-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 7111/40-2016 o ceně nemovitosti I. stavební parcely čk. 2 se stavbou hospodářské usedlosti čp. 6, dále pp. čk. 55 a 57, včetně součástí a příslušenství, zapsané v LV č. 159 v k.ú. Doňov, obec Doňov, okres Jindřichův Hradec II. spoluvlastnického podílu ve výši ½ na pp. čk. 165 v k.ú. Újezdec u Kardašovy Řečice, obec Újezdec, okres Jindřichův Hradec Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 27.06.2016 pod čj. 158 EX 159/16-20 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 16 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. V Trutnově dne 30.08.2016 Vyhotovení č.:
-2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpisy z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) informace od majitele g) realitní servery a údaje místních realitních kanceláří Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na den 10.08.2016, byla přítomna majitelka (úpadce), podala dostupné informace a umožnila prohlídku. Byla pořízena fotodokumentace. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 10.08.2016. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. I. LV č. 159 v k.ú. Doňov 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 159, katastrální území Doňov, obec Doňov, okres Jindřichův Hradec, pod čp. 6.
-3- Vlastník: individuální vlastnictví Vaňková Alena, narozena 16.09.1982 bytem Malšice, Dobřejice 35 Předmětem ocenění je bývalá hospodářská usedlost, sestávající z obytné a hospodářské části, tvořící spolu jeden stavební a funkční celek. Objekty jsou vybudovány na stp. čk. 2 o výměře 596 m2, k nim náleží a souvisí pp. čk. 55 a 57 (zahrady). 2. Projektová dokumentace ani stavební spis se údajně nedochovaly, v omítce štítu vyznačen letopočet 1906, jenž lze pokládat za věrohodný stáří vzhledem k použitému materiálu a řešení. V letech 2010-11 realizována menší rekonstrukce, charakteru modernizace, kdy byly obnoveny podlahy, zčásti okna (ve štítu), elektroinstalace, zřízena koupelna s WC, kombinovaná kamna s boilerem vše pouze v obytné části. Dále z prostoru kolny při uličním štítu vytvořena dílna (případně garáž) jednoduchým způsobem. 3. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) obytná část čp. 6 (charakteru rodinného domu) na stp. čk. 2 b) Hospodářská část bývalý chlév, stodola, kolna, dílna na stp. čk. 2 c) Součásti a příslušenství d) Stavební pozemky stp. čk. 2, pp. čk. 55 a 57
-4-4. Popis: Nemovitost je situována v západním okraji obce s počtem obyvatel 74, přímo přístupna z průjezdné státní silnice Jindřichův Hradec Tábor. Jde o krajní nemovitost v bezprostřední blízkosti rybníka, volně stojící, klasicky uzavřený dvorec jihočeského typu. Vybudována na téměř rovinatém pozemku pod úrovní silně frekventované komunikace, s navazujícím zahradnictvím. Území je zainvestováno el. sítí, veřejným vodovodem, plynovodem (do nemovitosti není zaveden), splaškové vody svedeny do žumpy (není veřejná kanalizace). Na štítech při silnici patrno statické narušení vlivem otřesů. a) Obytná část čp. 6 Situována kolmo na silnici, stavba přízemní, nepodsklepená, bez podkroví, obsahuje jeden byt 1+2 s příslušenstvím, půda přístupna přes chlév. Dispoziční řešení: Předsíň 3.16 m2, pokoj 19.50 m2, pokoj 12.60 m2, kuchyň 16.60 m2, koupelna s WC 3.30 m2 celkem podlahová plocha činí 55.16 m2. Konstrukční řešení: Stavba založena bez hydroizolace na kamenných základech, zdivo kamenné, omítky vápenné, vnitřní částečně štukové, podlahy PVC na desky, okna dvojitá a plastová. Střecha sedlová, krov tesaný, krytina z cementových tašek. Koupelna se sprchou a keramickými obklady, WC splachovací, el. boiler, keramická dlažba. Vytápění krbovými kamny, v kuchyni kachlový sporák. Technický stav: Budovy vyžaduje opravy zdiva a krytiny, stav bytu dobrý po opravě. Výměry: Zastavěná plocha: 13,50x5,60 = 75,60 m2 Obestavěný prostor: 75,60x4,80+75,60x2,40/2,00 = 453,60 m3
-5- b) Hospodářská část (nyní užívána omezeně) Bývalý chlév Navazuje severně na obytnou část, vybudován z kamenného zdiva, částečně vápenné omítky, strop klenutý, střecha sedlová s krytinou z cementových tašek, dveře svlakové. Technický stav zchátralý. Výměry: Zastavěná plocha: 8,70x6,00 = 52,20 m2 Obestavěný prostor: 52,20x4,80+52,20x2,40/2,00 = 313,20 m3 Stodola Severně uzavírající hospodářský dvorec, bývalá průjezdná tesařská vrata. Vybudována rovněž z kamene, doplněna cihelnou dozdívkou, hliněný mlet, strop dřevěný trámový bez záklopu. Střecha sedlová, krytina z cementových tašek, bez vybavení. Technický stav zchátralý, nevyužívána, bez elektroinstalace. Výměry: Zastavěná plocha: 17,60x10,00 = 176,00 m2 Obestavěný prostor: 176,00x3,80+176,00x4,80/2,00 = 1091,20 m3 Kolna Zadní zeď kamenná, dvorní stavba zčásti otevřena, zčásti cihelná dozdívka, dřevěný trámový strop, podlaha hliněná, el. osvětlení, střecha sedlová, krytina z cementových tašek. Technický stav zchátralý, pouze zčásti užívána.
-6- Výměry: Zastavěná plocha: 15,20x6,80 = 103,36 m2 Obestavěný prostor: 103,36x3,40+103,36x3,00/2,00 = 506,46 m3 Dílna Jde o část při silnici, staticky narušena štítová zeď, zdivo kombinované kamenné a cihelné, vnitřní omítky vápenné, strop s podbitím a omítnutím, vrata plechová, ze dvora přístup truhlářskými dveřmi, podlaha betonová, el. osvětlení. Přiměřený technický stav mimo narušenou zeď. Výměry: Zastavěná plocha: 4,30x6,80 = 29,24 m2 Obestavěný prostor: 29,24x3,40+29,24x3,00/2,00 = 143,28 m3 c) Součásti a příslušenství Spočívají jednak v přípojkách inženýrských sítí, žumpě, plotových vratech, venkovní dlažbě z lomových kamenů, drobné stavby bývalé prádelny. Na pp. čk. 55 a 57 se vyskytují trvalé porosty, bez ošetření, zjevně narušené, bez hodnoty.
-7- d) Pozemky Vytváří spolu jeden funkční celek, přístupny z veřejné komunikace, na okraji zástavby, zčásti zainvestované, téměř rovinaté. č.parcely Výměra v m 2 stp. čk. 2 596 pp. čk. 55 486 pp. čk. 57 167 celkem 1 249 C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-8- Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z cenového ukazatele ve stavebnictví STANDARDY. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu Jindřichův Hradec a Tábor, s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení. a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru Stavba KSD ZC Kč/ m3 K TP K V K I Výchozí cena Kč/m3 Obytná část čp. 6 462111 5 150 0,72 0,91 0,65 3 348 Chlév 462119 2 640 0,80 0,70 0,56 1 478 Stodola 462115 2 230 0,60 0,55 0,33 736 Kolna 462119 2 350 0,80 0,70 0,56 1 316 Dílna 462119 2 940 0,80 0,84 0,67 1 970 kde značí ZC - základní cena K TP - koeficient technického provedení K V - koeficient vybavení K I - korekční index (K TP * K V ) Výchozí cena = ZC * K I
-9- b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba Obestavěný prostor Výchozí cena Kč/m3 Reprodukční Cena v Kč % opotř. Časová cena v Kč Obytná část čp. 6 454 3 348 1 519 992 61 592 797 Chlév 313 1 478 462 614 85 69 392 Stodola 1 091 736 802 976 85 120 446 Kolna 506 1 316 665 896 85 99 884 Dílna 143 1 970 281 710 65 98 599 Celkem 981 118 Součásti a příslušenství Oceňují se přiměřeně k hlavnímu objektu, v tomto případě ve výši 4 %. 592 797 x 0,04 = 23 712,- Kč POZEMKY Ocení se ve výši obvyklé ceny stavebních pozemků, které v místě činí dle informací Obecního úřadu a realitních kanceláří 260,- Kč/m2. Výpočet: 1 249 m2 x 260,- Kč/m2 = 324 740,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 159 v k.ú. Doňov činí zaokrouhleně 1 329 600,- Kč.
-10- Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. V lokalitě severní části okresu Jindřichův Hradec se sice zobchodovalo několik nemovitostí v posledním roce, ale nepodařilo se zjistit jejich technické parametry na porovnání. Z toho důvodu použito informací z nabízených obdobných nemovitostí realitními servery S-Reality a Reality CZ. Jejich nabídkové ceny jsou upraveny indexy v závislosti na podlahových plochách, velikosti, technickém stavu, výměře pozemků vzhledem k oceňované nemovitosti. Jejich zprůměrovaná cena v závěru upravena koeficientem 0.90 vystihující reálnou prodejnost. Dle nabídek jde o následující nemovitosti (v příloze zobrazeny): Lokalita Prodejní cena Koeficient polohy a Srovnatelná cena vybavení Doňov 1 480 000 1,05 1 554 000 Frahelž 1 490 000 0,86 1 281 400 Dráchov 850 000 1,15 977 500 Ratiboř 980 000 1,20 1 176 000 Z toho vyplývá průměrná cena 1 247 225,- Kč. V ceně jsou obsaženy přiměřené pozemky, součásti a příslušenství. Prodejnost: 1 247 225 x 0,90 = 1 122 503,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 159 v k.ú. Doňov činí zaokrouhleně 1 120 000,- Kč.
-11- Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je v lokalitě převis nabídek nad poptávkou, je navržena obvyklá cena ve výši porovnávací ceny. Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 159 v k.ú. Doňov činí 1 120 000,- Kč. Slovy: Jedenmiliónstodvacettisíckorunčeských II. LV č. 285 v k.ú. Újezdec u Kardašovy Řečice 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 285, katastrální území Újezdec u Kardašovy Řečice, obec Újezdec, okres Jindřichův Hradec. Vlastník: podílové spoluvlastnictví Vaňková Alena, narozena 16.09.1982 1/2 Vaňková Rozálie 1/2 2. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Pp. čk. 165 ve zjednodušené evidenci (PK) o výměře 4 226 m2
-12-3. Popis: Pozemek je situován po pravé straně státní silnice z Tábora na Jindřichův Hradec, mezi obcemi Doňov a Újezdec, ve vzdálenosti 150 m od silnice, v území místně zvaném V jezerách, poblíž Podvestského rybníka. Pozemek je rovinatý, přibližně příčnou osou prochází vrchní 35 KW vedení. Je v honu pastviny, nelze přesně identifikovat jeho hranici. Dle sdělení spoluvlastníka není uzavřena nájemní smlouva. Ocení se v obvyklé ceně zjištěné na základě srovnávací metody. V místě obdobné pozemky se nabízí za ceny 19 55,- Kč/m2, jejich reálná cena za níž dochází k realizaci činí v průměru 21,- Kč/m2. Výpočet: 4 226 m2 x 21,- Kč/m2 = 88 746,- Kč, z toho ideální ½ činí 44 373,- Kč Návrh obvyklé ceny ideální ½ nemovitosti zapsané v LV č. 285 v k.ú. Újezdec u Kardašovy Řečice činí zaokrouhleně 44 370,- Kč. Slovy: Čtyřicetčtyřitisíctřistasedmdesátkorunčeských
-13- Závěr návrh obvyklých cen LV č. 159 v k.ú. Doňov LV č. 285 v k.ú. Újezdec u Kardašovy Řečice - ideální ½ 1 120 000,- Kč 44 370,- Kč Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne 30.08.2016 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7111/40-2016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne 30.08.2016
-14-
-15-
-16-