ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 77/4517/2018 o ceně zjištěné a ceně obvyklé podílu o velikosti 1/4 na nemovitostech zapsaných na LV č. 509 (pozemek - parcela č. 914-zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště o výměře 201 m 2 a pozemek - parcela č. 915-zahrada o výměře 453 m 2 ) pro obec a katastrální území Český Dub, kraj Liberecký a příslušenství. Objednavatel posudku: JUDr. Kamil Souček Exekutorský úřad Náchod Masarykovo náměstí 56 Náchod Účel posudku: 083 EX 1191/14 - cena zjištěná a cena obvyklá (tržní v čase a místě obvyklé) Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb., č.345/2015 Sb., č.53/2016 Sb., č.443/2016 Sb. a č.457/2017 Sb. s účinností od 1.1.2018. Oceněno ke dni: 29.listopadu 2018 Posudek vypracoval: Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 9 stran textu a 5 stran přílohy. V Novém Městě nad Metují, dne 7.prosince 2018
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitých věcí Předmětem posudku je zjištění ceny obvyklé podílu o velikosti 1/4 na nemovitostech zapsaných a LV č. 509 (pozemek - parcela č. 914-zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště o výměře 201 m 2 a pozemek - parcela č. 915-zahrada o výměře 453 m 2 ) pro obec a katastrální území Český Dub, kraj Liberecký a příslušenství. Oceňované nemovitosti se nacházejí v ulici Předměstí, mezi místní komunikací a říčkou Ještědka. Dle informací od sousedů nebyl nikdy pozemek zatopen. Povodňová mapa se zátopovými oblastmi města Český Dub na stránkách města není funkční. Parcela č. 915 tvoří úzký pruh mezi komunikací a potokem, V blízkosti nemovitosti čp. 27 se nachází pozemek - parcela č. 914. Na tomto pozemku byla původně stavba, nyní bez stavby. V územním plánu města jsou pozemky zahrnuty v ploše pro bydlení. Na parcele č. 915 se nachází provizorní sklad na nářadí, bez základů. Velikost je cca 3 x 2 m. Ke skladu byla v minulosti přípojka elektro ze sloupu u komunikace. Nyní je odpojeno a kabel smotán na sloupu. Na pozemku se nenacházejí trvalé porosty (porosty podél potoka a podél komunikace jsou na jiných pozemcích. Ve městě Český Dub jsou veškeré inženýrské sítě. V ulici Předměstí je pouze elektro a vodovod. Není kanalizace ani plyn. Ve městě jsou základní škola, mateřská školka, ordinace praktických a zubních lékařů, obchody apod. Povinný má trvalý pobyt hlášen na adrese Verměřovice čp. 14 - obecní úřad. Dle informací na OÚ si dopisy na OÚ neodebírá (telefonicky sdělil starosta obce). Proto jsem ani žádný dopis s termínem na místní šetření nepsal. Dopis - Dodejka - by se vrátil jako nedoručitelný. Dle informací je stáří skladu cca 40 roků, odpojení od elektro je již několik let. Objekt je navštěvován "problémovými" osobami. Pozemek je využíván neznámými osobami jako překladiště materiálu. 1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 083 EX 1191/14-86 ze dne 24.9.2018 - Výpis z KN, LV č. 509 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 22.5.2018 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 22.5.2018 - kopie katastrální mapy - Komentář k určování obvyklé ceny vydaný MF ČR dne 25.9.2014 - údaje sdělené na MěÚ v Českém Dubu - údaje sdělené vlastníky sousedních nemovitostí - vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí - realitní server sreality.cz - Google Street View z průjezdu vozidla Google car - údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - fotodokumentace ze dne 29.11.2018 - prohlídka dne 29.11.2018 - odborná literatura - 2 -
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako podíloví spoluvlastníci nemovitostí na listu vlastnictví č. 509 pro katastrální území a obec Český Dub zapsáni: Jana Brucknerová, nar. 19.4.1957-1/2 Daniel Kovařík, nar.10.6.1976-1/4 Roman Kovařík, nar. 21.6.1965-1/4 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Pozemky č. 914 a č. 915 2. POSUDEK A OCENĚNÍ-ZJIŠTĚNÁ CENA 2.1 Pozemky č. 914 a č. 915 Oceněno podle 3 vyhlášky. 2.1.1 Popis Pozemky tvoří jednotný funkční celek. 2.1.2 Výměra pozemku Výměra pozemku 201+453 = 654.00 m 2 2.1.3 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 2 0.85 2001-5000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.70 Ostatní obce 3. Poloha obce 4 1.01 Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci 2 0.85 Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 3 0.90 Železniční zastávka, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola a školské zařízení, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot 0.4597 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.4597-3 -
2.1.4 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 1-0.03 Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem -0.03 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.03 = 0.970 2.1.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1-0.03 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 3-0.01 Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 7. Význam obce - 1.00 Znak není posuzován 8. Poloha obce - 1.00 Znak není posuzován 9. Občanská vybavenost obce - 1.00 Znak není posuzován Celkem 1. až 5. znak -0.04 It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 x T7 x T8 x T9 = (1 + -0.04) x 1 = 0.960 2.1.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00-4 -
Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 3-0.05 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 2-0.10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 3-0.02 V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku 3-0.05 Příjezd po nezpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava 2-0.03 Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * -0.21 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.21) x 1 = 0.790 2.1.7 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 869,- ZC = ZCv x Iu = 1890 Kč x 0.4597 = 869 Kč Index cenového porovnání x 0.7360 I = Io x It x Ip = 0.970 x 0.960 x 0.790 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 639,58 Cena za celou výměru 654.00 m 2 = Kč 418.287,94 Započtení spoluvl.podílu 1/4 = Kč 104.571,99 Pozemky č. 914 a č. 915 podíl 1/4 Cena celkem Kč 104.572,- - 5 -
3. REKAPITULACE 1) Pozemky č. 914 a č. 915 podíl 1/4 Kč 104.572,- Zjištěná výsledná cena Kč 104.572,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 104.570,- Slovy: Jednostočtyřitisícepětsetsedmdesát Kč 4. OBVYKLÁ CENA OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN A ZÁVAD Na LV č. 509 (pozemek - parcela č. 914-zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště o výměře 201 m 2 a pozemek - parcela č. 915-zahrada o výměře 453 m 2 ) pro obec a katastrální území Český Dub, kraj Liberecký, není zapsáno žádné věcné břemeno. V části C listu vlastnictví jsou zapsána Zástavní právo exekutorské, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, Zahájení exekuce, Nařízení exekuce a Exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Nejedná se o věcná břemena. Věcné břemeno 0,-Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ (TRŽNÍ CENY - V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ) Pro zjištění výše obvyklé ceny nemovitostí jsou všeobecně užívány tři skupiny metod (způsobů) porovnávací, nákladová a výnosová. Porovnávací metoda (způsob) je obvykle tou nejlepší a nejvhodnější, protože mapuje trh v místě a čase. Pro použití této metody je ale nutné, aby se se srovnatelnými nemovitostmi obchodovalo a údaje o realizovaných obchodech musejí být informace dostupné. Ze všech metod bývá porovnávací metoda nejpřesnější. - 6 -
Nákladová metoda (způsob) hledá vztah mezi investovanými náklady a jejich uplatnění na trhu. Výnosová metoda (způsob) hledá vztah mezi výnosem z majetku a jeho cenou. Zde rozlišujeme vztah nákladové nájemné a ekonomické nájemné. Používá se hlavně při stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro prodej. DEFINICE: - Tržní hodnota: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Citace: porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob ( 5 zákona) Znalec použije cenu zjištěnou dle oceňovací vyhlášky (pokud lze provést), vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob ( 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob ( 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí. Předmětem zjištění ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé) je podíl o velikosti 1/4 na nemovitostech zapsaných na LV č. 509 (pozemek - parcela č. 914-zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště o výměře 201 m 2 a pozemek - parcela č. 915-zahrada o výměře 453 m 2 ) pro obec a katastrální území Český Dub, kraj Liberecký a příslušenství - 7 -
Nákladový způsob: Dle oceňovací vyhlášky č.199/2014 Sb., č.345/2015 Sb., č.53/2016 Sb., č.443/2016 Sb. a č.457/2017 Sb. s účinností od 1.1.2018. 1) Pozemky č. 914 a č. 915 podíl 1/4 Kč 104.572,- Zjištěná výsledná cena Kč 104.572,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 104.570,- Slovy: Jednostočtyřitisícepětsetsedmdesát Kč Výnosový způsob: U stavebních pozemků se tento způsob nepoužívá, protože výnos nekoresponduje s cenou obvyklou při případném realizovaném prodeji. Porovnávací způsob: A) Nabídky realitních kanceláří: 1) Český Dub, rovinatý slunný pozemek s krásným výhledem, určen k zástavbě objektu pro bydlení, příjezd po obecní komunikaci, provedena přípojka elektro. Nutno vybudovat přípojku vody, příp. studnu a domovní ČOV. Nabídková cena: 1.310.000,-Kč (793,-Kč/m 2 ) Realitní makléř: REALIA reality, Liberec Dle makléřky je cena obvyklá na tuto krásnou lokalitu. Měla ještě jeden pozemek v té lokalitě, na který má již rezervaci cena 800,-Kč/m 2. B) Informace z MěÚ Český Dub: Město Český Dub připravuje lokalitu Na Zhůrách, kde má být cca 45 stavebních parcel. Město má vypracovanou cenovou mapu. Tyto pozemky se nacházejí v území č. 1, kategorie pozemku A a B, cenové pásmo II. a III. podle umístění. Ceny jsou v současné době od cca 320,-Kč/m 2 do cca 400,-Kč/m 2. Aktuální ceny budou zveřejněny až budou reálně k prodeji. Vyhodnocení: V mém případě se jedná o ideální čtvrtinu nemovitostí, jedná se o relativně malé pozemky (celkem 654 m 2 ), možnost napojení pouze na elektro a obecní vodovod. Z tohoto důvodu je dle mého názoru cena ve výši 400,-Kč/m 2 maximálně možná. Pro účely ocenění cenou obvyklou se užívá koeficient spoluvlastnictví K sp, který se při podílu o velikosti ¼ pohybuje v rozmezí 0,50 až 0,60 aritmetického podílu z celku. V tomto případě užiji koeficient K sp ve výši 0.55. - 8 -
Cena obvyklá pozemků jako celku by byla dle mých zkušeností ve výši 261.600,-Kč. Obvyklá cena podílu o velikosti ¼ na pozemcích: Výpočet: 654 x 400,-K/m 2 x ¼ x 0,55 = 35.970,-Kč R E K A P I T U L A C E Stanovuji cenu obvyklou podílu o velikosti ¼ na nemovitostech zapsaných na LV č. 509 (pozemek - parcela č. 914-zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště o výměře 201 m 2 a pozemek - parcela č. 915-zahrada o výměře 453 m 2 ) pro obec a katastrální území Český Dub, kraj Liberecký a příslušenství, tak jak je popsáno v posudku, ve výši: 35.970,- Kč Slovy: Třicetpěttisícdevětsetsedmdesát Kč Skutečná cena obvyklá se vždy zjistí až při dražbě (jedná se o stanovení vyvolávací ceny pro dražbu). Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu nebude mít prospěch z činností souvisejících s předmětem zjištění ceny obvyklé. Honorář za provedeny posudek není závislý na stanovené výše ceny obvyklé. Posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nejsou shledány skutečnosti svědčící o nepravdivých nebo zkreslených skutečnostech. Má se za to, že získané informace jsou pravdivé a věrohodné. Pokud by bylo v budoucnosti doloženo, že informace byly předány zpracovateli nepravdivé a nevěrohodné, nenese zpracovatel za ně zodpovědnost. V Novém Městě nad Metují, dne 7.prosince 2018... vypracoval 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 5.12.1989, č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne 19.1.1993, č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 77/4517/2018. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena - 9 -
- 10 -
Parcela č. 914 a parcela č. 915, pro obec a k. ú. Český Dub Pohled od příjezdové komunikace (ulice Předměstí) Pohled od RD čp. 27 (vlevo koryto říčky Ještědka) Sklad na nářadí - 11 -