Ing. Zdenko Weiss, Čeľovská 1904/7, Trebišov mobil , e mail auctio, ul. Kmeťkova 30, Nitra

Transkript

1 Znalec: Zadávateľ: Ing. Zdenko Weiss, Čeľovská 1904/7, Trebišov mobil , e mail weiss.zdenko@gmail.com auctio, ul. Kmeťkova 30, Nitra Objednávka: písomná zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo: 20/2018 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 104 na ul. Košická 16, parc. č. 3966/89, katastrálne územie Trebišov s príslušenstvom a pozemkami pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky zo dňa Počet strán (z toho príloh): 33 ( 13 ) Počet odovzdaných vyhotovení: 4

2 Znalecký posudok č. 20/2018 list č. 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1. Úloha znalca: Stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 104 na ul. Košická 16, parc. č. 3966/89, katastrálne územie Trebišov s príslušenstvom a pozemkami pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky zo dňa Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : Dodané zadávateľom : - objednávka zo dňa om - znalecký posudok č. 05/2014 vypracovaný Ing. Pojezdalom - kópia om Obstarané znalcom : - list vlastníctva č vytvorený dňa cez katastrálny portál - informatívna kópia z katastrálnej mapy - vytvorená dňa cez katastrálny portál - zameranie a zakreslenie skutkového stavu - fotodokumentácia - inzertná realitná ponuka 1.6. Použitý právny predpis: - Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 v platnom znení o stanovení všeobecnej hodnoty Ďalšie použité predpisy a literatúra: - Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení - Vyhláška MS SR č. 490/2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v platnom znení - Vyhláška MS SR č. 491/2004 o odmenách a náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v platnom znení - Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Indexy cien stavebných prác ŠÚ SR k 1.Q./ Osobitné požiadavky zadávateľa: - neboli vznesené 1.9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: - výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa II. POSUDOK 2.1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE: Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použité rozpočtové ukazovatele na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb:

3 Znalecký posudok č. 20/2018 list č. 3 Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1.Q Vlastnícke a evidenčné údaje : Nehnuteľnosti sú v popisných údajoch katastra evidované na LV č.: 3103 Vydaný: vytvorený dňa cez katastrálny portál Obec: Trebišov Katastrálne územie: Trebišov A. Majetková podstata: Pozemky - parc. č. 3966/89 - zastavaná plocha o výmere 335 m 2 - parc. č. 3966/173 - ostatné plochy 92 m 2 Stavby - rodinný dom č.s. 104 na parc. č. 3966/89 B. Vlastníci: - Ing. Kozák Marek, nar /2 - Mgr. Kozáková Erika, rod. Sabová, nar /2 Poznámka: - na LV v prílohe znaleckého posudku: C. Ťarchy: - zriadenie záložného práva v prospech Slovenskej sporiteľne a.s. pod V 2179/08: Iné údaje: - zápis chránených ložiskových území Z 1325/ /07 Poznámka: - bez zápisu Údaje o obhliadke predmetu posúdenia : Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením, zameranie nehnuteľností a fotodokumentácia vyhotovená znalcom dňa za prítomnosti spolumajiteľky nehnuteľnosti Mgr. Eriky Kozákovej Technická dokumentácia, najmä porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom : - Zadávateľom nebola poskytnutá žiadna projektová dokumentácia, skutočný stav bol zistený meraním a je zakreslený a doložený fotodokumentáciou v prílohe znaleckého posudku. - Zadávateľom nebola poskytnutá stavebná dokumentácia. Vek rodinného domu stanovená na základe kolaudačného rozhodnutia zo dňa vyňatý zo znaleckého posudku č. 5/2014 vypracovaný Ing. Pojezdalom. Rodinný dom bol daný do užívania v roku Údržba rodinného domu zanedbaná, na prízemí navlhnuté a opadané omietky, potrebná úprava fasády. Pri ohodnocovaní boli jednotlivé položky zatriedené podľa prevažujúceho, prípadne porovnateľného vyhotovenia Údaje katastra nehnuteľnosti, najmä porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom : Znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Zistené rozdiely v popisných a geodetických údajoch katastra - stavba rodinného domu je evidovaná v popisných údajoch katastra, má uvedený správny druh stavby a je užívaná v súlade so zápisom - stavba rodinného domu je evidovaná v geodetických údajoch katastra na parc. č. 3966/89. - ostatné vedľajšie stavby, ktoré tvoria príslušenstvo hlavnej stavby, nie sú zakreslené v kópii z katastrálnej mapy, ani zapísané v LV. K týmto stavbám neboli predložené žiadne doklady ani povolenia. Aktualizáciu nového stavu je potrebné riešiť príslušnými povoleniami a geometrickým plánom. - vlastníkom nehnuteľnosti neboli predložené tituly nadobudnutia k nehnuteľnosti, z uvedeného dôvodu nie je možné porovnať súlad katastra s popisnými údajmi. - pozemky majú uvedený spôsob využívania, ktorý je v súlade so skutočným stavom - prístup k nehnuteľnosti je po spevnenej asfaltovej komunikácii parcela č. 3966/26, list vlastníctva č vlastník Mesto Trebišov: - na liste vlastníctva č sa viaže v súčasnosti ťarchy, viď príloha znaleckého posudku:

4 Znalecký posudok č. 20/2018 list č Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia : Pozemky - parc. č. 3966/89 - zastavaná plocha o výmere 335 m 2 - parc. č. 3966/173 - ostatné plochy 92 m 2 Stavby - rodinný dom č.s. 104 na parc. č. 3966/ Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia : -nie sú 2.2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY Rodinný dom č.s. 104 na p.č. 3966/89 Umiestnenie stavby: Jedná sa o rodinný dom v radovej zástavbe č.s. 104, na parc. č. 3966/89 v uličnej zástavbe, podpivničený, s dvoma nadzemnými podlažiami, na ul. Košická 16 v Trebišove. Dispozičné členenie: V 1. p.p. sa nachádza kotolňa, schodišťový priestor, kúpeľňa, kuchyňa, sklad č. 1 a 2 a schody do záhrady. V 1.n.p. sa nachádza zádverie, chodba so schodiskom, kuchyňa, loggia, izba, sklad, prechodné WC, garáž. V 2.n.p. sa nachádza chodba, kúpeľňa, štyri izby a loggia. Stavebno-technický popis: Základy betónové s izoláciou a podmurovkou, nosná konštrukcia domu v 1. p.p. z monolitického betónu v 1. n.p. a 2. n.p. murovaná z tvárnic hr. do 40 cm, stropy v 1.p.p., 1. n.p. a 2.n.p. železobetónový v 1. p.p. so svetlou výškou 1,70m, strecha pultová, krytina plechová, klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu strechy, parapety, fasádne omietky brizolitové, obklad keramický výšky 80 cm, schody - betónová konštrukcia so stupňami s povrchom z PVC a koberec, vnútorné omietky hladké, vnútorný obklad v 1.p.p. kuchyne, kúpeľne, v 1n.p. kuchyne a WC, v 2. n.p. kúpeľne, dvere hladké plné alebo presklené, vráta v 1. n.p. v garáži plechové otváravé, okná drevené zdvojené s vonkajšími plastovými roletami, podlahy miestností v 1.p.p. betónové, PVC, terasová dlažba, podlahy obytných miestnosti v 1.n.p. laminátové ostatných miestnosti laminátové, betónové a keramická dlažba, podlahy obytných miestnosti v 2.n.p. laminátové, podlahy ostatných miestností laminátové a keramická dlažba, vykurovanie ústredné, radiátory panelové, zdroj teplej vody zásobníkový, elektroinštalácia, kanalizácia PVC, rozvod studenej a teplej vody, inštalácia plynu. Vnútorné vybavenie: V 1.p.p. v kotolni plynový kotol, zásobníkový ohrievač na TÚV, v kúpeľni plechová vaňa a umývadlo s obyčajnými batériami, v sklade č. 2 čerpadlo Darling, v kuchyni plynový šporák a kuchynská linka na báze dreva dl. 1,5 m so smaltovaným drezom a obyčajnou batériou v 1. n.p. vo WC umývadlo s výtokovým ventilom na studenú vodu a splachovacie WC, v 2. n.p. v kúpeľni plastová rohová vaňa, 2x umývadlo, splachovacie WC s pákovými batériami. Jednotlivé položky boli zatriedené podľa prevažujúceho, prípadne porovnateľného vyhotovenia. Životnosť a opotrebenie: Rodinný dom je napojený na všetky inžinierske siete. Životnosť stanovená na základe kolaudačného rozhodnutia zo dňa kde rodinný dom bol daný do užívania v roku Údržba zanedbaná, v 1. p.p. sú steny navlhnuté a omietka opadaná (viď. fotodokumentácia v prílohe znaleckého posudku). Na rodinnom dome bola v roku 2016 obnovená kúpeľňa na 2. n.p. Ostatné časti rodinného domu sú v pôvodnom stave. Životnosť stanovujem lineárnou metódou, základnú životnosť stanovujem na 100 rokov. JKSO: Domy rodinné jednobytové KS: Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp

5 Znalecký posudok č. 20/2018 list č. 5 1,2*(0,75*1,9+(2,49+1,9)*(2,67*0,45)- 1. PP ,07*0,45+1,57*4,41+2,19*2,86+(4,75+1,1)*( 54,42 120/54,42=2,205 1*2,85)-1*1,1+3,34*0,9+1,66*3,44+1*1,66) 1. NP ,01*(5,11+3,87)+2,71*0,69 100,74 120/100,74=1, NP ,98*11,01+2,71*0,69 100,74 120/100,74=1,191 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 1 Osadenie do terénu 4 Murivo 1.3.a v priemernej hĺbke do 1 m so zvislou izoláciou z monolitického betónu Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 7 Stropy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Obklady fasád 15.3.e obklady keramické, obklady drevom nad 1/3 do 1/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 17 Dvere 18 Okná 16.4 PVC, guma hladké plné alebo zasklené zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Dlažby a podlahy ost. miestností 23.6 cementový poter, tehlová dlažba Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 5080 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 155

6 Znalecký posudok č. 20/2018 list č plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks) drezové umývadlo oceľové smaltované (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (1.5 bm) Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) umývadlo (1 ks) Vodovodné batérie 38.4 ostatné (3 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) vane (1 ks) kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 Spolu NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou Podmurovka 4 Murivo 3.8.c podpivničené do 3/4 ZP - priem. výška cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic d murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 30 do 40cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 7 Stropy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/2 do 2/ Obklady fasád 15.4.e obklady keramické, obklady drevom do 1/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 17 Dvere 18 Okná 16.4 PVC, guma hladké plné alebo zasklené zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Okenice a vonkajšie rolety 20.2 plastové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.6 cementový poter, tehlová dlažba Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155

7 Znalecký posudok č. 20/2018 list č Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 5150 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 32 Vráta garážové 32.5 oceľové (1 ks) Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) Vodovodné batérie 39 Záchod 38.4 ostatné (1 ks) splachovací s umývadlom (1 ks) Vnútorné obklady 40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 4 Murivo 4.2.d murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 30 do 40cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické pultové (so sklonom nad 10 stupňov ) Krytiny strechy na krove 10.1.c plechové pozinkované Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/2 do 2/ Obklady fasád 17 Dvere 18 Okná 15.4.e obklady keramické, obklady drevom do 1/ hladké plné alebo zasklené zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Okenice a vonkajšie rolety 20.2 plastové 105

8 Znalecký posudok č. 20/2018 list č Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.3 xylolit, palubovky, dosky Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 Spolu 5430 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) Vnútorné vybavenie 37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) umývadlo (2 ks) Vodovodné batérie 39 Záchod 38.3 pákové nerezové (2 ks) splachovací bez umývadla (1 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) vane (1 ks) 15 Spolu 305 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. PP ( * 2,205)/30, ,30 1. NP ( * 1,191)/30, ,74 2. NP ( * 1,191)/30, ,30 Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP ,00 66,00 1. NP ,00 66,00 2. NP ,00 66,00 1. PP z roku 1984 Východisková hodnota 211,30 /m 2 *54,42 m 2 *2,435*1, ,93 Technická hodnota 66,00% z , ,95 1. NP z roku 1984 Východisková hodnota 188,74 /m 2 *100,74 m 2 *2,435*1, ,28 Technická hodnota 66,00% z , ,86 2. NP z roku 1984 Východisková hodnota 192,30 /m 2 *100,74 m 2 *2,435*1, ,56

9 Znalecký posudok č. 20/2018 list č. 9 Technická hodnota 66,00% z , ,23 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. podzemné podlažie , ,95 1. nadzemné podlažie , ,86 2. nadzemné podlažie , ,23 Spolu , , PRÍSLUŠENSTVO Plot bočný od miestnej komunikácie Jedná sa o oplotenie parc. č. 3966/173 od miestnej komunikácie. Základy betónové, podmurovka betónová, plotová výplň vlnitý plech na oceľových zvlakoch, 2 x plotové vráta a 1 x plotové vrátka z vlnitého plechu. Plot postavený a užívaný od roku 1984, životnosť stanovujem na 40 rokov. JKSO: Oplotenie KS: 2ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 26,25m ,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 26,25m ,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 53,98 /m z vlnitého plechu na oceľových alebo drevených zvlakoch 26,25m ,28 /m 4. Plotové vráta: a) plechové plné 2 ks ,80 /ks 5. Plotové vrátka: a) plechové plné 1 ks ,44 /ks Dĺžka plotu: 18,1+8,15 = 26,25 m Pohľadová plocha výplne: 26,25*1 = 26,25 m 2 plot bočný odmiestnej komunikácie ,00 15,00 (26,25m * 53,98 /m + 26,25m Východisková hodnota * 20,28 /m 2 + 2ks * 246,80 /ks + 1ks * 134,44 /ks) * 2,435 * 1, ,88 Technická hodnota 15,00 % z 6 275,88 941, Plot zadný Jedná sa o oplotenie parc. č. 3966/173 a 3966/89 západnej časti od suseda. Základy okolo oceľových stĺpikov, bez podmurovky, plotová výplň zo strojového pletiva, 1 x plotové vrátka oceľové s výplňou zo strojového pletiva. Plot postavený a užívaný od roku 1984, životnosť stanovujem na 40 rokov.

10 Znalecký posudok č. 20/2018 list č. 10 JKSO: Oplotenie KS: 2ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených 12,10m 170 5,64 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 5,64 /m zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky 12,10m ,61 /m 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks ,12 /ks Dĺžka plotu: 12,1 m Pohľadová plocha výplne: 12,1*1 = 12,10 m 2 plot zadný ,00 15,00 (12,10m * 5,64 /m + 12,10m Východisková hodnota * 12,61 /m 2 + 1ks * 129,12 /ks) * 2,435 * 1,00 852,12 Technická hodnota 15,00 % z 852,12 127, Studňa: Studňa na parc. č. 3966/89 Jedná sa o kopanú studňu na parcele č. 3966/89 za rodinným domom s priemerom 1,0 m hĺbky 7,0 m užívanú od roku Životnosť stanovujem na 100 rokov. JKSO: Studne a záchyty vody KS: Miestne potrubné rozvody vody Typ: kopaná Hĺbka: 7 m Priemer: 1000 mm Rozpočtový ukazovateľ: do 5 m hĺbky: 81,49 /m 5-10 m hĺbky: 149,21 /m Studňa na parc. č. 3966/ ,00 66,00 Východisková hodnota (81,49 /m * 5m + 149,21 /m * 2m) * 2,435 * 1, ,79 Technická hodnota 66,00 % z 1 718, , Vonkajšia úprava: prípojka vody od studne

11 Znalecký posudok č. 20/2018 list č. 11 Jedná sa o prípojku vody od studne k rodinnému domu užívanú od roku Životnosť stanovujem na 40 rokov. Kód JKSO: Vodovod Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 /bm Počet merných jednotiek: 3,5 bm prípojka vody od studne ,00 15,00 Východisková hodnota 3,5 bm * 59,09 /bm * 2,435 * 1,00 503,59 Technická hodnota 15,00 % z 503,59 75, Vonkajšia úprava: prípojka vody od vodomernej šachty Jedná sa o prípojku vody od vodomernej šachty k rodinnému domu užívanú od roku Životnosť stanovujem na 40 rokov. Kód JKSO: Vodovod Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 /bm Počet merných jednotiek: 3,0 bm prípojka vody od vodomernej šachty ,00 15,00 Východisková hodnota 3 bm * 59,09 /bm * 2,435 * 1,00 431,65 Technická hodnota 15,00 % z 431,65 64, Vonkajšia úprava: vodomerná šachta Jedná sa o vodomernú šachtu pred rodinným domom na parc. č. 3966/89 užívanú od roku Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kód JKSO: Vodovod Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody

12 Znalecký posudok č. 20/2018 list č. 12 Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP Počet merných jednotiek: 0,90*0,90*1,10 = 0,89 m 3 OP vodomerná šachta ,00 32,00 Východisková hodnota 0,89 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,435 * 1,00 551,04 Technická hodnota 32,00 % z 551,04 176, Vonkajšia úprava: domáca vodáreň Jedná sa o domácu vodáreň, umiestnenú v 1. p.p. sklad č. 2, užívanú od roku Životnosť stanovujem na 35 rokov. Kód JKSO: Vodovod Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.7. Domáce vodárne (JKSO 814 2) Položka: 1.7.a) Darling - podľa výkonu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 6650/30,1260 = 220,74 /Ks Počet merných jednotiek: 1 Ks domáca vodáreň ,14 2,86 Východisková hodnota 1 Ks * 220,74 /Ks * 2,435 * 1,00 537,50 Technická hodnota 2,86 % z 537,50 15, Vonkajšia úprava: prípojka kanalizácie Jedná sa o prípojku kanalizácie od mestskej kanalizácie k rodinnému domu užívanú do roku Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kód JKSO: Kanalizácia Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.a) Prípojka kanalizácie DN 125 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 920/30,1260 = 30,54 /bm Počet merných jednotiek: 7,5 bm

13 Znalecký posudok č. 20/2018 list č. 13 prípojka kanalizácie ,00 32,00 Východisková hodnota 7,5 bm * 30,54 /bm * 2,435 * 1,00 557,74 Technická hodnota 32,00 % z 557,74 178, Vonkajšia úprava: prípojka plynu Jedná sa o prípojku plynu od HUP k rodinnému domu, kde HUP je v rodinnom dome, t.j. neuvažujem s prípojkou plynu (viď fotodokumentácia v prílohe znaleckého posudku). Kód JKSO: Plynovod Kód KS: 2221 Miestne plynovody Kód KS2: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 1 bm Dokončenosť: 0 % prípojka plynu ,00 32,00 Východisková hodnota dokončenej stavby 1 bm * 14,11 /bm * 2,435 * 1,00 34,36 Východisková hodnota 1 bm * 14,11 /bm * 2,435 * 1,00 * 0/100 0,00 Technická hodnota 32,00 % z 0,00 0,00 Dokončenosť stavby: (0,00 / 34,36) * 100% = 0,00% Vonkajšia úprava: spevnené plochy Jedná sa o spevnené plochy užívané od roku Životnosť stanovujem na 40 rokov. Kód JKSO: 822 2,5 Spevnené plochy Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.c) Terazzové dlaždice - kladené do malty na podklad. betón Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 720/30,1260 = 23,90 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 2,16*1,44+2,93*0,95+1,16*0,98 = 7,03 m 2 ZP

14 Znalecký posudok č. 20/2018 list č. 14 spevnené plochy ,00 15,00 Východisková hodnota 7,03 m 2 ZP * 23,9 /m2 ZP * 2,435 * 1,00 409,12 Technická hodnota 15,00 % z 409,12 61, Vonkajšia úprava: spevnené plochy Jedná sa o spevnené plochy užívané od roku Životnosť stanovujem na 40 rokov. Ostatné spevnené plochy sú v zlom technickom stave a nie sú predmetom ohodnotenia. Kód JKSO: 822 2,5 Spevnené plochy Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 1,8*6,7+2,4*4,1+3,0*(6,1+11,01) = 73,23 m 2 ZP spevnené plochy ,00 15,00 Východisková hodnota 73,23 m 2 ZP * 8,63 /m2 ZP * 2,435 * 1, ,86 Technická hodnota 15,00 % z 1 538,86 230, Vonkajšia úprava: vonkajšie schody Jedná sa o vonkajšie schody, ktoré slúžia v prednej časti ako vstup do rodinného domu a v zadnej časti ako vstup na vonkajšiu presklenú terasu užívané od roku Životnosť stanovujem na 40 rokov. Kód JKSO: Vonkajšie a predložené schody Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: Betónové na terén s povrchom z liateho terazza Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 445/30,1260 = 14,77 /bm stupňa Počet merných jednotiek: 2,18*4+1,71*6 = 18,98 bm stupňa vonkajšie schody ,00 15,00

15 Znalecký posudok č. 20/2018 list č. 15 Východisková hodnota 18,98 bm stupňa * 14,77 /bm stupňa * 2,435 * 1,00 682,61 Technická hodnota 15,00 % z 682,61 102, Vonkajšia úprava: altánok Jedná sa o vonkajšiu zasklenú terasu, ktorú ohodnocujem ako altánok užívanú od roku Životnosť stanovujem na 30 rokov. Kód JKSO: Altánok Kód KS: 2ex Inžinierske stavby Kategória: 21. Altánok Bod: Oceľ. konštr., strecha, čiast. výplň stien, alebo bez výplne, podlaha Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3120/30,1260 = 103,57 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 1,96*3,90 = 7,64 m 2 ZP altánok ,33 6,67 Východisková hodnota 7,64 m 2 ZP * 103,57 /m2 ZP * 2,435 * 1, ,75 Technická hodnota 6,67 % z 1 926,75 128, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] rodinný dom č.s. 104 na p.č. 3966/ , ,04 Ploty plot bočný odmiestnej komunikácie 6 275,88 941,38 plot zadný 852,12 127,82 Studňa na parc. č. 3966/ , ,40 Vonkajšie úpravy prípojka vody od studne 503,59 75,54 prípojka vody od vodomernej šachty 431,65 64,75 vodomerná šachta 551,04 176,33 domáca vodáreň 537,50 15,37 prípojka kanalizácie 557,74 178,48 prípojka plynu 0,00 0,00 spevnené plochy 409,12 61,37 spevnené plochy 1 538,86 230,83 vonkajšie schody 682,61 102,39 altánok 1 926,75 128,51 Celkom: , , STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY STAVBY - METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE Analýza polohy nehnuteľnosti:

16 Znalecký posudok č. 20/2018 list č. 16 Nehnuteľnosť sa nachádza v Trebišove, v zastavanom území, na jej okraji. V tejto lokalite je dopyt v porovnaní s ponukou v rovnováhe. Jedná sa o radový rodinný dom s dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením, nehnuteľnosť je v zanedbanom technickom stave - potrebná údržba, prevládajúca zástavba objekty na bývanie, pracovné možnosti v mieste obmedzené, nezamestnanosť do 15%, príslušenstvo nehnuteľnosti - bez dopadu na cenu nehnuteľnosti, skladba obyvateľstva - priemerná hustota obyvateľstva, orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná, terén rovinatý, možnosť napojenia na všetky inžinierske siete, doprava autobusová, železničná, MHD, taxi, občianska vybavenosť - MsÚ, DÚ, MŠ, ZŠ, SŠ, pošty, banky, polícia, NsP, kompletná sieť obchodov a služieb, prírodná lokalita v blízkosti - mestský park do 1000 m, životné prostredie - bežný hluk a prach od dopravy, bez možnosť ďalšieho rozšírenia. Nehnuteľnosť nedosahuje výnos, hodnotím ju ako priemernu. Koeficient predajnosti stanovujem na 0,50 (v zmysle Metodiky USU Žilina je odporúčaný koeficient predajnosti v okresných mestách v intervale 0,40-0,50) Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je možné využívať na bývanie Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na liste vlastníctva č sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 3103 v prílohe znaleckého posudku: Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,5 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,000) 1,500 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,000 III. trieda Priemerný koeficient 0,500 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,275 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,500-0,450) 0,050 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:

17 Znalecký posudok č. 20/2018 list č. 17 Váha Výsledok Číslo Popis/Zdôvodnenie Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami vi kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, ,50 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, ,00 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0, ,00 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, ,50 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,00 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby II. 1, ,00 III. 0, ,50 priemerná hustota obyvateľstva II. 1, ,00 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu III. 0, ,50 rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1, ,00 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti II. 1, ,00 železnica, autobus a miestna doprava II. 1, ,00 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby II. 1, ,00 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, ,00 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1, ,00 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,00 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0, ,35 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,20 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,00 Spolu ,55 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 122,55/ 180 0,681 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,21 * 0, ,31

18 Znalecký posudok č. 20/2018 list č POZEMKY - METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE Parcely sa nachádzajú v Trebišove, v zastavanom území, v evidencii nehnuteľnosti vedené ako zastavaná plocha a záhrada. Zastavané sú rodinným domom so štandardným vybavením, doprava autobusová, železničná, MHD, taxi, poloha obytná okrajová, infraštruktúra - veľmi dobrá vybavenosť, možnosť napojenia na všetky inžinierske siete. Povyšujúce ani redukujúce faktory neuvažujem. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m2 ] 3966/89 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 335, /173 ostatná plocha 92 92,00 1/1 92,00 Spolu výmera 427,00 Obec: Trebišov Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kf koeficient funkčného využitia územia ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 4. centrá miest od do obyvateľov, obytné zóny miest nad obyvateľov, obytné zóny samostatných obcí v dosahu miest nad obyvateľov, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre i mimo centra mesta, oblasti rekreačných stavieb v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad obyvateľov 5. - rodinné domy, bytové domy a ostatné stavby na bývanie so štandardným vybavením, - rekreačné stavby na individuálnu rekreáciu, - nebytové stavby pre priemysel, dopravu, školstvo, zdravotníctvo, šport so štandardným vybavením Hodnota koeficientu 4. pozemky v mestách s možnosťou využitia mestskej hromadnej dopravy 1,00 3. plochy obytných a rekreačných území (obytná alebo rekreačná poloha) 1,30 4. veľmi dobrá vybavenosť (možnosť napojenia na viac ako tri druhy verejných sietí) 0. nevyskytuje sa 1,00 0. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,30 * 1,05 * 1,00 * 1,30 * 1,50 * 1,00 * 1,00 2,6618 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 /m 2 * 2, ,51 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 427,00 m 2 * 26,51 /m ,77 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov Výpočet pozemku v celosti [ ] parcela č. 3966/89 335,00 m 2 * 26,51 /m 2 * 1 / ,85 parcela č. 3966/173 92,00 m 2 * 26,51 /m 2 * 1 / ,92 Spolu ,77 1,30 1,05 1,50

19 Znalecký posudok č. 20/2018 list č. 19 III. ZÁVER 3.1. Citácia otázok zadávateľa a stručné odpovede na ne: Úlohou znalca bolo stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 104 na ul. Košická 16, parc. č. 3966/89, katastrálne územie Trebišov s príslušenstvom a pozemkami pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky zo dňa REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] rodinný dom č.s. 104 na p.č. 3966/ ,80 Ploty plot bočný odmiestnej komunikácie 641,08 plot zadný 87,05 Studňa na parc. č. 3966/89 772,53 Vonkajšie úpravy prípojka vody od studne 51,44 prípojka vody od vodomernej šachty 44,09 vodomerná šachta 120,08 domáca vodáreň 10,47 prípojka kanalizácie 121,54 prípojka plynu 0,00 spevnené plochy 41,79 spevnené plochy 157,20 vonkajšie schody 69,73 altánok 87,52 Spolu stavby ,31 Pozemky LV parc. č. 3966/89 (335 m 2 ) 8 880,85 LV parc. č. 3966/173 (92 m 2 ) 2 438,92 Spolu pozemky (427,00 m 2 ) ,77 Všeobecná hodnota celkom ,08 Všeobecná hodnota zaokrúhlene ,00 Slovom: Šestdesiatosemtisícsto Eur V Trebišove Ing. Zdenko Weiss 3.3. MIMORIADNE RIZIKÁ Na liste vlastníctva č sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 3103 v prílohe znaleckého posudku: Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené: Vyhlásenie podľa ods civilného sporového poriadku: Znalec si je vedomý následkov vedome nepravdivého znaleckého posudku. Znalec pri vypracovaní tohto znaleckého posudku vychádzal z údajov poskytnutých zadávateľom a údajov získaných z verejných zdrojov. V prípade predloženia nových údajov, ktoré majú vplyv na závery znaleckého posudku, môže byť vypracované doplnenie znaleckého posudku podľa písm. a) ods vyhlášky č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z.

20 Znalecký posudok č. 20/2018 list č. 20 IV. PRÍLOHY - objednávka - list vlastníctva - kópia z mapy - kolaudačné rozhodnutie - pôdorysné náčrty - fotodokumentácia - inzertná realitná ponuka