Znalecký posudek číslo 1674-105/2010 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitosti pozemku parcelní č. 2491/5 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Vítkov, obec Vítkov, okr. Opava zapsaného na LV č. 2101 pro k.ú. Vítkov, obec Vítkov, okr. Opava. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 26.07.2010 včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 2989/06-182 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : 26.07.2010 Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 29 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 09.08.2010
Pozemek parc. č. 2491/5 v k.ú. Vítkov, okres Opava Znalecký posudek č. 1674-105/2010 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Srovnávací metoda nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 9 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137 EX 2989/06-182, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitosti ve vlastnictví Jiřího Sucháčka dle LV č. 2101 pro k.ú. Vítkov ze dne 02.06.2010, podepsána Mgr. Natálie Novotná - Vondráčková v.r., exekutorská kandidátka pověřená soudním exekutorem P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č.2101 ) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 2 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemek parc. č. 2491/5 v k.ú. Vítkov, okres Opava Znalecký posudek č. 1674-105/2010 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137 EX 2989/06-182, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitosti ve vlastnictví Jiřího Sucháčka - pozemek parc. č. 2491/5 v k.ú. Vítkov ze dne 02.06.2010 podepsána Mgr. Natálie Novotná - Vondráčková v.r., exekutorská kandidátka pověřená soudním exekutorem 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 2101 pro k.ú. Vítkov, vyhotovený ČÚZ a K SCD ze dne 27. 05. 2010, vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha); 3. Snímek katastrální mapy ML č. ODRY 4 3/21, vyhotovený ČÚZ a K SCD ze dne 27. 05. 2010, vyhotoven dálkovým přístupem (viz příloha); 4. Informace získané na Městském úřadu ve Vítkově, 5. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců 6. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 7. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 8. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 9. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 3 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemek parc. č. 2491/5 v k.ú. Vítkov, okres Opava Znalecký posudek č. 1674-105/2010 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 2491/5 včetně součástí a příslušenství v k.ú. Vítkov, zapsaný na LV č. 2101 pro k.ú. Vítkov Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitosti zapsané na LV č. 2101 (k.ú. Vítkov) pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 26.07.2010. Informace o nemovitosti Vlastník Sucháček Jiří, Výšovice 111, 798 09 Vřesovice LV č. 2101 Katastrální území Vítkov ( 782998) Obec, okres Vítkov (511021), Opava (CZ0805) Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Parc.číslo, výměra, druh č. 2491/5 6233m 2, orná půda Způsob ochrany 2491/5 BPEJ 72601, výměra 6233 m 2 Prohlídka a zaměření nemovitosti Ocenění je provedeno na základě obhlídky a na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku. Vlastník nemovitost nezpřístupnil. Pozemek není v terénu vytýčen. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2101 ze dne 27. 05.2010 pro k.ú. Vítkov v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitosti pozemku parc.č. 2491/5 v k.ú. Vítkov. Nemovitost je zapsána na LV č. 2101. Žádná nájemní smlouva ani jiná smlouva nebyla předložena. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 4 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemek parc. č. 2491/5 v k.ú. Vítkov, okres Opava Znalecký posudek č. 1674-105/2010 Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitosti pozemku parc.č. 2491/5 v k. ú. Vítkov bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitosti Město Vítkov leží v členitém terénu Vítkovské vrchoviny, která náleží celku Nízkého Jeseníku. Průměrná nadmořská výška je 480 metrů, nejvyšší kopec v okolí se nazývá Horka (603 m). Rozloha města Vítkova je 5 505ha, počet místních částí je sedm, počet obyvatel 6 254, z toho MČ Vítkov má 5 293 obyvatel. Celá oblast je z hlediska turistiky velice atraktivní, je předmětem čilého turistického ruchu a v závislosti na něm i zdokonalování služeb a ubytovacích kapacit. V době letních měsíců se počet obyvatel díky cestovnímu ruchu mnohonásobně zvyšuje. Vzhledem k ojedinělým krajinářským hodnotám a vzácné flóře a fauně, ne zcela dobře probádané, je oblast Vítkovska trvalým předmětem zájmu přírodovědců. Za zmínku stojí také výskyt šedých moravických břidlic, na mnoha místech těžených v minulosti i dnes. Krajem prochází několik turistických cest. Nejzajímavější vede po obou stranách řeky Moravice od Kružberské přehrady přes Jánské Koupele a Podhradí až do Hradce nad Moravicí. Vítkovem prochází silnice II/442 z jihu od Jakubčovic nad Odrou a ve Vítkově z ní odbočuje silnice II/462 směrem na východ na silnici I/57 do Opavy vzdálené z Vítkova 27 km. Oceňovaný pozemek se nachází na jižním konci katastru Vítkov a svojí nejdelší stranou tvaru nepravidelného čtyřúhelníka sousedí s katastrálním územím Klokočov u Vítkova. Sousední parcely na severozápadní straně a severovýchodní jsou zapsány jako orná půda ve vlastnictví Šárky Melíškové, sousední parcela na jihozápadní a jihovýchodní straně je zapsána jako orná půda a vlastníkem je Vítkovská zemědělská s.r.o. Nejkratší strana čtyřúhelníka je dlouhá 20 m ( parc.č. 2489/4 - plocha 84m 2 - orná půda, oddělující pozemky Šárky Melíškové od pozemku pana Sucháčka ( par.č. 2491/5) a cesty ve vlastnictví Vítkovské zemědělské ( parc.č. 1150 komunikace ) směřující k cestě na parc.č. 2584). Pozemek je mírně svažitý směrem na východ. Od jihozápadního okraje Vítkova je vzdálen vzdušnou čarou cca 2km, od Klokočova severně cca 600m. K pozemku není přístup z veřejné cesty. \Jedná se součást zemědělsky obhospodařované půdy. Oceňovaná nemovitost Pozemek parc.č. 2491/5 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Vítkov, obec Vítkov, okres Opava. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 5 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemek parc. č. 2491/5 v k.ú. Vítkov, okres Opava Znalecký posudek č. 1674-105/2010 Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 6 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemek parc. č. 2491/5 v k.ú. Vítkov, okres Opava Znalecký posudek č. 1674-105/2010 2.1. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Pozemek parc.č. 2491/5 Předmětný pozemek se nachází na jižní hranici k.ú. Vítkov, podél severní hranice sousedního k.ú. Klokočov u Vítkova. Ze všech stran je obklopen ornou půdou a pouze na jihovýchodním okraji přes parc.č. 2489/4 ve vlastnictví podniku Vítkovská zemědělská s.r.o. je komunikace spojující pozemek s polní cestou do Klokočova. Pozemek je mírně svažitý, sousední pole jsou v soukromém vlastnictví Šárky Melíškové a firmy Vítkovská zemědělská s.r.o. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v širším okolí města Vítkova k datu ocenění jsou nabízeny níže uvedené porovnatelné pozemky. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita velikost pozemku m 2 Způsob využití Vlastnosti Oceň. objekt Vítkov 6233 orná orná v lánu, bez přístupu (1) (2) (3) (4) (5) 1 Bohdanovice 132017 orná půda zemědělské pozemky bez přístupu 2 Kravaře 21065 tr.porost UP biocentrum, orná, tr. Porost, ostatní 3 Jindřichov 161 502 orná orná, les, příjez po komunikaci, vcelku 4 Bravinné 30000 orná zemědělské pozemky bez přístupu Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč celkem Kč / m 2 Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost svah ap. stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m 2 (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 2 112 272 16 0,75 12 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 12 2 337 000 16 0,75 12 1,01 1,00 1,00 1,20 1,20 1,15 1,67 7 3 2 422 530 15 0,75 11 1,00 1,00 1,00 1,20 1,10 1,15 1,52 7 4 300 000 10 0,80 8 1,00 1,00 1,00 1,20 1,00 1,15 1,38 6 Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 7 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemek parc. č. 2491/5 v k.ú. Vítkov, okres Opava Znalecký posudek č. 1674-105/2010 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 8 Minimum Kč / m 2 6 Maximum Kč / m 2 12 Výměra oceňovaného pozemku m 2 6 233 Celkem cena pozemku - průměr Kč 49 864 Minimum Kč 37 398 Maximum Kč 74 796 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky orná půda a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,75). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 6,- Kč až 12,- Kč za 1 m 2. Uvedený pozemek má tyto kladné stránky : Zdravé životní prostředí turisticky vyhledávané oblasti Uvedený pozemek má tyto slabší stránky : Bez inženýrských sítí Bez možnosti příjezdu na pozemek po veřejných cestách Popis srovnávacích pozemků je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané pozemky se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaný pozemek. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména lokalitu, velikost, druh využití a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadaný pozemek, navržená na 50 000,- Kč. Obecná hodnota oceňované nemovitosti navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 50 000,- Kč (slovy : padesáttisíc korun českých). Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 8 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemek parc. č. 2491/5 v k.ú. Vítkov, okres Opava Znalecký posudek č. 1674-105/2010 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2101 ze dne 27. 05.2010 pro k.ú. Vítkov v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na č. LV č. 2101 ze dne 27.05.2010 pro k.ú. Vítkov v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle podkladů poskytnutých objednatelem na výše uvedenou nemovitost uzavřená žádná nájemní smlouva. K oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem k funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu pozemku v souvislé ploše orné půdy ve výšce 550m.n.m. v k.ú. Vítkov, obec Vítkov okres Opava, pozemek parc.č. 2491/5 včetně všech součástí a příslušenství, vše zapsáno na LV č. 2101 vedeném u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Opava podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 26.07.2010, po zaokrouhlení na : 50 000,- Kč (slovy : padesáttisíc korun českých ). V Brně, dne 09.08. 2010 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 9 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemek parc. č. 2491/5 v k.ú. Vítkov, okres Opava Znalecký posudek č. 1674-105/2010 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1674-105/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 10 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Mapa regionu Mapa obce
Územní plán Vítkov