ZNALECKÝ POSUDEK č. 5610/54/13 O ceně nemovitosti - garáže na st.p.č. 4021/196 k.ú. Sokolov se st.p.č. 4021/196 k.ú. Sokolov v obci Sokolov, okres Sokolov Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 10.4.2013 znalecký posudek vypracoval: Miroslav Hejzlar Komenského 1266 362 21 Nejdek telefon: 602814246 e-mail: hejzlar.nem@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Nejdku 14.4.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - garáže na st.p.č. 4021/196 k.ú. Sokolov se st.p. č. 4021/196 k.ú. Sokolov 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Garáž na st.p.č. 4021/196 k.ú. Sokolov se st.p.č. 4021/196 k.ú. Sokolov Adresa předmětu ocenění: Citická 356 01 Sokolov Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Sokolov Katastrální území: Sokolov Počet obyvatel: 24 111 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m 2 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11 stanovena na: -30,00 % Zdůvodnění: Nemovitosti v předmětné lokalitě jsou velmi obtížně prodejné z důvodu odlehlosti od souvisle zastavěného území města Sokolov, vykrádání a devastování nemovitostí v lokalitě, z tohoto důvodu je provedena úprava koeficientu prodejnosti o -30 %. 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.4.2013. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č. 3046 k.ú. Sokolov ze dne 12.4.2013 - snímek katastrální mapy - informace a údaje poskytnuté objednatelem posudku - údaje poskytnuté vlastníkem p. Miksou - skutečnosti a výměry zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí k.ú. Sokolov z listu vlastnictví č. 3046 ze dne 12.4.2013 je vlastníkem st.p.č. 4021/196 o výměře 18 m 2 vedené v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a garáže na st.p.č. 4021/196, Miksa Jaroslav, Švabinského 1710, 35601 Sokolov. 6. Dokumentace a skutečnost Vnitřní prostor garáže nebyl zpřístupněn, popis a ocenění je provedeno dle sdělení údajů vlastníka. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňována je vnitřní zděná řadová garáž se st.p.č. 4021/196 k.ú. Sokolov situovaná v osamoceném areálu garáží v ulici Citická v k.ú. Sokolov v dojezdové vzdálenosti cca 1 km od souvisle zastavěného území města Sokolov. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektřiny, možnost napojení na vodovod a na veřejnou kanalizaci v místě není, přístup je z nezpevněné - 2 -
komunikace v areálu garáží. V lokalitě jsou garáže často vykrádány, část garáží je v havarijním stavu, garáže v této lokalitě jsou velmi obtížně prodejné. 8. Obsah znaleckého posudku B.1. Stanovení zjištěné ceny B.2. Stanovení obvyklé ceny B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění staveb a 1 ) Garáž na st.p.č. 4021/196 k.ú. Sokolov b) Ocenění pozemků b 1 ) St.p.č. 4021/196 k.ú. Sokolov a) Ocenění staveb a 1 ) Garáž na st.p.č. 4021/196 k.ú. Sokolov Popis: Zděná vnitřní řadová garáž, základy bez izolace, zdivo v tl. do 30 cm, střecha pultová s živičnou krytinou, vrata kovová výklopná, podlaha betonová, omítky hrubé. Stavba vykazuje zanedbanou údržbu, není delší dobu užívána, ve zdivu jsou trhliny, omítky jsou narušené, částečně opadaná, krytina částečně narušená. Stáří garáže je dle sdělení vlastníka asi 40 roků. Vzhledem ke zjištěnému a předpokládanému stavu vnitřního prostoru garáže je předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáž 24 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovarský kraj, nad 10 000 do 50 000 obyvatel Stáří stavby: 40 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 1 790,- Kč/m 3-3 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Plocha [m 2 ] garáž: 6,20*2,96 = 18,35 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška garáž: 18,35 m 2 2,75 m Obestavěný prostor: Název Obestavěný prostor [m 3 ] garáž: (6,20*2,96)*(2,85+2,50)/2 = 49,09 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 49,09 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové II typ B s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - bez vybavení I -0,05 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - Garáž není I -0,10 delší dobu užívána. 6. Stavebně - technický stav - stavba ve velmi špatném stavu - (nutná V 0,40 celková rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 5 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 6 * 0,80 = 0,266 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha v obci - mimo souvisle zastavěné území obce I -0,10 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve I -0,03 vzdálenosti nad 300 m 3. Obyvatelstvo v okolí - konfliktní skupiny obyvatel - Vzhledem k I -0,20 odlehlosti lokality od souvisle zastavěného území města se v lokalitě pohybují konfliktní skupiny obyvatel, garáže v lokalitě jsou vykrádány a devastovány. 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 5. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - garáž je situována cca 1 km od souvisle zastavěné části města Sokolov. I -0,10 5 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,570 i = 1-4 -
Index trh s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Dle údajů z LV č. 3046 k.ú. Sokolov ze dne 12.4.2013 se k nemovitosti vztahuje zástavní právo soudcovské. I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,266 * 0,570 * 0,850 = 0,129 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 1 790,- Kč/m 3 * 0,129 = 230,91 Kč/m 3 CP = CU * OP = 230,91 Kč/m 3 * 49,09 m 3 = 11 335,37 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 11 335,37 Kč Garáž na st.p.č. 4021/196 k.ú. Sokolov - zjištěná cena po zaokrouhlení: = 11 335,40Kč slovy: Jedenácttisíctřistatřicetpět Kč b) Ocenění pozemků Ocenění: b 1 ) St.p.č. 4021/196 k.ú. Sokolov Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z -40 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: -40 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -22 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: -40% + -22% * (100 % + -40%) -53,20 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemek je situován mimo zastavěné území města Sokolov, je použita srážka dle tabulky č. 1 přílohy č. 21 k vyhlášce. V místě není možnost napojení na vodovod a na kanalizaci, přístup je - 5 -
po nezpevněné komunikaci, je provedena úprava ceny dle tab. č. 2 přílohy č. 21 k vyhlášce. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,6622 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,0930 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,0930 0,6622-53,20 259,46 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 stavební 4021/196 18,00 259,46 4 670,28 Stavební pozemek - celkem 4 670,28 St.p.č. 4021/196 k.ú. Sokolov - zjištěná cena = 4 670,28 Kč B.2. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Stanovení obvyklé ceny se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. V současné době jsou v Sokolově nabízeny garáže v cenách 55.000,- Kč až 90.000,- Kč, tyto garáže jsou však v zastavěné části města. Oceňovaná garáž vykazuje zanedbanou údržbu, je situována mimo zastavěnou část města ve vzdálenosti cca 1 km od zástavby, garáže v lokalitě jsou vykrádány, o garáže v této lokalitě není zájem. Vzhledem k umístění a stavebnětechnickému stavu odhaduji obvyklou cenu oceňované garáže se stavebním pozemkem st.p.č. 4021/196 k.ú. Sokolov na 16.000,- Kč - 6 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb a 1 ) Garáž na st.p.č. 4021/196 k.ú. Sokolov 11 335,40 Kč a) Ocenění staveb celkem 11 335,40 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) St.p.č. 4021/196 k.ú. Sokolov 4 670,30 Kč b) Ocenění pozemků celkem 4 670,30 Kč Celkem 16 005,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 16 005,70 Kč Výsledná zjištěná cena po zaokrouhlení dle 46: 16 010,- Kč slovy: Šestnácttisícdeset Kč Výsledná obvyklá cena: Výsledná odhadovaná obvyklá cena nemovitosti činí celkem 16 000,- Kč slovy: šestnácttisíc Kč V Nejdku 14.4.2013 Miroslav Hejzlar Komenského 1266 362 21 Nejdek - 7 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 30.9.1992 pod č.j. Spr 2116/92 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5610/54/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 54/13. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3046 ze dne 12.4.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1-8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -