ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 133/7223/2015 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 2924/5 v bytovém domě č.p. 2924 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 4400/21, k.ú. Ústí nad Labem, v ulici Jizerská v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 133/7223/2015 LV no.: 13937 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zák.č. 72/1994 Sb.) - byt č. 2924/5 v bytovém domě č.p. 2924 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 4400/21, k.ú. Dobětice, v ulici Jizerská v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Jizerská 2924, Ústí nad Labem Severní Terasa, 400 10 Ústí nad Labem Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 1 095 958 Kč Market value Tržní hodnota 550 000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nestanovena Kč Common price Obvyklá cena 550 000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 545 000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 3157/2 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. 4400/21 Appurtenances: Příslušenství: Sklepní kóje, loggie Size: Velikost podíl 664/9131 z 352 m 2 tj. 25,59 m 2 Location in the town: Poloha v obci: Obytná zóna Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura Úplná (krajské město) Unit price: Jednotková cena 1000 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: montovaný z panelů Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: 66,4 m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: 1980 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 35 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 13937 je byt ve vlastnictví Mgr. Hany Němcové, bytem U Hájku 719/79, 664 48 Moravany Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 13937 je vlastnické právo k bytu omezeno: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek ze Smlouvy o úvěru v celkové výši 960 000,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek, až do celkové výše 960 000,- Kč, které vzniknou od uzavření této Zástavní smlouvy ve prospěch České spořitelny (IČ 45244782) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 7.7.2009 - zahájením exekuce Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 13937 není vlastnické právo k bytu omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 13937 je evidováno toto zástavní právo: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek ze Smlouvy o úvěru v celkové výši 960 000,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek, až do celkové výše 960 000,- Kč, které vzniknou od uzavření této Zástavní smlouvy ve prospěch České spořitelny (IČ 45244782) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 7.7.2009 Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - panelový dům Strong points / silné stránky: - v blízkosti jsou objekty občanské vybavenosti (školy, nákupní centra, zdravotní a kulturní středisko, sportovní hala apod.) - oblíbená lokality Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 13937 pro k.ú. a obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu 9.4.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovité věci byla na základě oznámení společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne 27.4.2015 svolána na 15. hodinu. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovité věci nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor jednotky - bytu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 774871 Název katastrálního území : Ústí nad Labem Kód obce : 554804 Název obce : Ústí nad Labem Počet obyvatel obce : 93 747 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.10.2014 Kód okresu : CZ0427 Název okresu : Ústí nad Labem Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna s úplnou infrastrukturou Infrastructure / infrastruktura: Krajské město Ústí nad Labem patří mezi významná města České republiky (93 747 obyvatel), leží v severozápadní části České republiky, přibližně 85 km od centra hlavního města Prahy a přibližně 65 km od města Drážďany v SRN. Statutární město Ústí nad Labem má veškerou občanskou vybavenost, je zde dostupnost všech úřadů, všechny stupně školských zařízení, včetně univerzity, velmi dobrá infrastruktura. Po dopravní stránce je město Ústí nad Labem velmi dobře dostupné, je napojeno na mezinárodní silnici E 442 (Liberec, Děčín, Ústí, Drážďany) a silnice první třídy (I/8, I/30, I/13). Město je přímo napojeno na dálnici D8 (Berlín - Praha), která prochází západním okrajem města. Ústí nad Labem je důležitým železničním uzlem se čtyřmi nádražími, přes které vedou významné mezinárodní spoje Berlín-Vídeň a Berlín-Budapešť-Bělehrad-Sofia (Balt-Orient). Město je také napojeno na vodní dopravu - nákladní lodní doprava a rekreační osobní doprava jsou provozované na labské vodní cestě v úseku Pardubice - Chvaletice - Ústí nad Labem - Hřensko - Hamburg. Property Location / poloha nemovitosti: Bytový dům se nachází ve východní části města Ústí nad Labem, v městské části Severní Terasa v sídlišti Stříbrníky. Jedná se o lokalitu s převažující zástavbou bytových domů a objektů občanské vybavenosti (viz situaci v příloze). Short description property / stručný popis majetku: Bytová jednotka č. 2924/5 : Oceňovaný byt je situován ve 2.nadzemním bytového domu č.p. 2924, postaveného na pozemku čís. parcely 4400/21, k.ú. Ústí nad Labem, v ulici Jizerská v Ústí nad Labem. K bytu náleží podíl o velikosti 664/9131 na společných částech domu č.p. 2924 a pozemku čís. parcely 4400/21, k.ú. Ústí nad Labem. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o předpokládané velikosti 1+3 pravděpodobně sestává z předsíně, 3 pokojů, kuchyně, koupelny, WC a loggie. K bytu pravděpodobně náleží sklepní kóje. Podlahová plocha bytu činí 66,4 m 2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou z montované z panelů, střecha je plochá s krytinou z asfaltové svařované lepenky, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, schodiště je betonové s krytinou stupňů z PVC, okna bytu jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou hladké plné dřevěné i prosklené, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy jsou opatřeny tepelnou izolací s omítkou a nátěrem. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, topení včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově, zdravotně-technické vybavení bytů je v typových bytových jádrech. Vybavení oceňovaného bytu pravděpodobně tvoří vnitřní dveře, vana a záchod, kuchyňský sporák, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, plynu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou opatřeny krytinou z PVC. - 4 -
Stáří a stavební stav: Bytový dům pochází z roku 1980, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 35 let. Stavební stav domu uvedenému stáří odpovídá, bytový dům prošel rekonstrukcí (zateplení domu, plastová okna, střešní krytina atd.). Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, dům je dobře udržovaný. Stav bytu nebyl z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěn. Pro účely ocenění se předpokládá, že byt je v původním stavu s průměrnou údržbou. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 2924/5 náleží podíl 664/9131 na pozemku čís. parcely 4400/21, k.ú. Ústí nad Labem. Pozemky, zastavěné stavbou bytového domu, jsou rovinné konfigurace, jsou napojeny na inženýrské sítě el. proudu, plynu, vody, kanalizace a tepelné rozvody. Pozemky jsou přístupné z veřejných komunikací ve vlastnictví Statutárního města Ústí nad Labem. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky - bytu podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 2924/5 v bytovém domě č.p. 2924 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 4400/21, k.ú. Ústí nad Labem v ulici Jizerská v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 13937 pro k.ú. a obec Ústí nad Labem u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ústí nad Labem, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 27.4.2015 550.000,- Kč Slovy: Pětsetpadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č. 13937 je evidováno omezení vlastnického práva: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ze Smlouvy o úvěru v celkové výši 960 000,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek, až do celkové výše 960 000,- Kč, které vzniknou od uzavření této Zástavní smlouvy ve prospěch České spořitelny (IČ 45244782) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 7.7.2009 - zahájení exekuce Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 13937. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 133/7223/2015. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 28.dubna 2015-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 133/7223/2015 LV no.: 13937 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 2924/5 66 24 800 1 646 720 35,0 1 070 368 2 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 1 070 368 Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 4400/21 zastavěná plocha a nádvoří 25,59 1 000 25 590 podíl o velikosti 664/9131 2 3 4 5 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 25 590 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 1 095 958 Kč Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota Kč Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 1 BJ Ústí nad Labem, ul. Jizerská 570 000,00 IV-15 65,00 2+1 8 769 0,80 456 000,00 7 015 2 BJ Ústí nad Labem, ul. Jizerská 660 000,00 IV-15 62,00 2+1 10 645 0,80 528 000,00 8 516 3 BJ Ústí nad Labem, ul. Jizerská 750 000,00 IV-15 66,00 3+1 11 364 0,80 600 000,00 9 091 Comments Komentář 1) osob. vlastnictví, panelový dům po rekonstukci, byt je v původním stavu 2) osob. vlastnictví, panelový dům po rekonstukci, byt je v původním stavu 3) osob. vlastnictví, panelový dům po rekonstukci, byt je v původním stavu 1) aktuální nabídka realitní kanceláře Lenys reality Ústí nad Labem 2) aktuální nabídka realitní kanceláře REALITY DISK s.r.o. Ústí nad Labem 3) aktuální nabídka realitní kanceláře RENNER Ústí nad Labem Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,096 mil.kč 0,000 mil.kč 0,545 mil.kč 0,550 mil.kč
Byt č. 2924/5 v ulici Jizerská v Ústí nad Labem Situace lokality Fotomapa
Byt č. 2924/5 v ulici Jizerská v Ústí nad Labem Bytový dům č.p. 2924 Bytový dům č.p. 2924 Bytový dům č.p. 2924 Komunikace u domu Komunikace u domu Vchod do domu č.p. 2924