Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 2690/86/2018 O obvyklé ceně nemovitosti - pozemku parc.č. 300/1 v katastrálním území Jamartice, obec Rýmařov, okres Bruntál, zapsáno na LV č. 107; (zemědělská stavba bez čp/če evidována v katastru nemovitostí jako součást oceňovaného pozemku byla v minulosti bez náhrady odstraněna). Postup při zpracování posudku: Povinný p. Miroslav Krištofík se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil. Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitosti z veřejně přístupných míst, informací získaných na MěÚ v Rýmařově a od majitele sousední nemovitosti. Objednatel posudku: JUDr. Karel Urban Exekutorský úřad Brno-město Minská 54 616 00 Brno Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 97 EX 2067/05. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Znalecký posudek podle stavu ke dni 9.4.2018 vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 17.4.2018
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - pozemku parc.č. 300/1 v katastrálním území Jamartice, obec Rýmařov, okres Bruntál, zapsáno na LV č. 107; (zemědělská stavba bez čp/če evidována v katastru nemovitostí jako součást oceňovaného pozemku byla v minulosti bez náhrady odstraněna). Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 457/2017 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Jamartice 795 01 Jamartice LV: 107 Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Rýmařov Katastrální území: Jamartice Počet obyvatel: 8 345 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 523,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ a III 0,85-2 -
katastrální území lázeňských míst typu D O3. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je železniční zastávka a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci: Rozšířená vybavenost (obchod, služby, ambulantní zdravotní zařízení, základní škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) V 1,00 I 1,00 II 0,95 II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 393,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.4.2018 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 2.3.2018 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 107; - kopie katastrální mapy; - informace získané od majitele sousední nemovitosti; - informace získané na MěÚ v Rýmařově; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitosti - pozemek parc.č. 300/1 v katastrálním území Jamartice, obec Rýmařov, okres Bruntál, zapsáno na LV č. 107; (zemědělská stavba bez čp/če evidována v katastru nemovitostí jako součást oceňovaného pozemku byla v minulosti bez náhrady odstraněna). Oceňovaný pozemek parc.č. 300/1 se nachází na okraji zastavěné části města Rýmařov, okr. Bruntál, v části Jamartice. Pozemek je dle platného územního plánu města určen k zastavění - nachází se v zóně BV - bydlení venkovské. Pozemek nemá zajištěn přístup z veřejné komunikace a není zajištěna možnost napojení na veřejné ing. sítě (pouze přes pozemky jiných vlastníků). Tvar pozemku je nepravidelný. Zemědělská stavba bez čp/če evidována v katastru nemovitostí na LV č. 107 byla v minulosti bez náhrady odstraněna. V době ke dni ocenění se na oceňovaném pozemku nachází pouze zbytky obvodového zdiva stavby. Pozemek není oplocen. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Pozemek parc.č. 300/1 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK 1) Administrativní cena dle platného cenového předpisu Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - zástavy, exekuce I -0,04 5. Ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - Pozemek bez I -0,30 samostatného přístupu z veřejné komunikace, bez možnosti napojení na veřejné ing. sítě. 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a VI 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a ambulantní zařízení a základní škola) II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 0,660 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 0,660 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: II -0,10-4 -
Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Bez možnosti příjezdu motorovým I -0,08 vozidlem 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Bez vlivů. II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,770 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,508 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0,508 a) Pozemek parc.č. 300/1 Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,660 Index polohy pozemku I P = 0,770 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Nevhodný tvar, nebo velikost I -0,03 - omezující jeho využití - Nepravidelný tvar. 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,970 6 i = 1 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,660 * 0,970 * 0,770 = 0,493 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny - 5 -
odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 393,- 0,493 193,75 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 300/1 694 193,75 134 462,50 Stavební pozemek - celkem 694 134 462,50 Pozemek parc.č. 300/1 - zjištěná cena = 134 462,50 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti 1. Pozemek parc.č. 300/1 134 462,50 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 134 462,50 Kč 134 460,- Kč - 6 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost K prodeji stavební pozemek v Rýmařově. Pozemek o výměře 215 m2. Pozemek je v katastru nemovitostí veden jako ostatní plocha. Pozemek možno využít jako zahradu, skladovací nebo odstavnou plochu. Nabídková cena RK: 100,- Kč/m2 plochy pozemku Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitostí; srovnatelné využití; realitní inzerce úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 95,- Kč/m2 plochy pozemku. 2. srovnatelná nemovitost K prodeji pozemek, o velikosti 1484 m2, který se nachází v obci Velká Štáhle, s výhledem na nejvyšší horu Praděd. Pozemek přístupný z veřejné asfaltové cesty. Inženýrské sítě na hranici pozemku, elektřina, plyn a voda. V územním plánu lokalita pro výstavbu RD. Velmi klidná část, ticho, polosamota. Nabídková cena RK: 299,- Kč/m2 plochy pozemku Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitostí; výrazně lepší stavební připravenost (možnost napojení na veřejné ing. sítě) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,70; přístup přímo z veřejné komunikace - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,70; realitní inzerce úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 139,- Kč/m2 plochy pozemku. - 7 -
3. srovnatelná nemovitost K prodeji stavební pozemek s přímým výhledem na hrad Sovinec, obec Jiříkov, okr. Bruntál. Výměra parcely cca 2000 m2. Pozemek k výstavbě RD nebo rekreačního objektu. Přístup je zajištěn po asfaltové komunikaci, elektřina je vzdálena cca 50 m od parcely, voda 100 m. Nabídková cena RK: 230,- Kč/m2 plochy pozemku Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitostí; výrazně lepší stavební připravenost (možnost napojení na veřejné ing. sítě) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; přístup přímo z veřejné komunikace - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,70; realitní inzerce úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 122,- Kč/m2 plochy pozemku. Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 95,- až 139,- Kč/m2 plochy pozemku Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 119,- Kč/m2 plochy pozemku 694m2 (plochy oceňovaného zemědělského pozemku) x 119,- Kč/m2 = 82 586,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 83.000,- Kč - 8 -
Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti 134.460,- Kč 83.000,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti pozemku parc.č. 300/1 v katastrálním území Jamartice, obec Rýmařov, okres Bruntál, zapsáno na LV č. 107; (zemědělská stavba bez čp/če evidována v katastru nemovitostí jako součást oceňovaného pozemku byla v minulosti bez náhrady odstraněna), vše vedené u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Bruntál, podle tohoto odhadu k datu ocenění 9.4.2018 po zaokrouhlení na: 83.000,- Kč. - 9 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemku parc.č. 300/1 v katastrálním území Jamartice, obec Rýmařov, okres Bruntál, zapsáno na LV č. 107; (zemědělská stavba bez čp/če evidována v katastru nemovitostí jako součást oceňovaného pozemku byla v minulosti bez náhrady odstraněna), vše vedené u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Bruntál, podle tohoto odhadu k datu ocenění 9.4.2018 po zaokrouhlení na: 83.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemku parc.č. 300/1 v katastrálním území Jamartice, obec Rýmařov, okres Bruntál, zapsáno na LV č. 107; (zemědělská stavba bez čp/če evidována v katastru nemovitostí jako součást oceňovaného pozemku byla v minulosti bez náhrady odstraněna), vše vedené u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Bruntál, podle tohoto odhadu k datu ocenění 9.4.2018 po zaokrouhlení na: Slovy : osmdesáttřitisíc korun českých V Hlučíně, 17.4.2018 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 83.000,- Kč. D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2690/86/2018 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2690/86/2018. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 7 stran; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 10 -
Fotodokumentace ze dne 9.4.2018-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
OZN.: Pozemek parc.č. 300/1, k.ú. Jamartice, Rýmařov, okr. Bruntál. OZN.: Pozemek parc.č. 300/1, k.ú. Jamartice, Rýmařov, okr. Bruntál. - 20 -