Znalecký posudek č. 264-29/2016 o ceně nemovitých věcí: id. ½ pozemku p. č. KN 3318/9 trvalý travní porost včetně součástí a příslušenství, vše v k. ú. Hrubá Vrbka (kód 648604) na LV 1037, pozemku p. č. KN 9028 orná půda včetně součástí a příslušenství, vše v k. ú. Lipov (kód 684368) na LV 2036 a pozemku p. č. KN 834 orná půda včetně součástí a příslušenství, vše v k. ú. Tasov nad Veličkou (kód 765091) na LV 433 Vlastníci nemovitých věcí: Pozemek p. č. KN 3318/9, k. ú. Hrubá Vrbka, LV 1037 - Pavel Pavlík, č. p. 133, 696 73 Hrubá Vrbka, podíl ½ - Alžběta Kopová, Praha, podíl ½ Pozemek p. č. KN 9028 (2480/334), k. ú. Lipov, LV 2036 - Pavel Pavlík, č. p. 133, 696 73 Hrubá Vrbka Pozemek p. č. KN 834, k. ú. Tasov nad Veličkou, LV 433 - Pavel Pavlík, č. p. 133, 696 73 Hrubá Vrbka Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé pro exekuční řízení Exekutorského úřadu Brno - město, Minská 54, 616 00 Brno ve věci oprávněného: AB 5 B.V., IČ: 34192873, se sídlem Strawinskylaan, Amsterdam, Nizozemí, PSČ: 1077XX, práv. zast. JUDr. Vladimír Bulinský, advokát, se sídlem Tř. kpt. Jaroše 13, Brno, PSČ: 602 00 proti povinnému: Pavel Pavlík, IČ: 49942263, bytem Hrubá Vrbka 133, Hrubá Vrbka, PSČ: 696 73, na základě usnesení Okresního soudu v Hodoníně ze dne 22. 6. 2010, č.j. 42 EXE 684/2010-23 Objednatel posudku: Exekutorský úřad v Brně - městě, JUDr. Karel Urban, Minská 54, 616 00 Brno č. spisu: 97EX 4688/10 Posudek vypracoval: Ing. Jitka Koluchová, znalec, bytem Martina Benky 13, 695 01 Hodonín Datum místního šetření: 11. 9. 2016 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 11. 9. 2016 Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Hodoníně dne 26. 9. 2016 Tento znalecký posudek obsahuje 38 stran včetně příloh a předává se ve třech vyhotoveních. 1
1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: 1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 25. 8. 2016, LV 1037, k. ú. Hrubá Vrbka A: Vlastník: - Pavel Pavlík, č. p. 133, 696 73 Hrubá Vrbka, podíl ½ - Alžběta Kopová, Praha, podíl ½ B: Nemovitosti-pozemky: p. č. KN 3318/9, v druhu pozemku trvalý travní porost, o výměře 4893 m 2, se způsobem ochrany ZPF, rozsáhlé chráněné území B1: Jiná práva - bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky, k podílu ½ (Z-4291/2011-706) zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky, k podílu ½ (Z-9361/2011-706) zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky, k podílu ½ (V-11351/2011-706) zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky, k podílu ½ (V-7174/2013-706), listina (Z-6062/2012-706) zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky, k podílu ½ (V-8272/2014-706) nařízení exekuce (Z-6938/2010-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k id. ½ (Z-7842/2010-706) nařízení exekuce (Z-2239/2011-706) nařízení exekuce (Z-5339/2011-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, podíl ½ (Z-5178/2011-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, podíl ½ (Z-6414/2011-706) nařízení exekuce (Z-6414/2011-706) nařízení exekuce (Z-14827/2011-706) zahájení exekuce (Z-5636/2014-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, k podílu ½ (Z-5632/2014-706) nařízení exekuce (Z-5659/2015-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, k podílu ½ (Z-5660/2015-706) zahájení exekuce (Z-14144/2015-702) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, k podílu ½ (Z-5963/2015-706) D: Jiné zápisy: Předání údaje o nemovitosti do evidence ÚZSVM nedostatečně identifikovaný vlastník (Z-5639/2015-211) Změna výměr obnovou operátu (Z-1700185/2000-706) Změna číslování parcel (Z-1700185/2000-706) Změna číslování parcel, parcela 3318/9 vznikla z PK 3318/9-KMD (Z-1700022/2001-706) Plomby a upozornění: bez zápisu E: Nabývací tituly: Pozemková kniha vložka 1036/ odstupní smlouva z 14. 12. 1938 čd 342/39 (Z-1700663/1982-706) pro: Kopová Alžběta Usnesení soudu o schválení dědické dohody D-443/1998 ze dne 27. 9. 1999. Právní moc ke dni 18. 1. 2000. (Z-1450/2000-706) pro: Pavlík Pavel F: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek k parcelám parcela KN 3318/9, BPEJ 62021, výměra 4893 m 2 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 25. 8. 2016, LV 2036, k. ú. Lipov A: Vlastník: Pavel Pavlík, č. p. 133, 696 73 Hrubá Vrbka B: Nemovitosti-pozemky: p. č. KN 9028, v druhu pozemku trvalý orná půda, o výměře 868 m 2, se způsobem ochrany ZPF B1: Jiná práva - bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky (Z-14765/2013-706), listina (Z- 11351/2011-706) 2
zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky (Z-14765/2013-706), listina (Z- 6060/2012-706) zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky (Z-14765/2013-706), listina (Z- 4291/2011-706) zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky, (Z-14765/2013-706), listina (Z- 9361/2011-706) zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky, (Z-14765/2013-706), listina (Z- 15545/20111-706) zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky, (V-8272/2014-706) nařízení exekuce (Z-6938/2010-706) nařízení exekuce (Z-2239/2011-706) nařízení exekuce (Z-5339/2011-706) nařízení exekuce (Z-6414/2011-706) nařízení exekuce (Z-14827/2011-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-14765/2013-706), listina (Z-5178/2011-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-14765/2013-706), listina (Z-14553/2013-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-14765/2013-706), listina (Z-6414/2011-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-14765/2013-706), listina (Z-7842/2010-706), listina (Z-3665/2016-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-14765/2013-706), listina (Z-15030/2011-706) zahájení exekuce (Z-5636/2014-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-5632/2014-706) nařízení exekuce (Z-5659/2015-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-5660/2015-706) zahájení exekuce (Z-14144/2015-702) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-5963/2015-706) D: Jiné zápisy: bez zápisu Plomby a upozornění: bez zápisu E: Nabývací tituly: Rozhodnutí státního pozemkového úřadu o výměně nebo přechodu vlastnických práv v pozemkové úpravě č.j. SPÚ-033547/2014 ze dne 10. 3. 2014. Právní moc ke dni 25. 3. 2014 pro: Pavlík Pavel F: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek k parcelám parcela KN 9028, BPEJ 32014, výměra 868 m 2 1.1.3 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 25. 8. 2016, LV 433, k. ú. Tasov nad Veličkou A: Vlastník: Pavel Pavlík, č. p. 133, 696 73 Hrubá Vrbka B: Nemovitosti-pozemky: p. č. KN 834, v druhu pozemku orná půda, o výměře 2198 m 2, se způsobem ochrany ZPF B1: Jiná práva - bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky (Z-4291/2011-706) zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky (Z-9361/2011-706) zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky (Z-11351/2011-706) zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky (Z-7179/2013-706), listina (Z- 16363/2011-706) zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky (V-8272/2014-706) nařízení exekuce (Z-6938/2010-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-7842/2010-706) nařízení exekuce (Z-2239/2011-706) nařízení exekuce (Z-5339/2011-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-6454/2014-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-6414/2011-706) nařízení exekuce (Z-6414/2011-706) nařízení exekuce (Z-14827/2011-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-15609/2012-706) zahájení exekuce (Z-5636/2014-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-5632/2014-706) 3
nařízení exekuce (Z-5659/2015-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-5660/2015-706) zahájení exekuce (Z-14144/2015-702) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-5963/2015-706) D: Jiné zápisy: Změna číslování parcel (Z-6700095/2000-706) parcela 834 vznikla z PK 834-KM-D (Z-1700022/2001-706) Plomby a upozornění: bez zápisu E: Nabývací tituly: Usnesení soudu ve věci projednání dědictví D-443/1998 ze dne 27. 9. 1999. Právní moc ke dni 18. 1. 2000. (Z-6700213/2000-706) pro: Pavlík Pavel F: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek k parcelám parcela KN 834, BPEJ 32011, výměra 1262 m 2, BPEJ 32051, výměra 936 m 2, 1.1.4 Kopie katastrální mapy ze dne 7. 9. 2016 z www.cuzk.cz 1.1.5 Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 97EX 4688/10-36 ze dne 11. 8. 2010 k exekuci prodejem nemovitostí povinného, a to: id. ½ pozemku p. č. 3318/9 o výměře 4893 m 2, v k. ú. Hrubá Vrbka, na LV 1037, id. 1/52 pozemku p. č. 3318/27 o výměře 1897 m 2, v k. ú. Hrubá Vrbka, na LV 1072, pozemku p. č. 2480/334 o výměře 868 m 2, v k. ú. Lipov, na LV 2036, pozemku p. č. 834 o výměře 2198 m 2, v k. ú. Tasov nad Veličkou, na LV 433 1.1.6 Usnesení č.j. 97EX 4688/10-200 soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno město, JUDr. Karla Urbana ze dne 29. 8. 2016 o ustanovení znalce z oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí k vyhotovení znaleckého posudku. 1.1.7 Územní plán obce Hrubá Vrbka (účinnost 18. 11. 2014) 1.1.8 Územní plán obce Lipov schválený obecním zastupitelstvem a vydaný obecně závaznou vyhláškou s platností od 2. 3. 1998. 1.1.9 Územní plán obce Tasov schválený zastupitelstvem obce Tasov č. usnesení 10/1, schváleného 1. 11. 2006 a vydaného obecně závaznou vyhláškou č. 2/2006 s účinností od 17. 11. 2006 vč. změny č. 1 s účinností od 16. 2. 2009 1.1.10 Pachtovní smlouva (nájemce Horňácká farma, s.r.o.). 1.1.11 Výsledky místního šetření dne 11. 9. 2016 bez účasti povinného. 1.1.10 Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb.. 1.2 Úkol znalce: Úkolem znalce je stanovit: cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: id ½ pozemku p. č. KN 3318/9, v druhu pozemku trvalý travní porost, o výměře 4893 m 2, se způsobem ochrany ZPF, rozsáhlé chráněné území zapsaném na Katastrálním úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín, obec Hrubá Vrbka, k. ú. Hrubá Vrbka, LV č. 1037 pozemku p. č. 2480/334 (nyní p. č. KN 9028), v druhu pozemku orná půda, o výměře 868 m 2, se způsobem ochrany ZPF zapsaném na Katastrálním úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín, obec Lipov, k. ú. Lipov, LV č. 2036 pozemku p. č. KN 834, v druhu pozemku orná půda, o výměře 2198 m 2, se způsobem ochrany ZPF zapsaném na Katastrálním úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín, obec Tasov, k. ú. Tasov nad Veličkou, LV č. 433 označit součásti a příslušenství nemovitostí tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97EX 4688/10- cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou a výslednou cenu 1.3 Popis oceňovaných nemovitých věcí Hrubá Vrbka je obec v Jihomoravském kraji, v okrese Hodonín, s počtem obyvatel dle Malého lexikonu obcí pro rok 2015 633. Obec leží cca 11 km jihovýchodně od města Veselí nad Moravou, na úpatí Bílých Karpat. Obec se rozkládá na okraji chráněné krajinné oblasti Bílé Karpaty a podél toku 4
Kuželovského potoka. V obci se nachází obecní úřad, kulturní dům, obecní knihovna, pošta, pohostinství, základní obchodní síť a služby, mateřská škola, tenisový kurt, dětské hřiště, fotbalové hřiště Palinec. Pozemek p. č. KN 3318/9 se nachází v katastrálním území Hrubá Vrbka, jihozápadně od obce, v lokalitě Vojšice a je součástí trvale zatravněné plochy (hon Vojšice). Vzdálenost pozemku od souvisle zastavěné části obce Hrubá Vrbka je cca 3,2 km vzdušnou čarou. K pozemku je přístup pouze přes okolní zemědělsky užívané pozemky jiných vlastníků. Pozemek je zemědělsky užíván společností Horňácká farma s.r.o. na základě pachtovní smlouvy. Doba pachtu je sjednána na dobu určitou od 26. 3. 2014 do 31. 12. 2019. Na pozemku se nenachází trvalé porosty ani stavby. Z územního plánu obce Hrubá Vrbka vyplývá, že se pozemek nachází mimo zastavěnou i zastavitelnou část obce, v plochách označených Z1 - plochy zemědělské specifické (hlavní využití zemědělská půda), není určen k zastavění a nenachází se na něm žádné inženýrské sítě. Pozemek leží v území se zvýšenou ochranou znaků a hodnot krajinného rázu, v nadregionálním biocentru Čertoryje, ve II. zóně CHKO Bílé Karpaty. Dle výpisu z katastru nemovitostí pozemek není zatížen věcnými břemeny. Lipov je obec v Jihomoravském kraji, v okrese Hodonín, s počtem obyvatel dle Malého lexikonu obcí pro rok 2015 1488. Obec leží cca 7 km jihovýchodně od města Veselí nad Moravou, pod vrcholky Bílých Karpat. Obec se rozkládá podél toku Velička a je obklopena ovocnými sady a vinicemi. Kolem severního okraje obce vede železniční trať na trase Veselí nad Moravou Nové Město nad Váhom, obcí prochází silnice III. třídy (Veselí nad Moravou-Tasov-Lipov-Louka). V obci se nachází obecní úřad, sokolovna, obecní knihovna, pošta, pohostinství, základní obchodní síť a služby, mateřská škola, základní škola, praktičtí lékaři, lékárna, víceúčelové hřiště, koupaliště. Pozemek p. č. KN 9028 (2480/334) se nachází v katastrálním území Lipov, jižně od obce Lipov, v lokalitě Trstěné (Nivky) a je součástí lánu. Vzdálenost pozemku od souvisle zastavěné části obce Lipov je cca 2,67 km vzdušnou čarou. K pozemku je umožněn přístup po zpevněné komunikaci silnici III. třídy č. 49918 (Hrubá Vrbka Tasov) a přes zemědělsky užívané pozemky jiných vlastníků. Pozemek je zemědělsky užíván společností Horňácká farma s.r.o. na základě pachtovní smlouvy. Doba pachtu je sjednána na dobu určitou od 26. 3. 2014 do 31. 12. 2019. Na pozemku se nenachází trvalé porosty ani inženýrské sítě. Z územního plánu obce Lipov vyplývá, že se jedná o zemědělský pozemek, který se nachází mimo zastavěnou i zastavitelnou část obce, v zóně zemědělského půdního fondu, nespadá do chráněného území a nemá žádná omezení pro užívání, ani povodňová rizika. Dle výpisu z katastru nemovitostí pozemek není zatížen věcnými břemeny. Tasov je obec v Jihomoravském kraji, v okrese Hodonín, s počtem obyvatel dle Malého lexikonu obcí pro rok 2015 552. Obec leží cca 4 km jihovýchodně od města Veselí nad Moravou, v chráněné krajinné oblasti Bílých Karpat. Obcí protéká toku Velička. V obci se nachází obecní úřad, obecní knihovna, pošta, pohostinství, turistická ubytovna (v budově je také tělocvična), základní obchodní síť a služby, mateřská škola. Pozemek p. č. KN 834 se nachází v katastrálním území Tasov nad Veličkou, jihovýchodně od obce, Tasov, v lokalitě Barany a je součástí trvale zatravněné plochy. Vzdálenost pozemku od souvisle zastavěné části obce Tasov je cca 2,16 km vzdušnou čarou. K pozemku je přístup pouze přes okolní zemědělsky užívané pozemky jiných vlastníků. Pozemek je zemědělsky užíván společností Horňácká farma s.r.o. na základě pachtovní smlouvy. Doba pachtu je sjednána na dobu určitou od 26. 3. 2014 do 31. 12. 2019. Na části pozemku (severovýchod) se nachází trvalé náletové porosty (akáty a topoly) a pozemek zde křižuje přítok Kuželovského potoka. Větší část tvoří zemědělsky užívaná zatravněná plocha. Z územního plánu obce Tasov vyplývá, že se pozemek nachází mimo zastavěnou i zastavitelnou část obce, v převážně v ploše označené Pt - trvalý travní porost (plochy slouží zejména k zemědělskému hospodaření na trvale zatravněných plochách a všech činností s tím souvisejících, na území CHKO v regulovaném režimu), jihozápadní a severovýchodní část pozemku zasahuje do plochy označené Zu zeleň prvků ÚSES (zeleň v těchto plochách (biokoridory, biocentra) je určena k zachování ekologické stability krajiny a činnost v nich se řídí zákonem o ochraně přírody). Pozemek není určen k zastavění a v jeho blízkosti se nenachází žádné inženýrské sítě. Pozemek leží v CHKO Bílé Karpaty, částečně v regionálním biokoridoru a místním biocentru. Dle výpisu z katastru nemovitostí pozemek není zatížen věcnými břemeny. Znalci nebyly předloženy žádné doklady o jiných právech a závadách spojených s oceňovanými nemovitými věcmi. 5
2. POSUDEK 2.1 Ocenění podle cenového přepisu a to: zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb.. V tomto případě slouží zjištění ceny dle cenového předpisu pouze jako pomocná metoda ke stanovení ceny obvyklé a nelze ji použít k jiným účelům. 2.1.1 Pozemek p. č. KN 3318/9 o výměře 4893 m 2, trvalý travní porost - 6 Pozemek p. č. KN 3318/9 trvalý travní porost, BPEJ 62021, výměra 4893m 2. Pozemek se nachází v katastrálním území Hrubá Vrbka, jihozápadně od obce, v lokalitě Vojšice a je součástí trvale zatravněné plochy. K pozemku je umožněn přístup pouze přes okolní zemědělsky užívané pozemky jiných vlastníků. Celý pozemek je v pachtovním vztahu se společností Horňácká farma s.r.o., která ho zemědělsky užívá. Ke dni ocenění se na pozemku nenachází žádné trvalé porosty ani stavby. Dle územního plánu obce Hrubá Vrbka se pozemek nachází mimo zastavěnou část obce, v plochách označených Z1 - plochy zemědělské specifické a není určen k zastavění. Na základě informací z katastru nemovitostí pozemek není zatížen věcným břemenem. Jedná se o trvalý travní porost s přiděleným kódem BPEJ 62021. Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí jako trvalý travní porost se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ), které jsou uvedeny v příloze č. 4 vyhlášky. Základní cena se upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle přílohy č. 5. Základní cena pro BPEJ 62021 ZC = 6,19Kč/m 2 Srážky: pozemek je v k. ú., které je oddělené územím jiné obce (Malá Vrbka) od ostatního území téže obce uplatní se koeficient 0,65 k přirážce č. 1.8.2 vzdálenost pozemku od souvisle zastavěné části obce je větší jak 3 km srážka 6% Přirážky: sousední největší obcí je Velká nad Veličkou s počtem obyvatel 2 914, uplatní se přirážka dle položky č. 1.8.2 + 20% 2.1.1.1 Výpočet ceny pozemku: Upravená základní cena pozemku ZCU ZCU = (6,19Kč/m 2 + 0,20 x 0,65 x 6,19Kč/m 2 0,06 x 6,19Kč/m 2 ) = 6,62Kč/m 2 Cena trvalého travního porostu: 6,62Kč/m 2 x 4893m 2 = 32 391,66Kč Zaokrouhleno dle 50-32 390Kč Cena pozemku p. č. KN 3318/9 ke dni ocenění činí 32 390Kč. 2.1.1.2 Cena pachtovního práva Z pachtovní smlouvy, která byla znalci poskytnuta společností Horňácká farma s.r.o. vyplývá, že oceňovaný pozemek p. č. KN 3318/9 je pronajímán na základě pachtovní smlouvy. Pachtovní smlouva byla uzavřena na dobu určitou a to od 26. 3. 2014 do 31. 12. 2019. Pachtovní vztah lze ukončit dohodou smluvních stran. Pachtovní právo užívání zemědělského pozemku pro účel tohoto znaleckého posudku (exekuce), lze posuzovat následovně: Kupující nehodlá sám užívat pozemek k zemědělským účelům. Pachtovní vztah není zapsán v katastru nemovitostí jako věcné břemeno a vzhledem k druhu pozemku, umístění pozemku (mimo zastavitelné území obce), bez možnosti jiného využití pozemku než jako zemědělského lze pokládat za určitou výhodu, když vlastník věci získává pravidelně nájemné smluvenou formou. Nevýhodou však je konstantní výše nájemného po celou dobu pronájmu, bez zohlednění inflace a případných nevypočitatelných změn vývoje cen. Kupující by měl sám zájem zemědělsky hospodařit na uvedeném pozemku, ale bude omezen v jeho užívání, po dobu platnosti pachtovní smlouvy, pachtovním právem ve prospěch pachtýře. V obou případech se jedná o určité omezení vlastnického práva, které prodejem nemovité věci nezaniká. 6
Ocenění pachtovního práva zemědělského pozemku: Jedná se o pachtovní právo k užívání zemědělského pozemku ve prospěch společnosti Horňácká farma s.r.o., IČ: 27697061, které není zapsáno v katastru nemovitostí. Pro stanovení ceny tohoto pachtovního práva bude použita metodika oceňování práv zřízených jinak než věcným břemenem, obdobných služebnosti nebo reálnému břemeni, dle 16b zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění, kdy se vychází z ročního užitku ve výši ceny obvyklé, nebo ročního užitku zjištěného ze smlouvy, není-li o více jak 1/3 nižší než cena obvyklá. Výše nájemného se pak násobí počtem let užívání práva, nejvíce však pěti. Údaje o obvyklé ceně pronájmu pozemků pro zemědělské využití v dané lokalitě nejsou známy. Roční užitek se pak stanovuje, v souladu s metodikou Ministerstva financí ČR a odbornou literaturou (Věcná břemena od A do Z autorů Doc. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a Ing. Aleny Hallerové, CSc. a kol.), ve výši 1% z ceny zemědělského pozemku. Průzkumem trhu v dané lokalitě bylo zjištěno, že ceny zemědělských pozemků bez porostů, mimo zastavěná území se pohybují v rozmezí 15 35 Kč/m 2. Jako obvyklá cena pro daný pozemek byla v posudku stanovena cena 20 Kč/m 2. Nájemné by pak činilo: 0,01 x 20 Kč/m 2 = 0,20 Kč/m 2. Roční užitek z pachtovní smlouvy činí 0,06 Kč/m 2. Vzhledem k uvedenému bude pro výpočet použit roční užitek z obvyklé ceny. Výpočet ceny pachtovního práva: Roční jednotkové nájemné....0,20 Kč/m 2 Roční užitek za celou výměru 4893m 2.......978,60 Kč Počet let užívání práva podle smlouvy.. 3 Uvažovaný počet let práva užívání pro výpočet.. 3 Cena věcného břemene (roční užitek x počet let).... 2 935,80 Kč Cena pachtovního práva celkem...2 940 Kč Cena pachtovního práva činí: 2 940 Kč 2.1.1.3 Výsledná cena pozemku p. č. KN 3318/9 2.1.1.1 pozemek p. č. KN 3318/9 32 390 Kč 2.1.1.2 pachtovní právo - 2 940 Kč Cena určená celkem 29 450 Kč Cena podílu ½ pozemku 14 725 Kč Zaokrouhleno dle 50-14 730Kč Cena podílu ½ pozemku p. č. KN 3318/9 po odečtení pachtovního práva ke dni ocenění činí 14 730Kč. 2.1.2 Pozemek p. č. KN 9028 (2480/334) o výměře 868 m 2, orná půda - 6 Pozemek p. č. KN 9028 (2480/334) orná půda, BPEJ 32014, výměra 868m 2. Pozemek se nachází v katastrálním území Lipov, jižně od obce Lipov, v lokalitě Trstěné (Nivky) a je součástí lánu. K pozemku je umožněn přístup po zpevněné komunikaci silnici III. třídy č. 49918 (Hrubá Vrbka Tasov) a přes zemědělsky užívané pozemky jiných vlastníků. Pozemek je zemědělsky užíván společností Horňácká farma s.r.o. na základě pachtovní smlouvy. Doba pachtu je sjednána na dobu určitou od 26. 3. 2014 do 31. 12. 2019. Ke dni ocenění se na pozemku nenachází žádné trvalé porosty ani stavby. Dle územního plánu obce Lipov se pozemek nachází mimo zastavěnou část obce v plochách ZPF a není určen k zastavění. Na základě informací z katastru nemovitostí pozemek není zatížen věcným břemenem. Jedná se o ornou půdu s přiděleným kódem BPEJ 32014. Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí jako orná půda se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ), které jsou uvedeny v příloze č. 4 vyhlášky. Základní cena se upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle přílohy č. 5. Základní cena pro BPEJ 32014 ZC = 5,90Kč/m 2 Srážky: vzdálenost pozemku od souvisle zastavěné části obce je větší jak 2 km srážka 3% Přirážky: sousední největší obcí je Veselí nad Moravou s počtem obyvatel 11 319, uplatní se přirážka dle položky č. 1.6.2 + 60% 7
2.1.2.1 Výpočet ceny pozemku: BPEJ 32014 Základní cena ZC = 5,90Kč/m 2 Upravená základní cena pozemku ZCU ZCU = (5,90Kč/m 2 + 0,60 x 5,90Kč/m 2 0,03 x 5,90Kč/m 2 ) = 9,26Kč/m 2 Cena orné půdy: 9,26Kč/m 2 x 868m 2 = 8 037,68Kč Zaokrouhleno dle 50-8 040Kč Cena pozemku p. č. KN 9028 ke dni ocenění činí 8 040Kč. 2.1.2.2 Cena pachtovního práva Z pachtovní smlouvy, která byla znalci poskytnuta společností Horňácká farma s.r.o. vyplývá, že oceňovaný pozemek p. č. KN 9028 je pronajímán na základě pachtovní smlouvy. Pachtovní smlouva byla uzavřena na dobu určitou a to od 26. 3. 2014 do 31. 12. 2019. Pachtovní vztah lze ukončit dohodou smluvních stran. Pachtovní právo užívání zemědělského pozemku pro účel tohoto znaleckého posudku (exekuce), lze posuzovat následovně: Kupující nehodlá sám užívat pozemek k zemědělským účelům. Pachtovní vztah není zapsán v katastru nemovitostí jako věcné břemeno a vzhledem k druhu pozemku, umístění pozemku (mimo zastavitelné území obce), bez možnosti jiného využití pozemku než jako zemědělského lze pokládat za určitou výhodu, když vlastník věci získává pravidelně nájemné smluvenou formou. Nevýhodou však je konstantní výše nájemného po celou dobu pronájmu, bez zohlednění inflace a případných nevypočitatelných změn vývoje cen. Kupující by měl sám zájem zemědělsky hospodařit na uvedeném pozemku, ale bude omezen v jeho užívání, po dobu platnosti pachtovní smlouvy, pachtovním právem ve prospěch pachtýře. V obou případech se jedná o určité omezení vlastnického práva, které prodejem nemovité věci nezaniká. Ocenění pachtovního práva zemědělského pozemku: Jedná se o pachtovní právo k užívání zemědělského pozemku ve prospěch společnosti Horňácká farma s.r.o., IČ: 27697061, které není zapsáno v katastru nemovitostí. Pro stanovení ceny tohoto pachtovního práva bude použita metodika oceňování práv zřízených jinak než věcným břemenem, obdobných služebnosti nebo reálnému břemeni, dle 16b zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění, kdy se vychází z ročního užitku ve výši ceny obvyklé, nebo ročního užitku zjištěného ze smlouvy, není-li o více jak 1/3 nižší než cena obvyklá. Výše nájemného se pak násobí počtem let užívání práva, nejvíce však pěti. Údaje o obvyklé ceně pronájmu pozemků pro zemědělské využití v dané lokalitě nejsou známy. Roční užitek se pak stanovuje, v souladu s metodikou Ministerstva financí ČR a odbornou literaturou (Věcná břemena od A do Z autorů Doc. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a Ing. Aleny Hallerové, CSc. a kol.), ve výši 1% z ceny zemědělského pozemku. Průzkumem trhu v dané lokalitě bylo zjištěno, že ceny zemědělských pozemků bez porostů, mimo zastavěná území se pohybují v rozmezí 15 35 Kč/m 2. Jako obvyklá cena pro daný pozemek byla v posudku stanovena cena 20 Kč/m 2. Nájemné by pak činilo: 0,01 x 20 Kč/m 2 = 0,20 Kč/m 2. Roční užitek z pachtovní smlouvy činí 0,15 Kč/m 2. Vzhledem k uvedenému bude pro výpočet použit roční užitek z obvyklé ceny. Výpočet ceny pachtovního práva: Roční jednotkové nájemné....0,20 Kč/m 2 Roční užitek za celou výměru 868m 2.......173,60 Kč Počet let užívání práva podle smlouvy.. 3 Uvažovaný počet let práva užívání pro výpočet.. 3 Cena věcného břemene (roční užitek x počet let)... 520,80 Kč Cena pachtovního práva celkem... 520 Kč Cena pachtovního práva činí: 520 Kč 8
2.1.2.3 Výsledná cena pozemku p. č. KN 9028 2.1.2.1 pozemek p. č. KN 9028 8 040 Kč 2.1.2.2 pachtovní právo - 520 Kč Cena určená celkem 7 520 Kč Cena pozemku p. č. KN 9028 po odečtení pachtovního práva ke dni ocenění činí 7 520Kč. 2.1.3 Pozemek p. č. KN 834 o výměře 2198 m 2, orná půda - 6 Pozemek p. č. KN 834 orná půda, BPEJ 32011, výměra 1262m 2, BPEJ 32051, výměra 936m 2. Pozemek p. č. KN 834 se nachází v katastrálním území Tasov nad Veličkou, jihovýchodně od obce, Tasov, v lokalitě Barany a je součástí trvale zatravněné plochy. K pozemku je přístup pouze přes okolní zemědělsky užívané pozemky jiných vlastníků. Pozemek je zemědělsky užíván společností Horňácká farma s.r.o. na základě pachtovní smlouvy. Doba pachtu je sjednána na dobu určitou od 26. 3. 2014 do 31. 12. 2019. Na části pozemku se nachází trvalé náletové porosty (akáty a topoly) a pozemek zde křižuje přítok Kuželovského potoka, větší část tvoří zemědělsky užívaná zatravněná plocha. Cena trvalého náletového porostu neovlivní obvyklou cenu pozemku a není, v ocenění dle cenového předpisu, určena. Dle územního plánu obce Tasov se pozemek nachází mimo zastavěnou i zastavitelnou část obce, v převážně v ploše označené Pt - trvalý travní porost (plochy slouží zejména k zemědělskému hospodaření na trvale zatravněných plochách a všech činností s tím souvisejících, na území CHKO v regulovaném režimu), jihozápadní a severovýchodní část pozemku zasahuje do plochy označené Zu zeleň prvků ÚSES (zeleň v těchto plochách (biokoridory, biocentra) je určena k zachování ekologické stability krajiny a činnost v nich se řídí zákonem o ochraně přírody). Dle výpisu z katastru nemovitostí pozemek není zatížen věcnými břemeny. Jedná se o ornou půdu s přiděleným kódem BPEJ 32011, 32051. Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí jako orná půda se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ), které jsou uvedeny v příloze č. 4 vyhlášky. Základní cena se upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle přílohy č. 5. Základní cena pro BPEJ 32011 ZC = 8,35Kč/m 2 Základní cena pro BPEJ 32051 ZC = 7,28Kč/m 2 Srážky: vzdálenost pozemku od souvisle zastavěné části obce je větší jak 2 km srážka 3% Přirážky: sousední největší obcí je Lipov s počtem obyvatel 1 488, přirážka se neuplatní 2.1.3.1 Výpočet ceny pozemku: a) BPEJ 32011 Základní cena ZC = 8,35Kč/m 2 Upravená základní cena pozemku ZCU ZCU = (8,35Kč/m 2-0,03 x 8,35Kč/m 2 ) = 8,10Kč/m 2 b) BPEJ 32051 Základní cena ZC = 7,28Kč/m 2 Upravená základní cena pozemku ZCU ZCU = (7,28Kč/m 2-0,03 x 7,28Kč/m 2 ) = 7,06Kč/m 2 Cena orné půdy: 8,10Kč/m 2 x 1262m 2 + 7,06Kč/m 2 x 936m 2 = 16 830,36Kč Zaokrouhleno dle 50-16 830Kč Cena pozemku p. č. KN 834 ke dni ocenění činí 16 830Kč. 2.1.3.2 Cena pachtovního práva Z pachtovní smlouvy, která byla znalci poskytnuta společností Horňácká farma s.r.o. vyplývá, že oceňovaný pozemek p. č. KN 834 je pronajímán na základě pachtovní smlouvy. Pachtovní smlouva byla uzavřena na dobu určitou a to od 26. 3. 2014 do 31. 12. 2019. Pachtovní vztah lze ukončit dohodou smluvních stran. Pachtovní právo užívání zemědělského pozemku pro účel tohoto znaleckého posudku (exekuce), lze posuzovat následovně: Kupující nehodlá sám užívat pozemek k zemědělským účelům. Pachtovní vztah není zapsán v katastru nemovitostí jako věcné břemeno a vzhledem k druhu pozemku, umístění pozemku (mimo zastavitelné území obce), bez možnosti jiného využití pozemku než jako zemědělského lze pokládat za určitou výhodu, když vlastník věci získává pravidelně nájemné smluvenou 9
formou. Nevýhodou však je konstantní výše nájemného po celou dobu pronájmu, bez zohlednění inflace a případných nevypočitatelných změn vývoje cen. Kupující by měl sám zájem zemědělsky hospodařit na uvedeném pozemku, ale bude omezen v jeho užívání, po dobu platnosti pachtovní smlouvy, pachtovním právem ve prospěch pachtýře. V obou případech se jedná o určité omezení vlastnického práva, které prodejem nemovité věci nezaniká. Ocenění pachtovního práva zemědělského pozemku: Jedná se o pachtovní právo k užívání zemědělského pozemku ve prospěch společnosti Horňácká farma s.r.o., IČ: 27697061, které není zapsáno v katastru nemovitostí. Pro stanovení ceny tohoto pachtovního práva bude použita metodika oceňování práv zřízených jinak než věcným břemenem, obdobných služebnosti nebo reálnému břemeni, dle 16b zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění, kdy se vychází z ročního užitku ve výši ceny obvyklé, nebo ročního užitku zjištěného ze smlouvy, není-li o více jak 1/3 nižší než cena obvyklá. Výše nájemného se pak násobí počtem let užívání práva, nejvíce však pěti. Údaje o obvyklé ceně pronájmu pozemků pro zemědělské využití v dané lokalitě nejsou známy. Roční užitek se pak stanovuje, v souladu s metodikou Ministerstva financí ČR a odbornou literaturou (Věcná břemena od A do Z autorů Doc. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a Ing. Aleny Hallerové, CSc. a kol.), ve výši 1% z ceny zemědělského pozemku. Průzkumem trhu v dané lokalitě bylo zjištěno, že ceny zemědělských pozemků bez porostů, mimo zastavěná území se pohybují v rozmezí 15 35 Kč/m 2. Jako obvyklá cena pro daný pozemek byla v posudku stanovena cena 20 Kč/m 2. Nájemné by pak činilo: 0,01 x 20 Kč/m 2 = 0,20 Kč/m 2. Roční užitek z pachtovní smlouvy činí 0,15 Kč/m 2. Vzhledem k uvedenému bude pro výpočet použit roční užitek z obvyklé ceny. Výpočet ceny pachtovního práva: Roční jednotkové nájemné....0,20 Kč/m 2 Roční užitek za celou výměru 2198m 2.......439,60 Kč Počet let užívání práva podle smlouvy.. 3 Uvažovaný počet let práva užívání pro výpočet.. 3 Cena věcného břemene (roční užitek x počet let)...1 318,80 Kč Cena pachtovního práva celkem...1 320 Kč Cena pachtovního práva činí: 1 320 Kč 2.1.3.3 Výsledná cena pozemku p. č. KN 834 2.1.3.1 pozemek p. č. KN 834 16 830 Kč 2.1.3.2 pachtovní právo - 1 320 Kč Cena určená celkem 15 510 Kč Cena pozemku p. č. KN 834 po odečtení pachtovního práva ke dni ocenění činí 15 510Kč. 2.2 Zjištění ceny porovnávací metodou 2.2.1 Orná půda, TTP 1. Tvarožná Lhota Zemědělské pozemky orná půda, o výměře 17 957 m 2, bez inženýrských sítí. K pozemkům je přístup po nezpevněné komunikaci. Nabídka: 2016 23Kč/m 2 10
2. Veselí nad Moravou Zemědělské pozemky orná půda, o výměře 3 245 m 2, bez inženýrských sítí. K pozemkům je přístup po nezpevněné komunikaci. Nabídka: 2016 29Kč/m 2 3. Lipov Zemědělské pozemky orná půda, o výměře 7 000 m 2, bez inženýrských sítí. K pozemkům je přístup po nezpevněné komunikaci. Nabídka: 2016 25Kč/m 2 4. Radějov u Strážnice Pozemky o výměře 7 117 m 2. Jedná se o pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda. Pozemky jsou situovány v extravilánu obce, v lánu. K pozemkům vede nezpevněná komunikace. Nabídka: 2015 17Kč/m 2 5. Velká nad Veličkou Pozemky o výměře 6509 m 2. Jedná se o pozemky vedené v katastru nemovitostí jako orná půda. Pozemky jsou situovány v extravilánu obce, v lánech. Pozemky jsou zahrnuty v LPIS a jsou zemědělsky užívány na základě nájemních vztahů. Přístup k pozemkům je zajištěn po nezpevněných komunikacích. Nabídka: 2015 23Kč/m 2 6. Velká nad Veličkou Pozemky o výměře 62472 m 2. Jedná se o pozemky vedené v katastru nemovitostí jako orná půda. Pozemky jsou situovány v extravilánu obce, v lánech. Pozemky jsou zahrnuty v LPIS a jsou zemědělsky užívány na základě nájemních vztahů. Přístup k pozemkům je zajištěn po obecních komunikacích. Nabídka: 2015 17Kč/m 2 7. Velká nad Veličkou 11
Pozemky o výměře 23098 m 2. Jedná se o pozemky vedené v katastru nemovitostí jako orná půda. Pozemky jsou situovány v extravilánu obce, v lánech. Přístup k pozemkům je zajištěn po nezpevněných komunikacích. Nabídka: 2016 20Kč/m 2 8. Moravský Písek Pozemky o výměře 5 091 m 2. Jedná se o pozemky vedené v katastru nemovitostí jako orná půda a trvalý travní porost. Pozemky jsou situovány v extravilánu obce, v lánu. K pozemkům vede nezpevněná komunikace. Nabídka: 2015 22Kč/m 2 Informace byly získány z internetových stránek realitních kanceláří a vlastní databáze. Maximum: 29Kč/m 2 Minimum: 17Kč/m 2 Průměr: 23Kč/m 2 Jednotková cena zjištěná porovnávací metodou Cp = 23,00 Kč/m 2 (0,10 x (29 Kč/m 2-17 Kč/m 2 ) = 21,80 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávací metodou pro ½ pozemku p. č. KN 3318/9 v k. ú. Hrubá Vrbka Cp = 21,80 Kč/m 2 x 2446,50 m 2 = 53 333,70 Kč Zaokrouhleno: 53 330 Kč Cena zjištěná porovnávací metodou pro pozemek p. č. KN 9028 v k. ú. Lipov Cp = 21,80 Kč/m 2 x 868 m 2 = 18 922,40 Kč Zaokrouhleno: 18 920 Kč Cena zjištěná porovnávací metodou pro pozemek p. č. KN 834 v k. ú. Tasov nad Veličkou Cp = 21,80 Kč/m 2 x 2198 m 2 = 47 916,40 Kč Zaokrouhleno: 47 920 Kč Nabídka na prodej zemědělských pozemků v oblasti Tasov-Lipov-Hrubá Vrbka (a v nejbližším okolí), určených pouze k zemědělskému využití, se pohybuje v rozmezí 17Kč/m 2 až 220Kč/m 2, a to za ornou půdu bez trvalých porostů v rozmezí 17 29Kč/m 2, s trvalými porosty v rozmezí 29 97Kč/m 2, s trvalými porosty a zázemím (chatkou, maringotkou, apod.) v rozmezí od 29 220 Kč/m 2. Na základě průzkumu současného trhu se zemědělskými pozemky v dané lokalitě, jak v realitních kancelářích, tak mezi majiteli srovnatelných nemovitostí, na obecních úřadech vyplývá, že poptávka po zemědělských pozemcích, určených pouze pro rostlinnou výrobu, zejména v druhu orná půda a trvalý travní porost situovaných v lánech odpovídá nabídce. 2.3 Vyhodnocení a stanovení ceny obvyklé 2.3.1 Vyhodnocení a stanovení ceny obvyklé podílu ½ pozemku p. č. KN 3318/9 v extravilánu obce Hrubá Vrbka, LV 1037 2.3.1.1 Vyhodnocení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 3318/9 Cena dle zákona č.151/1997 Sb. a prováděcích vyhlášek...32 390 Kč Porovnávací hodnota...106 660 Kč Cena podle zákona je pouze administrativní. Porovnávací hodnota vyjadřuje v tomto případě průměrnou částku, za kterou jsou nemovité věci stejného charakteru a velikosti nabízeny k prodeji, nebo byly prodány. Nabízené nemovité věci však nejsou dokladem skutečné prodejní ceny. Při stanovení obvyklé ceny pozemku zapsaného v katastru nemovitostí v katastrálním území Hrubá Vrbka (kód 648604) na LV 1037 vychází znalec z ceny vypočtené podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb., dále z průzkumu trhu mezi majiteli porovnatelných pozemků, v realitních kancelářích a z vlastní databáze. 12
Oceňovaný pozemek se nachází mimo zastavěné území obce, jihozápadně od obce, v lokalitě Vojšice a je součástí trvale zatravněné plochy (hon Vojšice). K pozemku je přístup pouze přes okolní zemědělsky užívané pozemky jiných vlastníků. Pozemek je zemědělsky užíván společností Horňácká farma s.r.o. na základě pachtovní smlouvy. Trvalé porosty ani stavby se na pozemku nenacházejí. Z územního plánu obce Hrubá Vrbka vyplývá, že pozemek leží mimo zastavěnou i zastavitelnou část obce, v plochách označených Z1 - plochy zemědělské specifické (hlavní využití zemědělská půda), není určen k zastavění a nenachází se na něm žádné inženýrské sítě. Pozemek se nachází v území se zvýšenou ochranou znaků a hodnot krajinného rázu, v nadregionálním biocentru Čertoryje, ve II. zóně CHKO Bílé Karpaty. Dle výpisu z katastru nemovitostí pozemek není zatížen věcnými břemeny. Na základě prohlídky nemovité věci, s přihlédnutím k charakteru, celkovému současnému stavu, umístění, okolní zástavbě, dostupnosti inženýrských sítí, možnostem přístupu k nemovité věci a k situaci na trhu s nemovitými věcmi v dané oblasti v současné době činí, dle odhadu znalce, obvyklá cena pozemku p. č. KN 3318/9 v k. ú. Hrubá Vrbka, na LV 10376, k datu ocenění, tj. 11. 9. 2016 20Kč/m 2. pozemek p. č. KN 3318/9 trvalý travní porost...20kč/m 2 x 4893 m 2 = 97 860 Kč, zaokrouhleno 97 860 Kč 2.3.1.2 Zjištěná práva a závady spojené s nemovitou věcí: 2.3.1.2.1 Cena práva exekutorského Dle výpisu z katastru nemovitostí, ke dni ocenění, je vlastnické právo omezeno zástavními právy exekutorskými k uspokojení pohledávek, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti, nařízeními exekucí a zahájeními exekucí. Tato práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna. 2.3.1.2.2 Cena pachtovního práva Pozemek je pronajímán společnosti Horňácká farma, a.s. na základě pachtovní smlouvy. Pachtovní smlouva byla uzavřena na dobu určitou a to od 26. 3. 2014 do 31. 12. 2019. Pachtovní vztah lze ukončit dohodou smluvních stran. Stanovení ceny pachtovního práva viz 2.1 Ocenění dle cenového předpisu, odst. 2.1.1.2 Cena pachtovního práva činí: 2 940 Kč Jiná práva nebo závady na nemovité věci, které nezaniknou prodejem v dražbě, nebyly z dokladů předložených znalci zjištěny. 2.3.1.2.3 Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ½ Vzhledem k tomu, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu ½ je stanovena pro účel dražby, nelze ji určit jako prostý aritmetický podíl z celkové obvyklé ceny nemovité věci. Kupující bude omezen ve vykonávání svých práv dalším spoluvlastníkem, na základě výše spoluvlastnického podílu. V tomto případě je aritmetický podíl snížen o 20% a obvyklá cena spoluvlastnického podílu ½ z pozemku p. č. KN 3318/9 činí: (97 860 Kč 2 940 Kč) x 0,5 x 0,8 = 37 968 Kč Zaokrouhleno: 37 970 Kč 2.3.1.2.4 Závěr výsledná cena Výsledná cena podílu ½ pozemku p. č. KN 3318/9 o výměře 4 893 m 2 v k. ú. Hrubá Vrbka (kód 648604) na LV 1037 včetně součástí a příslušenství, ke dni odhadu, 11. 9. 2016, činí: 37 970 Kč slovy: třicetsedmtisícdevětsetsedmdesátkorun 2.3.2 Vyhodnocení a stanovení ceny obvyklé pozemku p. č. KN 9028 (2480/334) v extravilánu obce Lipov, LV 2036 2.3.2.1 Vyhodnocení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 9028 Cena dle zákona č.151/1997 Sb. a prováděcích vyhlášek...8 040 Kč Porovnávací hodnota...18 920 Kč 13
Cena podle zákona je pouze administrativní. Porovnávací hodnota vyjadřuje v tomto případě průměrnou částku, za kterou jsou nemovité věci stejného charakteru a velikosti nabízeny k prodeji, nebo byly prodány. Nabízené nemovité věci však nejsou dokladem skutečné prodejní ceny. Při stanovení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 9028 evidovaného v katastru nemovitostí v katastrálním území Lipov (kód 684368) na LV 2036 vychází znalec z ceny vypočtené podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb., dále z průzkumu trhu mezi majiteli srovnatelných pozemků, v realitních kancelářích a z vlastní databáze. Oceňovaný pozemek se nachází mimo zastavěné území obce, jižně od obce Lipov, v lokalitě Trstěné (Nivky) a je součástí lánu. K pozemku je umožněn přístup po zpevněné komunikaci silnici III. třídy č. 49918 (Hrubá Vrbka Tasov) a přes zemědělsky užívané pozemky jiných vlastníků. Pozemek je zemědělsky užíván společností Horňácká farma s.r.o. na základě pachtovní smlouvy. Doba pachtu je sjednána na dobu určitou od 26. 3. 2014 do 31. 12. 2019. Na pozemku se nenachází trvalé porosty ani inženýrské sítě. Z územního plánu obce Lipov vyplývá, že se jedná o zemědělský pozemek, který leží mimo zastavěnou i zastavitelnou část obce, v zóně zemědělského půdního fondu, nespadá do chráněného území a nemá žádná omezení pro užívání, ani povodňová rizika. Dle výpisu z katastru nemovitostí pozemek není zatížen věcnými břemeny. Na základě prohlídky nemovité věci, s přihlédnutím k charakteru, celkovému současnému stavu, umístění, okolní zástavbě, dostupnosti inženýrských sítí, možnostem přístupu k nemovité věci a k situaci na trhu s nemovitými věcmi v dané oblasti v současné době činí, dle odhadu znalce, obvyklá cena pozemku p. č. KN 9028 v k. ú. Lipov, na LV 2036, k datu ocenění, tj. 11. 9. 2016 20Kč/m 2. pozemek p. č. KN 9028 orná půda...20kč/m 2 x 868 m 2 = 17 360 Kč, zaokrouhleno 17 360 Kč 2.3.2.2 Zjištěná práva a závady spojené s nemovitou věcí: 2.3.2.2.1 Cena práva exekutorského Dle výpisu z katastru nemovitostí, ke dni ocenění, je vlastnické právo omezeno zástavními právy exekutorskými k uspokojení pohledávek, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti, nařízeními exekucí a zahájeními exekucí. Tato práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna. 2.3.2.2.2 Cena pachtovního práva Pozemek je pronajímán společnosti Horňácká farma, a.s. na základě pachtovní smlouvy. Pachtovní smlouva byla uzavřena na dobu určitou a to od 26. 3. 2014 do 31. 12. 2019. Pachtovní vztah lze ukončit dohodou smluvních stran. Stanovení ceny pachtovního práva viz 2.1 Ocenění dle cenového předpisu, odst. 2.1.2.2 Cena pachtovního práva činí: 520 Kč Jiná práva nebo závady na nemovité věci, které nezaniknou prodejem v dražbě, nebyly z dokladů předložených znalci zjištěny. 2.3.2.2.3 Závěr výsledná cena Výsledná cena pozemku p. č. KN 9028 o výměře 868 m 2 v k. ú. Lipov (kód 684368) na LV 2036 včetně součástí a příslušenství, ke dni odhadu, 11. 9. 2016, činí: 16 840 Kč slovy: šestnácttisícosmsetčtyřicetkorun 2.3.3 Vyhodnocení a stanovení ceny obvyklé pozemku p. č. KN 834 v extravilánu obce Tasov, LV 433 2.3.3.1 Vyhodnocení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 834 Cena dle zákona č.151/1997 Sb. a prováděcích vyhlášek...16 830 Kč Porovnávací hodnota...47 920 Kč 14
Cena podle zákona je pouze administrativní. Porovnávací hodnota vyjadřuje v tomto případě průměrnou částku, za kterou jsou nemovité věci stejného charakteru a velikosti nabízeny k prodeji, nebo byly prodány. Nabízené nemovité věci však nejsou dokladem skutečné prodejní ceny. Při stanovení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 834 evidovaného v katastru nemovitostí v katastrálním území Tasov nad Veličkou (kód 765091) na LV 433 vychází znalec z ceny vypočtené podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb., dále z průzkumu trhu mezi majiteli srovnatelných pozemků, v realitních kancelářích a z vlastní databáze. Oceňovaný pozemek se nachází mimo zastavěné území obce, jihovýchodně od obce Tasov, v lokalitě Barany a je součástí trvale zatravněné plochy. K pozemku je přístup pouze přes okolní zemědělsky užívané pozemky jiných vlastníků. Pozemek je zemědělsky užíván společností Horňácká farma s.r.o. na základě pachtovní smlouvy. Doba pachtu je sjednána na dobu určitou od 26. 3. 2014 do 31. 12. 2019. Na části pozemku se nachází trvalé náletové porosty (akáty a topoly) a pozemek zde křižuje přítok Kuželovského potoka, větší část tvoří zemědělsky užívaná zatravněná plocha.. Z územního plánu obce Tasov vyplývá, že se pozemek nachází mimo zastavěnou i zastavitelnou část obce, v převážně v ploše označené Pt - trvalý travní porost (plochy slouží zejména k zemědělskému hospodaření na trvale zatravněných plochách a všech činností s tím souvisejících, na území CHKO v regulovaném režimu), jihozápadní a severovýchodní část pozemku zasahuje do plochy označené Zu zeleň prvků ÚSES (zeleň v těchto plochách (biokoridory, biocentra) je určena k zachování ekologické stability krajiny a činnost v nich se řídí zákonem o ochraně přírody). Pozemek není určen k zastavění a v jeho blízkosti se nenachází žádné inženýrské sítě. Pozemek leží v CHKO Bílé Karpaty, částečně v regionálním biokoridoru a místním biocentru. Dle výpisu z katastru nemovitostí pozemek není zatížen věcnými břemeny. Na základě prohlídky nemovité věci, s přihlédnutím k charakteru, celkovému současnému stavu, umístění, okolní zástavbě, dostupnosti inženýrských sítí, možnostem přístupu k nemovité věci a k situaci na trhu s nemovitými věcmi v dané oblasti v současné době činí, dle odhadu znalce, obvyklá cena pozemku p. č. KN 834 v k. ú. Tasov nad Veličkou, na LV 433, k datu ocenění, tj. 11. 9. 2016 20Kč/m 2. pozemek p. č. KN 834 orná půda...20kč/m 2 x 2 198 m 2 = 43 960 Kč, zaokrouhleno 43 960 Kč 2.3.3.2 Zjištěná práva a závady spojené s nemovitou věcí: 2.3.3.2.1 Cena práva exekutorského Dle výpisu z katastru nemovitostí, ke dni ocenění, je vlastnické právo omezeno zástavními právy exekutorskými k uspokojení pohledávek, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti, nařízeními exekucí a zahájeními exekucí. Tato práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna. 2.3.3.2.2 Cena pachtovního práva Pozemek je pronajímán společnosti Horňácká farma, a.s. na základě pachtovní smlouvy. Pachtovní smlouva byla uzavřena na dobu určitou a to od 26. 3. 2014 do 31. 12. 2019. Pachtovní vztah lze ukončit dohodou smluvních stran. Stanovení ceny pachtovního práva viz 2.1 Ocenění dle cenového předpisu, odst. 2.1.3.2 Cena pachtovního práva činí: 1 320 Kč Jiná práva nebo závady na nemovité věci, které nezaniknou prodejem v dražbě, nebyly z dokladů předložených znalci zjištěny. 2.3.3.2.3 Závěr - výsledná cena Výsledná cena pozemku p. č. KN 834 o výměře 2 198 v k. ú. Tasov nad Veličkou (kód 765091) na LV 433 včetně součástí a příslušenství, ke dni odhadu, 11. 9. 2016, činí: 42 640 Kč slovy: čtyřicetdvatisícšestsetčtyřicetkorun 15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38