Meno, adresa znalca: Ing. Oto Pisoň, Vozová 6/10, 945 01 Komárno tel: 0905 702 894 ZNALECKÝ POSUDOK číslo 04/2015 Zadávateľ: LICITOR group, a.s., Sládkovičova 6, 010 01 Žilina Číslo spisu (objednávky): 04/2015 zo dňa 09.01.2015. Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty prevádzkovej budovy súp.č.5371 na parc.č.4447/2, vrátane príslušenstva, pozemkov parc.č.4447/1, 4447/2, katastrálne územie Levice, obec Levice, okres Levice, ako podklad pre dobrovoľnú dražbu v zmysle zákona 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov. Počet listov ( z toho príloh ): () Počet odovzdaných vyhotovení: 5
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenia všeobecnej hodnoty prevádzkovej budovy súp.č.5371 na parc.č.4447/2, vrátane príslušenstva, pozemkov parc.č.4447/1, 4447/2, katastrálne územie Levice, obec Levice, okres Levice. 2.Účel posudku: Podklad pre dobrovoľnú dražbu v zmysle zákona 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov. 3. Dátum vyžiadania posudku: 09.01.2015 4. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 23.01.2015 5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 5.1 Dodané objednávateľom : Objednávka č.04/2015 zo dňa 09.01.2015 Výzva na poskytnutie súčinnosti pri obhliadke predmetu záložného práva zo dňa 09.01.2015. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.4603, katastrálne územie Levice, obec Levice, okres Levice, zo dňa 22.01.2015. Kópia z katastrálnej mapy, katastrálne územie Levice, obec Levice, okres Levice, zo dňa 22.01.2015. 5.2 Obstarané znalcom : Zameranie skutkového stavu nehnuteľnosti. Kolaudačné rozhodnutie SÚ-79/2005-Kos zo dňa 16.02.2005. Projektová dokumentácia: Situácia, Pôdorys prízemia, Priečny rez A - Á, Pohľady Fotodokumentácia 6. Osobitné požiadavky objednávateľa: Neboli vznesené. 7. Použité právne predpisy a literatúra : Vyhláška MS SR č.492/2004z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška č.490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Zákon č.50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Občiansky zákonník č.40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov. STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov Opatrenie ŠÚ SR č.128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Príloha č.5 k vyhláške č.490/2004 Z.z. v znení vyhlášky č.50/2005 Z.z., vyhlášky č.534/2008 Z.z. s vyhlášky č.33/2009 Z.z. Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ I. štvrťrok 2015 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb. Vyhláška č.254/2010 Z.z. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Identifikácia použitej metodiky: Strana 2
Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Ohodnotenie je v súlade s jej prílohou č.3. Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v " Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Výnosová hodnota nie je počítaná, nakoľko neboli znalcovi preložené podklady pre výpočet touto metódou. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávaním nie je možné vykonať, pretože pre daný typ nehnuteľnosti nemal znalec k dispozícii podklady pre porovnávanie. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). b) Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutkovým stavom : Poskytnutá dokumentácia bola porovnaná so skutkovým stavom. Neboli zistené rozdiely. Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom. Polyfunkčný objekt s.č.5371 na parc.č.4447/2 je zapísaná na LV č.4603 a zakreslená v katastrálnej mape zo dňa 22.01..2015 v zmysle skutkového stavu overeného meraním. Projektová dokumentácia budovy bola predložená, kolaudačné rozhodnutie bolo predložené (viď.prílohovú časť) Stavba bola daná do užívania podľa zistenia v roku 2005. c) Vlastnícke a evidenčné údaje : 1.List vlastníctva č.4603 vytvorený cez katastrálny portál, katastrálne územie Levice, obec Levice, okres Levice, zo dňa 22.01.2015. A. Majetková podstata: Pozemky: parc.č.4447/1 zastavaná plocha a nádvorie o výmere 827m2 parc.č.4447/2 zastavaná plocha a nádvorie o výmere 308m2 Stavby: Polyfunkčný objekt súp.č.5371 na parc.č.4447/2 B. Vlastníci: 1. v podiele 1/2 Chrenovská Janka r.hrubá, Cintorínska 60, Hronské kľačany, PSČ 935 29, SR Dátum narodenia: 11.03.1957 Titul nadobudnutia Zapísaný na LV č.4603 zo dňa 22.01.2015, ktorý je súčasťou prílohovej časti. Poznámky: Zapísané na LV č.4603 zo dňa 22.01.2015, ktorý je súčasťou prílohovej časti. 2. v podiele 1/2 Lenhártová Mária r.pešková, Textilná 7, Levice, PSČ 934 05, SR Dátum narodenia:28.01.1965 Titul nadobudnutia Zapísaný na LV č.4603 zo dňa 22.01.2015, ktorý je súčasťou prílohovej časti. Poznámky: Zapísané na LV č.4603 zo dňa 22.01.2015, ktorý je súčasťou prílohovej časti. C. Ťarchy: Zapísané na LV č.4603 zo dňa 22.01.2015, ktorý je súčasťou prílohovej časti. D.Iné údaje: Bez zápisu. d) Obhliadka a zameranie nehnuteľnosti : Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 23.01.2015 za účasti vlastníka. Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností vyhotovená znalcom dňa 23.01.2015. Zameranie skutkového stavu bolo prevedené dňa 23.01.2015. e) Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu ohodnocovaných nehnuteľností: 23.01.2015. f) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré sú v súlade s vlastníckymi dokladmi: Stavby: Polyfunkčný objekt súp.č.5371 na parc.č.4447/2 Plot na parc.č.4447/1 Vonkajšie úpravy na parc.č.4447/1 Pozemky: parc.č.4447/1 zastavaná plocha a nádvorie o výmere 827m2 Strana 3
parc.č.4447/2 zastavaná plocha a nádvorie o výmere 308m2 g) Vymenovanie jednotlivých oceňovaných stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú vlastnícky podložené: Neboli zistené. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY) 2.1.1 Polyfunkčný objekt súp.č.5371 na p.č.4447/2 POPIS STAVBY Stavba je prízemná, nepodpivničená, bez možnosti využitia podkrovia. Strecha je valbová, krov je drevený väznicový, krytinu tvorí pozinkovaný plech. Stavba bola daná do užívania v roku 2005. Budova je bez viditeľných technických porúch v dobrom technickom stave, základnú životnosť na základe uvedeného predpokladám 100 rokov. Budova slúži ako predajňa priemyselného tovaru (elektroinštalačný materiál) s administratívnym zázemím. Dispozičné riešenie: Prízemie (1.NP): vstup, chodba, kuchyňa, kancelérske priestory, sociálne zázemie, predajné priestory, sklad. Konštrukčný systém a vybavenie: Základy sú betónové, nadzemné podlažie má obvodové nosné steny murované z tehál v skladobnej hrúbke do 50 cm s izoláciou proti zemnej vlhkosti. Stropy prízemia sú prefabrikované s rovným sadrokartónovým podhľadom (znížený podhľad sadrokartónom). Podlaha je keramická. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápennocementová hladká, vnútorné omietky sú vápennocementové hladké. Dvere sú drevené plné hladké a presklené, vstupné dvere sú plastové presklené izotermickým sklom, skladové vráta sú plastové s diaľkovým ovládaním. Okná sú plastové, Vykurovanie je ústredné kotlom na plyn umiestneným v kancelárii predajne, radiátory sú panelové. Elektroinštalácia je svetelná a motorická - ističe. Rozvod studenej a teplej vody je z pozinkovaného potrubia, ohrev teplej vody je zabezpečený kotlom na vykurovanie. V sociálnych priestoroch sú bežné zariaďovacie predmety ( umývadlá, výtokové armatúry nerezové pákové, splachocavie WC, sprchovací kút). V kuchynke je bežná kuchynská linka s nerezovým drezom s nerezovou pákovou výtokovou armatúrou. Kanalizácia je zvedená do verejnej kanalizačnej siete. Stavba je napojená na verejný vodovod, kanalizáciu, elektrickú rozvodnú sieť a plynovod. OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Výpočet Obstavaný priestor [m 3 ] Oz = (8,00*13,05+25,05*8,00)*0,20 60,96 Ov = (8,00*13,05+25,05*8,00)*3,05 929,64 Ot =(8,00*13,05+25,05*8,00)*3,40/2 518,16 Obstavaný priestor stavby celkom 1 508,76 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: budovy pre skladovanie priemyselných tovarov KS: 1252 Nádrže, silá a sklady Rozpočtový ukazovateľ: RU = 2055 / 30,1260 = 68,21 /m 3 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m 2 ] Repr. Výpočet výšky (h) h [m] Nadzemné 1 (8,00*13,05+25,05*8,00) 304,8 Repr. 3,05 3,05 Podkrovné 1 (8,00*13,05+25,05*8,00) 304,8 Repr. 3,40 3,4 Priemerná zastavaná plocha: (304,8 + 304,8) / 2 = 304,80 m 2 Priemerná výška podlaží: (304,8* 3,05 + 304,8 * 3,4) /(304,8 + 304,8) = 3,23 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: k ZP = 0,92 + (24/ 304,8) = 0,9987 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: k VP = 0,30 + (2,10/ 3,23) = 0,9502 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Strana 4
Konštrukcie podľa RU 1 Základy vrát. zemných prác 13,00 1,00 13,00 12,52 2 Zvislé konštrukcie 30,00 1,00 30,00 28,90 3 Stropy 14,00 1,10 15,40 14,83 4 Zastrešenie bez krytiny 7,00 1,00 7,00 6,74 5 Krytina strechy 3,00 1,00 3,00 2,89 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,96 7 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,00 4,00 3,85 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,00 3,00 2,89 9 Vnútorné keramické obklady 0,00 1,00 0,00 0,00 10 Schody 2,00 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,93 12 Vráta 3,00 1,00 3,00 2,89 13 Okná 3,00 1,00 3,00 2,89 14 Povrchy podláh 3,00 1,10 3,30 3,18 15 Vykurovanie 0,00 1,00 0,00 0,00 16 Elektroinštalácia 6,00 1,00 6,00 5,78 17 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,96 18 Vnútorný vodovod 0,00 1,00 0,00 0,00 19 Vnútorná kanalizácia 0,00 1,00 0,00 0,00 20 Vnútorný plynovod 0,00 1,00 0,00 0,00 21 Ohrev teplej vody 0,00 1,00 0,00 0,00 22 Vybavenie kuchýň 0,00 1,00 0,00 0,00 23 Hygienické zariadenia a WC 0,00 1,00 0,00 0,00 24 Výťahy 0,00 1,00 0,00 0,00 25 Ostatné 5,00 1,00 5,00 4,82 Ďalšie konštrukcie 26 vráta - - 1,50 1,44 27 vykurovanie - - 1,02 0,98 28 vodovod - - 0,55 0,53 29 kanalizácia - - 0,62 0,60 30 plynovod - - 0,44 0,42 Spolu 100,00 103,83 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 103,83 / 100 = 1,0383 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k V * k ZP * k VP * k K * k M [ /m 3 ] VH = 68,21 /m 3 * 2,251 * 1,0383 * 0,9987 * 0,9502 * 0,939 * 1,00 VH = 142,0568 /m 3 Polyfunkčný objekt súp.č.5371 na p.č.4447/2 2005 10 90 100 10,00 90,00 Východisková hodnota 142,0568 /m 3 * 1508,76 m 3 214 329,62 Technická hodnota 90,00 % z 214 329,62 192 896,66 Strana 5
2.2 PRÍSLUŠENSTVO 2.2.1 Oplotenie bariérové na parc.č.4447/1 Bariérové oplotenie, vráta kovové s latovou výplňou, životnosť 50 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 8152 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených 94,00m 170 5,64 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 94,00m 926 30,74 /m Spolu: 36,38 /m 3. Výplň plotu: z betónových prefabrik. dosiek do oceľ. alebo bet. stĺpikov 188,00m 2 545 18,09 /m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks 7505 249,12 /ks Dĺžka plotu: 35,60+23,00+25,50+9,90 = 94,00 m Pohľadová plocha výplne: 94,00*2,00 = 188,00 m 2 Oplotenie bariérové na parc.č.4447/1 2005 10 40 50 20,00 80,00 (94,00m * 36,38 /m + 188,00m Východisková hodnota 2 * 18,09 /m 2 + 1ks * 249,12 15914,03 /ks) * 2,251 * 1,00 Technická hodnota 80,00 % z 15914,03 12731,22 2.2.2 Oplotenie predné na parc.č.4447/1 Oplotenie je z betónovej podmurovky v ktorej sú osadené kovové stĺpy na ktorých je kovová tyčovina s kovovou výplňou, životnosť 50 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 8152 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 13,00m 700 23,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 13,00m 926 30,74 /m Strana 6
Spolu: 3. Výplň plotu: 53,98 /m z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 14,30m 2 435 14,44 /m Dĺžka plotu: 13,00 m Pohľadová plocha výplne: 13,00*1,10 = 14,30 m 2 Oplotenie predné na parc.č.4447/1 2005 10 40 50 20,00 80,00 Východisková hodnota (13,00m * 53,98 /m + 14,30m 2 * 14,44 /m 2 ) * 2,251 * 1,00 2 044,43 Technická hodnota 80,00 % z 2 044,43 1 635,54 2.2.3 Elektrická prípojka na p.č.4447/1 Zemná jednokáblová, životnosť 50 rokov. Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 8287) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.x) káblová prípojka zemná Cu 4*35 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 610/30,1260 = 20,25 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 12,15 /bm Počet merných jednotiek: 13,00 bm Elektrická prípojka na p.č.4447/1 2005 10 40 50 20,00 80,00 Východisková hodnota 13 bm * (20,25 /bm + 0 * 12,15 /bm) * 2,251 * 1,00 592,58 Technická hodnota 80,00 % z 592,58 474,06 2.2.4 Kanalizačná prípojka na p.č.4447/1 Odvod splaškov do kanalizácie, životnosť 50 rokov. Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 8272) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 /bm Počet merných jednotiek: 23,00 bm Strana 7
Kanalizačná prípojka na p.č.4447/1 2005 10 40 50 20,00 80,00 Východisková hodnota 23 bm * 28,38 /bm * 2,251 * 1,00 1 469,32 Technická hodnota 80,00 % z 1 469,32 1 175,46 2.2.5 Vodovodná prípojka na p.č.4447/1 Zabezpečuje napojene na verejný rozvod vody, životnosť 50 rokov. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 8271) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 /bm Počet merných jednotiek: 22,00 bm Vodovodná prípojka na p.č.4447/1 2005 10 50 60 16,67 83,33 Východisková hodnota 22 bm * 41,49 /bm * 2,251 * 1,00 2 054,67 Technická hodnota 83,33 % z 2 054,67 1 712,16 2.2.6 Prípojka plynu na p.č4447/1 Napojenie na plynovod, základná životnosť 50 rokov. Kategória: 5. Plynovod (JKSO 8275) Bod: 5.2. Prípojka plynu DN 40 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 460/30,1260 = 15,27 /bm Počet merných jednotiek: 6,00 bm Prípojka plynu na p.č4447/1 2005 10 40 50 20,00 80,00 Strana 8
Východisková hodnota 6 bm * 15,27 /bm * 2,251 * 1,00 206,24 Technická hodnota 80,00 % z 206,24 164,99 2.2.7 Spevnené plochy na p.č.4447/1 Priestor pred stavbou, zámková dlažba kladená na podkladný betón, základná životnosť 40 rokov. Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 8222,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.g) Zámková betón. dlažba-kladené do malty na podkl. betón Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 570/30,1260 = 18,92 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 10,37*25,60 = 265,47 m 2 ZP Spevnené plochy na p.č.4447/1 2005 10 30 40 25,00 75,00 Východisková hodnota 265,47 m 2 ZP * 18,92 /m2 ZP * 2,251 * 1,00 11 306,08 Technická hodnota 75,00 % z 11 306,08 8 479,56 2.2.8 Vodomerná šachta na p.č.4447/1 Železobetónová s oceľovým poklopom, životnosť 50 rokov. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 8271) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 8255) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP Počet merných jednotiek: 1,20*1,20*1,40 = 2,02 m 3 OP Vodomerná šachta na p.č.4447/1 2005 10 40 50 20,00 80,00 Východisková hodnota 2,02 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,251 * 1,00 1 156,17 Technická hodnota 80,00 % z 1 156,17 924,94 2.2.9 Kanalizačné šachty na p.č.4447/1 Napájacie šachty, životnosť 50 rokov. Strana 9
Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 8272) Bod: 2.4. Kanalizačné šachty Položka: 2.4.a) Betónová prefabrikovaná - hĺbka 2,0 m pre potrubie DN 200-300 Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 9150/30,1260 = 303,72 /Ks Počet merných jednotiek: 2 Ks Kanalizačné šachty na p.č.4447/1 2005 10 40 50 20,00 80,00 Východisková hodnota 2 Ks * 303,72 /Ks * 2,251 * 1,00 1 367,35 Technická hodnota 80,00 % z 1 367,35 1 093,88 2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Polyfunkčný objekt súp.č.5371 na p.č.4447/2 214 329,62 192 896,66 Oplotenie bariérové na parc.č.4447/1 15 914,03 12 731,22 Oplotenie predné na parc.č.4447/1 2 044,43 1 635,54 Elektrická prípojka na p.č.4447/1 592,58 474,06 Kanalizačná prípojka na p.č.4447/1 1 469,32 1 175,46 Vodovodná prípojka na p.č.4447/1 2 054,67 1 712,16 Prípojka plynu na p.č4447/1 206,24 164,99 Spevnené plochy na p.č.4447/1 11 306,08 8 479,56 Vodomerná šachta na p.č.4447/1 1 156,17 924,94 Kanalizačné šachty na p.č.4447/1 1 367,35 1 093,88 Celkom: 250 440,49 221 288,47 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE a) Analýza polohy nehnuteľností: Oceňovaná stavba sa nachádza v Leviciach, v centrálnej časti mesta (širšie centrum), v blízkosti pešej zóny (cca 500,00 m). Mesto má cca 40 000 obyvateľov, rozšírenú sieť obchodov a služieb všetkého typu, materské, stredné školy, nachádzajú sa tu úrady od mestských až po okresné, kultúrne zariadenia, športové areály, vybudovaný je verejný vodovod, plynovod, kanalizácia, elektrická a telekomunikačná sieť, teplovodná sieť, káblová televízia. Stavba je prístupná po spevnenej komunikácii, napojená na všetky inžinierske siete v meste okrem teplonosnej. Jedná sa o časť mesta pozostávajúcu prevažne z obchodných priestorov. Spojenie tejto časti mesta je s ostatnými časťami mesta veľmi dobré, sieť hromadnej dopravy postačujúca. Hlavnou oceňovanou nehnuteľnosťou je polyfunkčný objekt s.č.5371 na parc.č.4447/2 b) Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je v súčasnej dobe využívané na účel zriadenia, jej využitie nie je spojené so žiadnym známym rizikom. Strana 10
c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Nehnuteľnosť je po technickej stránke schopná ako celok plniť účel na ktorý je určená. Nehnuteľnosť je zaťažená ťarchami. Nie sú známe iné riziká spojené využívaním nehnuteľnosti. d) Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s " Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb" vydanej ÚSI ŽU v Žiline (ISBN...) vzhľadom na veľkosť a charakter sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie 0,40. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,4 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,400 + 0,800) 1,200 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,800 III. trieda Priemerný koeficient 0,400 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,220 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,400-0,360) 0,040 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Čísl Váha Výsledok Popis Trieda kpdi o vi kpdi*vi 1 Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,220 13 2,86 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav nehnuteľností II. 0,800 30 24,00 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0,800 8 6,40 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty administratívnej, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia, parkov s obmedzeným prístupom a pod. 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti II. 0,800 7 5,60 bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,400 6 2,40 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby II. 0,800 10 8,00 III. 0,400 9 3,60 priemerná hustota obyvateľstva II. 0,800 6 4,80 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu III. 0,400 5 2,00 rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1,200 6 7,20 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti II. 0,800 7 5,60 železnica, autobus a miestna doprava II. 0,800 7 5,60 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby II. 0,800 10 8,00 Strana 11
14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0,220 8 1,76 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby zvýšená hlučnosť a prašnosť od intenzívnej dopravy III. 0,400 9 3,60 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,400 8 3,20 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností IV. 0,220 7 1,54 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,040 4 0,16 19 Názor znalca dobrá nehnuteľnosť II. 0,800 20 16,00 Spolu 180 112,32 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 112,32/ 180 0,624 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = 221 288,47 * 0,624 138 084,01 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Levice POPIS Pozemky sú rovinaté, napojený na verejný vodovod, plynovod, kanalizáciu a elektrickú a telekomunikačnú rozvodnú sieť. Nachádzajú sa v zastavanom území mesta, v jeho centrálnej obchodno-obytnej časti, pešia zóna mesta (500,00 m od stavby) s komplexnou sieťou služieb a úradov, čo má vplyv na lukuratívnosť pozemkov. Miesto nie je zaťažené negatívnymi vplyvmi. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera [m výmera [m 2 ] 2 ] 4447/1 zastavaná plocha a nádvorie 827 827,00 1/1 827,00 4447/2 zastavaná plocha a nádvorie 308 308,00 1/1 308,00 Spolu výmera 1 135,00 Obec: Levice Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej Hodnota koeficientu 5. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov 1,20 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 2. obchodná poloha a byty 1,40 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 1,00 1,00 Strana 12
infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 1. nevyskytuje sa 1,00 2,20 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,20 * 1,00 * 1,00 * 1,40 * 1,50 * 2,20 * 1,00 5,5440 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 /m 2 * 5,5440 55,22 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 135,00 m 2 * 55,22 /m 2 62 674,70 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota pozemku v celosti [ ] parcela č. 4447/1 45 666,94 parcela č. 4447/2 17 007,76 Spolu 62 674,70 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 138 084,01 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 62 674,70 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] Polyfunkčný objekt súp.č.5371 na p.č.4447/2 120 367,52 Oplotenie bariérové na parc.č.4447/1 7 944,28 Oplotenie predné na parc.č.4447/1 1 020,58 Elektrická prípojka na p.č.4447/1 295,81 Kanalizačná prípojka na p.č.4447/1 733,49 Vodovodná prípojka na p.č.4447/1 1 068,39 Prípojka plynu na p.č4447/1 102,95 Spevnené plochy na p.č.4447/1 5 291,25 Vodomerná šachta na p.č.4447/1 577,16 Kanalizačné šachty na p.č.4447/1 682,58 Pozemky Levice - parc. č. 4447/1 (827 m 2 ) 45 666,94 Levice - parc. č. 4447/2 (308 m 2 ) 17 007,76 Spolu VŠH 200 758,71 Zaokrúhlená VŠH spolu 201 000,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 201 000,00 Slovom: Dvestojedentisíc Eur Strana 13
V Komárne dňa 15.02.2015 Ing. Oto Pisoň IV. PRÍLOHY 1.Objednávka č.04/2015 zo dňa 09.01.2015 2.Výzva na poskytnutie súčinnosti pri obhliadke predmetu záložného práva zo dňa 09.01.2015. 3.Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.4603, katastrálne územie Levice, obec Levice, okres Levice, zo dňa 22.01.2015. 4.Kópia z katastrálnej mapy, katastrálne územie Levice, obec Levice, okres Levice, zo dňa 22.01.2015. 5.Kolaudačné rozhodnutie SÚ-79/2005-Kos zo dňa 16.02.2005. 6.Projektová dokumentácia: Situácia, Pôdorys prízemia, Priečny rez A - Á, Pohľady 7.Fotodokumentácia Strana 14
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Strana 15