ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 188/7938/2017 o obvyklé ceně členského podílu ve Stavebním bytovém družstvu Krušnohor vztahujícího se k užívání garáže č.e. 131, tvořící součást pozemku čís. parcely 2904/30, k.ú. Horní Litvínov, v ulici U Zámeckého parku v Litvínově, okres Most, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 188/7938/2017 LV no.: 3809 Name of subject / Předmět ocenění: Členský podíl ve Stavebním bytovém družstvu Krušnohor vztahující se k právu užívání garáže č.e. 131, tvořící součást pozemku čís. parcely 2904/30, k.ú. Horní Litvínov, v ulici U Zámeckého parku v Litvínově, okres Most, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: U Zámeckého parku č.ev. 131, 435 42 Litvínov Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: nebyla stanovena Kč nebyla stanovena Kč 71.000 Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK členský podíl vztahující se ke garáži č.e. 131 okraj obce úplná, odpovídající velikosti města MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost: Type: Druh: Unit price: Jednotková cena: LEASE / PRONÁJEM 2904/30 - pozemek není předmětem ocenění 70.000 Kč 70.000 Kč nestanoveno Kč Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: Built-up area: Zastavěná plocha: 22,84 Office area: Kancelářské plochy: Floor area: Podlahová plocha: Storage area: Skladové plochy: Built-up space: Obestavěný prostor: 66,59 m 3 Other and manufacturing: Ostatní Unit price: Jednotková cena: Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: 1974 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 60 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
A. NÁLEZ Client of Appraisal / Objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem Property right / Vlastnické právo: Předmětem ocenění je členský podíl vztahující se k užívání garáže č.e. 131, tvořící součást pozemku čís. parcely 2904/30, k.ú. Horní Litvínov, v ulici U Zámeckého parku v Litvínově, okres Most, Ústecký kraj. Podle dostupných údajů je oceňovaný členský podíl předmětem dědického řízení po zemřelém Janu Leiblovi. Oceňovaná garáž č.e. 131 s pozemkem čís. parcel 2904/30, k.ú. Horní Litvínov, je ve vlastnictví Stavebního bytového družstva Krušnohor (IČ 00043257), se sídlem Čsl. armády 1766/84, 434 01 Most. Restricting conditions / omezující podmínky: Nebyla předložena dohoda o převodu členských práv a povinností k oceňovanému členskému podílu. Real burden / věcná břemena: K předmětu ocenění se nemohou vázat věcná břemena, nejedná se o nemovitost. Mortgages: / zástavní práva: K předmětu ocenění se nemohou vázat zástavní práva, nejedná se o nemovitost. Legal and structural state / stavebně právní stav: Jedná se o členský podíl v bytovém družstvu. Podle informace Stavebního bytového družstva Krušnohor je evidována zůstatková hodnota členského podílu ve výši 11.590,- Kč a základní členský vklad ve výši 300,- Kč. Weak points / slabé stránky: - jedná se o podíl v bytovém družstvu s právem užívání garáže, nikoliv o vlastnictví garáže - stavba umístěna v areálu na okraji města - zhoršený stavební stav Strong points / silné stránky: - nebyly zjištěny Background Papers / podklady: a/ informace o pozemku b/ katastrální mapa vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě d/ informace Stavebního bytového družstva Krušnohor Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 24.10. 2017. Současně byla provedena prohlídka movitých věcí, nacházejících se v garáži. - 3 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 686042 Název katastrálního území : Horní Litvínov Kód obce : 567256 Název obce : Litvínov Počet obyvatel obce : 24.485 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2017 Kód okresu : CZ0425 Název okresu : Most Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Litvínov patří se svými 24.485 obyvateli (podle Malého lexikonu obcí ČR 2016 ČSÚ) k významným městům Ústeckého kraje, zejména v průmyslové oblasti, město se nachází v západní části Ústeckého kraje, přibližně 40 km jihozápadně od krajského města Ústí nad Labem a přibližně 100 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Infrastruktura města je velmi dobrá, odpovídající velikosti a významu města, s vyšší vybaveností jsou obyvatelé orientováni na blízké město Most, s nímž je Litvínov spojen městskou hromadnou dopravou osob. Město leží na významných dopravních trasách, jde zejména o státní silnici I/27 Plzeň Most Litvínov i tratě ČD ve směrech Ústí nad Labem a Most, dále je město spojeno s městem Most tramvajovou tratí, městská hromadná doprava zahrnuje i řadu autobusových tratí, spojujících jednotlivé části města a okolní obce. Property Location / poloha nemovitostí: Garáž č.e. 131 se nachází v uzamčeném areálu řadových garáží, v ulici U Zámeckého parku. Jde o lokalitu zastavěnou převážně stavbami občanské vybavenosti (supermarket, nádraží, dopravní depo, apod.). V lokalitě je rozvod elektrického proudu. Short description property / stručný popis majetku: Jedná se o členský podíl v bytovém družstvu s právem vztahujícím se na užívání garáže č.e. 131, která je součástí pozemku čís. parcely 2904/30, k.ú. Horní Litvínov. Garáž č.e. 131: Garáž č. ev. 131 je krajní, řadová, přízemní stavba. Dispoziční řešení : Vnitřní dispozice je tvořena jedním garážovým stáním pro osobní automobil. Konstrukční řešení a vybavení : Svislé nosné konstrukce jsou zděné se založením na základových pasech bez izolací proti zemní vlhkosti, střecha je plochá tvořená přímo stropní konstrukcí z keramických stropnic Hurdis osazenými do nosníků z ocelových válcovaných profilů, krytina je z izolačních svařovaných asfaltových pásů, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, venkovní i vnitřní omítky jsou hladké, podlaha betonová, vrata jsou dřevěná dvoukřídlová, garáž je opatřena větracím otvorem ve zdi. Garáž má vnitřní instalaci elektrického proudu, jiné vnitřní instalace provedeny nejsou. Stáří a stavební stav: Podle informace Stavebního bytového družstva Krušnohor pochází garáž z roku 1974, její stáří ke dni ocenění jsou tedy 43 roky. Stav garáže je zhoršený, jsou patrné stavební závady a zvýšené opotřebení vlivem dlouhodobě zanedbané údržby (římsa nad vraty je narušena trhlinou, vnější omítky opadávají, vnitřní omítky u podlahy a na části stropu rovněž, v interiéru jsou stopy po zatékání, stropní nosníky korodují, dřevěná vrata vyžadují ochranný nátěr před trouchnivěním apod.). - 4 -
Pozemky: Garáž č.e. 131 je součástí pozemku čís. parcely 2904/30, k.ú. Horní Litvínov, ve vlastnictví Stavebního bytového družstava Krušnohor (IČ 00043257). Pozemek je rovinné konfigurace, napojený na rozvodnou síť el. proudu, a je přístupný z pozemku čís. parcely 2396/18 (ostatní plocha/manipulační plocha) ve vlastnictví Stavebního bytového družstva Krušnohor. Přístupový pozemek v dalším průběhu navazuje na veřejnou komunikace, ulici U Zámeckého parku, ve vlastnictví Města Litvínov. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. Movité věci nacházející se v garáži: V garáži se nacházejí movité věci. Jde vesměs o odložené nepotřebné nebo poškozené věci, např. laicky provedené dřevěné regály, elektrický dvou plotýnkový vařič (pravděpodobně nefunkční), poškozené sáňky, poškozený vysavač, větší množství zavařenin, zavařeninových sklenic, různých láhví, ojeté pneumatiky, zjevně opotřebené autosoučástky, odložené boty, různé kusy oděvu, dřevěné bedýnky, krabice apod. Obvyklá cena výše uvedených movitých věcí, nacházejících se v garáži, je nulová, nepřesahuje výši nákladů na jejich odstranění a vyklizení garáže. ZPŮSOB OCENĚNÍ Hodnota členského podílu v bytovém družstvu, představující majetkovou hodnotu, se oceňuje cenou obvyklou, tj. cenou, kterou by bylo možno za převod členského podílu v rozhodné době a místě dosáhnout (z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 14.11.2002, sp.zn. 31 Cdo 2428/2000, Bulletin advokacie č. 5/2003). Při ocenění členského podílu v bytovém družstvu, představujícího majetkovou hodnotu, je aplikováno ustanovení 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění, jenž definuje způsoby oceňování majetku a služeb, a to obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena (podle 2, odst. 1), která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nezahrnují vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je, (podle 2, odst. 3), m.j. a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. b) výnosový způsob, který vychází z výnosu předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry) c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. ANALÝZA OCENĚNÍ Vzhledem ke skutečnosti, že k převodům členských podílů v bytových družstvech vztahujících se k bytům, nebytovým prostorám, garážím apod. již řadu let běžně dochází a cena je vytvářena principy poptávky a nabídky, je odhad obvyklé ceny stanoven porovnávacím způsobem. Analýza je patrná z přiložené tabulky. Cena movitých věcí je určena odhadem. - 5 -
C. HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena členského podílu ve Stavebním bytovém družstvu Krušnohor vztahujícího se k právu užívání garáže č.e. 131, tvořící součást pozemku čís. parcely 2904/30, k.ú. Horní Litvínov, v ulici U Zámeckého parku v Litvínově, okres Most, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 24. října 2017 celkem Slovy: Sedmdesáttisíc Kč 70.000,- Kč V daném případě se jedná o ocenění členského podílu v bytovém družstvu, tedy ocenění práv spojených s členstvím, nejde o nemovitou věc. Dohoda o převodu členských práv a povinností nebyla předložena. Výsledná obvyklá cena nezahrnuje případné dluhy váznoucí na členském podílu. Obvyklá cena movitých věcí, nacházejících se v garáži, je nulová, nepřesahuje výši nákladů na jejich odstranění a vyklizení garáže. Znalecká doložka: ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 188/7938/2017. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 27. října 2017-6 -