Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1988 / 30-01 / 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Předmět ocenění pozemek parc.č. 357/2, LV č. 2804 Pozemek pro výstavbu v současném stavu Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dobrovolné dražby Adresa Kraj Středočeský kraj Obec Hradištko Počet obyvatel 1786 Kat. území Hradištko pod Medníkem Ulice Tyršova Část obce dle LV 2804, Šlemín Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická č.p. 780 č.o. 61 181 00 Praha 8 Vlastnictví pozemek parc.č. 357/2 Sirůčková Hana Ing. - 250 84 Sibřina, Ke Květnici 168 Zpracováno pro společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. E-mail IČ 25023217 DIČ CZ25023217 Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne 25.3.2014 Licence číslo Plickova 567 Ke dni 18.3.2014 0604 149 00 Praha 11 Prohlídka dne 18.3.2014 Počet stran textu 7 Počet příloh 4 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena Výměra pozemku 428 m 2 450 Kč/m 2 193 000 Kč Obvyklá cena 193 000 Kč Stodevadesáttři tisíc Kč - 1 -
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti kladné faktory: - lokalita v zeleni na okraji lesa, sousedství Vltavy - mimo zátopové pásmo - v ÚP vedený v ploše čistě obytné území - na pozemku studna záporné faktory: - přístup pouze pěší - není možnost napojení na veřejné rozvody (přípojka elektro ukončena 50m od pozemku) - tvar a svažitost pozemku - náletové porosty, zbytky staveb Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace přístup pěšinou přes pozemky jiných vlastníků Zástavní právo zapsané na LV Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu obnova katastrálního operátu 00-1/2011-210 Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti pouze pěšky pěšinou podél potoka Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje není možnost napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, plynu, vzdušné vedení elektřiny ukončeno na sloupu cca 50m vzdáleném Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti - 2 -
Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu není Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu nebyl k dispozici Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2804. Snímek kat. mapy pro k.ú. Hradištko pod Medníkem. Datum předání kompletních podkladů 18.3.2014 Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2804. Snímek kat. mapy pro k.ú. Hradištko pod Medníkem. Výřez z územního plánu obce. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Hradištko je obec nacházející se v okrese Praha-západ ve Středočeském kraji. Jedná se o převážně rekreační lokalitu nad soutokem řeky Vltavy a Sázavy. Jedná se o rozvíjející se obec díky individuální výstavbě rodinných domů. V obci je základní občanská vybavenost (pošta, policie, zdravotní středisko, základní a mateřská škola, knihovna, obchody, služby, sportoviště). Jižní okraj Prahy, ve vzdálenosti 20 km, je dostupný silnicí 1.třídy podél Vltavy z navazujících Štěchovic. Autobusové spojení zajišťují linky Pražské integrované dopravy na Smíchovské nádraží. V obci je schválený územní plán. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD Předmětný pozemek je situovaný v lokalitě Šlemín, na jihozápadním okraji obce Hradištko, na hranici lokality zastavěné převážně menšími rodinnými domy a náletovou zelení na úpatí kopců podél potoka, na hranici s lesním porostem. Je přístupný úzkou zpevněnou odbočkou z ulice Benešovská v části obce Brunšov. Úzká komunikace přechází v nezpevněnou pěšinu podél potoka, vedoucí podél jižní hranice pozemku. Zastávka autobusu je vzdálená cca 1,1 km. Parkování je možné na konci zpevněné komunikace, cca 70m od předmětného pozemku. Řeka Vltava je cca 200 m vzdálená. Pozemek východně sousedí s rodinným domem, dalšími stranami s okrajem lesního porostu. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Ano 40 Km Informace o nemovitosti Pozemek je přístupný pouze úzkou pěšinou cca 30m. Je nepravidelného půdorysu, jižně svažitý, s trvalými, převážně náletovými okrasnými porosty, pouze na východní hranici částečně oplocený. Podél jižní hranice se nachází opěrná zeď z kamenné rovnaniny. Na svahu nad sebou se nachází zbytky podzemních staveb, pravděpodobně vedoucích vodu. Jižní část pozemku nad kamennou rovnaninou je částečně vyrovnaná. Je zde umístěná skružená studna. Není užívaná ke svému účelu. Není možnost napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, plynu. Vzdušné vedení přípojky elektřiny je ukončeno na sloupu, cca 50 m vzdáleného. Vzdušným vedeným je napojena sousedící nemovitost. V územním plánu je pozemek zahrnut do plochy čistě obytné. Nachází se na jeho hranici. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 348/1 Královská kanonie premonstrátů na Strahově ostatní plocha ostatní komunikace parc.č. 342/1 fyzické osoby zahrada parc.č. 854 Obec Hradištko ostatní plocha ostatní komunikace Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Příjezdová komunikace vykazuje závady: úzká, nezpevněná, pouze pro pěší. - 3 -
Přístup a příjezd je po právní stránce řešen není řešeno vůbec. Popis pozemku Územní plán byl schválen dne 15.7.2011 Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ano Tvar pozemku nepravidelný Sklon pozemku sklonitý Orientace pozemku převážně na jih Oplocení pozemku z části Výměra 428.0 m 2 Inženýrské sítě Elektro není Voda z řadu není Voda ze studny ano Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn není ČOV Dálkové vytápění není Není možnost napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, plynu. Přípojka elektřiny vzdušným vedením ukončena ve sloupu, vzdáleného cca 50m. - 4 -
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 15.3.2014 Územní plán byl schválen dne 0.0.0 Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ano Napojení na IS Sklon pozemku sklonitý Výměra 428.0 m 2 Cena za pozemek 205 000 Kč 479 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 185 000 Kč 431 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Lokalita : část Brunšov - sousedství poloha : okraj obce mimo zátopové pásmo přístup : po zpevněné komunikaci účel užití. zástavba RD Ing.sítě : nejsou Obdobná nemovitost 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 3.1.2014 Územní plán byl schválen dne 0.0.0 Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ne Napojení na IS pozemek určen ke stavbě chaty, srubu Sklon pozemku mírně sklonitý Výměra 1600.0 m 2 Cena za pozemek 650 000 Kč 406 Kč/m 2-5 -
Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 585 000 Kč 366 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Lokalita : Krňany - Teletín širší lokalita poloha : chatová osada mimo zátopové pásmo přístup : nezpevněná komunikace-polní cesta účel užití : rekreační chata nebo srub Ing.sítě : Větší pozemek, obdobné parametry 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 24.3.2014 Územní plán byl schválen dne 0.0.0 Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ano Napojení na IS Na hranici pozemku elektřina. Svažitý pozemek zakončený potokem. Sklon pozemku sklonitý Výměra 645.0 m 2 Cena za pozemek 450 000 Kč 698 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 405 000 Kč 628 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Lokalita : Krňany - Třebsín širší lokalita poloha : centrum obce mimo zátopové pásmo přístup : zpevněná komunikace účel užití : rodinný dům Ing.sítě : elektřina Větší pozemek, obdobné parametry 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 2.1.2014 Územní plán byl schválen dne 0.0.0 Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ano Napojení na IS Na hranici pozemku elektřina Sklon pozemku mírně sklonitý Výměra 791.0 m 2 Cena za pozemek 550 000 Kč 695 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 495 000 Kč 626 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Lokalita : Krňany - širší lokalita poloha : okrajová část obce mimo zátopové pásmo přístup : nezpevněná komunikace účel užití : rodinný dům Ing.sítě : elektřina Větší pozemek, obdobné parametry - 6 -
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 366-628 Kč/m 2 185 000-585 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 450 Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je trh obdobných nemovitostí minimální, v širší lokalitě je omezená nabídka obdobných nemovitostí. Nabídky se pohybují v rozpětí 400-700 Kč/m2, podle lokality, velikosti, tvaru, napojení na inženýrské sítě. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 370-630 Kč/m2. Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1988-01 znaleckého deníku. - 7 -
Fotodokumentace příjezdová komunikace přístupová stezka přístupová stezka pozemek neužívaná studna náletový porost - 8 -
Fotodokumentace jižní část pozemku stavby na pozemku sousedství potoka sloup vzdušného vedení - 9 -
- 10 - Fotodokumentace - mapy
- 11 -
- 12 -
- 13 -