ZNALECKÝ POSUDEK č. 676-25/16 obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu čp. 253 na pozemku st. p. č. 423 včetně příslušenství a pozemkových parcel parc. č. 423 a 323/1, vše k.ú. Rosovice, obec Rosovice, okres Příbram Objednatel znaleckého posudku: Administrace insolvencí CITY TOWER v.o.s. Hvězdova 1716/2b 14000 Praha 4 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny za účelem insolvenčního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. podle stavu ke dni 6.7.2016 znalecký posudek vypracovala: Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška 872 198 00 Praha 9 tel. 724242282 Počet stran: 7 včetně titulního listu, 24 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze 15. 7. 2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu čp. 253 na pozemku st. p. č. 423 včetně příslušenství a pozemkových parcel parc. č. 423 a 323/1, vše k.ú. Rosovice, obec Rosovice, okres Příbram 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Rosovice 253 263 01 Rosovice Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Rosovice Katastrální území: Rosovice Počet obyvatel: 814 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 6. 7. 2016 za přítomnosti vlastníka RD. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1.12.2016, pro k.ú. Rosovice, LV - 700 1.12.2016, pro k.ú. Rosovice, LV - 543 - kopie katastrální mapy k.ú. Rosovice, oblast oceňované nemovitosti - prohlídka nemovitosti a fotodokumentace pořízená na místě - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - výpočet koeficientu vybavenosti - analýza trhu nemovitostí v daném místě a čase 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: SJM Řehka Jiří a Řehková Iva, č. p. 253, 263 01 Rosovice, vlastnictví: výhradní LV 543 Řehka Jiří, čp. 253, 263 01 Rosovice podíl 1/2 Řehková Iva, čp. 253, 263 01 Rosovice podíl 1/2 6. Dokumentace a skutečnost K provedení ocenění nemovitosti předložil objednatel posudku doklady o vlastnictví. Další informace byly zjištěny prohlídkou na místě či obstarány znalcem. Jde o rodinný dům zapsaný na jako stavba k bydlení. Pozemek zastavěné plochy a zahrada je zapsána na LV 543 a tvoří s domem jeden funkční celek a plní funkci zahrady. Paní Iva Řehková je insolvenčním - 2 -
dlužníkem, manžel již delší dobu nežije. Nemovitost na byla postavena v rámci SJM a v roce 1991 kolaudována, nemovitosti - pozemky na LV 543 získány na základě smlouvy o převodu nemovitosti RI 1083/1989 ze dne 11.9.1989 a darovací smlouvy V12 1566/2000 ze dne 30.3.2000. Nemovitosti se nacházejí v původním stavu. 7. Celkový popis nemovité věci Rodinný dům čp. 253 je situován v okrajové části obce Rosovice, osady Holšiny, která není stavebně srostlá přímo s obcí Rosovice. Objekt se nachází při místní obslužné komunikaci. Dům je napojen na veřejné inženýrské sítě mimo plyn, ten je však zaveden v ulici. Okolí nemovitosti je tvořeno obdobnými nemovitostmi - rodinnými domy. Rodinný dům je podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím se sklonitou střechou. K domu je přistavena zimní zahrada. Vstup do domu je rozsáhlým dřevěným schodištěm na ocelové konstrukci. K domu patří rozsáhlá zahrada, na které byl dříve bazén, nyní je zasypán a déle neslouží svému účelu. Na pozemku se nacházení běžné trvalé porosty. Na zahradě se nachází skružená betonová studna o hloubce cca 6 m. Jsou zde také zpevněné plochy z betonové zámkové dlažby. Dům byl postaven v roce 1990, kolaudován v roce 1991. Obytný dům se nachází v původním stavu. 8. Obsah znaleckého posudku Rodinný dům čp. 253 LV 543 Pozemky p.č. 423 a 323/1 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Obvyklá cena bude určena porovnáním dle 2 odst. 1 výše uvedeného zákona. Rodinný dům čp. 253 Dům je klasický zděný, podsklepený s jedním nadzemním podlažím a vestavěným podkrovím. Podzemní podlaží je částečně zapuštěné. Sedlová střecha je s pálenou taškovou krytinou, - 3 -
klempířské konstrukce úplné, rovněž je bleskosvod. Stropní konstrukce jsou keramické do válcovaných I nosníků. Schodiště do podkroví dřevěné. Vnější fasáda břízolitová, sokl obložen kabřincem. Vnitřní omítky jsou štukové, sociální zařízení - koupelna a WC s keramickým obkladem. Podlahy v obytných místnostech z PVC, v provozních keramická dlažba. Dveře jsou dřevěné plné a prosklené, okna dřevěná s vakuovým dvojsklem. Vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva, teplá voda za pomoci elektrických bojlerů. V kuchyni elektrický sporák a digestoř. Standardní zařizovací sanitární předměty. Vstup do domu předloženým schodištěm, který je situován ze strany zahrady, je přestřešen v celé délce domu. V zadní části za schodištěm je vytvořena "zimní zahrada". Dispozičně je dům řešen takto: podzemí - technické zázemí a garáž, přízemí - chodby, kuchyně, tři obytné místnosti, záchod, koupelna, komora, podkroví - chodba, kuchyně, dvě obytné místnosti, záchod, koupelna, komora. V době prohlídky nemovitosti bylo zpřístupněno pouze přízemí, které obývá dlužnice. Podkroví užívá dcera, která v době prohlídky nebyla přítomna a podkroví bylo zamčeno. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název podlaží Zastavěná plocha přízemí: 132,20 m 2 Obestavěný prostor: 1018 m3 Index vybavení RD Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 26 let: s = 1-0,005 * 26 = 0,870 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,870 = 0,931 i = 1-4 -
Porovnání srovnatelných nemovitostí užit. Pl. m2 Pl. Zahr. m2 upravená cena Kč k=0,85*) koef porov stavu koef vel poze mku nabídk návrh lokalita cena Kč ceny Kč pozn Mokrovraty 200 903 4 699 000 3 994 150 0,6 1,2 2 875 788 novostavba Rybníky 100 753 2 499 000 2 124 150 0,7 1,25 1 858 631 po reko Ouběnice - Ostrov 200 2128 4 480 000 3 808 000 0,6 0,9 2 056 320 po reko Dlouhá Lhota 290 485 3 850 000 3 272 500 0,7 1,3 2 977 975 po reko Daleké Dušníky - Druhlice 168 568 1 900 000 1 615 000 0,95 1,27 1 948 498 standard Drhovy 250 1099 1 500 000 1 275 000 1,1 1,1 1 542 750 standard Drevníky-Nechalov 92 541 3 299 000 2 804 150 0,85 1,27 3 027 080 Oblouková - Stará Huť 191 879 4 500 000 3 825 000 0,6 1,2 2 754 000 novostavba Čenkov 294 750 2 990 000 2 541 500 0,85 1,25 2 700 344 standard Stará Huť 128 601 2 300 000 1 955 000 1,1 1,25 2 688 125 standard Háje 127 1588 1 980 000 1 683 000 1,1 0,95 1 758 735 standard průměr 2 380 749 Dražba - insolvence Kotenčice 300 1771 950 000 1,65 0,95 1 489 125 VB dožití Porovnávaná nemovitost Rosovice 210 1239 0,931 Původní stav *) - koeficient vyjadřující nabídku realitního trhu (skutečná ceny bude nižší) a dále provize a právní služby realitním zprostředkovatelům, daň z nemovitosti Na trhu nemovitostí bylo zjištěno, že reálná hodnota zahrady se může pohybovat kolem 500-600 Kč/m2 pozemku v dané obci. Dále bylo zjištěno, že rodinné domy, které se nacházejí v původním stavu je možné realizovat v průměru za 2 127 690 Kč (5 reprezentantů), novostavby v průměru za 2 591 632 Kč (6 reprezentantů). V současné době se nabízí v rámci insolvenčního řízení rodinný dům v sousední obci Kotenčice, která je srovnatelná velikostí, vybaveností a dopravní dostupností. Tento rodinný dům je však zatížen služebností (věcným břemenem) - doživotního spoluužívání majitele. Hodnota tržního čistého nájmu "poloviny" nemovitosti ve spoluužívání byla odhadnuta na cca 5 tis. Kč/měsíc, tedy cca 600 tis. Kč hodnota služebnosti (10 let). Tato nabídka realitního trhu je ovlivněna nejen břemenem, ale i insolvencí. Lze odhadnout, že by hodnota této nemovitosti mohla být cca 1,8 mil. Kč. Statistika pro určení obvyklé ceny nemovitosti byla provedena za pomoci aktuálních nabídek trhu. Přímo v obci Rosovice, (včetně části Holšiny) se v současné době nenabízí žádná nemovitost. Rodinných domů v obdobných sousedních obcích je však vhodných pro porovnání - 5 -
dostatečné množství. Zjištěný průměru cen rodinných domů v původním standardním stavu, tedy 2 127 690 Kč, bude upraven koeficientem vybavení předmětného rodinného domu v hodnotě 0,931, výsledná obvyklá cena tedy C. Cenové vyjádření k podílu vlastnictví Vlastník stavby: 1 980 879 Kč SJM Řehka Jiří a Řehková Iva, č. p. 253, 263 01 Rosovice, vlastnictví: výhradní Obvyklá cena nebude upravena. LV 543 Řehka Jiří, čp. 253, 263 01 Rosovice podíl 1/2 Řehková Iva, čp. 253, 263 01 Rosovice podíl 1/2 Obvyklá cena nebude upravena. D. Ocenění závad a práv s nemovitostí spojených Na základě dostupných podkladů a informací o oceňovaných nemovitostech lze konstatovat, že mimo insolvenční řízení je na majetek - objekt bydlení - rodinný dům čp. 253 na pozemku st. p. č. 423, uvaleno zástavní právo smluvní, soudcovské, zástavní právo exekutorské a nařízení exekuce. Tyto právní závady nemají vliv na určení obvyklé hodnoty nemovitosti. majetek LV 543 - pozemky p.č. 423 zastavěná plocha a p.č. 323/1 zahrada uvaleno zástavní právo smluvní, soudcovské, zástavní právo exekutorské a nařízení exekuce. Tyto právní závady nemají vliv na určení obvyklé hodnoty nemovitosti. S přihlédnutím ke zjištěným skutečnostem, tedy stavu nemovitosti rodinného domu, k jeho vybavenosti, možnosti napojení na veřejné inženýrské sítě, velikosti pozemku, dopravní dostupnosti i vybavenosti obce, je navržena jako možná dosažitelná cena nemovitostí rodinného domu čp. 253 na pozemku st. p. č. 423 včetně příslušenství a pozemkových parcel parc. č. 423 a 323/1, vše k.ú. Rosovice, obec Rosovice, okres Příbram, k datu zpracování znaleckého posudku částka slovy: Jedenmiliodevětsetosmdesáttisíc Kč 1 980 000,- Kč V Praze 15. 7. 2016 Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška 872 198 00 Praha 9-6 -
Seznam příloh 1.12.2016, pro k.ú. Rosovice, LV - 700 1.12.2016, pro k.ú. Rosovice, LV - 543 - kopie katastrální mapy k.ú. Rosovice, oblast oceňované nemovitosti - fotodokumentace E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne 14.10.1996, pod č.j. Spr. 4152/95, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 676-25/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 676-25/16. - 7 -