ZNALECKÝ POSUDEK č. 587-6-2014 O ceně pozemků parc.č.122/19,2307, 2608, 2769 a 2840/5 zapsaných na LV č. 18 v KÚ 676411 Křivsoudov, obec Křivsoudov, okres Benešov. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Státní statek Jeneč s.p. v likvidaci Karlovarská 7 252 61 Jeneč Stanovení ceny v místě a čase obvyklé jako podklad pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 24.1.2014 znalecký posudek vypracoval: Jan Zvettler Družstevní 395 37382 Včelná telefon: 608973795 e-mail: jzvettler@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Včelné 27.1.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny podle platného cenového předpisu a návrh ceny v místě a čase obvyklé pozemků parc.č.122/19,2307, 2608, 2769 a 2840/5 zapsaných na LV č. 18 v KÚ 676411 Křivsoudov, obec Křivsoudov, okres Benešov, podle stavu ke dni 24.1.2014 2. Základní informace Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Křivsoudov Katastrální území: Křivsoudov Počet obyvatel: 429 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 950,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce IV 0,60 O3. Poloha obce V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci III 0,70 O5. Dopravní obslužnost obce III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 265,36 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.1.2014 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z KN pro LV č. 18 Místní šetření ze dne 6.2.2013 Informace podané majitelem nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti dle LV č.18 je : Česká Republika. Právo hospodařit s majetkem státu má : Státní statek Jeneč s.p. v likvidaci, Karlovarská 7, Jeneč, 252 61 6. Dokumentace a skutečnost Jiná, než výše uvedená nebyla k dispozici. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o pozemky ostatní plochy, nacházející se v KÚ Křivsoudov. Všechny pozemky jsou nezpevněné, zarostlé travou, hospodářsky velmi obtížně využtelné, nezastavěné stavbami. Výše jmenované pozemky nemají žádné omezení vlastnického práva. 8. Obsah znaleckého posudku - 2 -
1. Ocenění pozemků 1.1. Poz.parc.č.122/19, 2307, 2608, 2769, 2840/5-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. poz.parc.č.122/19, 2307, 2608, 2769, 2840/5 poz.parc.č.122/19 Jedná se o poz.parcelou mezi místní komunikací a oplocením v obci Křivsoudov, zarostlou travou, nevyužitelnou poz.parc.č.2307 Jedná se o poz.parcelu při okraji pole, jižně od obce Jenišovice. poz.parc.č.2608 Jedná se o poz.parcelu při okraji lesa a pole, západně od obce Křivsoudov. poz.parc.č.2769 Jedná se o poz.parcelu při okraji lesa a pole, severně od obce Křivsoudov. poz.parc.č.2840/5 Jedná se o poz.parcelu při okraji pole a asfaltové komunikace, severně od obce Křivsoudov. Ocenění Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - ostatní pozemky 9 odst. 5 265,36 0,04 10,61 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha 122/19 62,00 10,61 657,82 9 odst. 5 ostatní plocha 2307 269,00 10,61 2 854,09 9 odst. 5 ostatní plocha 2608 79,00 10,61 838,19 9 odst. 5 ostatní plocha 2769 435,00 10,61 4 615,35 9 odst. 5 ostatní plocha 2840/5 1 589,00 10,61 16 859,29 Jiné pozemky - celkem 25 824,74 Poz.parc.č.122/19, 2307, 2608, 2769, 2840/5 - zjištěná cena = 25 824,74 Kč - 4 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. poz.parc.č.122/19, 2307, 2608, 2769, 2840/5 25 824,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 25 824,70 Kč Celkem 25 824,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 25 824,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. poz.parc.č.122/19, 2307, 2608, 2769, 2840/5 25 824,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 25 824,70 Kč Celkem 25 824,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 25 824,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 25 830,- Kč slovy: Dvacetpěttisícosmsettřicet Kč - 5 -
Odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice v 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např.tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. V současné době se pro odhad obvyklé ceny ve smyslu tržní hodnoty používají tři základní metody - oceňovací přístupy, po jejichž aplikaci a vyhodnocení lze na základě odborného úsudku znalce odhadnout předpokládanou - odhadovanou obvyklou cenu ( tržní hodnotu ) nemovitosti. Jedná se o přístup nákladový (věcná hodnota ), metodu výnosovou a metodu porovnávací (komparativní). Porovnávací metoda Ocenění pozemku je provedeno cenovým porovnáním na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Věcná hodnota ( časová cena ) Jedná se o metodu tzv.nákladového ocenění, tj.stanovení nákladů na pořízení věci ( nemovitosti ), v současných cenách a určení opotřebení v závislosti na stáří a skutečném stavu nemovitosti. Uplatňuje se zejména u staveb, Výnosová hodnota Výnosovou hodnotu lze za předpokladu dlouhodobých stabilizovaných výnosů ( např.z pronájmů ) přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito metody srovnávací - K porovnání bylo použito 5 pozemků s dostupnými popisy z internetového prodeje - 6 -
Nabízíme k prodeji pozemek v obci Vranov okres Benešov. Pozemek o výměře 1496 m2 leží mezi stávající dálnicí D1 a budoucí D3. ObecVranov Cena: 45,--Kč/m 2 Parcela, vedená v ÚP jako zahrada, se nachází v obci Divišov u Benešova. K občanské vybavenosti obce patří mateřská škola, základní škola, zdravotní středisko, lékárna, pošta Investiční záměr - prodej orné půdy 7082 m2, Pravonín - okres Benešov. Pozemek se nachází mezi obcemi Pravonín a Načeradec. Jedná se o prodej orné půdy obdelníkového tvaru Nabízíme k prodeji pozemek v obci Vranov okres Benešov. Pozemek o výměře 4463 m2 leží mezi stávající dálnicí D1 a budoucí D3. V těsné blízkosti se nachází další polnosti, které možno také odkoupit Obec Divišov Obec: Pravonín ObecVranov Cena: 30.-Kč/m2 Cena: 25.-Kčm2 Cena: 45,-Kč/m2 Prodej parcely dostupné ze silnice Chotýšany - Křemení 5.399 m2. Sítě jsou dostupné v okolí parcely ObecChotýšany Cena: 50,-Kč/m2 Na základě porovnání s nemovitostmi dostupnými na realitním trhu, jejich poloze, velikosti a využití byla obvyklá hodnota posuzovaných pozemků odhadnuta vzhledem k absenci obdobných pozemků ve výši: poz.parc.č.122/19 62*30 1 860 Kč poz.parc.č.2307 269*20 5 380 Kč poz.parc.č.2608 180*20 3 600 Kč poz.parc.č.2769 435*20 8 700 Kč poz.parc.č.2840/5 1 589*25 39 725 Kč celkem celkem zaokrouhleno 59.265 Kč 59 270 Kč - 7 -
Rekapitulace zjištěných hodnot Administrativní cena dle vyhl.č.441/2013 Sb. 25 830,00 Kč Porovnávací hodnota 59 270,00 Kč Obvyklá cena ( tržní hodnota ) 59 270,00 Kč Závěr Cena v místě a čase obvyklá pozemků parc.č.122/19, 2307, 2608, 2769 a 2840/5 zapsaných na LV č. 18 v KÚ 676411 Křivsoudov, obec Křivsoudov, okres Benešov, podle stavu ke dni 24.1.2014 činí celkem: 59 270,00 Kč Cena obvyklá celkem 59 270,00 Kč Tj. slovy padesátdevěttisícdvěstěsedmdesát Kč Jde o odhad tržní hodnoty vycházející ze známých skutečností ke dni zpracování odhadu. Dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty mohou se změnami tržních podmínek doznat změn. Ve Včelné 27.1.2014 Jan Zvettler Družstevní 395 37382 Včelná telefon: 608973795 e-mail: jzvettler@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.71. - 8 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 23.6.2010 č.j. Spr527/2010 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 587-6-2014 znaleckého deníku. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 18 2 Snímek katastrální mapy - Ortofoto 4 Fotodokumentace nemovitosti 1-9 -
p.č.2769 p.č.122/19 p.č.2840/5-10 -
- 11 -