ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2769/10/17 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek st.parc.č. 53 se stavbou č.p. 25 (rodinný dům) a poz.parc.č. 104/1 vše v k.ú. Držkov Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Jablonec nad Nisou, obec Držkov, k.ú. Držkov Adresa nemovité věci: Držkov 25, 468 24 Držkov OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. č.j. 1054/2015D IČO: 29135419 Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz DIČ: CZ530318282 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 750 000 Kč Datum místního šetření: 8.2.2017 Stav ke dni : 8.2.2017 Počet stran: 23 stran Počet příloh: 14 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne 8.2.2017 Stanislav Kerhart
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 8.2.2017. Při aktualizaci znaleckého posudku bylo provedeno místní šetření dne 8.2.2017 v 12,20 hod. a pak ještě jednou v 14,15 hod. Ani v jednom případě nebyli vlastníci a uživatelé nemovitosti přítomni. Byla provedena pouze vnější prohlídka domu č.p. 25. Bylo zjištěno, že se stav exteriéru nemovitosti a pravděpodobně i interiéru od roku 2015 nezměnil. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. - 2 -
Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č.544 pro k.ú. Držkov Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 17.1.2015 v době od 14,20 do 15,05 hod. a dne 8.2.2017 v době 12,20 a v 14,15 hod. Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko Místopis Držkov se nachází na území okresu Jablonec nad Nisou a náleží pod Liberecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Železný Brod. Obec se rozkládá asi jedenáct kilometrů jihovýchodně od Jablonce nad Nisou a sedm kilometrů severovýchodně od města Železný Brod. Počet trvale žijících osob se pohybuje kolem 570 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 11 km od polských hranic. Z občanské vybavenosti je v obci k sportovní hřiště, stadion a další sportoviště, veřejná knihovna, prodejna, středisko praktického lékaře a stomatologa. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Nejbližší vlakové zastávky jsou Návarov a Plavy. Oceňovaná nemovitost č.p. 25 se nachází asi 350 m severovýchodně od budovy obecního úřadu při silnici E65 Železný Brod - Tanvald. Přístupný je z veřejné komunikace parc.č. 1379/2 (ostatní plocha - silnice) ve vlastnictví České republiky. Ke dni ocenění byl jako příjezd používán pozemek na západní straně domu poz.parc.č. 105/1 trvalý travní porost ve vlastnictví SJM Horák Josef, Horáková Helena a Němeček Josef. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1379/18 Česká republika (ostatní plocha - silnice) 105/1 SJM Horák Josef a Horáková Helena, Přímětická 1200/46, Michle, 14000 Praha 4 a Němeček Josef, č. p. 107, 46824 Držkov (trvalý travní porost) Celkový popis Přízemní pouze z malé části podsklepený dům s obytným podkrovím a s jednou bytovou jednotkou 4+1 byl postaven asi před 100 lety. Svislé konstrukce jsou smíšené vyzděné z břidlice, pálených a nepálených cihel. spojené jílem bez izolace proti zemní vlhkosti. Neizolovaná podezdívka (nebo s neúčinnou izolací) je na několika místech (zvláště na jihovýchodní straně) vlhká. Střecha je sedlová s plechovou falcovanou krytinou. Stropy jsou dřevěné trámové. Okna jsou dřevěná špaletová, dveře jsou dřevěné hladké plné sololitové. Schodiště do podkroví je dřevěné. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva a kamny. Ohřev vody je elektrickým bojlerem. Stavebně technický stav (přes provedenou rekonstrukci) je zhoršený, obvodového zdiva je špatný. Dům č.p. 25 je připojen na elektrorozvodnou síť, má přípojku vody, přípojka zemního plynu je ukončena HUP na severozápadní straně domu u silnice. Splaškové vody jsou podle sdělení majitelů - 3 -
pravděpodobně svedeny do žumpy. Riziko záplav je na nejnižším stupni 1. K domu náleží venkovní úpravy a vedlejší stavba. Silné stránky Příznivé životné prostředí, přípojky elektřiny, vody a přípojka plynu na domě. Dobrá občanská vybavenost obce. Dobré spojení s městy, kde jsou pracovní příležitosti. Riziko záplav je na st. 1. Slabé stránky Umístění při rušné komunikaci s nepříznivým působením hluku na obyvatele a negativním účinkem otřesů na konstrukce domu. Nízký počet pracovních příležitostí v místě a okolí. Zanedbaná údržba, zhoršený stavebně technický stav nemovitosti, zvýšené opotřebení prvků dlouhodobé životnosti. Stav některých prvků krátkodobé životnosti je na konci své existence. Není možnost připojení na veřejnou kanalizaci. U domu není garáž. Příjezd k domu je přes cizí pozemek (přístup je z veřejné komunikace). RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: nejsou 1. Věcná hodnota staveb 1.1. Dům č.p. 25 2. Hodnota pozemků 2.1. Pozemky 3. Porovnávací hodnota 3.1. Rodinný dům č.p. 25 OBSAH - 4 -
1. Věcná hodnota staveb 1.1. Dům č.p. 25 Věcná hodnota dle THU OCENĚNÍ Přízemní pouze z malé části podsklepený dům s obytným podkrovím byl postaven asi před 100 lety. Svislé konstrukce jsou smíšené vyzděné z břidlice, pálených a nepálených cihel. Spojené jílem bez izolace proti zemní vlhkosti. Neizolovaná podezdívka (nebo s neúčinnou izolací) je na několika místech vlhká. (zvláště na jihovýchodní straně) vlhká. Střecha je sedlová s plechovou falcovanou krytinou. Stropy jsou dřevěné trámové. Okna jsou dřevěná špaletová, dveře jsou dřevěné hladké plné sololitové. Schodiště do podkroví je dřevěné. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva a kamny. Ohřev vody je elektrickým bojlerem. Stavebně technický stav (přes provedenou rekonstrukci) je zhoršený, obvodového zdiva je špatný. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha sklep 32,15 m 2 1,78 m Výčet místností: sklep 13,36 m 2 0,50 6,68 m 2 Užitná plocha celkem: 6,68 m 2 I.NP 110,40 m 2 2,60 m Výčet místností: kuchyň 13,02 m 2 1,00 13,02 m 2 koupelna 7,67 m 2 1,00 7,67 m 2 WC 1,28 m 2 1,00 1,28 m 2 pokoj 19,43 m 2 1,00 19,43 m 2 chodba 14,06 m 2 1,00 14,06 m 2 ložnice 28,39 m 2 1,00 28,39 m 2 schodiště 2,25 m 2 1,00 2,25 m 2 Užitná plocha celkem: 86,10 m 2 podkroví a zastřešení 110,40 m 2 3,70 m Výčet místností: chodba 5,07 m 2 1,00 5,07 m 2 komora 5,63 m 2 1,00 5,63 m 2 pokoj 18,66 m 2 1,00 18,66 m 2 pokoj 13,29 m 2 1,00 13,29 m 2 Užitná plocha celkem: 42,65 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] sklep (6,01*5,35)*(1,78) = 57,23 m 3 I.NP (6,33*17,44)*(2,60) = 287,03 m 3 podkroví a zastřešení (6,33*17,44)*(3,70*1/2) = 204,23 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) - 5 -
Název Typ Obestavěný prostor sklep 57,23 m 3 I.NP 287,03 m 3 podkroví a zastřešení 204,23 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 548,49 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy mělké založení bez izolace 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pozinkovaný plech 6. Klempířské konstrukce chybí 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky vápenné 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných PVC místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba místností 16. Vytápění ústřední topení 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 110 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 135 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 548,49 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 300 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 300 Reprodukční hodnota [Kč] 2 358 515 (RC * OP) Stáří roků 100 Další životnost roků 40 Opotřebení % 71,40 Věcná hodnota (VH) [Kč] 674 535-6 -
2. Hodnota pozemků 2.1. Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků V části Držkov jsou nabízeny srovnatelné pozemky v rozpětí 3000,- Kč/m 2 až 400,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, velikosti a k vybavení inženýrskými sítěmi odhaduji cenu pozemku na 300,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 53 337 300,00 101 100 nádvoří trvalý travní porost 104/1 130 300,00 39 000 Celková výměra pozemků 467 Hodnota pozemků celkem 140 100 3. Porovnávací hodnota 3.1. Rodinný dům č.p. 25 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 135,43 m 2 Obestavěný prostor: 548,49 m 3 Zastavěná plocha: 110,40 m 2 Plocha pozemku: 467,00 m Srovnatelné nemovité věci: Název: Lokalita: Popis: Rodinný dům Radčice Chalupa před celkovou rekonstrukcí v obci Radčice. Přízemí dvě místnosti plus kuchyňka, koupelna a suché WC. Horní patro má dvě místnosti a komoru, částečně podsklepena. Krásná příroda, břidlicové lomy na koupání. Rekonstrukce nutná. Menší stodola na zahradě. Hypotéku zajistíme. Pozemek: 300,00 m 3 Užitná plocha: 92,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,75 K2 Velikosti objektu - menší výměra užitné plochy 1,02 K3 Poloha - mimo negativní vliv dopravy, menší vzdálenost do Železného Brodu 0,92 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku - menší výměra 1,01 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C Zdroj: Neuvedeno Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 660 000 92,00 7 174 0,68 4 845-7 -
Název: Lokalita: Popis: Rodinný dům Radčice Prodej domu na krásném klidném místě v těsné blízkosti Jizerských hor. Dům stojí na okraji obce Radčice a přímo od domu jsou krásné výhledy do krajiny. Do Jablonce nad Nisou cca 15 min autem. Ke své poloze je objekt vhodný i jako chalupa. Dispozice domu: přízemí obývací pokoj s s kuchyňským koutem, pokoj, koupelna, WC, kotelna, technická místnost, garáž, z chodby schody do 2 NP kde se nachází 2 pokoje. Možnost vybudování ještě jednoho pokoje. Elektrika 230/400V, voda - veřejný vodovod i vlastní studna, kanalizace - jímka, topení - ústřední na tuhá paliva. Celková plocha udržovaného pozemku 2165 m2. Pozemek: 2 165,00 m 3 Užitná plocha: 130,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,75 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - mimo negativní vliv dopravy, menší vzdálenost do Železného Brodu 0,94 K4 Provedení a vybavení - po částečné rekonstrukci, garáž 0,93 K5 Celkový stav - srovnatelné 1,00 K6 Vliv pozemku - velká výměra 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C Zdroj: Neuvedeno Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 1 480 000 130,00 11 385 0,55 6 218 Název: Lokalita: Popis: Rodinný dům Železný Brod - Těpeře Zděný rodinný dům v obci Těpeře u Železného Brodu u místní silnice situovaný na jihovýchod. Dům je starší a udržovaný s malým sklípkem. V přízemí je kuchyň s obývacím pokojem, chodba, komora, dílna, sklad.v podkroví je volný půdní prostor. Městská přípojka vody, elektřiny a plynu. Odpady: žumpa a trativod. Topení: plynová kamna gamat a přímotopy. Suchý záchod.v blízkosti autobusová zastávka. 2km od Železného Brodu. Dům je ihned volný. Pozemek: 424,00 m 3 Užitná plocha: 100,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,75 K2 Velikosti objektu - menší výměra užitné plochy 1,02 K3 Poloha - mimo negativní vliv dopravy, menší vzdálenost do Železného Brodu 0,95 K4 Provedení a vybavení - chybí kanalizace 1,00 K5 Celkový stav - srovnatelný 1,03 K6 Vliv pozemku - srovnatelný 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C Zdroj: Neuvedeno Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 750 000 100,00 7 500 0,75 5 614-8 -
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 4 845 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 5 559 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 6 218 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci 5 559 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 135,43 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 752 855 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Věcná hodnota staveb 1.1. Dům č.p. 25 674 535,30 Kč 2. Hodnota pozemků 2.1. Pozemky 140 100,- Kč 3. Porovnávací hodnota 3.1. Rodinný dům č.p. 25 752 855,- Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku 752 855 Kč 814 635 Kč 140 100 Kč Obvyklá cena 750 000 Kč slovy: Sedmsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.7.3 Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním srovnatelných nemovitostí v nabídkách realitních kanceláři. Při stanovení ceny byla posuzována zejména poloha nemovitosti v obci v blízkosti Jizerských hor, negativní vliv rušné komunikace, lokalita s dobrým dopravním spojením, stavebně technický stav domu, připojení na inženýrské sítě a povodňové riziko na st.1. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu podprůměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou. OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného odhadu tržní hodnoty nemovité věci. 2. Zpracovaný odhad tržní hodnoty nemovité věci zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, - 9 -
které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování odhadu tržní hodnoty nemovité věci byly brány v úvahu obecné předpoklady. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Ohavči 8.2.2017 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2769/10/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2769/17. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Kopie katastrální mapy 2 Fotodokumentace 10 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1-10 -
Pozemek p.č. 53 v k.ú. č. 632732; žlutou barvou je značena veřejná komunikace, červenou barvou je označen příjezd přes cizí pozemek Kopie katastrální mapy ze dne 8.2.2017-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
vodoměr v suterénu - 17 -
- 18 -
fotografie z 8.2.2017 fotografie z 8.2.2017-19 -
fotografie z 8.2.2017 fotografie z 8.2.2017-20 -
fotografie z 8.2.2017 Mapa oblasti ze dne 7.2.2017 Pozemek p.č. 53 v k.ú. č. 632732-21 -
Pozemek p.č. 53 v k.ú. č. 632732-22 -
- 23 -