Ladislav Charvát Kancelář tel./fax: 474 629 617 Člen Komory soudních znalců ČR mobil: 602 447 582 Člen Asociace znalců a odhadců ČR Brno e - mail: charvatladislav@seznam.cz kancelář: Pražská 585, RESTAMO, Chomutov www: www.odhadycharvat.cz IČO: 48294047 ZNALECKÝ POSUDEK č. 5264-19/14 o ceně nemovitosti: Bytová jednotka č. 5132/8 o velikosti 4+1 v 5.NP, ul. Školní pěšina, obec Chomutov, katastrální území Chomutov I, kraj Ústecký, LV č. 5142. Budova č.p. 5132, 5133, ul. Školní pěšina, Chomutov Objednatel posudku: PROKONZULTA a.s., Křenová 299/26, 602 00 Brno Účel posudku: Získání cenového podkladu k insolvenčnímu řízení. Vypracováno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb.. Není vhodné pro daňové účely. Posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a předává se objednateli v 1 vyhotovení. V Chomutově, dne 30.4.2014
A. Nález 2 Předmět ocenění: Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 5132/8 o velikosti 4+1, která se nachází v ulici Školní pěšina v Chomutově, katastrální území Chomutov I, kraj Ústecký. Podklady pro ocenění: Výpisy z Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Chomutov ze dne 11.3.2013, LV č. 10132 a ze dne 14.2.2014, LV č. 5142. Kopie katastrální mapy ze dne 11.3.2013, mapový list 2-4/32, měřítko 1:1000. Situační plánek. Údaje sdělené objednatelem. Prohlídka dne 10.4.2014 za přítomnosti znalce a objednatele. Fotodokumentace pořízená znalcem. Vlastníci nemovitostí dle LV č. 5142: Gründl Martin, Školní pěšina 5132, 430 04 Chomutov RČ: xxxxxxxxxx Podíl na společných částech domu a pozemku: 759/24424. Jednotky: č.jedn. 5132/8 byt budova Chomutov č.p. 5132, 5133, byt.dům Pozemky: pozemek parc. č. 5885/40 zastavěná plocha a nádvoří 204 m 2 pozemek parc. č. 5885/41 zastavěná plocha a nádvoří 202 m 2 Vlastníci nemovitostí dle LV č. 10132: Gründl Martin, Školní pěšina 5132, 430 04 Chomutov RČ: xxxxxxxxxx Podíl na společných částech domu a pozemku: 759/24424. Pozemky: pozemek parc. č. 5885/317 ostatní plocha jiná plocha 384 m 2 pozemek parc. č. 5885/318 ostatní plocha jiná plocha 212 m 2 Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 17.4.2014 za přítomnosti znalce a objednatele posudku. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 17.4.2014.
3 Informace o nemovitosti: Všeobecné místopisné údaje: Chomutov leží na úpatí Krušných hor, nedaleko hranic se Spolkovou republikou Německo. Chomutov lze charakterizovat jako důležitý dopravní uzel a hospodářské a správní centrum okresu. Po celá desetiletí byl znám jako město těžkého průmyslu, energetiky, hutnictví a hnědouhelné těžby. Velkému zájmu turistů se těší ojedinělý Podkrušnohorský zoopark a Kamencové jezero. Chomutov je také východiskem pro výlety do Krušných hor a do okolních zajímavých míst jako je Kadaň, Klášterec nad Ohří a Nechranická vodní přehrada. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Chomutov I, ulice Školní pěšina na sídlišti Kamenná. Údaje o oceňovaném bytu: Byt nebo nebytový prostor dokončený Byt je místnost, nebo soubor místností, vč. součástí a příslušenství bytu, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení, jehož vlastnictví bylo ve smyslu zák.č. 72/1994 Sb. ke dni ocenění vloženo do katastru nemovitostí. Nebytový prostor je místnost, nebo soubor místností, vč. součástí a příslušenství, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než bydlení, jehož vlastnictví ve smyslu zák.č. 72/1994 Sb. ke dni ocenění vloženo do katastru nemovitostí. Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Školní pěšina 5132/8 430 04 Chomutov Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Chomutov Katastrální území: Chomutov I Počet obyvatel: 49 187 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 020,00 Kč/m 2 Bytová jednotka o velikosti 4+1 se nachází v 5.nadzemním podlaží sekce č.p. 5132 v budově č.p. 5132, 5133, ulice Školní pěšina v Chomutově, kraj Ústecký, okres Chomutov. K bytu patří spoluvlastnický podíl v rozsahu 759/24424 na společných částech budovy patřící dle zák.č.72/1994 Sb., v platném znění, neoddělitelně k bytové jednotce č. 5132/8 a spoluvlastnický podíl v rozsahu 759/24424 na pozemcích parc.č. 5885/40 a parc.č. 5885/41 zastavěné plochy a nádvoří a spoluvlastnický podíl v rozsahu 759/24424 na pozemcích parc.č. 5885/317 a parc.č. 5885/318 ostatní plochy jiné plochy. Pozemky tvoří obdélníkový tvar a jsou situovány v upraveném terénu. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě: elektřinu, vodovod, kanalizaci, plyn, dálkovou dodávku tepla a TUV a je po částečné rekonstrukci: střecha, fasáda, zateplení, okna, dveře. Bytová jednotka v původním stavu s dobrou údržbou. Obsah: 1. Ocenění staveb 1a) Bytová jednotka
4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi 6 i = 1 Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,970 4
i = 1 5 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,02 okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,978 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 1,000 * 0,978 = 0,949 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 020,- 0,949 967,98 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 5885/40 204,00 967,98 197 467,92 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 5885/41 202,00 967,98 195 531,96 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha 5885/317 384,00 967,98 371 704,32 4 odst. 1 ostatní plocha 5885/318 212,00 967,98 205 211,76 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 969 915,96
Pozemky - zjištěná cena = 969 915,96 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích 6 Pozemky = 969 915,96Kč 969 915,96 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 969 915,96 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Chomutov Stáří stavby: 34 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27): 6 393,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy vlastní jednotka: 75,90 * 1,00 = 75,90 m 2 lodžie: 3,70 * 0,20 = 0,74 m 2 sklepní kóje: 1,00 * 0,10 = 0,10 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 76,74 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 5.NP s II 0,00 výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Umakartové bytové jádro II -0,10 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - lodžie, sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 34 let: s = 1-0,005 * 34 = 0,83 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,83 = 0,772 i = 1 Index trhu s nemovitostmi
Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 7 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,970 Index polohy pozemku 4 i = 1 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,02 okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,978 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 6 393,- Kč/m 2 * 0,772 = 4 935,40 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 76,74 m 2 * 4 935,40 Kč/m 2 * 0,970 * 0,978= 359 297,95 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 359 297,95 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem jednotky na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 969 915,96 Kč Spoluvlastnický podíl: 759 / 24 424 Hodnota spoluvlastnického podílu: 969 915,96 Kč * 759 / 24 424 = 30 141,10 Kč
8 Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 30 141,10 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 389 439,05 Kč C. REKAPITULACE 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 389 439,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 389 439,- Kč Celkem 389 439,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 389 439,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 389 440,- Kč slovy: Třistaosmdesátdevěttisícčtyřistačtyřicet Kč Na nemovitosti váznou následující závady: Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst.1 insolvenčního zákona). Zástavní právo smluvní Hypoteční banka, a.s., Radlická 333/150, Radlice, 150 00 Praha 5 Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě, ve které je poptávka po nemovitostech tohoto druhu nižší než nabídka. Obdobné nemovitosti jsou v dané lokalitě v současné době převáděny za ceny odpovídající jejich administrativním cenám. V současné době jsou na serveru sreality.cz nabízeny obdobné byty s obdobným vybavením a obdobného technického stavu za ceny kolem 380-410 tis.kč (viz příloha). Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši: Výsledná cena obvyklá cena nemovitosti 400 000,- Kč slovy: Čtyřistatisíc Kč Chomutově, 30.4.2014 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem dne 20.4.1978, č.j. 1618/78 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5264-19/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 5264-19/14.