ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13232-092/12 o ceně řadové patrové garáže na parc.č.956, v katastrálním území Slezská Ostrava, obec Ostrava, okres Ostrava - město, bez pozemku jiného vlastníka. (LV č.2527) Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava Nádražní 477/184 702 00 Ostrava Vlastník nemovitosti: KICKIN s.r.o. k 1/2 Hlubinská 1378/36 702 00 Ostrava-Moravská Ostrava Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 162 EX 228/11 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012. Oceněno ke dni: 16.března 2012 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 16 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 16.března 2012
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Pozemek je jiného vlastníka než stavba a není proto předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku. Oceňovaná řadová garáž se nachází podél ul.na Baranovci ve Slezské Ostravě, kde se nachází tři řady garáží pro garážování motorových vozidel. Převážná část garáží v této lokalitě je dlouhodobě neudržovaná, velké množství objektů již není užíváno a je tvořeno pouze obvodovým zdivem se zastřešením, avšak bez vrat a dalšího vybavení. Zástupce majitele nemovitosti byl informován doporučeným dopisem o termínu konání prohlídky, avšak v uvedeném termínu nebyla nemovitost zpřístupněna a znalec provedl prohlídku pouze z okolního terénu. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Ostravě, dne 24.února 2012, LV č.2527. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 162 EX 228/11 vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Pavlem Enderem dne 24.2.2012. Kopie katastrální mapy pro kat.území Slezská Ostrava. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 16.března 2012. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Fotomapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Patrová garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví - 2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Patrová garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkr. Oceněno podle 24 vyhlášky. Popis Jedná se o patrovou řadovou garáž střední sekce, kde svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.30 cm na základech bez funkčních izolací. Střecha je pultová s krytinou živičnou svařovanou, klempířské konstrukce tvoří žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Vrata plechová výklopná s nátěrem. Fasádní omítky břizolitové, vnitřní omítky vápenné hladké. Podlahy betonové s cementovým potěrem. Ostatní vybavení chybí. Garáž se nachází ve zhoršeném technickém stavu. V okolí se nachází bydliště konfliktních obyvatel. Značným záporem je skutečnost, že řada garáží v bezprostřední blízkosti již není užívána a nachází se v havarijním technickém stavu. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 3,40*6,00*5,00 = 102.00 m 3 Zastřešení 3,40*6,00*0,30*0,5 = 3.06 m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = 105.06 m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy podstandard 0.06200 100% -0.062 8. Dveře chybí 0.02700 100% -0.027*1.852 9. Okna chybí 0.01400 100% -0.014*1.852 12. Elektroinstalace chybí 0.06000 100% -0.06*1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.24905) = 0.8655-0.24905-3 -
Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 2-0.05 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí 1-0.05 Stavba na cizím pozemku 3. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu Celkem -0.10 It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + -0.10 = 0.900 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Poloha v obci 4 0.10 V souvisle zastavěné části obce poblíž centra obce 2. Dopravní dostupnost 2 0.00 Nejbližší zastávka hromadné dopravy do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí 1-0.10 Konfliktní skupiny obyvatel *) 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 5. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 18, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby 2 B Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby 1-0.01 Řadová 2. Konstrukce 2 0.00 Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3. Technické vybavení 1-0.05 Bez vybavení 4. Příslušenství - venk. úpravy 2-0.01 Bez příslušenství - 4 -
5. Kriterium jinde neuvedené 1-0.10 Významně snižující cenu 6. Stavebně- technický stav 4 0.5200 Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s=0.8+0.00 pro stáří 45 let) Celkem -0.17 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V6 = (1 + -0.17) x 0.5200 = 0.432 Výpočet ceny objektu ( 24 vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.187,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 0.3890 I = It x Ip x Iv = 0.900 x 1.000 x 0.432 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 850,74 Cena za celý obestavěný prostor 105.06 m 3 = Kč 89.379,06 Patrová garáž s krovem neumožňujícím zříz. podkr. Cena celkem Kč 89.379,- - 5 -
C. REKAPITULACE 1) Patrová garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Kč 89.379,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 89.379,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 89.380,- Slovy: Osmdesátdevěttisíctřistaosmdesát Kč Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.968 pro katastrální území Slezská Ostrava vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv vydané Exekučním příkazem č.j.162 EX 228/11, dle Usnesení soudu o nařízení exekuce č.j.49 EXE 13247/2011 vydané Okresním soudem v Ostravě dne 15.8.2011 a další omezení uvedené v katastru nemovitostí. Uvedená omezení však zaniknou prodejem nemovitosti v dražbě. Oceňovaný objekt se nachází na Slezské Ostravě, podél ul.na Baranovci, kde se nachází tři řady garáží převážně již ve zhoršeném technickém stavu. Oceňovaný objekt je bez čp/če. Může být napojen na inženýrské sítě a to elektrorozvod. Garáž je patrová, řadová s pultovou střechou. - 6 -
V nabídce nemovitostí jsou ve městě Ostrava nabízeny následující obdobné nemovitosti: - Řadová garáž Sl.Ostrava, ul.pod výtahem, zastavěná plocha 24 m2, střední sekce, el.instalace světelná, pozemek jiného vlastníka cena 13.000,- Kč - Řadová garáž Sl.Ostrava, ul.na Vizině, zastavěná plocha 21 m2, střední sekce, el.instalace světelná, pozemek vlastní cena 34.000,- Kč - Řadová garáž Sl.Ostrava, ul.kramolišova, zastavěná plocha 23 m2, střední sekce, pozemek jiného vlastníka, dobrý tech.stav, el.instalace chybí, cena 18.000,- Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu regionu Ostravska, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že předmětná nemovitost je ve zhoršeném technickém stavu, odhaduji cenu obvyklou ideální 1/2 řadové patrové garáže na parc.č.956 ve výši 21 000,- Kč V Ostravě, dne 16.března 2012-7 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13232-092/12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 8 -