ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0260-07/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům čp. 196 v Kyšicích, Na Kameni Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-město, obec Kyšice, k.ú. Kyšice u Plzně Adresa nemovité věci: Na Kameni 196, 330 01 Kyšice Vlastník stavby: Anna Makovičková, Na Kameni 196, 33001 Kyšice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Anna Makovičková, Na Kameni 196, 33001 Kyšice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, 331 01 Plasy IČ: 13869906 telefon: 774344241 e-mail: klokocik@centrum.cz DIČ: CZ500902342 fax: jako podklad pro nedobrovolnou dražbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 2 600 000 Kč Datum místního šetření: 25.02.2015 a 04.03.2015 Stav ke dni : 25.02.2015 Počet stran: 28 stran Počet příloh: 19 Počet vyhotovení: 2 V Plasích, dne 05.03.2015 Ing. František Klokočík
NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny rodinného domu čp. 196 v Kyšicích, Na Kameni, okres Plzeň-město a pozemků parcelního čísla st. 245 a 231/2 v katastrálním území Kyšice u Plzně, obec Kyšice. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 10.02.2015 Kopie katastrální mapy k datu 14.02.2015 Kopie projektové dokumentace Místopis Kyšice jsou obcí okresu Plzeň-město se základní občanskou vybaveností a výbornou dopravní dostupností, jak centra města MHD, tak dálnice D5. Je zde mateřská školka, penzion, hospoda, pošta, prodejna potravin, knihovna. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 889/5 Obec Kyšice Celkový popis Pozemky parcelního čísla st. 245 a 231/2 v katastrálním území Kyšice u Plzně leží v západní části zastavěného území obce až na jeho okraji. Přístup je po zpevněné polní cestě ve které jsou veškeré inženýrské sítě. S rodinným domem je funkčně propojený i pozemek p.č. 231/6 ale ten není předmětem tohoto ocenění. Rodinný dům je stavbou postavenou ve zděném konstrukčním systému a obsahuje jedno podlaží podzemní, jedno podlaží nadzemní a podkroví. Dům je založen na téměř čtvercovém půdorysu. Je určený k bydlení a obsahuje dvě bytové jednotky 3+1 a 2+1. Zdivem je klasická cihla tradičního formátu o tloušťce zdi 45 cm. Stropy jsou hurdiskové. Střecha je sedlová s vrcholovou vaznicí pokryta eternitem malé šablony položen na prknech tloušťky 22 mm. Dešťové žlaby a svody jsou pozinkované. Rodinný dům má kamenný sokl. Pokračuje hrubý břizolit. Okna jsou nová plastová. Komínové těleso je ale zadehtované a tedy již dožité. Zřejmě bude dožitý i topný systém. Podlahy jsou dle technické zprávy vlysové, v hygienických místnostech jsou z keramické dlažby. Rodinný dům je zásobován vodou z veřejného vodovodu. Teplá voda se připravuje v elektrickém bojleru umístěném ve sklepě. Splašková kanalizace je dle technické zprávy svedena do biologického septiku umístěného na pozemku p.č. 231/2. - 2 -
Rodinný dům je dle technické zprávy vytápěn kotlem na tuhá paliva umístěném ve sklepě. Na pozemku p.č. 231/2 ještě stojí dřevěná pergola založená na obdélníkovém půdorysu o rozměrech 6,00 * 2,50 m. Kolem domu jsou osázeny túje. Trávník zahrady je udržovaný. Na tomto pozemku se nachází ještě kopaná studna, ale tu jsem nemohl ohledat, když mi nikdo neotevřel. Pozemek je oplocený kovovým pletivem na kovové rámy zakotveny na ocelové sloupky. Oplocení je již dožité. Stejně tak kovová vrata a kovová vrátka. Vrátka nemají pořádný zámek. Na fasádě je pověšená kamera. Stáří rodinného domu : 2015-1973 = 42 roků. Silné stránky Ve městě a zároveň na vesnici. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo Komentář: Věcné břemeno chůze dle geometrického plánu č. 529-60/2007 s povinností pro pozemek parcelního čísla 231/3 v katastrálním území Kyšice, obec Kyšice Zástavní právo smluvní - dluh ve výši 3 200 000,- Kč - budoucí dluh ve výši 3 000,- Kč za každý den prodlení - budoucí dluh ve výši 500,- Kč za každé porušení povinnosti s oprávněním pro Diamond Credit s.r.o. Zákaz zcizení a zatížení na dobu zajišťovacího úvěru včetně jeho příslušenství a smluvní pokuty s oprávněním pro Diamond Credit s.r.o. Ostatní rizika: nejsou Komentář: To zda rodinný dům je nebo není pronajímán nevím, protože mi nebyl umožněn vstup. OCENĚNÍ - 3 -
Cena pozemků p.č. st. 245 a 231/2 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Výpočet hodnoty pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Plzeň, část Kyšice, Štemberova KRC: 0,85 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,95 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 053 1 215 420 1 154,25 0,81 932,06 Popis pozemku: Stavební pozemek v zastavěném území obce kompletně zasíťovaný. Průměrná jednotková cena 932,06 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky parcelního čísla st. 245 a 231/2 v katastrálním území Kyšice u Plzně, obec Kyšice jsou pozemky stavební. Pozemek p.č. 231/2 je s rodinným domem funkčně propojen. Pozemky jsou v dosahu rozvodu elektrické energie, vodovodu, kanalizace a plynovodu. Pozemky jsou oplocené. Jedná se o bydlení na vesnici a ve městě zároveň, když obec Kyšice je dostupná městskou hromadní dopravou. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 245 130 900 117 000 nádvoří zahrada 231/2 1 112 900 1 000 800 Celková výměra pozemků 1 242 Hodnota pozemků celkem 1 117 800 Věcná hodnota stávajícího stavu Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. podzemní podlaží 99,50 m 2 2,45 m - 4 -
Výčet místností: sklep 14,80 m 2 1,00 14,80 m 2 palivo 8,70 m 2 1,00 8,70 m 2 kotelna 5,16 m 2 1,00 5,16 m 2 prádelna 8,63 m 2 1,00 8,63 m 2 chodba 11,40 m 2 1,00 11,40 m 2 Užitná plocha celkem: 48,69 m 2 1. nadzemní podlaží 111,50 m 2 2,85 m Výčet místností: obývací pokoj 21,79 m 2 1,00 21,79 m 2 pokoj 15,00 m 2 1,00 15,00 m 2 pokoj 12,76 m 2 1,00 12,76 m 2 veranda 11,16 m 2 1,00 11,16 m 2 kuchyň 8,70 m 2 1,00 8,70 m 2 chodba 6,11 m 2 1,00 6,11 m 2 koupelna 3,66 m 2 1,00 3,66 m 2 WC 1,67 m 2 1,00 1,67 m 2 spíž 1,94 m 2 1,00 1,94 m 2 schodiště 5,40 m 2 1,00 5,40 m 2 Užitná plocha celkem: 88,19 m 2 podkroví 111,50 m 2 3,11 m Výčet místností: obývací pokoj 21,79 m 2 1,00 21,79 m 2 pokoj 15,00 m 2 1,00 15,00 m 2 kuchyň 8,80 m 2 1,00 8,80 m 2 chodba 6,11 m 2 1,00 6,11 m 2 koupelna 5,27 m 2 1,00 5,27 m 2 WC 1,76 m 2 1,00 1,76 m 2 Užitná plocha celkem: 58,73 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. podzemní podlaží (10,00*9,95)*(2,45) = 243,78 m 3 1. nadzemní podlaží (11,95*6,00+9,95*4,00)*(2,85) = 317,78 m 3 podkroví (11,95*6,00+9,95*4,00)*(3,11) = 346,77 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. podzemní podlaží 243,78 m 3 1. nadzemní podlaží 317,78 m 3 podkroví 346,77 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 908,32 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy základové pasy 2. Zdivo zděné o tloušťce zdiva 45 cm - 5 -
3. Stropy hurdiskové 4. Střecha sedlový s vrcholovou stolicí 5. Krytina eternit 6. Klempířské konstrukce pozink 7. Vnitřní omítky břizolit 8. Fasádní omítky štuková omítka 9. Vnější obklady kamenný 10. Vnitřní obklady běžný keramický obklad 11. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna plastová 14. Podlahy obytných parkety místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba místností 16. Vytápění ústřední topení 17. Elektroinstalace motorová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně kombinovaný sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní bezpečnostní zařízení Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 112 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 196 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 908,32 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 500 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 500 Reprodukční hodnota [Kč] 4 087 418 (RC * OP) Stáří roků 42 Další životnost roků 58 Opotřebení % 42,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 2 370 702 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 195,61 m 2 Obestavěný prostor: 908,32 m 3 Zastavěná plocha: 111,50 m 2-6 -
Plocha pozemku: 1 242,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí Prodej, dům rodinný Prodej rodinného domu 145 m2, Srázná, Plzeň - Doudlevce 4 790 000 Kč Nabízíme k prodeji podsklepený rodinný dům s garáží a zahradou situovaný v žádané lokalitě ve Srázné ulici v Plzni na Slovanech. V suterénu domu se nachází prádelna, technická místnost a sklepní prostory. Přízemí je rozděleno na kuchyň, 2 pokoje, koupelnu, samostatné WC a vstupní halu se schodištěm vedoucím do patra, kde je k dispozici obývací prostor s kuchyňským koutem vybaveným moderní linkou s vestavěnými spotřebiči, 2 ložnice, koupelna s vanou i sprchovým koutem a samostatné WC. Část oken v budově byla již vyměněna za plastová (včetně venkovních žaluzií), podlahy pokrývá dlažba, parkety a PVC, vytápění zajišťuje plynový kotel, vodu ohřívá el. bojler a plynová karma. Součástí nabídky je také oplocená, upravená zahrad s jezírkem, skleníkem a prostornou garáží. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Prodej, pension Nabízíme k prodeji penzion rodinného charakteru v obci Dýšina (10 km od Plzně) na vlastním pozemku s kapacitou 9 lůžek (s přistýlkami 15). Dům je po celkové rekonstrukci z roku 2005 a od té doby je provozován jako pension. Je velmi dobře řešen a lze jej využít celý jako pension a nebo jako byt s využitím dalších prostor pro částečný pension nebo jinou provozovnu. Dům je třípodlažní v přízemí se nachází jídelna s kuchyňským koutem, další místnost využitá jako bar, kancelář, WC, dále v patře jsou 2 velké pokoje včetně sociálního zařízení a v podkroví jsou další 3 pokoje. Podkroví je možné realizovat jako samostatný byt příslušné rozvody připraveny k napojení. Vytápění objektu plynovým kotlem podkroví má samostatné vytápění vlastním plyn. kotlem. Parkování (2x) v rámci oploceného pozemku nebo v přilehlé ulici. Objekt je v dosahu města Plzně a to i za využití MHD linky č. 53 a 54. Pension je jako celek v současné době dlouhodobě pronajat (do poloviny roku 2016), což zaručuje pravidelné měsíční výnosy a tudíž je objekt vhodnou podnikatelskou investicí. Pro posouzení vhodnosti nemovitosti a jejího využití navrhujeme osobní prohlídku Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej, dům rodinný Lokalita Plzeň, část Doudlevce Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,02-7 -
K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou plochou větší; Poloha - horší, dál od centra; Provedení a vybavení - horší, bez garáže a skleníku; Celkový stav - horší, bez údržby; Vliv pozemku - výměrou větší; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost; Celkový koef. KC 0,67 Upravená j. cena Kč/m 2 21 984 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 145,00 m 2 361 m 2 4 790 000 Kč 33 034 Kč/m 2 Název: Prodej, pension Lokalita Plzeň, část Dyšina Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - téměř stejná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - horší, před rekonstrukcí; Vliv pozemku - výměrou větší; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost; Celkový koef. KC 0,65 Upravená j. cena Kč/m 2 12 850 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 200,00 m 2 179 m 2 3 950 000 Kč 19 750 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 12 850 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 17 417 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 21 984 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 17 417 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 195,61 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 3 406 939 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Současný stav 3 406 939 Kč 0 Kč - 8 -
Věcná hodnota Hodnota pozemku 3 488 502 Kč 1 117 800 Kč Obvyklá cena 2 600 000 Kč slovy: Dvamilionyšestsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Dům je postavený tradiční poctivou zděnou technologii. Má nemalý obestavěný prostor. Pozemek je situován v klidné části obce. Vchodové vrátka jsou ale neudržovaná. V jakém stavu bude asi interiér? Závěr Obvyklá cena je minimum z věcné hodnoty a z ceny porovnáním. Nemovitost je zatížena věcným břemenem a zástavním právem, proto její hodnota nemůže být vyšší. V Plasích 05.03.2015 Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy telefon: 774344241 e-mail: klokocik@centrum.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 24.10.2003 č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 0260-07/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 02/2015. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy ze dne 14.05.2015 1 Snímek katastrální mapy ze dne 14.05.2015 1 Snímek katastrální mapy ze dne 14.02.2015 1 Snímek katastrální mapy ze dne 14.02.2015 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 296 ze dne 10.02.2015 2 Projektová dokumentace 4 Fotodokumentace nemovitosti 9-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -