ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č. 7297-1840/2018 Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí za účelem konání dražby nemovitých věcí. Adresa předmětu ocenění: Pozemky leží na adrese Skuhrov u Mělníka, Velký Borek, okres Mělník a Malý Újezd, Malý Újezd, okres Mělník Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: 15.11.2018 Zpracováno ke dni: 15.11.2018 Zhotovitel: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav, Ing. Aleš Novák Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.: +420737858334 Email: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 17 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne 16.11.2018 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemku parc. č. 162/3, podílu ½ na pozemku parc. č. 218/39 nacházející se v obci Velký Borek, okres Mělník, katastrální území Skuhrov u Mělníka a stanovení obvyklé ceny pozemku parc. č. 794 nacházející se v obci Malý Újezd, okres Mělník, katastrální území Malý Újezd za účelem konání dražby nemovitých věcí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemek parc. č. 162/3 a 218/39, katastrální území Skuhrov u Mělníka a parc. č. 794 katastrální území Malý Újezd Skuhrov u Mělníka, Velký Borek, okres Mělník a Malý Újezd, Malý Újezd, okres Mělník Středočeský kraj Mělník Velký Borek a Malý Újezd Skuhrov u Mělníka a Malý Újezd 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 15.11.2018. Prohlídka proběhla za přítomnosti: bez přítomnosti jiné osoby. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku informace zjištěné při prohlídce 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Štryncl Václav, Mladoboleslavská 2287/69, 27601 Mělník ( parc. č. 162/3 a 794) Jakubec Václav, Okružní 2851, 27601 Mělník 1/2 Štryncl Václav, Mladoboleslavská 2287/69, 27601 Mělník ½ (parc. č. 218/39) Nemovitosti: Pozemek parc. č. 162/3 a podíl ½ p.č. 218/39 nacházející se v obci Velký Borek, okres Mělník, katastrální území Skuhrov u Mělníka. Pozemek parc. č. 794 nacházející se v obci Malý Újezd, okres Mělník, katastrální území Malý Újezd 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 2
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované pozemky jsou obhospodařovány a užívány jako zemědělské pozemky, rozloha pozemku činí 7.897 m 2 u p.č. 162/3, 5.654 m 2 u p.č. 218/39 a 6.680 m 2 u p.č. 794. Plocha pozemku je dle územního plánu regulovaná jako zemědělské u p.č. 162/3 a 794, smíšené nezastavěného území - přírodní, lesní, zemědělské u p.č. 218/39. Na pozemcích nejsou trvalé porosty a nejsou oplocené. Samotné pozemky jsou mírně svažité. Přístup k pozemkům je přes soukromý pozemek cizího subjektu - věcné břemeno ve prospěch majitele oceňovaného objektu není zřízeno. Poloha pozemků je v nezastavěné části obce. Tabulkový popis Rozloha 7.897 m2 - p.č. 162/3, 5.654 m2 - p.č. 218/39 a 6.680 m2 - p.č. 794 Popis oceňovaného pozemku Druh pozemku Územní plán Trvalé porosty Venkovní stavby Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta Popis okolí Poloha v obci zemědělský pozemek zemědělské u p.č. 162/3 a 794, smíšené nezastavěného území - přírodní, lesní, zemědělské u p.č. 218/39 bez porostů mírně svažitý neoploceno přístup přes soukromý pozemek cizího subjektu - věcné břemeno ve prospěch majitele oceňovaného objektu není zřízeno v nezastavěné části obce Popis okolí Vybavenost - Životní prostředí - Spojení a parkovací možnosti - Sousedé a kriminalita - Věcná břemena Další informace 3
8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 15.11.2018 jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. Rovněž se v rámci výpočtu používá metodika "Komentář k určování obvyklé ceny (ocenění majetku a služeb)" vydaná Ministerstvem financí České republiky. Pro vyřazení extrémních hodnot je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. 4
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Pozemek parc. č. 162/3 a 218/39, katastrální území Skuhrov u Mělníka Pozemky v katastrálním území Skuhrov u Mělníka, obec Velký Borek a v katastrální území Malý Újezd, obec Malý Újezd č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Skuhrov u Mělníka, Velký Borek a Malý Újezd, malý Újezd vše okres Mělník p.č. 162/3 plocha 7897 m 2 p.č. 218/39 plocha 5654 m 2 p.č. 794 plocha 6680 m 2 zemědělské 1 K Přívozu, Neratovice, okres Mělník plocha 28160 m 2 zemědělské 2 Malý Újezd, okres Mělník plocha 6389 m 2 zemědělské 3 Býkev, okres Mělník plocha 4106 m 2 zemědělské 4 Uhy, okres Kladno plocha 8032 m 2 zemědělské 5 Želízy, okres Mělník plocha 4318 m 2 zemědělské 5
č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání 1 22,37 Kč Nepoužit 22,37 Kč 1.00 0.91 1.00 1.00 1.00 1.00 0.9100 24,58 Kč 2 34,12 Kč 0.9 30,71 Kč 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0000 30,71 Kč 3 28,00 Kč 0.9 25,20 Kč 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0000 25,20 Kč 4 24,98 Kč Nepoužit 24,98 Kč 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0000 24,98 Kč 5 26,63 Kč 0.9 23,97 Kč 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0000 23,97 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 25,89 Kč 23,97 Kč 30,71 Kč 2,74 Kč 23,15 Kč 28,63 Kč Komentář: Do výběru pro srovnání byly zařazeny pozemky se stejným využitím, řádově stejné velikosti a z okolních srovnatelných lokalit. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na p.č. 162/3 (k.ú. Velký Skuhrov) 7897 m2 * 25,89 Kč/m 2 p.č. 218/39 (k.ú. Velký Skuhrov) 5654 m2 * 25,89 Kč/m 2 *podíl 1/2 p.č. 794 (k.ú. Malý Újezd) 6680 m2 * 25,89 Kč/m 2 = 204.443 Kč = 73.191 Kč = 172.945 Kč Celková cena po zaokrouhlení: 450.000,-- Kč 6
II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR Pozemky v katastrálním území Skuhrov u Mělníka, obec Velký Borek a v katastrální území Malý Újezd, obec Malý Újezd č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Skuhrov u Mělníka, Velký Borek a Malý Újezd, malý Újezd vše okres Mělník p.č. 162/3 plocha 7897 m 2 p.č. 218/39 plocha 5654 m 2 p.č. 794 plocha 6680 m 2 zemědělské 1 K Přívozu, Neratovice, okres Mělník plocha 28160 m 2 zemědělské 2 Malý Újezd, okres Mělník plocha 6389 m 2 zemědělské 3 Býkev, okres Mělník plocha 4106 m 2 zemědělské 4 Uhy, okres Kladno plocha 8032 m 2 zemědělské 5 Želízy, okres Mělník plocha 4318 m 2 zemědělské Výpočet relace dle čl. 5 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 22,37-22,37 2 34,12 0,90 30,71 3 28,00 0,90 25,20 4 24,98-24,98 5 26,63 0,90 23,97 Maximální hodnota 30,71 (případ č.2) Minimální hodnota 22,37 (případ č.1) Relace min vs. max hodnoty 1,3728 OK Aritmetický průměr 25,45 II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Pozemky v katastrálním území Skuhrov u Mělníka, obec Velký Borek a v katastrální území Malý Újezd, obec Malý Újezd č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Váha srovnání Oceňovaný objekt Skuhrov u Mělníka, Velký Borek a Malý Újezd, malý Újezd vše okres Mělník p.č. 162/3 plocha 7897 m 2 p.č. 218/39 plocha 5654 m 2 p.č. 794 plocha 6680 m 2 zemědělské X K Přívozu, Neratovice, okres 1 Mělník plocha 28160 m 2 zemědělské 2 Malý Újezd, okres Mělník plocha 6389 m 2 zemědělské 3 Býkev, okres Mělník plocha 4106 m 2 zemědělské 3 3 3 7
4 Uhy, okres Kladno plocha 8032 m 2 zemědělské 5 Želízy, okres Mělník plocha 4318 m 2 zemědělské Výpočet základní ceny 3 3 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin 1 22,37-22,37 3 67,11 2 34,12 0,90 30,71 3 92,13 3 28,00 0,90 25,20 3 75,60 4 24,98-24,98 3 74,94 5 26,63 0,90 23,97 3 71,91 Mezisoučet 15 381,69 Celkem 25,45 Základní cena: 25,45 Kč/m 2 Úprava ceny dle čl. 5 odst. 4 a 5: 25,45 * 1,0000 = 25,45 Kč/m 2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na p.č. 162/3 (k.ú. Velký Skuhrov) 7897 m2 * 25,45 Kč/m 2 p.č. 218/39 (k.ú. Velký Skuhrov) 5654 m2 * 25,45 Kč/m 2 *podíl 1/2 p.č. 794 (k.ú. Malý Újezd) 6680 m2 * 25,45 Kč/m 2 = 200.978 Kč = 71.947 Kč = 170.006 Kč Celková cena po zaokrouhlení: 443.000,-- Kč II. b) Výpočet dle metodiky MFČR Vyloučení extrémní hodnoty č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 22-22,37 2 34 0,90 30,71 3 28 0,90 25,20 4 25-24,98 5 27 0,90 23,97 Střední hodnota 25,45 Medián 24,98 Rozdíl max-min 8,34 Minimum 22,37 8
Maximum 30,71 Rozdělení četnosti Třídy Četnost Pravděpodobnost 22 až 24 2 0.4 24 až 27 2 0.4 27 až 29 0 0 29 až 31 1 0.2 Četnost 0,45 0,4 0,35 0,3 0,25 0,2 0,15 0,1 0,05 0 24 27 29 31 Četnost až až až až 22 24 27 29 Výsledná cena dle metodiky MFČR je stanovena v rozsahu: od 22,37 Kč/m 2 do 26,53 Kč/m 2 p.č. 162/3 (k.ú. Velký Skuhrov) 7897 m2 od 176.655,89 Kč do 209.507,41 Kč p.č. 218/39 (k.ú. Velký Skuhrov) 5654 m2, podíl 1/2 od 63.240 Kč do 75.000,31 Kč p.č. 794 (k.ú. Malý Újezd) 6680 m2 od 149.431,60 Kč do 177.220,40 Kč Celková cena po zaokrouhlení: od 389.000,-- Kč do 462.000,-- Kč 9
C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody 450.000,-- Kč II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM 443.000,-- Kč II. b) Výsledek dle metodiky MFČR od 389.000,-- Kč do 462.000,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na a) p.č. 162/3 204.000,- Kč b) p.č. 218/39 (podíl ½) 73.000,- Kč c) p.č. 794 173.000,- Kč Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav, Ing. Aleš Novák Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.: +420737858334 Email: info@xpinvest.cz V Praze, dne 16.11.2018 D. Znalecká doložka 450.000 Kč Slovy: čtyřistapadesáttisíc korun Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 7297-1840/2018 znaleckého deníku. Znalec si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku, podle ustanovení 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění. 10
E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí, vyobrazení v katastrální mapě a výřez z mapy ÚP 11
12
13
14
15
16
Pořízená fotodokumentace p.č. 162/3 (Skuhrov u Mělníka) 17
p.č. 218/39 (Skuhrov u Mělníka) p.č. 794 (Malý Újezd) 18
Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Pozemek, 28160 m 2, K Přívozu, Neratovice, okres Mělník Celková cena: 630.000 Kč Adresa: K Přívozu, Neratovice, okres Mělník 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa K Přívozu, Neratovice, okres Mělník Plocha pozemku (m2) 28160 Cena 630 000 Kč Současné využití zemědělská půda Slovní popis Exkluzivně nabízíme k prodeji soubor pozemků - orná půda o velikosti 28160m2. Mlékojedy u Neratovic. Pozemky jsou z části obdělávané, prodej po částech není možný, pouze jako celek. Do konce srpna 2018 nabízíme prostřednictvím našeho partnera úrokové sazby od 2,09 % p.a. Více informací Vám sdělí náš specialista na prohlídce. 19
4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 2 Prodej, Pozemek, 6389 m 2, Malý Újezd, okres Mělník Celková cena: 218.000 Kč Adresa: Malý Újezd, okres Mělník 20
2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Malý Újezd, okres Mělník Současné využití zemědělská půda Cena 218 000 Kč Umístění objektu Samota Plocha pozemku (m2) 6389 Slovní popis Nabízíme k prodeji pozemek vedený jako orná půda a trvalý travní porost o celkové výměře 6389 m2 v katastrálním území Malý Újezd, okres Mělník. Jedná se o pruhy v honu. Přístup po obecní nezpevněné komunikaci. BPEJ 11951. Pozemky jsou obhospodařovány na základě pachtovní smlouvy do 31.12. 2018. Daň z nabytí nemovitých věcí hradí kupující. Vhodné jako dlouhodobá investice. Doporučujeme. 4. Fotodokumentace 21
5. Mapové zobrazení 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 3 Prodej, Pozemek, 4106 m 2, Býkev, okres Mělník Celková cena: 114.968 Kč Adresa: Býkev, okres Mělník 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Býkev, okres Mělník Plocha pozemku (m2) 4106 22
Cena 114 968 Kč Současné využití zemědělská půda Slovní popis Prodej pole 4 106 m² Mělnicko, obec Býkev Prodej pozemku přímo od majitele, nabízím soubor zemědělských pozemků, polí, orné půdy, v katastrálním území Mělník Býkev. Bonity jednotlivých parcel vám budou zaslány na požádání. V případě zájmu poskytnu další dostupné informace, jednatel. 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 23
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 4 1. Identifikace Prodej, Pozemek, 8032 m 2, Uhy, okres Kladno Celková cena: 200.640 Kč Adresa: Uhy, okres Kladno 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě)) Adresa Uhy, okres Kladno Plocha pozemku (m2) Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne Číslo řízení 8032 200 640 Kč Současné využití zemědělská půda 20.07.2018 Umístění objektu Samota V-2335/2018 Slovní popis Prodej pole 8032 m2 u obce Uhy okres Kladno. Pole je složeno ze tří samostatných na sebe nenavazujících pozemků - 289 m2, 6183 m2 a 1560 m2. Cena je uvedena bez daně z nabytí nemovitých věcí. 24
4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 25
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 5 1. Identifikace Prodej, Pozemek, 4318 m 2, Želízy, okres Mělník Celková cena: 115.000 Kč Adresa: Želízy, okres Mělník 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Želízy, okres Mělník Plocha pozemku (m2) Cena 115 000 Kč Současné využití zemědělská půda 4318 Slovní popis Nabízíme k prodeji pozemek s ornou půdou a výbornou bonitou k zemědělským účelům v katastrálním Želízy, zapsaný na listu vlastnictví č.707. Výměra pozemku je 4 318m2. 26
4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 27