ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č. 4292-649/2017 Objednatel znaleckého posudku: Dražební kancelář Dražbyprost, Mírové náměstí 2, Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby insolvenčního řízení. Adresa předmětu ocenění: Adresa nemovitosti je Filipov u Jiříkova, Jiříkov, okres Děčín Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: 20.06.2017 Zpracováno ke dni: 21.06.2017 Zhotovitel: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 1374/53, 12000 Praha Ing. Aleš Novák Tel.: +420737858334 Email: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: Praha, dne 21.06.2017 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemku parc. č. st. 842/2, 5121/1, 5134/5, 5272/9, 5327, 5328/2, 5330, 5422/6, 5422/7, 5429, 5430, 5493 a 6513/4 nacházejícího se v obci Jiříkov, okres Děčín, katastrální území Filipov u Jiříkova pro potřeby insolvenčního řízení. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemek parc. č. st. 842/2, 5121/1, 5134/5, 5272/9, 5327, 5328/2, 5330, 5422/6, 5422/7, 5429, 5430, 5493 a 6513/4 v katastrálním území Filipov u Jiříkova Filipov u Jiříkova, Jiříkov, okres Děčín Ústecký kraj Děčín Jiříkov Filipov u Jiříkova 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 20.06.2017. Prohlídka proběhla za přítomnosti: bez dalších přítomných osob. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Zdroje pro vypracování posudku: informace zjištěné při prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, povodňová mapa, informace realitních kanceláří 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Tůma Josef, Filipov 229, 40753 Jiříkov Nemovitosti: Pozemek parc. č. st. 842/2, 5121/1, 5134/5, 5272/9, 5327, 5328/2, 5330, 5422/6, 5422/7, 5429, 5430, 5493 a 6513/4 nacházející se v obci Jiříkov, okres Děčín, katastrální území Filipov u Jiříkova. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 2
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je soubor 13 parcel, které tvoří několik funkčních celků a ve většině se jedná o pozemek stavební. Celková rozloha 14.844 m 2. První funkční celek tvoří pozemky p.č. 5422/6, 5422/7, 5429 a 5430. Jde o rovinaté pozemky v proluce mezi rodinnými domy, s inženýrskými sítěmi blízko hranice pozemku. Pozemky jsou územním plánem obce určené pro výstavbu bydlení a mají zanedbatelné riziko povodně. Druhý funkční celek tvoří stavební pozemky p.č. 842/2,5330,5327 a 6513/4, které těsně přiléhají k nemovitosti č.e. 5 jiného majitele, jsou s touto nemovitostí společně oploceny a tvoří tak funkční celek. Samostatným prodejem ztratí pozemky funkční příjezdovou cestu a byla by nutné obnovit původní cestu v majetku obce v délce cca 100 m (zarostlá stromy, nezpevněná). Na pozemcích jsou ovocné a okrasné trvalé porosty, pozemky jsou rovinaté. Pozemky mají nízké riziko povodně. Pozemek p.č. 5328/2 je též společně oplocen s chalupou č.e. 5, avšak z druhé strany a sousedí se zpevněnou obecní cestou. Na pozemku jsou ovocné a okrasné trvalé porosty, pozemek je rovinaté. Pozemek má zanedbatelné riziko povodně. Dalším funkčním celkem jsou pozemky p.č. 5134/5 a 5121/1, které jsou z jedné poloviny zemědělsky využívány. Na druhé polovině je lesní porost v podobě smrků a modřínů. Pozemky jsou ÚP vedeny v ploše veřejných prostranství - veřejná zeleň, které omezuje využití území. Pozemek 5272/9 je v územním plánu veden ze 2/3 jako pozemek stavební pro bydlení. Zbylá část je v ploše pro zemědělství. Pozemek je užíván jako zahrada s kůlnou a kurníkem. Má nízký stupeň rizika povodně. Pozemek 5493 má rozlohu 50 m2 a je zemědělsky využíván. Poloha pozemků je v části obce, která je stavebně nesrostlá s její sídelní částí a charakter okolí odpovídá rezidenčně - rekreační zóně. Dostupnost obchodů v obci Jiříkov je dostačující - vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody. V místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět a v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení. V obci je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, jsou zde nejdůležitější úřady, ostatní úřady jsou v dojezdové vzdálenosti a v obci je pobočka České pošty. Pozemky se nachází v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů a v bezprostřední blízkosti nemovitostí je zeleň v podobě lesů a luk. Pozemky se ve většině nachází v lokalitě se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav a z části v lokalitě s nízkým rizikem povodně V místě je zastávka autobusových a vlakových spojů a parkovací možnosti jsou na vlastním pozemku. Vlastník objektu není v kontaktu se sousedy a v okolí pozemku je zvýšena kriminalita - krádeže menšího rozsahu zde nejsou neobvyklé. 3
Tabulkový popis Rozloha celkem 14.844 m 2 Popis oceňovaného pozemku Popis okolí Věcná břemena Druh pozemku Trvalé porosty Venkovní stavby Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta Popis okolí Poloha v obci Vybavenost Životní prostředí Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita stavební pozemek, zemědělský pozemek okrasné dřeviny, ovocné dřeviny, lesní porost Kůlna, kurník rovinatý Část pozemků oplocena přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě, na část pozemků přístup problematický rezidenčně - rekreační zóna v části obce stavebně nesrostlé se sídelní částí obce dostačující vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody, v místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti, v obci je pobočka České pošty klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, zeleň v podobě lesů a luk v bezprostřední blízkosti, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav zastávka vlakových a autobusových spojů, parkování na vlastním pozemku bez kontaktu se sousedy, v místě je zvýšená kriminalita, krádeže menšího rozsahu zde nejsou neobvyklé Další informace Všechny pozemky jsou využívány, nájemní smlouvy nezjištěny. 4
8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 21.06.2017 je použito mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání a stanovení ceny dle platného cenového předpisu. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 21.6.2017. Ocenění nemovitosti je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. 5
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění dle vyhlášky Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Negativní - Oblast I -0,08 šluknovského výběžku - odločená oblast, vylidňování 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - prodej stavebních I -0,30 pozemků obcí, kdy za určitých podmínek lze pozemek získat téměř zdarma 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Σ Pi) = 0,423 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Σ Pi) = 0,560 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 i = 1 i = 1 6
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,10 okolí 10. Nezaměstnanost: Vyšší než je průměr v kraji I -0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,720 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = IT * IP = 0,305 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = IT * IP = 0,403 1. Pozemky 1.1. pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,560 Index polohy pozemku IP = 0,720 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - pozemky p.č. 842/2,5330,5327 a 6513/4 těsně přiléhají k nemovitosti č.e. 5 tvoří jeden funkční celek. Samostatným prodejem ztrátí funkční I -0,30 7
příjezdovou cestu a byla by nutné obnovit původní v délce cca 100 m (zarostlá stromy, nezpevněná). Pozemek p.č. 5272/9 je zavážen sutí, jde o vlhčí pozemek v zóně 2 povodňového rizika. Pozemek 5134/5 je z poloviny zarostlý lesním porostem a je v ÚP veden v ploše veřejné zeleně. Index omezujících vlivů IO = 1 +Σ Pi = 0,700 i = 1 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,560 * 0,700 * 0,720 = 0,282 6 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 308,- 0,282 86,86 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění - bez přivedených inž. sítí 4 odst. 2 - bez sítí 308,- 0,282 0,800 69,48 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 842/2 88,00 86,86 7 643,68 nádvoří 4 odst. 1 trvalý travní porost 5327 451,00 86,86 39 173,86 4 odst. 1 zahrada 5328/2 813,00 86,86 70 617,18 4 odst. 2 - bez trvalý travní porost 5272/9 3 103,00 69,48 215 596,44 sítí 4 odst. 2 - bez trvalý travní porost 5330 508,00 69,48 35 295,84 sítí 4 odst. 2 - bez orná půda 5422/6 1 311,00 69,48 91 088,28 sítí 4 odst. 2 - bez orná půda 5422/7 843,00 69,48 58 571,64 sítí 4 odst. 2 - bez trvalý travní porost 5429 633,00 69,48 43 980,84 sítí 4 odst. 2 - bez trvalý travní porost 5430 72,00 69,48 5 002,56 sítí 4 odst. 2 - bez ostatní plocha - ostatní 6513/4 120,00 69,48 8 337,60 sítí komunikace Stavební pozemky - celkem 7 942,00 575 307,92 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % 8
Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 5121/1 74410 30,00 5,57 60,00 8,91 267,30 porost trvalý travní 5134/5 74410 6 822,00 5,57 60,00 8,91 60 784,02 porost trvalý travní porost 5493 74410 50,00 5,57 60,00 8,91 445,50 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 6 902,00 m 2 61 496,82 1.2. Porosty lesní Nelesní porosty: 44. smrk ztepilý (smrk ztepilý) na pozemku p.č.: 5134/5 stáří S = 20 roků relativní výšková bonita: 9 srovnávací bonita: 9 jednotková cena nelesního porostu (příl. č. 34) 6 822 m 2 * 11,30 Kč/m 2 = 77 088,60 součinitel srovnávací bonity * 1,00 podíl skupiny dřevin v nelesním porostu * 50,00 % Koeficient sadovnického významu KSV: * 1,50 Koeficient typu zeleně KZ: * 0,75 Koeficient vegetační pokryvnosti KVP * 0,50 smrk ztepilý celkem = 21 681,17 Kč modřín evropský (modřín evropský) na pozemku p.č.: 5134/5 stáří S = 20 roků relativní výšková bonita: 9 srovnávací bonita: 9 jednotková cena nelesního porostu (příl. č. 34) 6 822 m 2 * 11,30 Kč/m 2 = 77 088,60 součinitel srovnávací bonity * 1,15 podíl skupiny dřevin v nelesním porostu * 50,00 % Koeficient sadovnického významu KSV: * 1,50 Koeficient typu zeleně KZ: * 0,75 Koeficient vegetační pokryvnosti KVP * 0,50 modřín evropský celkem = 24 933,35 Kč Celkem - nelesní porosty dle 44 = 46 614,52 Kč Porosty lesní - zjištěná cena = 46 614,52 Kč 1.3. Ovocné dřeviny Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 321 059,00 Celková výměra pozemku m 2 1 352,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 1 352,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 321 059,00 9
Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 20 868,83 Ovocné dřeviny - zjištěná cena = 20 868,83 Kč Cena porostů celkem = 67 483,35 Kč Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: 1.2. Porosty lesní 46 614,52 Kč 1.3. Ovocné dřeviny 20 868,83 Kč Porosty na pozemku - celkem 67 483,35 Kč Pozemky - celkem + 636 804,74 Kč Pozemky - zjištěná cena = 704 288,09 Kč REKAPITULACE 1. Pozemky 704 288,10 Kč 1.1. Oceňované pozemky 636 804,74 Kč 1.2. Porosty lesní 46 614,50 Kč 1.3. Ovocné dřeviny 20 868,80 Kč = 704 288,10 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 704 288,10 Kč 704 290,- Kč 10
II) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Pozemek parc. č. st. 842/2, 5121/1, 5134/5, 5272/9, 5327, 5328/2, 5330, 5422/6, 5422/7, 5429, 5430, 5493 a 6513/4 v katastrálním území Filipov u Jiříkova Pozemek v katastrálním území Filipov u Jiříkova, obec Jiříkov č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Filipov u Jiříkova, Jiříkov, okres Děčín plocha m 2 stavební blízko pozemku viz popis 1 Pohraniční, Jiříkov, okres Děčín plocha 1421 m 2 2 Náměstí, Jiříkov, okres Děčín plocha 1000 m 2 3 Filipov, Jiříkov, okres Děčín plocha 2187 m 2 stavební na pozemku viz popis stavební na pozemku viz popis stavební blízko pozemku viz popis č. Cena Cena Cena požadovaná Koef. po K3 - K4 - K5 - K6 - oceňovaného resp. redukce K1 - K2 - K1 x. redukci účel inženýrské další úvaha objektu zaplacená na poloha velikost x K6 na užití sítě vlastnosti odhadce odvozená ze za 1 m 2 pramen pramen srovnání 128,00 1 143 Kč 0,90 Kč 1,01 1,00 1,00 1,10 1,00 1,10 1,2221 105 Kč 108,00 2 120 Kč 0,90 Kč 1,01 1,00 1,00 1,10 1,00 1,10 1,2221 88 Kč 79,00 3 88 Kč 0,90 Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,1000 72 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 88,00 Kč 72,00 Kč 105,00 Kč 16,00 Kč 72,00 Kč 105,00 Kč Komentář: Do výběru pro srovnání byly zařazeny stavební pozemky z velmi blízkého okolí. V kontextu jiných lokalit se jedná o ceny mimořádně nízké a proto je rozpětí cen 11
v procentuálním vyjádření širší. Přes nízkou cenu byl použit redukční koeficient K6 úvaha odhadce, neboť není dostatečně zohledněné, že nabízené nemovitosti jsou v inzerci již delší dobu a dle vyjádření příslušného makléře, jedné z nabízených nemovitostí, bez zájmu. Výsledná průměrná cena 88 kč/m2 je použitelná u několika pozemků z celého souboru oceňovaných pozemků. U další části stavebních pozemků ze souboru je nutné zohlednit horší vlastnosti stavebních pozemků (viz popis) a jejich cenu určit pod minimem ceny srovnávaných pozemků. V tomto případě ve výši 60 Kč/m2. Pro pozemky nestavební, v ÚP vedené jako zeleň veřejná, nebylo možné najít srovnatelnou nemovitost a stejně tak pro pozemek 5493 (50 m2), proto pro určení ceny obvyklé bude použita cena z vyhlášky, která je v tomto případě nejvhodnější. Srovnávací hodnota: Pozemky p.č. 5422/6, 5422/7, 5429 a 5430 (celkem 2859 m2 * 88 Kč) = 251.592 Kč Pozemek p.č.5328/2 (813 m2 * 88 Kč) = 71.544 Kč Pozemky p.č. 5330, 842/2, 5327 a 6513/4 (celkem 1167 m2 * 60 Kč) = 70.020 Kč Pozemek p.č. 5272/9 (3103m2 * 60 Kč) = 186.180,- Pozemky 5134/5 a 5121/1 + p.č. 5493 (6902 m2 * 8,91 Kč)= 61.497 Kč Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: = 640.833 Kč 641.000,-- Kč 12
C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle vyhlášky 704 290,-- Kč II. Výsledek dle srovnávací metody 641.000,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 1374/53, 12000 Praha Ing. Aleš Novák Tel.: +420737858334 Email: info@xpinvest.cz V Praze, dne 21.06.2017 640.000 Kč Slovy: šestsetčtyřicettisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 4292-649/2017 znaleckého deníku. 13
E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 14
Přehledová mapa 15
Výřez z mapy územního plánu obce 16
Zpráva o riziku povodně 17
Pořízená fotodokumentace pozemky p.č. 5422/6, 5422/7, 5429 a 5430. pozemky p.č. 842/2,5330,5327 a 6513/4 18
Pozemek p.č. 5328/2 19
pozemky p.č. 5134/5 a 5121/1 20
Pozemek 5272/9 21
Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Pozemek, 1421 m 2, Pohraniční, Jiříkov Celková cena: 203.520 Kč Adresa: Pohraniční, Jiříkov, okres Děčín 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Slovní popis Nabízíme vám pozemek určený územním plánem k výstavbě rodinného domu. Nachází se uprostřed zástavby v klidné místní části Filipov přináležející k příhraniční obci Jiříkov. Pozemek je rovný, pravidelného tvaru. Rostou na něm vzrostlé ovocné stromy. Rovněž se na něm nachází provizorní chatka, která je vzhledem k svému stavu vhodná spíše ke zbourání. Parcelu lze napojit na elektrický proud, plynovod a veřejnou 22
kanalizaci. Zásobování vodou je nutno řešit vlastní studnou. Zásoby pitné vody jsou v místě bohaté. Základní občanská vybavenost včetně mateřské a základní školy je v blízkém Jiříkově. 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 23
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 2 1. Identifikace Prodej, Pozemek, 1000 m 2, Náměstí, Jiříkov Celková cena: 120.000 Kč Adresa: Náměstí, Jiříkov, okres Děčín 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Slovní popis Pozemek v Jiříkově je vhodný k výstavbě RD s dostupnými IS na hranici pozemku a přístupovou komunikací. Stavební pozemek, o výměře 1000m2 vhodný k zástavbě nízkopodlažního rodinného domu. K pozemku vede komunikace, která je součástí prodeje. Výhodou je nenákladné zasítění veškerými IS - plyn, voda, telefonní linka, kanalizace a elektřina, jenž jsou na hraně pozemku nebo jim přímo prochází. K dispozici jsou stanoviska jednotlivých dodavatelů. Pozemek je rovinný, slunný s 24
přístupem jak ze severní strany, tak z jižní. Výhodou je situace, že okolní pozemky nejsou vedeny k výstavbě, čímž zůstane zachován okolní ráz pozemku. 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 25
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 3 1. Identifikace Prodej, Pozemek, 2187 m 2, Jiříkov Celková cena: 192.456 Kč Adresa: Filipov, Jiříkov, okres Děčín 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Slovní popis Nabízíme k prodeji stavební pozemek v obci Starý Jiříkov, okr. Děčín o výměře 2018 m2 trvalý travní porost. Na pozemku stála dříve nemovitost, která byla odstraněna. Po vyřízení stavebního povolení možnost ihned stavět. Pozemek se nachází u komunikace s přímým vjezdem. Pozemek je v těsném sousedství s rodinými domy. Zastavěná plocha 169 m2 - možnost zvětšit. I.S. - elektro, voda - studna. 26
4. Fotodokumentace 27