ZNALECKÝ POSUDEK č. 4028-44/2015 O ceně nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.196 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1878m 2 včetně součásti pozemku tj. rodinného domu čp.131 - pozemku p.č.1000/6 zahrada o výměře 945m 2, vše v KN zapsáno na LV č.1164 pro obec a k.ú. Červené Pečky, část obce Červené Pečky Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 18100 Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro konání aukce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 24.4.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.com Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 2.5.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.196 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1878m 2 včetně součásti pozemku tj. rodinného domu čp.131 - pozemku p.č.1000/6 zahrada o výměře 945m 2, vše v KN zapsáno na LV č.1164 pro obec a k.ú. Červené Pečky, část obce Červené Pečky. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytový dům čp.131 + pozemky p.č.st.196,p.č.1000/6 Adresa předmětu ocenění: Červené Pečky 281 21 Červené Pečky Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Červené Pečky Katastrální území: Červené Pečky Počet obyvatel: 1 804 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.4.2015 za přítomnosti insolventního správce p.krejčího. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj. 976/2014-A z 3.2.2015 - LV č.1164 pro k.ú.červené Pečky - cuzk.cz - místní šetření za účasti p.krejčího - ZP č.2712-80/2013 od ing.arch.železný 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 6. Dokumentace a skutečnost Václav Novák, Dolany 4, 28121 Červené Pečky, vlastnictví: výhradní Václav Novák, Dolany 4, 28121 Červené Pečky, vlastnictví: výhradní K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku.ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je dle KN rodinný dům čp.131 stojící na pozemku p.č.st.196 v k.ú.červené Pečky jako jeho součást. Ve skutečnosti se jedná o objekt, jež k datu ocenění není trvale legálně užívaný a na základě prohlídky objektu lze jednoznačně určit, že se nejedná o rodinný dům, ale o bytový dům. Objekt byl v minulých letech rekonstruován (byla zahájena rekonstrukce), ovšem na stavebním úřadě v Kolíně o této rekonstrukci není uložena žádná dokumentace, stejně jako k vlastnímu objektu čp.131. Rekonstrukční práce tak byly prováděny bez ohlášení stavebnímu úřadu. Objekt čp.131 je samostatně stojící dům s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími. Objekt je v zásadě obdélníkového půdorysu, se dvěma vchody do domu z východní strany. Jedná se o zděnou stavbu z roku 1902, která kdysi byla součástí místní továrny. Obvodové stěny jsou vyzděny z plných pálených cihel na tl. stěn převážně 45cm, stropy nad sklepy jsou převážně klenuté, cihelné, stropy nad přízemím i patrem jsou s rovným podhledem dřevěné s rákosovou omítkou, případně bez omítky. Objekt má dřevěný sedlový vaznicový krov, taškovou pálenou krytinu. Schodiště v domě je kamenné, dvouramenné, podlahy převážně dřevěné, či betonové,v chodbách ještě původní betonové dlažby, případně jsou odstraněny. Fasádní omítka na domě je převážně jen v úrovni přízemí, zdobená se šambránami, jež jsou i v úrovni patra, zde však fasádu tvoří režné zdivo, omítka je pouze pod parapety oken. Částečně je i fasáda opadaná. - 2 -
Okna jsou dřevěná dvojitá rámová,případně jednoduchá, vesměs rozbitá. Vnitřní omítky vápenné hladké, převážně však již otlučené v rámci rekonstrukce. Ve sklepních prostorách je proveden jen vápenocementový prostřik zdiva. V objektu jsou částečně provedeny nové příčky z pórobetonových příčkovek Ytong. Rozvody elektřiny, vody a kanalizace v domě nyní v zásadě nejsou. V domě chybí i dveře (jen 1ks vchodových), vnitřní byly odstraněny, zbyly jen částečně původní dřevěné zárubně. Žádný zdroj tepla v domě není. Dispozičně byla rekonstrukce objektu zahájena s tím, že bude vybudováno 12 bytů - vždy po třech bytech v každém vchodu a podlaží. Popis velikosti jednotlivých bytů není proveden - projektová dokumentace na rekonstrukci neexistuje (stavební úřad v Kolíně o rekonstrukci objektu není informován) a z místního šetření nelze jednoznačně určit účel jednotlivých místností, jež nejsou stavebně dokončeny. K datu ocenění však se objekt užívaný jen bezdomovcem, jinak je dům prázdný. Přiložená fotodokumentace přesně vystihuje stav objektu,na kterém mimo střešní novější krytina a části příček je vše původní, či odstraněné. Zastavěná plocha přízemí i patra : 13,70*31,5+1,35*4,70+1,35*5,90= 445,86m 2 Zastavěná plocha sklepa: 13,70*31,50= 431,55m 2. Obestavěný prostor stavby : 431,55*2,90+445,86*3,95+445,86*3,85+445,86*3,13= 6124,74m 3. Podlahová plocha v přízemí i patra činí 310m 2. Podlahová plocha sklepa činí 300m 2. Celková výměra pozemků je 2823m2. Příslušenství rodinného domu čp.131 (dle KN) - ve skutečnosti bytového domu tvoří samostatně stojící objekt též na pozemku p.č.st.196 - a to při východním okraji pozemku - jedná se o stavbu obdélníkového půdorysu o zastavěné ploše 14,45*7,70= 11,26m 2, jedná se o bývalý hospodářský objekt, přízemní, zděný, s polovalbovou střechou, ve velmi špatném stavu. Obdobně jako u hlavního objektu na tomto objektu stávající vlastník provedl výměnu střešní krytiny, a tím byla rekonstrukce tohoto objektu defacto ukončena. Oba tyto objekty jsou nyní volně přístupné, bez jakékoliv údržby. Nacházejí se v blízkosti vlakového nádraží a u autobusové zástavky. Městys Červené Pečky leží na území okresu Kolín a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Kolín. Obec Červené Pečky se rozkládá asi šest kilometrů jižně od Kolína. Počet trvale žijících osob této obce, jež se honosí titulem městys, se pohybuje kolem čísla 1720 obyvatel. Červené Pečky se dále dělí na šest části, konkrétně to jsou: Bohouňovice, Bojiště, Bořetice, Červené Pečky, Dolany a Opatovice. Školou povinné děti mohou v obci navštěvovat základní školu vyššího stupně a menší děti mají k dispozici mateřskou školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu a kostel. V obci Červené Pečky má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Obcí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Objekt čp.131 se nachází v blízkosti vlakového nádraží a u autobusové zástavky. - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Analýza trhu, porovnání s nabídkou obdobných objektů na prodej, určení obvyklé ceny V současné se v Červených Pečkách a okolí nabízí k prodeji např.: 1)za 13,9 mil.kč se nabízí - Prodej bytových domů a pozemků o CP 58657 m2 v Červených Pečkách - Dobešovicích. V areálu je v současné době 9 nájemných bytů, z toho 7 dlouhodobě pronajatých. Další 4 byty jsou ve výstavbě. Pozemky jsou z části oplocené a nabízí široké možnosti využití. Na pozemku vlastní ČOV. Tj. prodej areálu s byty v několika objektech, cena za m2 PP bytu nabízená je 21 351,-Kč/m2PP. 2) nabídka na prodej za 5,6 mil.kč - Prodej domu v centru Kutné Hory. Tři stejné jednotky 2+1 o výměře 85 m2. Půda a sklep o shodné výměře. Jednotka v 3.NP po kompletní rekonstrukci, v ostatních podlažích stavební úpravy menšího rozsahu. Dvojgaráž, přístřešek, prostorný d vůr, předzahrádka. Veškerá občanská vybavenost v bezprostřední blízkosti Tj. nabízí se za 18 667,-Kč/m2. - 4 -
Vyloženě obdobný objekt tj. objekt, na němž byla zahájena rekonstrukce, je opuštěný, nevyužívaný a neobyvatelný bez dokončení rekonstrukce, navíc v tak špatném stavu jako oceňovaný objekt čp.131 se na trhu s nemovitostmi nyní nenabízí. Při určení obvyklé ceny takového objektu je spíše nutno vyjít z úvahy potenciálních kupujících, tj. provést rozdíl výnosu z odprodeje bytů v domě a nezbytných nákladů na dokončení rekonstrukce, s přiměřeným odečtením míry rizika pro kupujícího a též je nutno vzít v potaz, že se jedná o prodej v aukci. Výnos z prodeje lze při podlahové ploše bytů cca 620m2 určit ve výši 620m2* 18 000,-Kč/m2 (předpokládaná prodejní cena za m2 zrekonstruovaných bytů v této lokalitě) tj. 11 160 000,-Kč. Náklad na dokončení rekonstrukce lze odhadnout ve výši cca 50% z reprodukční ceny celého objektu, při uvažované ceně za m2 ve výši 28 000,-Kč/m2 to činí 0,5*620m2 *28000,- Kč/m2= 8 680 000,-Kč. Potom rozdíl 11 160 000,-Kč 8 680 000,-Kč = 2 480 000,-Kč představuje hrubý odhad ceny, za kterou by bylo možno objekt pořídit, aby kupující byl schopen následně objekt zrekonstruovat a odprodat jednotlivé byty v domě tak, aby na této transakci neprodělal. Ovšem jedná se jen o skutečně hrubý odhad v rámci ocenění nelze provádět podrobný technický průzkum stávajících konstrukcí (především není znám stav stropů nad přízemím a patrem), není též znám přesný projekt (budoucí kupující může mít jiné představy o velikostech bytů, standardu vybavení atd.). Proto od uvedeného hrubého odhadu je nutno odečíst cca 15 % z této částky na míru rizika a též i na transakční náklady, jež jsou vždy spojeny s rozprodejem bytů. Je nutno však odečíst i potřebnou částku na zisk podnikatele, který objekt za účelem využití zakoupí cca 5%. Tj. celkem odečet 20%. Potom lze předpokládat obchodovatelnost s oceňovaným objektem ve výši cca 0,80* 2 480 000,-Kč= 1 984 000,-Kč. Lze předpokládat, že podobné úvahy budou mít i kupující, jež by objekt případně chtěli využít k jiným účelům. Obvyklá cena potom zaokrouhleně činí 2 000 000,-Kč, Slovy: dvamilióny Kč V Lázních Bohdaneč 1.5.2015 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.com D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4028-44/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 028-44/15. - 5 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti, LV č.1164 pro k.ú.červené Pečky, snímek kat.mapy z cuzk.cz - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -