ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č. 5896-739/2018 Objednatel znaleckého posudku: DV Insolvence, v.o.s., IČ: 01929101, se sídlem V Luhu 754/18, 140 00 Praha 4, insolvenční správce dlužníka Lukáše Berana Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby insolvenčního řízení. Adresa předmětu ocenění: Adresa objektu je Sloupno nad Cidlinou, Sloupno, okres Hradec Králové Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: 30.04.2018 Zpracováno ke dni: 30.04.2018 Zhotovitel: XP invest, s.r.o. Mánesova 1374/53, 120 00 Praha Tel.: 420737858334 Email: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne 04.05.2018 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 na pozemcích parc. č. 512/104 a 566/42 nacházejících se v obci Sloupno, okres Hradec Králové, katastrální území Sloupno nad Cidlinou pro potřeby insolvenčního řízení. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemky parc. č. 512/104 a 566/42, katastrální území Sloupno nad Cidlinou Sloupno nad Cidlinou, Sloupno, okres Hradec Králové Královéhradecký kraj Hradec Králové Sloupno Sloupno nad Cidlinou 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 30.04.2018. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování posudku byly použity tyto zdroje: informace zjištěné při prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, povodňová mapa, technické řešení systému INEM 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Beran Lukáš, Antala Staška 2059/80b, Krč, 140 00 Praha 4 1/4 Beran Tomáš, Choceradská 3044/16, Záběhlice, 141 00 Praha 4 1/4 Příhodová Jana, Na Poříčí 1045/22, Nové Město, 110 00 Praha 1 1/2 Nemovitosti: Pozemky parc. č. 512/104 a 566/42 nacházející se v obci Sloupno, okres Hradec Králové, katastrální území Sloupno nad Cidlinou. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 2
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované pozemky slouží k zemědělským účelům a jejich rozloha činí 11.869 m 2. Plocha pozemků je dle územního plánu regulovaná jako plocha zemědělská a plocha smíšená nezastavěného území - zemědělská a s nerostnými surovinami. Pozemky jsou bez porostů, jsou obdělávány a rostou na nich zemědělské plodiny. Pozemky jsou mírně svažité a nejsou oploceny. Přístup k pozemkům je po nezpevněné polní cestě. Poloha pozemků je v části obce, která je stavebně nesrostlá s její sídelní částí a charakter okolí odpovídá neobydlené oblasti. Dostupnost obchodů je malá - vybavenost menšími obchody s omezenou otevírací dobou. Soustava škol není v místě dostupná - nutnost dojezdu (v obci je pouze mateřská škola) a v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení. V obci je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, jsou zde nejdůležitější úřady, ostatní úřady jsou v dojezdové vzdálenosti a v obci se nenachází pobočka České pošty - nutnost dojezdu. Pozemky se nachází v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů a v bezprostřední blízkosti objektu je zeleň v podobě lesů a luk. Pozemky se nachází v lokalitě se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě je zastávka autobusových spojů (přímo v obci) a vlakových spojů (ve vedlejší obci). Parkovací možnosti jsou ve vzdálenějším okolí objektu. V okolí pozemků není zvýšena kriminalita - zločiny jsou zde výjimečné. Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny. Tabulkový popis Rozloha 11.869 m 2 Druh pozemku zemědělský pozemek Popis oceňovaného pozemku Územní plán plochy zemědělské, plochy smíšené nezastavěného území - zemědělské a s nerostnými surovinami Trvalé porosty Venkovní stavby / bez porostů Popis okolí Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta Popis okolí Poloha v obci Vybavenost mírně svažitý neoploceno přístup po nezpevněné polní cestě neobydlená oblast v části obce stavebně nesrostlé se sídelní částí obce dostupnost pouze menších obchodů s omezenou otevírací dobou, soustava škol není v místě dostupná (pouze MŠ) - nutnost dojezdu, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení, v místě je pouze částečná 3
vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti, v obci se pobočka České pošty nenachází - nutnost dojezdu Životní prostředí Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, zeleň v podobě lesů a luk v bezprostřední blízkosti, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav zastávka vlakových a autobusových spojů, parkovací možnosti ve vzdálenějším okolí objektu v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné Věcná břemena oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Další informace / 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 30.04.2018 jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. Rovněž se v rámci výpočtu používá metodika "Komentář k určování obvyklé ceny (ocenění majetku a služeb)" vydaná Ministerstvem financí České republiky. Pro vyřazení extrémních hodnot je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. 4
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Pozemky parc. č. 512/104 a 566/42, katastrální území Sloupno nad Cidlinou Pozemky v katastrálním území Sloupno nad Cidlinou, obec Sloupno č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Sloupno nad Cidlinou, Sloupno, okres Hradec Králové plocha 11869 m 2 orná půda / 1 Nový Bydžov, okres Hradec Králové plocha 4039 m 2 2 Chlumec nad Cidlinou, okres Hradec Králové trvalý travní porost, orná půda / plocha 5730 m 2 orná půda / 3 Nové Město, okres Hradec Králové plocha 2694 m 2 trvalý travní porost / 4 Klamoš, okres Hradec Králové plocha 10952 m 2 orná půda / 5 Vinary, okres Hradec Králové plocha 19745 m 2 orná půda, les / 5
č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání 1 29,96 Kč 0.9 26,96 Kč 1.00 1.08 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0800 24,96 Kč 2 27,00 Kč 0.9 24,30 Kč 1.00 1.06 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0600 22,92 Kč 3 25,75 Kč 0.9 23,18 Kč 1.00 1.09 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0900 21,26 Kč 4 25,02 Kč 0.9 22,52 Kč 1.00 1.01 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0100 22,29 Kč 5 33,00 Kč 0.9 29,70 Kč 1.00 0.92 1.00 1.00 1.00 1.00 0.9200 32,28 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 24,75 Kč 21,26 Kč 32,28 Kč 4,43 Kč 20,32 Kč 29,18 Kč Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 24,75 Kč/m 2 11.869 m 2 * = 293.704 Kč 294.000,-- Kč 6
II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR Pozemky v katastrálním území Sloupno nad Cidlinou, obec Sloupno č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Sloupno nad Cidlinou, Sloupno, okres Hradec Králové plocha 11869 m 2 orná půda / 1 Nový Bydžov, okres Hradec Králové plocha 4039 m 2 2 Chlumec nad Cidlinou, okres Hradec Králové trvalý travní porost, orná půda / plocha 5730 m 2 orná půda / 3 Nové Město, okres Hradec Králové plocha 2694 m 2 trvalý travní porost / 4 Klamoš, okres Hradec Králové plocha 10952 m 2 orná půda / 5 Vinary, okres Hradec Králové plocha 19745 m 2 orná půda, les / Výpočet relace dle čl. 5 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 29,96 0,90 26,96 2 27,00 0,90 24,30 3 25,75 0,90 23,18 4 25,02 0,90 22,52 5 33,00 0,90 29,70 Maximální hodnota 29,70 (případ č.5) Minimální hodnota 22,52 (případ č.4) Relace min vs. max hodnoty 1,3188 OK Aritmetický průměr 25,33 II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Pozemky v katastrálním území Sloupno nad Cidlinou, obec Sloupno č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Váha srovnání Oceňovaný objekt Sloupno nad Cidlinou, Sloupno, okres Hradec Králové plocha 11869 m 2 orná půda / X 1 Nový Bydžov, okres Hradec Králové 2 Chlumec nad Cidlinou, okres Hradec Králové 3 Nové Město, okres Hradec Králové 4 Klamoš, okres Hradec Králové plocha trvalý travní 4039 m 2 / 3 porost, orná půda plocha 5730 m 2 orná půda / 3 plocha trvalý travní 2694 m 2 / 3 porost plocha 10952 m 2 orná půda / 3 5 Vinary, okres Hradec Králové plocha 19745 m 2 orná půda, les / 3 7
Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin 1 29,96 0,90 26,96 3 80,88 2 27,00 0,90 24,30 3 72,90 3 25,75 0,90 23,18 3 69,54 4 25,02 0,90 22,52 3 67,56 5 33,00 0,90 29,70 3 89,10 Mezisoučet 15 379,98 Celkem 25,33 Základní cena: 25,33 Kč/m 2 Úprava ceny dle čl. 5 odst. 4 a 5: 25,33 * 1,0000 = 25,33 Kč/m 2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 25,33 Kč/m 2 * 11.869 m 2 = 300.641,77 Kč 301.000,-- Kč II. b) Výpočet dle metodiky MFČR Vyloučení extrémní hodnoty č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 30 0,90 26,96 2 27 0,90 24,30 3 26 0,90 23,18 4 25 0,90 22,52 5 33 0,90 29,70 Střední hodnota 25,33 Medián 24,30 Rozdíl max-min 7,18 Minimum 22,52 Maximum 29,70 Rozdělení četnosti Třídy Četnost Pravděpodobnost 23 až 24 3 0.6 24 až 26 0 0 26 až 28 1 0.2 28 až 30 1 0.2 8
Četnost 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 Četnost 0 24 26 28 30 až až až až 23 24 26 28 Výsledná cena dle metodiky MFČR je stanovena v rozsahu: od 22,52 Kč/m 2 do 24,31 Kč/m 2 * 11.869 m 2 od 267.289,88 Kč do 288.535,39 Kč Celková cena po zaokrouhlení: od 267.000,-- Kč do 289.000,-- Kč C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody 294.000,-- Kč II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM 301.000,-- Kč II. b) Výsledek dle metodiky MFČR od 267.000,-- Kč do 289.000,-- Kč 9
ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na 294.000,-- Kč Slovy: dvěstědevadesátčtyřitisíc korun českých Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 na oceňované nemovitosti je v daném místě a čase stanovena na 73.500,-- Kč Slovy: sedmdesáttřitisícpětset korun českých Vypracoval: XP invest, s.r.o. Mánesova 1374/53, 120 00 Praha Ing. Martina Plachá Tel.: 420737858334 Email: info@xpinvest.cz V Praze, dne 04.05.2018 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 5896-739/2018 znaleckého deníku. 10
E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 11
12
Pořízená fotodokumentace 13
Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Pozemek, 4039 m 2, Nový Bydžov, okres Hradec Králové Celková cena: 121.000 Kč Adresa: Nový Bydžov, okres Hradec Králové 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Nový Bydžov, okres Hradec Králové Plocha pozemku (m2) Cena 121 000 Kč Současné využití zemědělská půda Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno 4039 Slovní popis Nabízíme k prodeji ideální podíl na zemědělských pozemcích v k.ú. Nový Bydžov a v k.ú. Humburky, v okrese Hradec Králové. Podíl tvoří 4 039 m2 trvalého travního porostu a orné půdy. Skládá se z ¼ podílu o výměře 3 137 m2 a z 1/8 podílu o výměře 902 m2 orné půdy. ¼ podíl je tvořen 2 820 m2 trvalého travního porostu a 317 m2 orné půdy. Pozemky jsou obdělávány a přihlášeny v LPIS. Jsou bez jakýchkoli omezení vlastnického práva. 14
4. Mapové zobrazení 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 2 Prodej, Pozemek, 5730 m 2, Chlumec nad Cidlinou, okres Hradec Králové Celková cena: 154.710 Kč Adresa: Chlumec nad Cidlinou, okres Hradec Králové 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Chlumec nad Cidlinou, okres Hradec Králové Plocha pozemku (m2) Cena 154 710 Kč Současné využití zemědělská půda Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno 5730 15
Slovní popis Prodáváme zemědělskou půdu v katastrální území Chlumec nad Cidlinou v LV 1453. Jedná se o výlučné vlastnictví. Pozemek má kuluru orné půdy a výměru 5.730 m2. 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 3 Prodej, Pozemek, 2694 m 2, Nové Město, okres Hradec Králové Celková cena: 69.371 Kč Adresa: Nové Město, okres Hradec Králové 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Nové Město, okres Hradec Králové Plocha pozemku (m2) Cena 69 371 Kč Současné využití zemědělská půda Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno 2694 Slovní popis Nabízíme k prodeji zemědělskou půdu o výměře 2.694 m2 v katastrálním území Nové Město nad Cidlinou LV 81. Pozemek je veden jako trvale travní porost, ale je zorán. 16
4. Mapové zobrazení 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 4 Prodej, Pozemek, 10952 m 2, Klamoš, okres Hradec Králové Celková cena: 274.000 Kč Adresa: Klamoš, okres Hradec Králové 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Klamoš, okres Hradec Králové Plocha pozemku (m2) 10952 Cena 274 000 Kč Současné využití zemědělská půda Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno 17
Slovní popis Prodáme poloviční podíl na pozemcích v katastrální území Štít v okrese Hradec Králové na listu vlastnictví číslo 113 a 544. Prodávaná polovina činí 10.952m2 a je to orná půda. Pozemky jsou dobře přístupné. 4. Mapové zobrazení 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 5 Prodej, Pozemek, 19745 m 2, Vinary, okres Hradec Králové Celková cena: 651.585 Kč Adresa: Vinary, okres Hradec Králové 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 18
3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Vinary, okres Hradec Králové Plocha pozemku (m2) 19745 Cena 651 585 Kč Současné využití zemědělská půda Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno Slovní popis Prodej zemědělských pozemků v katastru Janovice u Vinar. Jedná se o pozemky o celkové výměře 19.745 m2, které se skládají z 12.008 m2 z části vytěženého lesa, 7.737 m2 orné půdy. Pozemky jsou obhospodařované bez nájemního vztahu. 4. Mapové zobrazení 19