ZNALECKÝ POSUDEK č. 8720-373/10 o ceně rodinného domu - ul. J. Kodeše č.p. 214, k.ú. Frýdlant, obec Frýdlant, okres Liberec. Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Brno - venkov JUDr. Petr Kocián, sodní exekutor Veveří 125 616 45 Brno odhad tržní ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 13. 11. 2010 posudek vypracoval: Ing. Vítězslav Veselý J.Šafaříka 1536/10 415 01 Teplice tel.: 603 274 911 e-mail: ing.ves@seznam.cz Posudek obsahuje 6 stran textu a 6 listů příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Teplicích 13.11.2010
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně rodinného domu - ul. J. Kodeše č.p. 214, k.ú. Frýdlant, obec Frýdlant, okres Liberec s pozemkem. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům Adresa nemovitosti: J. Kodeše 214 464 01 Frýdlant Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Frýdlant Katastrální území: Frýdlant Počet obyvatel: 7 637 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 84,2067 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 84,21 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13. 11. 2010. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí - kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje list vlastnictví č. 548 6. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům b) Pozemky b 1 ) Pozemek
- 3 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům - 26a Zděný, samostatně stojící rodinný dům. Objekt obsahuje suterén, přízemí a obytné podkroví. Krov dřevěný sedlový, střešní krytina eternitové šablony, klempířské konstrukce z plechu pozinkovaného. Fasádní omítka vápenná hladká (zčásti opadaná). Obvodové zdivo suterénu v tl. 60 cm, obvodové zdivo přízemí v tl 45 cm, zdivo podkroví (štítové) v tl. 30 cm. Strop suterénu klenba do ocelových nosníků, stropy přízemí a podkroví polospalné s rovným podhledem. Schodiště suterénu se stupni kamennými, schodiště z přízemí do podkroví dřevěné s podstupnicemi. Podlaha suterénu betonová mazanina, PVC a keramická dlažba. Podlaha přízemí plovoucí a PVC. Podlaha podkroví prkenná. Dveře dřevěné náplňové. Okna dřevěná dvojitá a zdvojená. Elektroinstalace světelná a motorová. Vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva. Ohřev vody elektrickým boilerem. Sanitární vybavení suterénu sestává z WC, sprchy a umyvadla, v přízemí je WC. V kuchyni je elektrický sporák. V suterénu se nachází chodba se schodištěm, dvě obytné místnosti, kotelna, WC a koupelna. V přízemí je chodba se schodištěm, WC, kuchyně, obývací pokoj a ložnice. V podkroví jsou tři obytné místnosti a půda. Objekt je napojen na veřejnou síť elektřiny, vody a kanalizace. V místě je možnost napojení na plyn. Přesné stáří domu nezjištěno, odhadem stanoveno na cca 90 let. Technický stav zhoršený - podmáčené zdivo suterénu, opadaná omítka. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Liberecký kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 90 roků Základní cena ZC (příloha č. 20a): 3 457,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: suterén: 7,61*11,13 = 84,70 m 2 Přízemí: 7,61*11,13 = 84,70 m 2 podkroví: 7,61*11,13 = 84,70 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška suterén: 84,70 m 2 2,70 m přízemí: 84,70 m 2 3,15 m podkroví: 84,70 m 2 2,50 m
- 4 - Obestavěný prostor: : 7,61*11,13*(0,1+2,7+3,15+0,8+3,8*0,5) = 732,65 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 732,65 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 84,70 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 254,10 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 3,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 Kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. II -0,05 nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu - oplocení, žumpa II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. I -0,01 stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 90 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,371 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak III 0,00 čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,04
- 5-11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - sousedství železnice - hluk, otřesy I -0,10 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,960 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - nařízení exekuce I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,371 * 0,960 * 0,900 = 0,321 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 3 457,- Kč/m 3 * 0,321 = 1 109,70 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 109,70 Kč/m 3 * 732,65 m 3 = 813 021,71 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 813 021,71 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemek - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná 782 232,00 84,21 19 536,72 Součet 19 536,72 Úprava ceny příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 1 953,67 Mezisoučet 21 490,39 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9410 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 43 943,40 Pozemek - zjištěná cena = 43 943,40 Kč
- 6 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům = 813 021,71 Kč b) Pozemek = 43 943,40 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 856 965,11 Kč 856 970,- Kč slovy: Osmsetpadesátšesttisícdevětsetsedmdesát Kč Obvyklá (tržní) cena nemovitosti: Na základě vyhodnocení realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí a po konzultaci s realitní kanceláří odhaduji, že obvyklá cena nemovitosti jako celku činí 900 000,- Kč. Vzhledem k obtížnosti prodeje podílu odhaduji, že obvyklá cena ideální poloviny nemovitosti činí 360 000,- Kč. V Teplicích, 13.11.2010 Ing. Vítězslav Veselý J.Šafaříka 1536/10 415 01 Teplice tel.: 603 274 911 e-mail: ing.ves@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3.11.1988 pod č.j. Spr. 4476/88, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvláštní specializace nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8720-373/10 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 8720-373/10.
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -