ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1049-52-2018-1 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Družstevní byt Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Karviná, obec Karviná, k.ú. Ráj Adresa nemovité věci: Kosmonautů 618/31, 734 01 Karviná Vlastník stavby: Bytové družstvo Kosmonautů 618-621, Kosmonautů 621/25, 734 01 Karviná, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Bytové družstvo Kosmonautů 618-621, Kosmonautů 621/25, 734 01 Karviná, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Ministerstvo vnitra ČR, Mgr. Barbora Danišová Adresa objednavatele: Na Pankráci 72, 140 00 Praha 4 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Vladimír Pešák Luční 665, 738 01 Frýdek-Místek IČ: 61589578 telefon: 603 928 848 e-mail: znalectvi@seznam.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 400 000 Kč Stav ke dni : 10.8.2018 Datum místního šetření: 10.8.2018 Za přítomnosti: znalce Počet stran: 10 stran Počet příloh: 2 Počet vyhotovení: 2 Ve Frýdku-Místku, dne 5.9.2018 Ing. Vladimír Pešák
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění práv k užívání družstevního bytu č. 12 umístěném v bytovém domě č.p. 618 v katastrálním území Ráj (663981), obec Karviná (598917). Stavba bydlení stojí na pozemku parc.č. 497/62 -zastavěná plocha a nádvoří o výměře 213 m 2 na základě objednávky č. 71122/OSM-2018. Jedná se o aktualizaci ocenění číslo 1049-52-2018, které tímto ztrácí svou platnost a je nahrazeno touto aktualizací zahrnující nově získané poznatky. Základní pojmy a metody ocenění Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - vlastní měření - objednávka č. 71122/OSM-2018 Místopis Bytový dům, ve kterém se nachází oceňovaný byt, je umístěn v širším centru okresního města - 2 -
Karviná v Moravskoslezském kraji, které leží 18 km východně od Ostravy, při hranici s Polskem. Ve městě jsou dva hraniční přechody v místní části Karviná-Ráj. V posledních letech byl posílen význam města jako obchodního a turistického centra. V Karviné je spousta mateřských a základních škol. Jsou zde také střední odborné učiliště, gymnázium, střední odborné školy, fakulta Slezské univerzity a základní umělecká škola. Také je zde kvalitní lékařská péče. Ve městě je autobusové i vlakové nádraží. U Karviné se křižují silnice č. 472, 59 a 67. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Celkový popis Jde o panelovou řadovou budovu o 5.NP bez osobního výtahu s betonovým vnitřním schodištěm. Bytový dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Dům je po celkové revitalizaci (r. 2008). Oceňovaný byt je družstevní, nachází se ve 4.NP bytového domu a náleží k němu sklepní kóje. Oceňovaný byt je dispozičního řešení 2+1. Silné stránky - dobrý dojezd, parkování u domu - širší centrum okresního města - škola, školka, obchody, restaurace do 5 min. pěšky Slabé stránky - v domě není výtah RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovité věci je zajištěn přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Byt je zatížen nesplaceným úvěrem ve výši 178 000 Kč, splatnost úvěru je k datu 26.6.2029. OCENĚNÍ - 3 -
Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka 618/12 Věcná hodnota dle THU Bytová jednotka na ulici Kosmonautů č. 618/12 v k.ú. Ráj (663981) dispozičního řešení 2+1 včetně jejího příslušenství. Byt je ke dni ocenění v rekonstrukci, bez hygienického vybavení i kuchyňské linky. V celém bytě jsou plastová okna, vnitřní zdi jsou holé, radiátory litinové. Podlahy jsou betonové, krytina dřevěné parkety. Nové rozvody topení a elektřiny. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha obývací pokoj Obytné prostory 17,10 m 2 1,00 17,10 m 2 chodba Obytné prostory 7,80 m 2 1,00 7,80 m 2 koupelna Obytné prostory 2,10 m 2 1,00 2,10 m 2 WC Obytné prostory 1,20 m 2 1,00 1,20 m 2 pokoj Obytné prostory 17,10 m 2 1,00 17,10 m 2 kuchyň Obytné prostory 7,82 m 2 1,00 7,82 m 2 sklep Obytné prostory 2,02 m 2 0,50 1,01 m 2 Celková podlahová plocha 55,14 m 2 54,13 m 2 Jednotková cena 16 500 Kč/m 2 Podlahová plocha 54,13 m 2 Reprodukční cena 893 145 Kč Konstrukce Obj. podíl. [%] Standardní cena [Kč] Upravená cena [Kč] Upravený obj. podíl [%] 1. Základy vč. zemních prací 6,00 53 589 53 589 6,59 2. Svislé konstrukce 18,80 167 911 167 911 20,66 3. Stropy 8,20 73 238 73 238 9,01 4. Krov, střecha 5,30 47 337 47 337 5,82 5. Krytiny střech 2,40 21 435 21 435 2,64 6. Klempířské konstrukce 0,70 6 252 6 252 0,77 7. Úprava vnitřních povrchů 6,90 61 627 61 627 7,58 8. Úprava vnějších povrchů 3,10 27 688 27 688 3,41 9. Vnitřní obklady keramické 2,10 18 756 0 0,00 10. Schody 3,00 26 794 26 794 3,30 11. Dveře 3,20 28 581 28 581 3,52 12. Vrata 0,00 0 0 0,00 13. Okna 5,40 48 230 48 230 5,93 14. Povrchy podlah 3,10 27 688 27 688 3,41 15. Vytápění 4,70 41 978 41 978 5,16 16. Elektroinstalace 5,20 46 444 46 444 5,71 17. Bleskosvod 0,40 3 573 3 573 0,44 18. Vnitřní vodovod 3,30 29 474 29 474 3,63 19. Vnitřní kanalizace 3,20 28 581 28 581 3,52 20. Vnitřní plynovod 0,40 3 573 3 573 0,44 21. Ohřev teplé vody 2,10 18 756 18 756 2,31-4 -
22. Vybavení kuchyní 1,80 16 077 0 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. 3,80 33 940 0 0,00 24. Výtahy 1,30 11 611 0 0,00 25. Ostatní 5,60 50 016 50 016 6,15 26. Instalační pref. jádra 0,00 0 0 0,00 Upravená reprodukční cena 812 762 Kč Podlahová plocha 54,13 m 2 Základní upravená jedn. cena (JC) 15 015 Kč/m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m 2 ] 54,13 Základní upravená jedn. cena (JC) [Kč/m 2 ] 15 015 Reprodukční hodnota (RC) Kč 812 762 Stáří roků 54 Další životnost roků 46 Opotřebení % 54,00 Věcná hodnota (VH) Kč 373 871 Výpočet porovnávací hodnoty Bytová jednotka č. 618/12 Oceňovaná jednotka Lokalita: Karviná, Karviná - Ráj Popis: Družstevní bytová jednotka se sklepem Dispozice: 2+1 Typ stavby: Panelový řadový dům Podlaží: 4.NP Užitná plocha: 54,13 m 2 Srovnatelné jednotky: Název: Prodej bytu 2+1 52 m2 Lokalita: Karviná - Ráj, okres Karviná Popis: K prodeji družstevní byt o podlahové ploše 54 m2. Celý být je nově zrekonstruovaný.občanská vybavenost v místě bydliště, nízké měsíční náklady na bydlení. Dispozice: 2+1 Typ stavby: Panelový řadový dům Užitná plocha: 52,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita - nesplacený úvěr 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž - není 1,00-5 -
K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení - po rekonstrukci 0,85 K7 Zdroj nabídky - zdroj internet 0,95 K8 Zatížení úvěrem 0,95 Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC Zdroj: www.sreality.cz Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 549 000 52,00 10 558 0,77 8 099 Název: Prodej bytu 2+1 55 m2 Lokalita: Kosmonautů, Karviná - Ráj Popis: K prodeji družstevní byt o velikosti 2+1, na ul. Kosmonautů v Karviné Ráji. Byt se nachází ve 2.patře panelového domu s výtahem. Dům je po rekonstrukci (zateplení, fasáda, plastová okna, nový výtah, zvonky, vchodové dveře...). Byt prošel rekonstrukcí (vyzděné bytové jádro v obkladech, nová rohová vana, plovoucí podlahy, dlažba, elektřina v mědi, pěkná rohová kuchyňská linka. Je zde výborná občanská vybavenost (zastávky MHD, škola, školka, nemocnice, lékárna, obchodní domy, pošta...). Podlaží: 2.NP Dispozice: 2+1 Typ stavby: Panelová řadová budova Užitná plocha: 55,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita - nesplacený úvěr 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž - není 1,00 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení - po rekonstrukci 0,85 Zdroj: www.sreality.cz K7 Zdroj nabídky - zdroj internet 0,95 K8 Zatížení úvěrem 0,90 Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. KC Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 599 000 55,00 10 891 0,73 7 915 Název: Prodej bytu 2+1 58 m2 Lokalita: Školská, Karviná - Ráj Popis: K prodeji družstevní byt 2+1 s velkou lodžií, který se nachází ve 2.patře panelového domu po revitalizaci. Byt je v původním stavu, ideální k rekonstrukci dle svých představ. Nízké náklady na bydlení. Veškerá občanská vybavenost v okolí domu. Podlaží: 2.NP Dispozice: 2+1 Typ stavby: Panelová řadová budova Užitná plocha: 58,00 m 2-6 -
Použité koeficienty: K1 Lokalita - nesplacený úvěr 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení - plně vybaven, původní stav 0,90 K7 Zdroj nabídky - zdroj internet 0,95 K8 Zatížení úvěrem 0,95 Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC Zdroj: www.sreality.cz Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 540 000 58,00 9 310 0,81 7 562 Název: Prodej bytu 2+1 56 m2 Lokalita: ulice Kosmonautů, Karviná - část obce Ráj Popis: Ke koupi družstevní byt 2+1 se zasklenou lodžií ve třetím patře v panelovém domě. Dům prošel celkovou revitalizací. Byt je po kompletní rekonstrukci: vyzděné bytové jádro, nové rozvody, kuchyňská linka. V celém bytě nové dveře. V chodbě a kuchyni nová keramická dlažba, v pokojích plovoucí podlahy. Elektroinstalace v mědi je v celém bytě, rovněž v celém bytě jsou nové rozvody elektřiny.. Podlaží: 2.NP Dispozice: 2+1 Typ stavby: Panelová budova Užitná plocha: 56,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita - nesplacený úvěr 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 Zdroj: www.sreality.cz K6 Vybavení - byt po rekonstrukci 0,85 K7 Zdroj nabídky - zdroj internet 0,95 K8 Zatížení úvěrem 0,90 Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. KC Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 620 000 56,00 11 071 0,73 8 046 Minimální jednotková porovnávací cena 7 562 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 7 906 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 8 099 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Průměrná jednotková cena 7 906 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 54,13 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 427 952 Kč - 7 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota 427 952 Kč 373 871 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Jedná se o cenu práv k užívání bytové jednotky o velikosti 2+1 umístěném v panelovém bytovém domě č. p. 618 jako byt č.12, v širším centru okresního města Karviná.Byt je zatížen nesplaceným úvěrem v přepočtu na 178 000 Kč. Vlivem uvedených skutečností a s přihlédnutím ke stavu bytové jednotky znalec stanovuje obvyklou cenu. Obvyklá cena 400 000 Kč slovy: Čtyřistatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.9.10 Závěr Po provedené analýze cen jednotlivých nemovitých věcí a na základě dlouhodobé znalosti realitního trhu v regionu, s přihlédnutím k cenám na trhu nemovitostí v aktuálním roce a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy se cena obvyklá pohybuje mezi věcnou hodnotou a hodnotou porovnávací. Ve Frýdku-Místku 14.8.2018 Ing. Vladimír Pešák Luční 665 738 01 Frýdek-Místek telefon: 603 928 848 e-mail: znalectvi@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 1.7.2004 č.j.spr 2561/2004 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1049-52-2018-1 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1049-1. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace. 1 Výpis z katastru nemovitostí. 1-8 -
pohled na dům pohled na vchod kuchyně pokoj - 9 -
- 10 -