Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3722/316/2014 6 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Jednotka - byt, bytová jednotka č. 1713/3 s příslušenstvím a podílem na společných částech domu č.p. 1711, 1712, 1713, 1714 a na pozemcích p.č. st. 416, p.č. st. 417, p.č. st. 418 a p.č. st. 419, to vše v k.ú. Staré Město nad Metují obce Náchod. Václavická 1713 / 1713, 54701 Náchod - Staré Město nad Metují Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Náchod, k.ú. Staré Město nad Metují, kód k.ú. 701335, LV 6463 Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Náchod, k.ú. Staré Město nad Metují, kód k.ú. 701335, LV 6461 Pozemky: st. 416, st. 417, st. 418, st. 419 Vlastník jednotky: Jan Klugar, Václavická 1713, 54701 Náchod, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Jan Klugar, Václavická 1713, 54701 Náchod, spoluvlastnický podíl: 777 / 38689 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:č.j: 909/2014-A, 6.11.2014 Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8 telefon: IČ: 25023217 e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 800 000 Kč Datum místního šetření: 20.11.2014 Datum zpracování : 21.11.2014 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 5 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.42 V Borohrádku, dne 21.11.2014 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1982 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - smíšená zástavba Počet obyvatel: 20 434 (stagnace) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: ústřední / etážové - plyn Počet podlaží celkem: 5 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 5 Počet bytů/nebytů 48/16 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 1713/3 2. NP 3+1 72,40 6,00 5,30 83,70 78,05 777 / 38 689 10 250 Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 827 330 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 1 167 628 Kč Obvyklá cena 800 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v klidné lokalitě v okrajové části obce, s horší dostupností centra. Dům i byt jsou v dobrém stavebně-technickém stavu, údržba bytu je mírně zanedbaná. Použité konstrukce a vybavení jsou standardní. Nabídka nemovitostí k bydlení převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu na úrovni hodnoty zjištěné porovnávacím způsobem. Výše zástavy nebyla ve stanovené obvyklé ceně zohledněna. - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Náchod je bývalé okresní město, které se rozkládá na obou březích řeky Metuje. Náchod je hraniční město s přímou vazbou na polskou Kudowu Zdroj a další příhraniční města. Ve městě se nachází veškerá občanská vybavenost - Městský úřad, mateřské, základní a střední školy, Obchodní akademie, Vyšší odborná škola, banky, síť obchodů a služeb, Okresní soud, Okresní ředitelství Policie, Městská knihovna, Muzeum, Dům dětí a mládeže, zimní stadion, plavecký bazén. V městě se nachází zámek, který patří k nejvyhledávanějším kulturním památkám regionu. Oceňované nemovitosti se nacházejí v okrajové části města Náchod, v místní části zvané Staré Město nad Metují, v zástavbě bytových domů v ulici Václavická. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o zděný bytový dům s plochou střechou. Obvodové konstrukce jsou z cihelného zdiva tl. 45 cm, krytina střechy je živičná, fasádní omítka břizolitová. Oceňovaný byt se nachází ve 2.NP vchodu 1713, nalevo od vchodu. Okna jsou plastová, dveře hladké plné nebo částečně prosklené a shrnovací. Podlahy betonové s textilií nebo s PVC a z keramické dlažby. Topení je etážové ústřední s plynovým kotlem, rozvedena je teplá i studená voda, ohřev teplé vody je kotlem ÚT. V kuchyni je plynový sporák s digestoří. Je zaveden světelný a motorový proud. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC ve zděném jádru. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna ostatní Počet podzemních/nadzemních podlaží: 0 / 5 Počet bytový/nebytových jednotek: 48 / 16 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací - 3 -
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není situována v záplavovém území Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Věcná břemena a obdobná zatížení - Na oceňovaných nemovitostech vázne zástavní právo smluvní, exekuce a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 6463 pro k.ú. Staré Město nad Metují. RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 6463 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0523 Náchod Obec: 573868 Náchod Katastrální území: 701335 Staré Město nad Metují Ulice: Václavická č.o.: 1711,1712,1713,1714 Vlastníci Podíl FO RČ: 8510163563 Jan Klugar Václavická 1713, 54701 Náchod 1 / 1 Stavby není součástí část obce Staré Město nad Metují Bytový dům č.p. 1713 Jednotky Číslo jednotky: 1713/3 Spoluvlastnický podíl: 777 / 38 689 Byt na pozemku p.č. st. 416, st. 417, st. 418, st. 419 LIST VLASTNICTVÍ číslo 6463 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0523 Náchod Obec: 573868 Náchod Katastrální území: 701335 Staré Město nad Metují Ulice: Václavická č.o.: 1713 Vlastníci Podíl FO RČ: 8510163563 Jan Klugar Václavická 1713, 54701 777 / 38 689 Náchod Pozemky st. 416 Stavební parcela Parcela KN 298 m 2 zastavěná plocha a nádvoří st. 417 Stavební parcela Parcela KN 305 m 2 zastavěná plocha a nádvoří st. 418 Stavební parcela Parcela KN 300 m 2 zastavěná plocha a nádvoří st. 419 Stavební parcela Parcela KN 300 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha chodba, koupelna, WC, kuchyň,3 byt 72,40 m 2 1,00 72,40 m 2 pokoje sklep byt 5,30 m 2 0,50 2,65 m 2 lodžie byt 6,00 m 2 0,50 3,00 m 2 Celková podlahová plocha 83,70 m 2 78,05 m 2-4 -
Podlahová plocha [m 2 ] 84 Započitatelná plocha [m 2 ] 78,05 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 22 000 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 717 100 Stáří roků 32 Další životnost roků 68 Opotřebení % 32,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 167 628 Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinaté a jsou zastavěné stavbou bytového domu. Jsou napojeny na kompletní inženýrské sítě. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st. 416 298 777 / 38 689 zastavěná plocha a nádvoří st. 417 305 777 / 38 689 zastavěná plocha a nádvoří st. 418 300 777 / 38 689 zastavěná plocha a nádvoří st. 419 300 777 / 38 689 Celková výměra pozemků: 1 203 Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Byt Náchod Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Byt 3+1 v os. vlastnictví v Náchodě. Dispozice: vstupní chodba, WC, kuchyň s lodžií, koupelna, ložnice, obývací pokoj a dětský pokoj. Byt je po rekonstrukci. Nová plastová okna, zděné jádro, stoupačky. Dům je zateplený. Veškerá občanská vybavenost v těsné blízkosti. Náchod - Jugoslávská Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Velikost objektu - menší snáze prodejný byt - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení - koeficient 1,05; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikost objektu - menší snáze prodejný byt; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; panelový bytový dům 56,00 3.NP/9 3+1 890 000 15 893 0,85 13 555-5 -
Byt Náchod Byt 3+1 v družstevním vlastnictví v 5. NP v panelovém domě. Dispozice: chodba, koupelna, samostatné WC, kuchyň, obývací pokoj s lodžií, dětský pokoj a ložnice. Celková plocha se sklepem činí 78 m2. Dům prošel celkovou revitalizací - nová střecha, zateplení, plastová okna, nové vstupy, domovní zvonky, výtah, stoupačky. Byt je velmi vkusně zrenovován. Sídliště je nově zmodernizováno - dětská hřiště, parkování pro auta, v blízkosti studio volného času pro děti, škola, školka, nově zprovozněn obchod s potravinami, autobusové spojení do města v pravidelných intervalech. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - mírně atraktivnější lokalita - koeficient 0,95; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,95; Náchod - Bílá panelový bytový dům 76,00 5.NP/6 3+1 730 000 9 605 0,81 7 802 Byt Náchod Byt 3+1, který je v družstevním vlastnictví. Dům prošel kompletní revitalizací: zateplení, výtah, stoupačky, plastová okna. Koupelna zděná (WC, sprchový kout a vana). Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,90; Náchod Plhov Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Celkový stav - lepší údržba; panelový bytový dům 76,00 2.NP/8 3+1 940 000 12 368 0,73 9 016 Byt Náchod Byt 2+1 v osobním vlastnictví v zatepleném panelovém domě s bezbariérovým přístupem v Náchodě, sídliště Plhov. Byt je umístěn v 6. NP a jeho celková výměra se sklepem (3 m2) činí 56 m2. V bytě jsou plastová okna, nové stoupačky a v budově nové výtahy. Parkování zajištěno u domu, občanská vybavenost v místě. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Velikost objektu - menší snáze prodejný byt - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,05; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,90; Náchod Plhov Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Velikost objektu - menší snáze prodejný byt; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; panelový bytový dům 56,00 6.NP/6 2+1 990 000 17 679 0,69 12 179 Stanovená jednotková cena: 10 600 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 827 330 Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 6463 ze dne 15.9.2014. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 20.11.2014. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 6 -
- 7 -
_ - 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -