, obytné podkroví, hrubá stavba včetně střechy, zabudovaná okna, dveře, dešťové žlaby a svody, vodovod, vlastní studna, jímka na vyvážení, elektro rozvody po domě, plyn, topení ústřední, kotel na plyn, ZP 195 m 2, UP 195 m 2, pozemek 588 m 2, autobus Cena nabízená RK 10/2013: 945 000 Kč 5. RD 6+kk Rudíkov, okr. Třebíč Cihlový, řadový, 1. NP, obytné podkroví, garáž, hrubá stavba včetně střechy, inženýrské sítě na hranici pozemku, ZP 107 m 2, UP 107 m 2, pozemek 470 m 2, autobus, vlak Cena nabízená RK 09/2013: 1 400 000 Kč 6. RD 4+kk Nové Syrovice, okr. Třebíč Cihlový, samostatný, 1. NP, obytné podkroví, hrubá stavba včetně střechy, vodovod, plynovod, kanalizace, 220/380 V, ZP 80 m 2, UP 907 m 2, pozemek 907 m 2, zahrada 827 m 2, autobus Cena nabízená RK 08/2013: 870 000 Kč 7. RD 4+1 Polná, okr. Jihlava Cihlový, samostatný, 1. NP, obytné podkroví, hrubá stavba včetně střechy, voda ze studny, plynovod, kanalizace, 220/380 V, ZP 120 m 2, UP 160 m 2, pozemek 600 m 2, autobus Cena nabízená RK 10/2013: 1 300 000 Kč
8 8. RD 5+1 Mrákotín, okr. Jihlava Cihlový, samostatný, 1. NP, obytné podkroví, hrubá stavba včetně střechy, dešťové žlaby a svody, okna, dveře, rozvod vody, rozvod elektro, topení ústřední, kotel na TP, příprava na krbová kamna, v koupelnách podlahové vytápění, ZP 106 m 2, UP 212 m 2, pozemek 896 m 2, zahrada 790 m 2, autobus Cena nabízená RK 09/2013: 1 450 000 Kč Úprava porovnávaných nemovitostí pomocí koeficientů: Porovnávané nemovitosti Č. 1 Č. 2 Č. 3 Č. 4 Č. 5 Č. 6 Č. 7 Č. 8 Cena v tis. Kč 590 1 370 700 945 1 400 870 1 300 1 450 K1 Příslušenství, sklep, garáž 0,85 0,95 1,00 1,10 1,00 1,20 1,00 1,10 K2 Rozestavěnost 0,95 0,95 1,10 0,95 1,00 0,95 1,00 0,95 K3 Vybavenost 1,00 1,15 1,20 1,00 1,20 1,00 1,20 0,85 K4 Velikost 0,95 1,00 1,00 0,95 1,00 1,10 1,00 0,90 K5 Zdroj informací 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 Celkový koeficient 0,690 1,110 1,188 0,893 1,080 1,129 1,080 0,719 Výpočet: [(590 * 0,690) + (1 370 * 1,110) + (700 * 1,188) + (945 * 0,893) + (1 400 * 1,080) + + (870 * 1,129) + (1 300 * 1,080) + (1 450 * 0,719)] : 8 = 1 068 008,75 Kč Porovnávací hodnota rodinného domu č. p. 78 včetně pozemku = 1 068 000,00 Kč 4. CELKOVÁ REKAPITULACE 4.1 Ocenění podle cenového předpisu: Rodinný dům č. p. 78, pozemek p. č. st. 79 4.2 Ocenění cenovým porovnáním: Rodinný dům č. p. 78, pozemek p. č. st. 79 1 271 189,20 Kč 1 068 000,00 Kč Kladné a záporné stránky nemovitosti: + Nemovitost je zapsána na LV a je situována na vlastním pozemku + Bezproblémový přístup po místní komunikaci + Občanská vybavenost v místě + Dopravní spojení, veřejná doprava - Stavba není zabezpečena před nepříznivými povětrnostními vlivy - Stavba není zabezpečena proti vniknutí cizích osob - V současnosti stagnující trh s nemovitostmi, částečný pokles cen a menší zájem o srovnatelné nemovitosti - Konkurzní řízení
9 5. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA OCENĚNÍ Na základě všech výše uvedených skutečností, s přihlédnutím na ocenění cenovým porovnáním, je podle odborného odhadu znalce obvyklá (tržní) hodnota nemovitosti 1 050 000,00 Kč Slovy: Jedenmilionnulapadesáttisíc korun českých V Brně, 30. října 2013 Ing. Karel Hrabec Bzenecká 20 628 00 Brno GSM: + 420 602 477 766 e mail: hrabec.k@seznam.cz ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 12.12.1990, č.j. Spr. 2832/90 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 245 09/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji na základě dokladu č. 09/2013. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: Jméno a adresa znalce: Ing. Karel Hrabec, Bzenecká 20, 628 00 Brno. V Brně, 30. října 2013 Seznam příloh: - Výpis z katastru nemovitostí - Snímek z katastrální mapy - Snímek z turistické mapy - Fotokopie oceňovaného rodinného domu
10