ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0259-06/2015 NEMOVITÁ VĚC: Objekt občanské vybavenosti č.p. 45 v Toužmi, část Třebouň Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Karlovy Vary, obec Toužim, k.ú. Třebouň Adresa nemovité věci: Třebouň 45, 364 01 Vlastník stavby: Ladislav Kosnar, K Mexiku 94, 33023 Úherce, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Ladislav Kosnar, K Mexiku 94, 33023 Úherce, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, 331 01 Plasy IČ: 13869906 telefon: 774344241 e-mail: klokocik@centrum.cz DIČ: CZ500902342 fax: jako podklad pro nedobrovolnou dražbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 320 000 Kč Datum místního šetření: 02.03.2015 Stav ke dni : 02.03.2015 Počet stran: 46 stran Počet příloh: 37 Počet vyhotovení: 2 V Plasích, dne 06.03.2015 Ing. František Klokočík
NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny objektu občanské vybavenosti bývalé jídelny bývalého statku č.p. 45 v Toužimi, část Třebouň a pozemku parcelního čísla st. 53 v katastrálním území Třebouň, obec Toužim Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 19.01.2015 Snímek z katastrální mapy ze dne 01.03.2015 Místopis Objekt občanské vybavenosti bývalá vývařovna a jídelna bývalého statku stojí na pozemku parcelního čísla st. 53 v katastrálním území Třebouň, obec Toužim, okres Karlovy Vary. Pozemek je situován v centru obce. Jeho výměra se rovná průmětu jeho půdorysu do vodorovné roviny. Přístup a příjezd k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Zadní dva vchody jsou přístupné z pozemku parcelního čísla 89/3, kterého vlastníkem je Město Toužim. Vesnička Třebouň leží na severním úpatí 824 m vysokého vrchu a má ulicový charakter, když z jedné strany je tvořena selskými usedlostmi a z druhé strany dostavbou nových rodinných domů. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 89/3 Město Toužim Celkový popis Nemovitost má tři vchody, jeden hlavní z místní komunikace a dva zadní. Jeden z nich je zamčený, druhý je otevřený. K těmto zadním vchodům je těžké se dostat, protože celý tento pozemek je zarostlý náletem křovin. Křoviny jsou stáří asi 10 roků a rostou bezprostředně vedle stavby a svým kořenovým systémem narušují obvodovou zeď i základy. Přes otevřené dveře se dostaneme do předsíně, z které jsou vstupy do skladu a jídelny. Jídelna má půdorys 15,31*4,03 m = 61,70 m 2. Byla zde zahájena rekonstrukce, konkrétně sundali se vnitřní vápenné omítky na holé cihlové zdivo. Z jídelny se dostaneme do vstupní části z hlavního vstupu do chodby, z které je vstup do kuchyně, do skladu, na WC se čtyřmi splachovacími záchody a čtyřmi umyvadly, do sklepa a do podkroví. Ze společných WC je vstup do místnosti s elektrickým bojlerem. Na chodbě se povaluje nábytek a do podkroví se dá dostat jenom po nábytku. Podkroví má čtyři pokoje. V 1. podzemním podlaží jsou dva sklepy. Nemovitost je postavena ve zděném konstrukčním systému a zastřešena dřevěným vázaným krovem s prkenným podbitím pod plechovou krytinou. - 2 -
Všechny konstrukční prvky krátkodobé životnosti jsou dožity a mají tedy nulovou hodnotu. Konstrukční prvky dlouhodobé životnosti, které jsou ještě života schopné, jsou základy, obvodové a nosné stěny, dřevěné trámové stropy, dřevěný vázaný krov a krytina. Hodnota těchto konstrukčních prvků je sice 220 000,- Kč ale vzhledem k obtížné obchodovatelnosti a obtížné prodejnosti je tato hodnota o výši 160 000,- Kč Obvodové zdivo vykazuje v rozích konstrukčně podmíněné trhliny způsobené zatékáním srážkové vody z dešťových svodů do základové spáry. Zdivo má již dožitou hydroizolaci, proto je mokré. Trhliny jsou po celém domě z důvodu zatékání srážkové vody do základové spáry. Dráhu pro zatékání připravila i rekonstrukce chodníku, když byl nahrazen jílový obsyp základů kamennou drtí s nopovou fólií. Stropy jsou z dřevěných masivních trámů. Ale pod vikýřem jihozápadní strany střechy je obnažena stropní konstrukce s nálezem hniloby dřevěných prken i dřevěných trámů. Tento zahnívající trám se musí vyměnit. Jedinou předností předmětné nemovitosti je volba krytiny, kterou byl plech, konkrétně hliník. To je pro dané území nejvhodnější krytina. Aby se mohla provést rekonstrukce a dům zachránit, musela by se stavba zainvestovat a to nemalou částkou. Obvyklá cena předmětné nemovitosti je cena předmětného pozemku plus cena opotřebovaných konstrukčních prvků dlouhodobé životnosti. Stáří : 2015-1935 = asi 80 roků. Dispozice nemovitosti svědčí pro bývalou školu. Na stavbě byla zahájena rekonstrukce ale bez úklidu sutě z oklepávání vnitřních vápenných omítek. Stavba není obývaná a není obyvatelná již nejméně 10 roků. Důkazem jsou vzrostlé keře u paty jihozápadní fasády. Stavba je otevřená. V ulici před domem vede rozvod elektrické energie a veřejný vodovod. Silné stránky Hrubá stavba je hotova včetně částečného 1. podzemního podlaží. Slabé stránky Všechny konstrukční prvky krátkodobé životnosti jsou dožity. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy - 3 -
Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Zástavní právo soudcovské pohledávka ve výši 1 368,- Kč s příslušenstvím s oprávněním pro Vodárny a kanalizace Karlovy Vary Zástavní právo soudcovské pohledávka ve výši 1 596,- Kč a 856,- Kč s příslušenstvím s oprávněním pro Vodárny a kanalizace Karlovy Vary Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 2 024m,- Kč s příslušenstvím s oprávněním pro Plzeňské městské dopravní podniky Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 1 810,- Kč s příslušenstvím s oprávněním pro Českou průmyslovou zdravotní pojišťovnu Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 1 012,- Kč s příslušenstvím s oprávněním pro DRY CLEANER LINE s.r.o. Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 1 012,- Kč s příslušenstvím s oprávněním pro Marsa Limited Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 3 398,- Kč s příslušenstvím s oprávněním pro ČEZ Prodej, s.r.o. Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 1 012,- Kč s příslušenstvím s oprávněním pro DRY CLEANER LINE s.r.o. Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 6 917,50 Kč s příslušenstvím s oprávněním pro Vodafone Czech Republic a.s. Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 1 012,- Kč s příslušenstvím s oprávněním pro DRY CLEANER LINE s.r.o. Zástavní právo smluvní a) pohledávka ve výši 600 000,- Kč s příslušenstvím b) budoucí pohledávka do výše 600 000,- Kč s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nemovitost je úplně zatížena zástavním právem soudcovským, exekutorským a smluvním. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Cena pozemku Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Toužim KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,90 KUV: 0,90 Parcela č.: 987 937 650 950,00 0,73 692,55 Popis pozemku: Stavební pozemek v zastavěném území obce. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Přístup je po asfaltové komunikaci. Průměrná jednotková cena 692,55 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemek parcelního čísla st. 53 v katastrálním území Třebouň, obec Toužim je pozemkem stavebním. Výměra tohoto pozemku je rovna zastavěné ploše předmětné nemovitosti. Nemovitost k datu ohledání není napojena na žádnou inženýrskou síť. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 53 248 650 161 200 Celková výměra pozemků 248 Hodnota pozemků celkem 161 200 Věcná hodnota stávajícího stavu Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. podzemní podlaží 74,31 m 2 2,30 m 1. nadzemní podlaží 248,01 m 2 3,26 m - 5 -
podkroví 248,01 m 2 2,70 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. podzemní podlaží (9,65*7,70)*(2,30) = 170,90 m 3 1. nadzemní podlaží (25,70*9,65)*(3,26) = 808,50 m 3 podkroví (25,70*9,65)*(2,70) = 669,61 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. podzemní podlaží 170,90 m 3 1. nadzemní podlaží 808,50 m 3 podkroví 669,61 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 649,01 m 3 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř. - 6 - Opotř. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 9,27 100,00 9,27 9,26 80 150 53,33 4,9384 2. Zdivo S 23,95 100,00 23,95 23,94 80 80 100,00 23,9400 3. Stropy S 8,93 100,00 8,93 8,93 80 80 100,00 8,9300 4. Střecha S 8,25 100,00 8,25 8,25 80 80 100,00 8,2500 5. Krytina S 3,84 100,00 3,84 3,84 80 80 100,00 3,8400 6. Klempířské konstrukce S 1,02 100,00 1,02 1,02 80 80 100,00 1,0200 7. Vnitřní omítky S 6,55 100,00 6,55 6,55 80 80 100,00 6,5500 8. Fasádní omítky S 3,16 100,00 3,16 3,16 80 80 100,00 3,1600 10. Vnitřní obklady S 2,60 100,00 2,60 2,60 80 80 100,00 2,6000 11. Schody S 1,13 100,00 1,13 1,13 80 80 100,00 1,1300 12. Dveře S 3,62 100,00 3,62 3,62 80 80 100,00 3,6200 13. Okna S 5,88 100,00 5,88 5,88 80 80 100,00 5,8800 14. Podlahy obytných místností S 2,49 100,00 2,49 2,49 80 80 100,00 2,4900 15. Podlahy ostatních místností S 1,13 100,00 1,13 1,13 80 80 100,00 1,1300 16. Vytápění S 5,88 100,00 5,88 5,88 80 80 100,00 5,8800 17. Elektroinstalace S 4,86 100,00 4,86 4,86 80 80 100,00 4,8600 19. Rozvod vody S 3,62 100,00 3,62 3,62 80 80 100,00 3,6200 22. Kanalizace S 3,50 100,00 3,50 3,50 80 80 100,00 3,5000 25. Záchod S 0,34 100,00 0,34 0,34 80 80 100,00 0,3400 Součet upravených objemových podílů: 100,02 Opotřebení: 95,7000 Konstrukce Popis 1. Základy mělké založení bez izolace 2. Zdivo cihelné tl. 60 cm 3. Stropy dřevěné trámové
4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina hliníkový plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky břízolitové omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře náplňové 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných keramická dlažba místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba místností 16. Vytápění akumulační 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody chybí 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace žumpa 23. Vybavení kuchyně chybí 24. Vnitřní vybavení chybí 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 248 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 1 649,01 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 098 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 3 098 Reprodukční hodnota [Kč] 5 108 637 (RC * OP) Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % 95,70 Věcná hodnota (VH) [Kč] 219 671 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Obestavěný prostor: 1 649,01 m 3 Zastavěná plocha: 248,01 m 2 Plocha pozemku: 248,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci - 7 -
Jedná se o atypický případ, s kterým jsem se ve své praxi ještě nesetkal. Obdobnou nemovitost ve své databázi nemám. Nemůžu proto spočítat cenu porovnáním. Popisy porovnatelných nemovitých věcí Srovnatelné nemovité věci Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 0 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 0 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 0 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 0 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 0,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 0 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 0 Kč 0 Kč 380 871 Kč 161 200 Kč Obvyklá cena 320 000 Kč slovy: Třistadvacettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Co zbylo? Zůstal jenom pozemek a opotřebované konstrukční prvky dlouhodobé životnosti, kterým zabezpečila ještě zbytkovou životnost střecha. Závěr Cena nemůže být vyšší. Do nemovitosti je nutné vložit nemalé finanční prostředky. V Plasích 06.03.2015 Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy telefon: 774344241 e-mail: klokocik@centrum.cz - 8 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 24.10.2003 č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 0259-06/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 02/2015. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy ze dne 01.03.2015 1 Snímek katastrální mapy ze dne 01.03.2015 1 Mapa oblasti 1 Mapa oblasti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.165 ze dne 19.01.2015 8 Fotodokumentace nemovitosti 25-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
- 33 -
- 34 -
- 35 -
- 36 -
- 37 -
- 38 -
- 39 -
- 40 -
- 41 -
- 42 -
- 43 -
- 44 -
- 45 -
- 46 -