ZNALECKÝ POSUDEK. č /2017. Objednatel:

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2017 Objednatel: Dražební kancelář Dražbyprost Mírové náměstí Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pozemků parc. č. 3282, 3283/1, 3284, 3285 a 3286 v obci Doubrava, kat. území Doubrava u Orlové a podílu o velikosti ½ na pozemku parc. č. 875 v obci Orlová, kat. území Orlová, okres Karviná, pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2 Tel.: Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 17 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Praze, dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemků parc. č. 3282, 3283/1, 3284, 3285 a 3286 v obci Doubrava, kat. území Doubrava u Orlové, LV 615 a podílu o velikosti ½ na pozemku parc. č. 875 v obci Orlová, kat. území Orlová, LV 654, okres Karviná, pro účely dražby. 2. Informace o nemovitosti 1.LV 654 Název předmětu ocenění: pozemek Adresa předmětu ocenění: Orlová Orlová Kraj: Moravskoslezský Okres: Karviná Obec: Orlová Katastrální území: Orlová Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 513,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel III 0,85 nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Prahazápad a katastrální území lázeňských míst typu D O3. Poloha obce: Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03 obcí (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Městská hromadná doprava I 1,00 popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 382,00 Kč/m 2 2

3 2.LV 615 Název předmětu ocenění: pozemky Adresa předmětu ocenění: Doubrava Doubrava Kraj: Moravskoslezský Okres: Karviná Obec: Doubrava Katastrální území: Doubrava u Orlové Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 513,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03 obcí (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční nebo autobusová III 0,90 zastávka O6. Občanská vybavenost v obci: Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 196,00 Kč/m 2 3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne Snímek z katastrální mapy - Místní šetření a fotodokumentace ze dne Inzerce na internetových realitních portálech - Územní plán obce Doubrava - Územní plán Orlové - Lesní hospodářský plán LHO Orlová (LHC ) - Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 443/2016 Sb., č, 53/2016 Sb., č. 345/2015 Sb, č. 199/2014 Sb., č. 441/2013 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb. a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterými se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, autor Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno. 3

4 5. Vlastnické a evidenční údaje 1. LV 654 Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Šteif Roman, Na Podlesí 1436, Kadaň 1/2 Valach Karel, náměstí ČSA 1/1, Český Těšín 1/4 Valach Tomáš, Na Podlesí 1436, Kadaň 1/4 Vlastnické údaje k datu ocenění: Šteif Roman, Na Podlesí 1436, Kadaň 1/2 Valach Karel, náměstí ČSA 1/1, Český Těšín 1/4 Valach Tomáš, Na Podlesí 1436, Kadaň 1/4 Nemovitosti: Pozemek parc. č. 875, obec Orlová, kat. území Orlová, okres Karviná, kraj Moravskoslezský 1. LV 615 Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Šteif Roman, Na Podlesí 1436, Kadaň Vlastnické údaje k datu ocenění: Šteif Roman, Na Podlesí 1436, Kadaň Nemovitosti: Pozemek parc. č. 3282, 3283/1, 3284, 3285, 3286, obec Doubrava, kat. území Doubrava u Orlové, okres Karviná, kraj Moravskoslezský 6. Dokumentace a skutečnost Údaje v katastru nemovitostí odpovídají skutečnosti. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 875, obec Orlová, kat. území Orlová, pozemky parc. č. 3282, 3283/1, 3284, 3285 a 3286, obec Doubrava, kat. území Doubrava u Orlové, vše okres Karvina, kraj Moravskoslezský Oceňovaný pozemek parc. č. 875 v kat. území Orlová leží na okraji zastavěného území (rezidenční zástavba), při východním okraji obce. V katastru nemovitostí je evidován jako orná půda, BPEJ 64300, výměra 4623 m 2. V Územním plánu Orlové je pozemek veden v rámci stabilizovaných ploch zeleň přírodního charakteru. Pozemek má mírný sklon s orientací jihozápadní. Nachází se na něm trvalý travní porost. Pozemek nemá vlastní oplocení, je součástí většího zemědělského celku. Na severní straně je ohraničen stromořadím. Přístup k oceňovanému pozemku je ze silnice II/474. Mezi cestou a oceňovanou parcelou je chodník ve vlastnictví Moravskoslezského kraje (3/4) a jednoho z vlastníků pozemku (1/4). Pozemek je možné napojit na elektřinu a vodovod. V docházkové vzdálenosti je škola, služby, v dojezdové vzdálenosti jsou obchody, úřady, kulturní a sportovní vyžití. Jedná se o klidnou lokalitu, v docházkové vzdálenosti je zeleň v podobě lesů a luk, oblast se 4

5 zanedbatelným výskytem záplav. Autobusová zastávka je v těsné blízkosti, parkovací možnosti jsou dobré. V místě není zvýšená kriminalita. Oceňované pozemky parc. č. 3282, 3283/1, 3284, 3285 a 3286 v kat. území Doubrava leží v rezidenční zástavbě, při severozápadním okraji obce. V okolí oceňovaných nemovitostí není dostupná občanská vybavenost, nutnost dojezdu. Jedná se o klidnou lokalitu, v bezprostřední blízkosti je zeleň v podobě lesů a luk, oblast se zanedbatelným výskytem záplav. Autobusová zastávka je ve vzdálenosti více než 1 km, parkovací možnosti jsou dobré. V místě není zvýšená kriminalita. Pozemek parc. č je v katastru nemovitostí evidován jako ostatní plocha se způsobem využití ostatní komunikace, výměra 264 m 2. Pozemek je rovinatý. Jedná se o místní komunikaci se zpevněným povrchem v dobrém stavu. Je po ní možný průjezd autem. V katastru nemovitostí je zapsáno věcné břemeno chůze a jízdy vůči vlastníkům pozemku parc. č Pozemek parc. č. 3283/1 je v katastru nemovitostí evidován jako orná půda, BPEJ (4414 m 2 ) a BPEJ (5 m 2 ), celková výměra 4419 m 2. V Územním plánu obce Doubrava je veden jako plocha smíšená nezastavěného území a jeho část (asi 1580 m 2 )náleží k zastavitelné ploše Z25 plocha smíšená obytná. Pozemek má mírný sklon s orientací jihovýchodní. Nachází se na něm trvalý travní porost. Pozemek nemá vlastní oplocení. Přístup k pozemku je po zpevněné komunikaci parc. č Parkovací možnosti jsou dobré přímo u pozemku. Pozemek je možné napojit na elektřinu, vodovod a plyn. Pozemek parc. č je v katastru nemovitostí evidován jako ostatní plocha ze způsobem využití ostatní komunikace, výměra 370 m 2. Pozemek má mírný sklon s orientací jihovýchodní. Jedná se o účelovou komunikaci s nezpevněným povrchem. Komunikace není z větší části udržovaná. Pouze na části tohoto pozemku je možné projet autem. Pozemek není zatížen věcným břemenem. Přístup je z pozemku parc. č stejného vlastníka. Pozemek parc. č je v katastru nemovitostí evidován jako lesní pozemek, pozemek určený k plnění funkcí lesa, výměra 804 m 2. Pozemek je svažitý s orientací jihovýchodní. Nachází se na něm listnatý porost různého stáří v dobrém stavu složený z břízy, dubu a olše. Přístup je po pozemku parc. č nebo parc. č stejného vlastníka a pozemku parc. č (zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy pro pozemek parc. č. 3286). Přístup není možný autem. Pozemek není zatížen věcným břemenem. Pozemek parc. č je v katastru nemovitostí evidován jako ostatní plocha s využitím ostatní komunikace, výměra 430 m 2. Pozemek je svažitý s orientací jihovýchodní. Jedná se o účelovou komunikaci s nezpevněným povrchem (lesní stezka). Stezka není udržovaná. Nelze po ní projet autem. V katastru nemovitostí je zapsáno věcné břemeno chůze a jízdy vůči vlastníkům pozemku parc. č a parc. č Přístup je z pozemku parc. č (zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy). 5

6 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni Ocenění nemovitosti je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 6

7 9. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění dle cenového předpisu LV Pozemek - zemědělský LV Pozemek - ÚP určený k zastavění 2. Pozemek - komunikace se zpevněným povrchem 3. Pozemky - komunikace s nezpevněným povrchem 4. Pozemek - lesní 5. Lesní porost II. Ocenění srovnávací metodou Zemědělský pozemek (parc. č. 875, kat. území Orlová) Soubor pozemků (parc. č. 3282, 3283/1, 3284, 3285 a 3286, kat. území Doubrava u Orlové) 7

8 B. ZNALECKÝ POSUDEK I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. LV 654 Pozemek Orlová 1. Pozemek - zemědělský Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci obyv. - vlastní území: 160 % Celková úprava ceny: 160,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda ,00 10,03 160,00 26, ,84 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 4 623,00 m ,84 Pozemek - zemědělský - zjištěná cena = ,84 Kč LV 615 Pozemky Doubrava Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 8

9 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) V 1,00 II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 1,000 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,07 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Nejsou další vlivy na cenu. II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0, i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,788 9

10 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0, Pozemek - ÚP určený k zastavění Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,788 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,788 = 0,788 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění - bez přivedených inž. sítí 4 odst. 2 - bez sítí 196,- 0,788 0, ,56 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 2 - bez orná půda 3283/ ,00 123, ,64 sítí Stavební pozemek - celkem 4 419, ,64 Pozemek - ÚP určený k zastavění - zjištěná cena = ,64 Kč 2. Pozemek - komunikace se zpevněným povrchem Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace 10

11 Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky a místní komunikace IV třídy -0,25 (samostatné chodníky, cyklistické stezky, cesta v chatových oblastech, obytné a pěší zóny) P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. území sídelní části obce 0,05 P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem 0,00 P4. Vlivy ostatní neuvedené II Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,30 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,240 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,- 0,240 1,000 47,04 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostaní plocha ,00 47, ,56 Ostatní stavební pozemek - celkem 264, ,56 Pozemek - komunikace se zpevněným povrchem - zjištěná cena = ,56 Kč 3. Pozemky - komunikace s nezpevněným povrchem Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky a místní komunikace IV třídy -0,25 (samostatné chodníky, cyklistické stezky, cesta v chatových oblastech, obytné a pěší zóny) P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. území sídelní části obce 0,05 P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem -0,03 P4. Vlivy ostatní neuvedené 11 4 i = 1

12 II Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,30 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + Σ P i ) = 0,231 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,- 0,231 1,000 45,28 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha ,00 45, ,60 4 odst. 3 ostatní plocha ,00 45, ,40 Ostatní stavební pozemky - celkem 800, ,- Pozemky - komunikace s nezpevněným povrchem - zjištěná cena = ,- Kč 4. Pozemek - lesní Ocenění Lesní pozemek oceněný dle 7 Výměra JC Úprava Cena Název Parcelní číslo SLT UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] [Kč] lesní pozemek D1 804,00 7,13 7, ,52 Lesní pozemek oceněný dle 7 - celkem 804,00 m ,52 Pozemek - lesní - zjištěná cena = 5 732,52 Kč 5. Lesní porost Lesní porosty: Název Výměra V [m2] Zast. Z [%] Cena mýtní výtěže Au [Kč/m2] 4 i = 1 Stáří Bonita [roků] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Zakmen. Obmýtí [roků] Ba Věkový Opravný hodnot. faktor fuv faktor fa Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena břízy ostatní na pozemku p.č.: , ,21 4,32 0,749 Ha=[(11,21-4,32)*0,749+4,32]*8,00*50 % = 3,7922 Kč/m ,93 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,855 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 břízy ostatní - celkem = 2 606,84 12

13 Název Výměra V [m2] Zast. Z [%] Cena mýtní výtěže Au [Kč/m2] Stáří Bonita [roků] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Zakmen. Obmýtí [roků] Ba Věkový Opravný hodnot. faktor fuv faktor fa Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena dub letní na pozemku p.č.: , (min 120) ,42 30,70 0,373 Ha=[(92,42-30,70)*0,373+30,70]*8,00*25 % = 10,7443 Kč/m ,42 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,655 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 dub letní - celkem = 5 658,17 Název Výměra V [m2] Zast. Z [%] Cena mýtní výtěže Au [Kč/m2] Stáří Bonita [roků] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Zakmen. Obmýtí [roků] Ba Věkový Opravný hodnot. faktor fuv faktor fa Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena olše lepkavá na pozemku p.č.: , ,25 4,13 0,658 Ha=[(21,25-4,13)*0,658+4,13]*8,00*25 % = 3,0790 Kč/m ,52 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,855 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 olše lepkavá - celkem = 2 116,57 Celkem - lesní porosty = ,58 Kč Lesní porost - zjištěná cena = ,58 Kč Výsledná cena zjištěná po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč 13

14 II. Ocenění srovnávací metodou Pozemek parc. č. 875, obec Orlová, kat. území Orlová a pozemky parc. č. 3282, 3283/1, 3284, 3285 a 3286, obec Doubrava, kat. území Doubrava u Orlové, vše okres Karviná, Moravskoslezský kraj. (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.) Zemědělský pozemek (parc. č. 875, kat. území Orlová) Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. lokalita rozloha možné využití Oceňovaný objekt pozemek p.č. 875, obec Orlová, kat.úz. Orlová, okres Karviná m 2 pouze zemědělské účely obec Dětmarovice, okres Karviná obec Dětmarovice, okres Karviná obec Dolní Lutyně, okres Karviná m 2 pouze zemědělské účely m 2 pouze zemědělské účely m 2 pouze zemědělské účely 14

15 č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - využití K4 - dle odborné úvahy odhadce K1 x x K4 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího ,8 16 0,9 1, , , ,9 0, , , , ,26 18 Celkem průměr 18 Minimum 14 Maximum 21 Směrodatná výběrová odchylka s 4 Pravděpodobná spodní hranice - průměr s 14 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 22 K1 - Koeficient úpravy na polohu - Porovnání polohy nemovitostí. Oceňovaný objekt se nachází v obci Orlová. 1.srovnávaná nemovitost - nachází se v obci Dětmarovice, větší imisní zatížení vlivem elektrárny Dětmarovice. 2.srovnávaná nemovitost - nachází se v obci Dětmarovice, větší imisní zatížení vlivem elektrárny Dětmarovice. 3.srovnávaná nemovitost - nachází se v obci Dolní Lutyně. K2 - Koeficient úpravy na velikost - porovnání velikosti nemovitosti. Oceňovaná nemovitst má rozlohu m 2. 1.srovnávaná nemovitost - podstatně větší rozloha. 2.srovnávaná nemovitost - menší rozloha. 3.srovnávaná nemovitost - podstatně větší rozloha. K3 - Koeficient úpravy na využití (lepší - horší). Oceňovaný objekt i srovnávané nemovitosti jsou určeny pouze k zemědělským účelům. K4 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) - Právní vady. Oceňovaný objekt - nejsou právní vady. U srovnávaných nemovitostí se nepředpokládají právní vady. Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší (Snížení o poplatky realitní kanceláři, právní poplatky apod.). 2.srovnávaná nemovitost - cena uvedena včetně provize RK. 3. srovnávaná nemovitost - cena uvedena včetně provize RK. Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Cena dle srovnávací metody: Podíl na pozemku p.č Kč/m 2 * 4623 m 2 = ,- Kč ( Kč * 1/2)= ,- Kč 15

16 Soubor pozemků (parc. č. 3282, 3283/1, 3284, 3285 a 3286, kat. území Doubrava u Orlové) Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. lokalita rozloha porosty možné využití další vlastnosti Oceňovaný objekt 1 pozemky, obec Doubrava, kat.úz. Doubrava u Orlové, okres Karviná obec Doubrava, okres Karviná m 2 S lesním porostem část pozemku je územním plánem určena k zastavění, zastavitelná plocha dle územního plánu je cca m 2, součástí pozemku jsou veřejné komunikace a lesní pozemek m 2 bez porostů určeno k zastavění inženýrské sítě jsou u hranice pozemku inženýrské sítě jsou u hranice pozemku 2 obec Doubrava, okres Karviná m 2 trvalé porosty - dřeviny určeno k zastavění inženýrské sítě jsou u hranice pozemku 3 obec Doubrava, okres Karviná 948 m 2 bez porostů určeno k zastavění inženýrské sítě jsou u hranice pozemku 16

17 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1m 2 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - porosty K4 - možné využití K-5 další vlastnosti K-6 úvaha odhadce K1 x x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího , ,01 0,98 1,3 1 1,05 1, , ,76 1,00 1,3 1 1,05 1, , ,70 0,98 1,3 1,01 1,05 0, Celkem průměr 217 Minimum 115 Maximum 288 Směrodatná výběrová odchylka s 90 Pravděpodobná spodní hranice - průměr s 127 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 307 K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu - Porovnání lokality srovnávaných nemovitostí s oceňovaným pozemkem. Oceňovaná nemovitost i všechno srovnávané nemovitosti se nacházejí ve stejném katastrálním území. K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu ve vztahu k účelu jeho využití. Oceňovaná nemovitost - celková rozloha pozemků 6287 m 2, 1.srovnávaná nemovitost - menší rozloha, 2.srovnávaná nemovitost - podstatně menší rozloha, 3.srovnávaná nemovitost - podstatně menší rozloha. K3 - Koeficient úpravy na trvalé porosty - Porovnání porostů na pozemku. Oceňovaná nemovitost - trvalé porosty, 1.srovnávaná nemovitost - bez porostů, 2.srovnávaná nemovitost - trvalé porosty, 3.srovnávaná nemovitost - bez porostů. K4 - Koeficient úpravy na možné budoucí využití - Porovnání využití pozemků. Oceňovaná nemovitost - pouze část pozemku je určena k zastavění. Všechny srovnávané nemovitosti mohou být celé využity jako stavební pozemek. K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) - porovnání inženýrských sítí na pozemku. Oceňovaná nemovitost - IS vedeny u hranice pozemku, možnost napojení na plyn, elektřinu, vodovod. 1.srovnávaná nemovitost - IS u hranice pozemku, 2.srovnávaná nemovitost - IS vedeny na hranici pozemku, 3.srovnávaná nemovitost - IS na hranici pozemku (voda, elektřina). K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) - porovnání právních vad ne nemovitostech. Na oceňované nemovitosti je zástavní právo smluvní. Předpokládá se, že srovnávané nemovitosti nejsou zatíženy právními vadami. Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší (Snížení o poplatky realitní kanceláři, právní poplatky apod.). Cena u 1. a 2. srovnávané nemovitosti je uvedena včetně provize RK. Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Cena dle srovnávací metody: Výsledná cena dle srovnávací metody: 217 Kč/m 2 * m 2 = ,- Kč ,- Kč 17

18 C. REKAPITULACE CEN NEMOVITOSTI I. Cena dle cenového předpisu Celková cena zjištěná nemovitostí II. Srovnávací hodnota Celková srovnávací hodnota nemovitostí Kč Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu předmětné nemovitosti v daném místě a čase na: ,- Kč Slovy: jedenmilion Kč V Praze, dne Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, Praha 2 IČ: Ing. Jana Fichnová D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2017 znaleckého deníku. E. PŘÍLOHY Výpisy z el. verze KN Snímek z katastrální mapy LV 654, kat. území Orlová Snímek z katastrální mapy LV 615, kat. území Doubrava u Orlové Mapy oblasti Snímek z Územního plánu Orlové Snímek z Územního plánu obce Doubrava Snímek z Lesního hospodářského plánu, LHO Orlová, LHC pro pozemek p.č Fotodokumentace Srovnávané nemovitosti 18

19 Výpisy z el. verze KN 19

20 20

21 21

22 22

23 23

24 24

25 Snímek z katastrální mapy LV 654, kat. území Orlová Snímek z katastrální mapy LV 615, kat. území Doubrava u Orlové 25

26 Mapy oblasti 26

27 Snímek z Územního plánu Orlové Oceňovaná nemovitost Oceňovaná nemovitost 27

28 Snímek z Územního plánu obce Doubrava 28

29 Snímek z Lesního hospodářského plánu, LHO Orlová, LHC pro pozemek p.č

30 Fotodokumentace Parcela č. 875 Parcela č. 875 Parcela č. 875 přístup Parcela č

31 Parcela č. 3283/1 Parcela č Parcela č Parcela č

32 Parcela č Parcela č

33 Srovnávané nemovitosti Nemovitost č. 1 33

34 Nemovitost č. 2 34

35 Nemovitost č. 3 35