ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /16. Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Dvořákova1515/2. Sadová Dobrovice

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /16 o ceně nemovité věci - pozemku parc.č.1444, jehož nedílnou součástí je rodinný dům č.p.502, katastrální území a obec Dobrovice, okres Mladá Boleslav, včetně pozemků, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.387) Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Dvořákova1515/2 Vlastník nemovité věci: Pokorná Barbora Sadová Dobrovice Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení - č.j.043 EX 780/15 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 16.února 2016 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 27 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 16.února 2016

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Mladé Boleslavi, dne 18.listopadu 2015, LV č.387. Usnesení Soudního exekutora Mgr.Jiřího Krále, Exekutorský úřad Ostrava o ustanovení znalce č.j.043 EX 780/15 ze dne Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené zástupcem majitele nemovité věci při místním šetření dne Prohlídka Oceněná nemovitá věc byla prohlédnuta znalcem dne 22.ledna 2016 za účasti zástupce majitele nemovitosti. Jednalo se však již o opakovanou prohlídku, neboť znalec byl na nemovitosti již dne , avšak i přes zaslání žádosti o zpřístupnění nemovitosti doporučeným dopisem, nebyl majitel přítomen a prohlídka objektu byla provedena pouze z veřejné komunikace. Přílohy posudku Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí, LV č.387. Kopie katastrální mapy. Letecký snímek. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.502 3) Garáž s plochou střechou vedle RD 4) Garáž s plochou střechou koncová - 2 -

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Oceněno podle 3 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.1444 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 119 m 2 součástí je stavba č.p.502, RD Parc.č.1445 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 18 m 2 součástí je garáž bez čp/če Parc.č.1446 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 18 m 2 součástí je garáž bez čp/če Parc.č.1447 zahrada o výměře 672 m 2 Pozemky tvoří funkční součást rodinného domu, navazují na stavební pozemek stejného vlastníka. Výměra pozemku Výměra pozemku = m 2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Železniční, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Rozšířenou vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) =

4 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * 0.00 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 1 =

5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Výrobní objekty - (průmysl - výrobní haly) zatěžující okolí 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 862,- ZC = ZCv x Iu = 2015 Kč x = 862 Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 741,32 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,64 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Cena celkem Kč ,

6 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.502 Oceněno podle 35 vyhlášky. Popis Jedná se o částečně podsklepený, dvojpodlažní rodinný dům se sklonitou střechou, kde půdního prostoru není využito jako podkroví. Dům je v užívání od roku 1961 a nachází se ve špatném technickém stavu, vlivem špatné statiky se na objektu nachází rozsáhlé trhliny v obvodovém zdivu. V domě se nachází dvě bytové jednotky s dispozicí 3+1 a 2+1. V roce 1977 byla provedena nástavba koupelny ve 2.n.p. Základy jsou betonové s funkční izolací proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů v tl.45 cm s rozsáhlými trhlinami. Střecha je sedlová s krytinou z živičných šindelů, klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Stropní konstrukce provedeny s rovnými podhledy. Vnitřní omítky vápenné hladké, fasádní omítky břizolitové bez venkovních obkladů. Vnitřní keramické obklady provedeny v koupelně. Podlahy obytných místností jsou opatřeny podlahovou krytinou PVC, nebo korkem, v ostatních místnostech převážně keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné, nebo prosklené, okna dřevěná dvojitá. Jednotlivá podlaží jsou propojena betonovým schodištěm. El.instalace světelná i motorová, bleskosvod na střeše není instalován. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn, ke dni prohlídky byl však objekt od plynové přípojky odpojen. Proveden rozvod studené a teplé vody. Ohřev vody zajišťuje el.boiler. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Vybavení zdravotechniky tvoří sprchový kout, ocelová vana, umývadla a splachovací WC. V kuchyni je instalován el. sporák, jedna kuchyň bez sporáku. Ostatní vybavení chybí. Součástí nemovitosti jsou i následující venkovní úpravy: - přípojka elektro - přípojka vody - přípojka zemního plynu - přípojka veřejné kanalizace - oplocení z ocelových rámů - vrata ocelová - vrátka z ocel.profilů Součástí je rovněž vedlejší stavba - kolna zděná se zast.plochou 16.60m 2. Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: B - nepodsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba (9.40*12.00*2.30)*0.5 = m 3 Vrchní stavba 9.40*12.00* *4.70*7.00 = m 3 Zastřešení (9.40*12.00*4.00)*0.5 = m 3 celkem = m 3-6 -

7 Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.p.p. - suterén (9.40*12.00)* m m 2.37 m/* 1.n.p. - přízemí 9.40* * m m 2.60 m/* 2.n.p. - patro 9.40* m m 2.50 m/* Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.52 m. /* výška odvozena ze sv.výšky Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Svislé konstrukce podstandard % Fasádní omítky chybí % * Vnější obklady chybí % * Vnitřní obklady podstandard % Bleskosvod chybí % * Instalace plynu podstandard % Vybavení kuchyní chybí % * Ostatní podstandard % Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) =

8 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 B Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn cm 4. Podlažnost c) Hodnota větší než 2 Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží m 2 / zastavěná plocha 1.NP m 2 = podlažnost Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m Pozemky ve funkčním celku se stavbou Nad 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Významně snižující cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s= pro stáří 55 let) Celkem * * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 35 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.926,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč 1.255,66 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,81 Rodinný dům se šikmou střechou č.p.502 Cena celkem Kč ,

9 3) Garáž s plochou střechou vedle RD Oceněno podle 37 vyhlášky. Popis Jedná se o garáž, která tvoří funkční celek s rodinným domem stejného vlastníka. Svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.30 cm. Střecha plochá s krytinou živičnou svařovanou, klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné hladké, fasádní omítky břizolitové. Vrata plechová s nátěrem, podlahy betonové s cementovým potěrem. El.instalace světelná. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 3.88*5.25*2.90 = m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 8. Dveře chybí % * Okna chybí % *1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) =

10 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 26, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby 2 B Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby Samostatně stojící 2. Konstrukce Obvod. zdivo nebo stěny tl cm 3. Technické vybavení Jen el. proud 230 V 4. Příslušenství - venk. úpravy Bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 6. Stavebně- technický stav Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s= pro stáří 44 let) Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V6 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 37 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.275,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč 705,05 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,27 Garáž s plochou střechou vedle RD Cena celkem Kč ,

11 4) Garáž s plochou střechou koncová Oceněno podle 37 vyhlášky. Popis Jedná se o garáž, která tvoří funkční celek s rodinným domem stejného vlastníka. Svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.30 cm. Střecha plochá s krytinou živičnou svařovanou, klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné hladké, fasádní omítky břizolitové. Vrata plechová s nátěrem, podlahy betonové s cementovým potěrem. El.instalace světelná. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 2.96*5.25*2.90 = m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 8. Dveře chybí % * Okna chybí % * Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) =

12 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 26, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby 2 B Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby Samostatně stojící 2. Konstrukce Obvod. zdivo nebo stěny tl cm 3. Technické vybavení Jen el. proud 230 V 4. Příslušenství - venk. úpravy Bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 6. Stavebně- technický stav Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.8+0 pro stáří 40 let) Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V6 = ( ) x 0.68 = Výpočet ceny objektu ( 37 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.275,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč 723,69 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,71 Garáž s plochou střechou koncová Cena celkem Kč ,

13 C. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Kč ,- 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.502 Kč ,- 3) Garáž s plochou střechou vedle RD Kč ,- 4) Garáž s plochou střechou koncová Kč ,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,- Slovy: Jedenmilionsedmsettřitisícepětsetdevadesát Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.387 pro katastrální území a obec Dobrovice, okres Mladá Boleslav, vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti pro Exekutorský úřad Ostrava, č.j. 043 EX 780/2015 ze dne a další právní vady na listu vlastnictví uvedené. Oceňovaný objekt rodinného domu se nachází v zastavěné části města, na ulici Sadová, v zástavbě převážně objektů pro individuální bydlení a výrobu, se základní občanskou vybaveností v dosahu pěší chůze. Objektu bylo přiděleno číslo popisné 502. Je napojen na přípojku elektro, veřejnou kanalizaci a vodu. Ke dni ocenění byl objekt odpojen od přípojky zemního plynu. Rodinný dům je dvojpodlažní, částečně podsklepený, se sedlovým krovem, kde půdního prostoru není využito jako podkroví. V domě se nachází dva byty s dispozicí 3+1, 2+1 a dvě garáže v jednotném funkčním celku

14 V obci Dobrovice a okolí jsou nabízeny k prodeji následující obdobné nemovitosti: (viz přílohy) 1. RD Brodce, okres Mladá Boleslav, s dispozicí 3+1 a 2+1, (9 km od Dobrovic) užitná plocha 98 m2, dvojpodlažní, částečně podsklepený, vytápění na tuhá paliva nebo zemní plyn, dům v udržovaném technickém stavu, pozemek 295 m2 (13 775,- Kč/m2) cena ,- Kč 2. RD Brodce, ul. Dobrovická, (9 km od Dobrovic) o velikosti 4+1 s garáží, užitná plocha 110 m2, přízemní, částečně podsklepený, vč. podkroví, topení lokální na tuhá paliva, udržovaný technický stav, pozemek 456 m2 (19 900,- Kč/m2) cena ,- Kč 3. RD Písková Lhota, (8 km od Dobrovic) o velikosti 5+1, užitná plocha 150 m2, dvojpodlažní, podsklepený, bez podkroví, lokální vytápění na tuhá paliva, vhodná rekonstrukce, odpadní vody svedeny do žumpy, pozemek 1100 m2 (10 660,- Kč/m2) cena ,- Kč 4. RD Mladá Boleslav, ul. U cukrovaru, (12 km od Dobrovic), o velikosti 5+1, užitná plocha 180 m2, dům před rekonstrukcí, přízemní, částečně podsklepený objekt bez podkroví, topení lokální na zemní plyn, el.boiler, pozemek 240 m2 (6 110,- Kč/m2) cena ,- Kč

15 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu regionu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že objekt se nachází ve špatném technickém stavu vlivem rozsáhlých trhlin v obvodovém zdivu, v lokalitě kde obdobné nemovitosti se nabízí v rozpětí mezi 6 100,- Kč/m2 do ,- Kč/m2, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitostí při spodní hranici tohoto rozpětí ve výši 7 000,- Kč/m2, tj ,- Kč/m2 x 186 m2, tj. celkem po zaokrouhlení : ,- Kč Pozn. Znalci nejsou známa žádná další práva, ani povinnosti s nemovitou věcí spojené, které nezaniknou prodejem nemovité věci z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 16.února 2016 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /16. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc