Znalecký posudek číslo 1958-193/2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí - rodinného domu č.pop. 83 ve Slavkově u Opavy, včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č.18 včetně pozemků parc.č.18 a parc.č.19 včetně všech součástí a příslušenství zapsané na LV č. 626 pro k.ú. Slavkov u Opavy, obec Slavkov, okres Opava. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 03.08.2011 včetně ocenění práv a závad, ke spisu č.j. 137 EX 2031/10-56 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : 03.08.2011 Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 32 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno, 22.08.2011
Rodinný dům ve Slavkově u Opavy č.pop. 83 okr. Opava Znalecký posudek č. 1958-193/2011 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Věcná hodnota 9 2.2. Výnosová hodnota 9 2.3. Srovnávací metoda nemovitostí 10 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 12 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 2031/10-56, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí dle LV č. 626 k.ú. Slavkov u Opavy ze dne 24.06.2011 podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 626) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Fotodokumentace P ř íloha 5 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 2 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům ve Slavkově u Opavy č.pop. 83 okr. Opava Znalecký posudek č. 1958-193/2011 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 2031/10-56, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění rodinného domu č.pop. 83 včetně součástí a příslušenství na pozemku parc.č.18 s pozemky parc.č. 18 a č.19, vše zapsáno na LV č. 626 pro k.ú. Slavkov u Opavy ze dne 24.06.2011podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor; 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 626 pro k.ú. Slavkov u Opavy, vyhotovený ČÚZ a K SCD dne 24.06.2011, vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha), 3. skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s venkovní obhlídkou nemovitosti konaného dne 03.08.2011, 4. vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 5. Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz), 6. fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 03.08.2011, 7. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 8. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 9. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 10. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 3 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům ve Slavkově u Opavy č.pop. 83 okr. Opava Znalecký posudek č. 1958-193/2011 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.pop. 83 ve Slavkově u Opavy, okres Opava, včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. 18, včetně pozemků parc.č. 18 a 19 včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Slavkov u Opavy, obec Slavkov, okres Opava, vše zapsáno na LV č. 626 pro k.ú. Slavkov u Opavy. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 626 v k.ú. Slavkov u Opavy pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 03.08.2011. Informace o nemovitostech: LV č. 626 Vlastník Továrek Miroslav, Jubilejní 83, Slavkov, 747 57 Slavkov u Opavy LV č. 626 Katastrální území Slavkov u Opavy (750280) Obec, okres Slavkov (510289), Opava(CZ0805) Vlastnictví stavby Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č., výměra, druh Rodinný dům č.p. 83 na parc.č. 18, 544m 2, zastavěná plocha a nádvoří Vlastnictví pozemku Parc.č. 18 544m 2 zastavěná plocha a nádvoří Parc.č. 19 626 m 2 zahrada Způsob ochrany parc.č.19 - zemědělský půdní fond BPEJ 51410 626m 2 Prohlídka a zaměření nemovitosti Byla provedena venkovní obhlídka nemovitosti. Nemovitost nebyla znalci zpřístupněna. Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 03.08.2011. Nájemní smlouva Na základě předaných podkladů a získaných informací od objednatele posudku v současné době na nemovitosti není uzavřena žádná nájemní smlouva. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 4 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům ve Slavkově u Opavy č.pop. 83 okr. Opava Znalecký posudek č. 1958-193/2011 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 626 ze dne 24.06.2011 pro k.ú. Slavkov u Opavy v oddíle C - nejsou uvedena žádná omezení věcnými břemeny. V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 626 ze dne 24.06.2011 pro k.ú. Slavkov u Opavy v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí rodinného domu č.pop. 83 v kat.ú. Slavkov u Opavy včetně všech součástí a příslušenství a pozemků parc.č. 18 a 19, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Slavkov u Opavy, obec Slavkov, okres Opava, vše zapsáno na LV č. 626 pro k.ú. Slavkov u Opavy. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí rodinný dům č.pop. 83 včetně součástí a příslušenství s pozemkem parc.č. 18 a parc. č. 19 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Slavkov u Opavy, obec Slavkov, okres Opava, vše zapsáno na LV č. 626 pro k.ú. Slavkov u Opavy bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 5 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům ve Slavkově u Opavy č.pop. 83 okr. Opava Znalecký posudek č. 1958-193/2011 Celkový popis nemovitosti Obec Slavkov leží 3 km jihozápadně od statutárního města Opavy na silnici I/46 směrem na Olomouc. V těsném sousedství (souvislá zástavba podél cesty I/46) leží statutární město Opava, 12 km jihovýchodně město Kravaře, 18 km jihozápadně město Vítkov a 21 km severně město Krnov. Počtem obyvatel ( 1792) i svou rozlohou (1105 ha ) patří k největším samostatným obcím západního Opavska. K obci patří lokalita Latarna a Trní. Katastr Slavkova se rozkládá v místech, kde nejvýchodnější část vlnité plošiny Nízkého Jeseníku přechází v mírnou pahorkatinu. Zalesněné i bezlesé kopce zde dosahují výšky 339 m. Podél jižní části katastru protéká říčka Hvozdnice, pramenící v lese mezi Leskovcem a Horním Benešovem a vlévající se za sousedními Oticemi z levé strany do Moravice. Okolo této říčky a blízké soustavy tří rybníků se zachovaly zbytky lužního lesa, které tvoří přírodní rezervaci Hvozdnice o rozloze 56,24 ha s naučnou stezkou Hvozdnice. Spojení s Opavou je zajištěno autobusy městské hromadné dopravy a také je možno využít vlakového spojení. Obec je plynofikována, má veřejný vodovod a jednotnou kanalizaci ústící do biologické čistírny odpadních vod. Občanská vybavenost je dobrá praktický a zubní lékař, základní škola, sportovní zařízení, obchody a služby. Zástavba obce je převážně na severozápadní straně silnice I/46 a do centra odbočuje doprava směrem od Opavy, ležící na severovýchod od Slavkova, několik místních komunikací. Jako druhá odbočka je páteřní komunikace Ludvíka Svobody na které leží důležité budovy občanské vybavenosti. Ulice Ludvíka Svobody vede od I/46 směrem na sever a stáčí se na západ rovnoběžně s hlavní silnicí. Směrem do centra odbočuje z ulice Ludvíka Svobody jako druhá ulice Jubilejní na které stojí oceňovaný RD. Jubilejní ulice vede rovnoběžně s ulicí Ludvíka Svobody na západ a zatáčí na sever do ulice Ludvíka Svobody. Rodinný dům stojí jako 3 od křižovatky ulice Jubilejní, Školní a Pod Kuželnou v jihozápadním rohu bloku tvořeného ulicemi Ludvíka Svobody a Jubilejní. Za domem ve středu bloku je zahrada parc.č. 19, která pokračuje úzkým pruhem pozemku podél východního štítu RD a předzahrádkou před RD v ulici Jubilejní. Dům stojí samostatně, obytnou částí otočen na jih do ulice Jubilejní. Půdorys zastavěné části domu je obrácené L. Delší strana je kolmá na ulici Jubilejní, je dvoupodlažní a na severním konci je přízemní. Uliční část domu je přízemní s vyšší půdní nadezdívkou. Vjezd do dvora je na levé straně pozemku a sousední RD na západní straně má štítovou zeď na hranici parcely č.18. Na východní straně je podél štítové zdi pás zahrady č. 19 a sousední RD hraničí rovněž zahradou č.32. Dům na pravé straně ( parc.č. 31) stojí podél boční spojovací uličky, kratší stranou obrácenou do ulice Jubilejní. V ulici je veden plyn, voda, kanalizace a elektřina vzduchem. Napojení inženýrských sítí není potvrzeno. Obytné místnosti mají tři okna do ulice na jih, směrem do dvora je vstup do domu a několik místností v dvorním křídle má 3 větší a jedno malé okna do proluky, jedno na zatravněný dvůr na západ. Zbývající dvorní část domu nebyla vidět. Druhé podlaží bočního traktu slouží jako skladovací prostory a jsou zastřešeny sedlovou střechou s hřebenem nižším než je hřeben uličního traktu. Nižší přístavba skladu na severním konci bočního traktu má nízkou pultovou střechu. Dům není zřejmě podsklepený, střecha je nezateplená bez obytných prostor ( vhodná pouze jako skladovací prostor. Pozemek parc.č. 18 zastavěná plocha a nádvoří 544m 2 zapsaný na LV.č. 626 Pozemek je rovinný s možností napojení na inženýrské sítě vodu, kanalizaci, elektřinu a plyn. Oplocení předzahrádky a brána s brankou z ocelových rámů s drátěnou výplní. Pozemek parc.č. 19 zahrada 626m 2 zapsaný na LV č. 626 pozemek je rovinný, chatrně oplocený, neudržovaný. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 6 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům ve Slavkově u Opavy č.pop. 83 okr. Opava Znalecký posudek č. 1958-193/2011 Konstrukce a vybavení Základy Podezdívka Zdivo Stropy Krov, střecha Krytina Komíny Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Vnější obklady Schody Dveře Vrata Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Záchod Popis Základy obytné části z lomového kamene není střecha sedlová, krov dřevěný, eternitové šablony komín 2x pozinkované žlaby,svody a okenní parapety vápenná omítka s nátěrem ne ne dřevěná zdvojená ano ne Stáří a stavebně technický stav objektu : Odhad původního stáří objektu je cca 80 let. Dům má vysokou půdní nadezdívku a tento prostor v současnosti není využíván. Hospodářská boční část byla upravena na obytné a skladovací prostory. Stavebně technický stav RD nebyl zjištěn, pouze z uliční strany jsou viditelné trhliny parapetů. Běžná údržba domu je prováděna, ale rekonstrukce a modernizace domu z uliční strany není patrná, z dvorní stany dům nebyl znalci zpřístupněn. Oceňované nemovitosti Rodinný dům č.pop. 83 ve Slavkově u Opavy včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. 18 včetně pozemků parc. č.18 a 19 včetně všech součástí a příslušenství,v k.ú. Slavkov u Opavy, obec Slavkov, okres Opava, vše zapsáno na LV č. 626 pro k.ú. Slavkov u Opavy. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 7 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům ve Slavkově u Opavy č.pop. 83 okr. Opava Znalecký posudek č. 1958-193/2011 Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 8 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům ve Slavkově u Opavy č.pop. 83 okr. Opava Znalecký posudek č. 1958-193/2011 2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka nemovitostí není věcná hodnota stanovována, neboť není známo vybavení a technický stav objektů. 2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 9 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům ve Slavkově u Opavy č.pop. 83 okr. Opava Znalecký posudek č. 1958-193/2011 2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ 2.3.1. Rodinný dům č.pop. 83 Slavkov u Opavy Popis Jedná se o samostatně stojící, přízemní rodinný dům s dvorem a zahradou. Vjezd a vstup do dvora je na levé straně bránou, vstup do domu je přes dvůr. Na pravé straně je podél štítové strany pás pozemku jako součást zahrady za domem a před uliční fasádou je pás oplocené předzahrádky ( vše parc.č. 19 ) a nedlážděný úzký chodník. Po levé straně je vjezd s brankou do dvora. Parcela je ze západu ohraničena sousední štítovou zdí a podélnou zdí dvorního traktu sousedního domu. Na dvůr a boční křídlo domu navazuje zahrada, sousedící ze tří stran se zahradami sousedů. Dvůr a zahrada jsou neudržované zatravněné. Dům má možnost napojení na všechny inženýrské sítě v ulici, jejich napojení nešlo ověřit. Obytné místnosti mají okna do ulice a do proluky na východní straně v bočním křídle. V uliční části je rozpracovaná změna dispozice. Odhadovaná zastavěná plocha rodinným domem je cca 204 m 2, nižší přístavek skladu cca 28m 2, dvůr 312m 2 ( vše odečteno z katastrální mapy). Zahrada 626m 2 Pozemky celkem činí 1170m 2. 2.3.2. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v okolí obce Slavkov u Opavy jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita Počet místností (pokoje + Garáž Jiné kuchyně) Oceň. objekt Slavkov ano zdený objekt v horším stavu, rozpracov. rek. pozemky 1170m2 (1) (2) (3) (4) (5) 1 Jezdkovice 4+1 ano zděný část. rek., pozemky 568m2 2 Jamnice 4+1 ano zděný část. rek., pozemky 866m2 3 Dolní Životice 5+1 ne zděný část. rek., pozemky 1135m2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost garáž stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceňovaného objektu. Kč (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 1 300 000 0,85 1 105 000 0,90 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0,81 1 364 198 2 1 500 000 0,85 1 275 000 0,90 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0,81 1 574 074 3 1 650 000 0,85 1 402 500 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1 558 333 Celkem průměr Kč 1 498 868 Minimum Kč 1 364 198 Maximum Kč 1 574 074 Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 10 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům ve Slavkově u Opavy č.pop. 83 okr. Opava Znalecký posudek č. 1958-193/2011 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší horší) K5 Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00. Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,85). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 1 364 198,- Kč až 1 574 074,- Kč. Uvedený RD má tyto kladné stránky : klidná lokalita nedaleko centra možnost napojení na všechny inženýrské sítě dobré napojení na silnici I/46 Uvedený RD má tyto slabší stránky : dispozici domu a jeho vybavení nebylo možné posoudit dům nebyl po dobu existence modernizován, údržba domu není prováděna dostatečně Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané rodinné domy se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaná nemovitost. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadané nemovitosti navržená na 1 500 000,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 1 500 000,- Kč (slovy : jedenmilionpětsettisíc korun českých). Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 11 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům ve Slavkově u Opavy č.pop. 83 okr. Opava Znalecký posudek č. 1958-193/2011 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňovaných nemovitostech nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 626 ze dne 24. 06.2011 pro k.ú. Slavkov u Opavy v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 626 ze dne 24. 06. 2011 pro k.ú. Slavkov u Opavy v oddíle C - omezení nařízením zástavním právem smluvním, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle sdělení objednatele na výše uvedených nemovitostech uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu - rodinného domu č.pop. 83 Slavkov u Opavy okr. Opava včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. 18, včetně pozemků parc.č. 18 a 19 včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Slavkov u Opavy, obec Slavkov, okres Opava, vše zapsáno na LV č. 626 vedeném u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Opava podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 03.08. 2011 po zaokrouhlení na : 1 500 000,- Kč (slovy : jedenmilionpětsettisíc korun českých). V Brně, dne 22. 08. 2011 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 12 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům ve Slavkově u Opavy č.pop. 83 okr. Opava Znalecký posudek č. 1958-193/2011 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1958-193/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 13 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Plán obce
Katastrální mapa
Rodinný dům č. pop. 83, Slavkov u Opavy Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 1 : Celkový pohled na objekt č. pop 83 Foto 2: Celkový pohled na objekt č. pop 83 fotodokumentace strana 1
Rodinný dům č. pop. 83, Slavkov u Opavy Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 3 : Celkový pohled na objekt č. pop 83 Foto č. 4 : Celkový pohled na objekt č. pop 83 fotodokumentace strana 2