Fúze a akvizice v oblas/ hotelů Brno, Prosinec 2016 IMAP Czech Republic TransacAon Advisory Team 1 REDBAENK OFFER AG FOODS DEC
IMAP Czech Republic / REDBAENK Společnost REDBAENK byla založena v roce 1995 a zabývá se poradenstvím pří fúzích a akvizicích v segmentu malých a středních podniků v České republice a na Slovensku. S 11 profesionály se řadí mezi největší M&A specialisty na českém trhu. REDBAENK je zároveň členem IMAP globální organizace sdružující přední poradce na jednotlivých trzích. V rámci této organizace má REDBAENK exkluzivitu právě na český a slovenský trh. REDBAENK zrealizoval v posledních 5 letech 50 transakcí v celkové hodnotě dosahující 8 miliard korun. Konkurenční výhody REDBAENK: úzká specializace na fúze a akvizice zkušený tým odborníků hluboká znalost lokálního trhu globální dosah činnosa díky členství v IMAP integrita, diskrétnost a důvěryhodnost Počet let působení na trhu 20 M&A profesionálů 11 Uzavřených transakcí za poslední 5 let (2011-2015) v celkové transakční hodnotě dosahující (mld. CZK) 50 8 Uzavřených transakcí v dosavadním průběhu 2015 8 Posláním REDBAENK je pomáhat svým klientům maximalizovat přínos z realizovaných transakcí a přispívat tak ke zvyšování hodnoty jejich majetku.
IMAP Czech Republic / REDBAENK IMAP je největší světová organizace sdružující 39 předních poradenských firem působících v oblasa invesačního bankovnictví sdílejících společné hodnoty, principy a postupy s cílem zajisat vysoký a jednotný standard kvality pro své klienty. IMAP: 50 kanceláří v 35 zemích Členové IMAP se specializují na základě geografie a odvětví a mají nastavené pravidla vzájemné spolupráce tak, aby mohli efekavně uspokojit potřeby svých klientů. IMAP byl založen v roce 1973 a soustřeďuje se na segment malých a středních firem (SME), v obvyklé transakční hodnotě 5 250 mil. USD. CEE Scandinavia IMAP sdružuje prostřednictvím členských firem více než 400 poradců a 100 analy/ků. IMAP operuje v 35 zemích od Severní a Jižní Ameriky přes západní a východní Evropu až po Střední Východ a Asii. IMAP partneři realizovali více než 2 000 transakcí v posledních 10 letech. 1. Europe 5. 3. USA 7. Source: Thomson Reuters
Při prodeji firmy/hotelu má smysl udělat profesionálně řízený proces Pouze profesionálně řízený proces prodeje firmy umožní dosáhnout co nejlepší prodejní cenu, viz. níže uvedená ukázka vysoké variace ocenění různými zájemci v jednom našem nedávném mandátu. Hodnota firmy jako násobek EBITDA 10 9 8 7 6 5 4 3 2 +100% Finanční investoři a lokální strategičg zájemci Zahraniční strategičg zájemci Indika/vní nabídky
Fúze a akvizice v oblas/ hotelů Názvosloví Sledovaná sta/s/ka: ADR Average Daily Rate = průměrná cena pokoje za noc RevPAR Revenue Per Available Room = tržby z jednoho pokoje Occupancy = obsazenost hotelu RevPAR = Occupancy x ADR Valuace: Násobek EBITDA, nebo raději EBITDAR EBITDA = provozní zisk + odpisy EBITDAR = EBITDA + nájemné Yield výnos % - nemovitosa obvykle = čisté nájemné/tržní cena nemovitosa; u hotelů = EBITDA/hodnota hotelu Cap Rate = CapitalizaAon Rate = Net OperaAng Income / Current Market Value tj. provozní zisk/ hodnota hotelu Replacement Costs pořizovací cena po zohlednění aktuálního stavu Sales Comparables cena zjištěná porovnáním s cenami proběhlých transakcí (obvykle počítáno na cenu jednoho pokoje) Net Present Value metoda diskontovaných cash-flow
Hotelové transakce svět 1998-2016e Po prasknu} hotelového boomu z 2004-2007 trh od roku 2009 roste a v roce 2015 zaznamenal meziroční růst + 50%. V roce 2016 očekáván pokles -17%. Transakce celkem: 84,8 mld. USD - USA: 55% - Evropa: 34% Typy transakcí: - jednotlivé hotely: 55% - por~olia hotelů: 45% Volume ($Billions) Global hotel transaction volume by deal type 140 120 100 80 60 40 20 0 Single Assets All Other Portfolios Mega Portfolios >$2 bn $US billions 140 120 100 80 60 Global Americas EMEA Asia Pacific 40 20 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015E 2016F Source: JLL Research
Hotelové transakce svět 2015 Typy investorů Největšími hráči/investory jsou invesační fondy a vlastníci hotelů či operátoři. Hotel acquisition volume by buyer Největší transakce: 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2015 2016F Investment Fund / Private Equity REIT Hotel Owner/Operator Developer / Property Company Sovereign Wealth Fund Bank / Institutional investor High-Net-Worth Corporates Other USA: Prosinec 2015: Blackstone (PE) koupil za 6 mld. USD Strategic Hotels & Resorts ( REIT vlastnící 16 US hotelů) Březen 2016: čínská Anbang Insurance Group odkoupila hotely od Blackstone za 6,5 mld. USD EVROPA: Louvre Hotels Group koupena čínskou Jin Jang InternaAonal Hotels, Louvre má 1 100 hotelů ve 47 zemích s celkem 93 000 pokoji Starwood Hotels & Resorts sfúzuje s Marrio InternaAonal (transakce 12,2 mld. USD)
Hotelové transakce svět 2015 Evropa je des/nace mezinárodního kapitálu #1 Do Evropy přiteklo 12 mld. USD a 52% objemu evropských transakcí bylo realizováno zahraničními investory nejvíce (25%) z USA, z čehož 80% byly PEG Hotel transactions: Capital outflows and inflows (USD billions) Middle East Mainland China North America Asia Europe South America Australasia Data pertains to 2015 ($7.4) ($5.4) ($4.6) ($4.6) ($0.5) Outflows $7.0 $1.2 $12.0 $0.6 $1.5 Inflows Sources: Real Capital Analytics, BNP Paribas Real Estate Hotels
Hotelové transakce Evropa 2015 (+50%) a 3Q 2016 (-34%) V roce 2015 byly hotelové invesace ve Velké Británii o 86% vyšší než v Německu, za 1-3Q 2016 jsou naopak německé vyšší o 73%. Evropa 1H16: -41%!!! Investment (mil. EUR) 1-3Q 3016 Volume Y/Y % Change Germany 2 834-7% United Kingdom 1 637-77% France 511-48% Spain 1 075-37% Italy 757 +71% Ireland 302-54% Nordics 638 +52% CEE (incl. Austria) 779 +185% Benelux 525 +20% Europe TOTAL 10 302-34% Sources: Real Capital Analytics, BNP Paribas Real Estate Hotels Source: CBRE 2016
Hotelové transakce Evropa 2006-15 Objem transakcí v Evropě vzrostl meziročně o 50% a překonal předkrizové hodnoty o 16% Podíl zemí, 2015 Netherlands, 2% Other, 12% Italy, 3% 25 Total European Hotel Investment Volume 2006-15 Ireland, 3% France, 7% UK, 48% 20 Spain, 8% 15 10 5 Germany, 17% 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 por~olio TransacAons Single Asset TransacAons Ten-Year Average
Hotelové transakce Evropa 2015 Typologie kupců: kupci jednotlivých hotelů x kupci por~olií hotelů Private Equity vévodí velkým por~oliovým transakcím Undisclosed, 4% Single Assets HNWIs, 11% Por~olio Other, 5% Hotel Investment Companies, 12% Ins/tu/onal Investors, 25% Private Equity, 39% Ins/tu/onal Investors, 25% Private Equity, 10% Hotel Owner - Operators, 12% Real Estate Investment Companies, 26% Hotel Owner - Operators, 18% Real Estate Investment Companies, 13%
Hotelové transakce Evropa 2010-15 dle původu kapitálu Investoři z Evropy měli 46% podíl na evropských invesacích, američ} 23% (ale v absolutních hodnotách +50%) 25 000 Investor Origin by Region 2010-15 20 000 Billions 15 000 10 000 5 000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Undislosed Africa Asia Middle East North America Europe
Růst tržeb evropských hotelů 2007-15 Tržby hotelů na jeden pokoj (Revenue per available room) rostou, ale jsou stále ještě 5% pod úrovní před recesí (v reálných hodnotách = po odpočtu inflace). 105 100 95 90 85 80 75 70 2007 EU RevPAR pre-recession peak 5% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 European hotels real RevPAR index (2007=100) Source: STR Global; Eurostat
Průměrné tržby za pokoj vybraná města Tržby za pokoj bývají silně ovlivněny i jednorázovými událostmi (UK Rugby World Cup v 11 městech/ Itálie Miláno World Expo 2015 (20 mil. návštěvníků), Benátky Art Biennale) Country and City RevPAR (2015) 160 140 120 London Venice Paris 100 80 60 40 Edinburgh Cardiff Milan Rome Munich Hamburg Berlin Barcelona Seville Madrid Marseille Lyon 20 0 UK ITALY GERMANY SPAIN FRANCE Source: MKG Hit Report Europe
Europe Average Daily Rate Průměrné denní ceny pokojů jsou nejvyšší ve Švýcarsku Average Daily Rate 2015 (EUR) 250 200 ADR (EUR) 150 100 50 0 252,5 252,1 218,0 194,4 148,5 131,2 125,9 125,1 116,6 111,1 108,8 99,6 93,3 93,0 90,7 78,2 71,4 70,1
Evropa Vývoj Průměrné tržby na pokoj 2015/14 Tržby v Praze meziročně vzrostly o 14,4%, obsazenost vzrostla o 6,6% na 75% a průměrná cena za pokoj (ADR) se zvýšila o 7,3%. 80,00 RevPar (2015, evoluaon vs. 2014) Italy 70,00 UK 60,00 Germany Czech Republic France Spain 50,00 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16%
Hotelové transakce svět valuace hotelů Ceny hotelů rostou a mimo Evropu již přesahují ceny z roku 2005. Global single-asset hotel transactions average price per room Six-Month Moving Average ($US) 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 Source: JLL Research - 2005-6 2006-2 2006-10 2007-6 2008-2 2008-10 2009-6 2010-2 2010-10 2011-6 2012-2 2012-10 2013-6 2014-2 2014-10 2015-6 Průměrná cena na pokoj vychází ze světových transakčních staasak na cca 220.000 USD ( 5,5 mil. Kč). V roce 2016 se předpokládá, že vyšší růsty cen zaznamenají druhořadé lokality, u kterých byl minulý růst značně nižší než u těch prémiových. Single-asset hotel transaction values Indexed to 12-month moving average starting 2006 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 - Americas EMEA Asia Pacific 2005-12 2006-6 2006-12 2007-6 2007-12 2008-6 2008-12 2009-6 2009-12 2010-6 2010-12 2011-6 2011-12 2012-6 2012-12 2013-6 2013-12 2014-6 2014-12 2015-6 Ceny evropských hotelů (mimo Londýn a Paříž) se stále nachází výrazně níže než v době boomu (graf: 12 měsíční průměr, single asset transacaon value on per-room basis)
Hotelové transakce svět valuace hotelů Průměrné výnosy hotelů v USA se meziročně zvýšili o 0,5%. Average US cap rates have increased an average of 50 basis points from last year Limited Service 9,50% Selected Service 8,50% Full Service 7,00% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% Hotely s plným servisem se prodávají s průměrnou výnosnos} 7% (provozní zisk / cena hotelu).
Valuace hotelů Evropa 2006-15 meziroční změny Valuace hotelů jsou ve Východní Evropě velmi volaalní Města s největší a nejmenší cenovou volaalitou 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% -5,0% -10,0% -15,0% -20,0% Percentage change in values per room 2006-15 Rank Město Index vola/lity 1 St.Peterburg +197% 2 Athens +127% 3 Prague +94% 4 Sofie +90% 5 Dublin +89% EUROPE 0% 28 Brussels -21% -25,0% -30,0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Nothern Europe Southern Europe Western Europe Eastern Europe Europe 29 Paris -22% 30 Copenhagen -22% 31 Hamburg -29% 32 Berlin -45%
Valuace hotelů Evropa 2006-15 vybraná města CEE Prague, Warsaw, BraAslava, Vienna 15,0% Percentage change in hotel value 2006-15 (EUR & local currency) 10,0% 5,0% 0,0% -5,0% -10,0% -15,0% -20,0% -25,0% -30,0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Prague (EUR) Warsaw (EUR) BraAslva (EUR) Vienna (EUR)
Prodeje hotelů ČR 2016 PARKHOTEL Praha Červenec 2016 Koupeno YORK Capital Management Advisors 237 pokojů Mandarin Oriental Hotels Group Červenec 2016 Koupeno CEFC China Energy Co. 99 pokojů Le Palais Art Hotel Praha Leden 2016 Koupeno CEFC China Energy 60 pokojů Grandhotel PUPP Karlovy Vary Květen 2016 Koupeno PND Kyresan (80%) 228 pokojů
Děkuji za pozornost REDBAENK s.r.o. IČ: 64581357 DIČ: CZ64581357 Registered Equity: 1 200 000 CZK tel.: +420 225 067 850 e-mail: office@redbaenk.cz web: www.redbaenk.cz PRAHA (office and HQ) Kováků 24 150 00 Prague 5 Czech Republic BRNO (office) Třída kpt. Jaroše 13 602 00 Brno Czech Republic Registry Court Praha C-40905 REDBAENK is an exclusive member of IMAP, the leading M&A organizabon for delivering performance and results for clients across the globe. With more than 50 offices in 35 countries, IMAP offers local experbse with unparalleled global connecbons. In 2012, IMAP held posibon in TOP3 in the worldwide ranking for deal volume valued up to USD 500 million according to the Thomson Reuters Mid-Market League. Table and REDBAENK ranked the second largest M&A advisory firm in the Czech Republic and Slovakia. 22 REDBAENK OFFER AG FOODS DEC