ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 259/7349/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 88 s rodinným domem č.p. 228 s příslušenstvím, k.ú. Štětí, v ulici Cihelná ve Štětí, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 259/7349/2015 LV no.: 7 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 88 s rodinným domem č.p. 228 s příslušenstvím, k.ú. Štětí, v ulici Cihelná ve Štětí, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Cihelná 228, 411 08 Štětí Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: nebyla stanovena 696.881 Kč 603.000 Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 600.000 Kč 600.000 Kč nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: 1 LAND / POZEMEK rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. 88 Appurtenances: Nemovité příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura kolny, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy severní část odpovídající velikosti města MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): zděný Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitá věc: 111 m 2 Resident area: Bytové plochy: 101 m 2 Storage area: Skladové plochy: 533 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 1126 Kč/ m 3 Income: Příjem: nezjištěn 70 % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: zastavěná plocha a nádvoří celkem 259 m 2 500 Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Oceňované nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 7 jsou ve vlastnictví Jiřího Nouzy, bytem Jiráskova 568, 41108 Štětí. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 7 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 3713930893 ve výši 800.000,-Kč a na budoucí ohledávky do výše 800.000,-Kč, vzniklé do 20.12.2032 s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. (IČ: 45244782), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 21.11.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 21.11.2007. - rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 7, k.ú. Štětí. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 7 není evidováno žádné věcné břemeno. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 7 je evidováno následující zástavní právo: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 3713930893 ve výši 800.000,-Kč a na budoucí ohledávky do výše 800.000,-Kč, vzniklé do 20.12.2032 s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. (IČ: 45244782), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 21.11.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 21.11.2007. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené zástavní právo evidované na listu vlastnictví č. 7, k.ú. Štětí. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p. 228 je v katastru nemovitostí evidována jako budova s číslem popisným se způsobem využití bydlení. Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že v současné době je oceňovaný dům bez využití, v minulosti byl užíván k bydlení. Weak points / slabé stránky: - je patrná vzlínající vlhkost ve zdivu - v domě chybí vytápění a kuchyňská linka Strong points / silné stránky: - v minulosti proběhla výměna střešní krytiny a původních oken za plastová Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 7 pro k.ú. a obec Štětí, prokazující stav evidovaný k datu 3.9.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. a obec Štětí, prokazující stav k datu 4.10.2015, vyhotovená dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 23.9.2015 za účasti pana Jiřího Nouzy vlastníka oceňovaných nemovitých věcí. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 763691 Název katastrálního území: Štětí I Kód obce: 565709 Název obce: Štětí Počet obyvatel obce: 9168 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2013 Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Severní část Infrastructure / infrastruktura: Město Štětí se nachází v Ústeckém kraji, v jeho východní části, v okrese Litoměřice. Počet obyvatel je 9168. Město je vzdáleno zhruba 24 km od bývalého okresního města Litoměřice, vzdálenost do Mělníka je 14 km, do Prahy zhruba 50 km. Štětí je dobřen napojeno na silniční síť, městem prochází silnice I. třídy č. Litoměřice Štětí Mělník. Ve městě se také nachází železniční stanice na trase Litoměřice Štětí Mělník a stanice na trase Roudnice n. Labem Štětí Kralupy nad Vltavou. Ve městě se nachází široká občanská vybavenost včetně městského úřadu, mateřské, základní a střední odborné školy, pošty, městské policie, kulturního, sportovního a zdravotnického zařízení, obchodů, restaurací atd. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v severní části města v ulici Cihelná. Okolní zástavbu tvoří především rodinné domy. V lokalitě je rozvod elektřiny, vody a obecní kanalizace. Oceňované nemovité věci jsou přístupné z veřejně přístupného pozemku. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 228: Rodinný dům č.p. 228 se nachází na pozemku čís. parcely 88, k.ú. Štětí. Jde o krajní řadový dům se samostatným vjezdem na dvůr. Dispoziční řešení: Jedná se o částečně podsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a částečně obytným podkrovím. V domě se nachází jeden byt o velikosti 2+1. Sklep tvoří jedna místnost. 1. nadzemní podlaží (přízemí) sestává z předsíně, chodby, pokoje, kuchyně a koupelny s WC. 2. nadzemní podlaží (podkroví) tvoří galerie nad schodištěm a jeden pokoj. Zbývající část půdního prostoru je bez využití. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o samostatně stojící stavbu, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střešní konstrukce je sedlového tvaru s krytinou z pálených tašek, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové a dřevěné, krytinu tvoří dlažba nebo PVC, okna jsou převážně plastová, dveře jsou dřevěné hladké plné i prosklené, vnitřní omítky jsou štukované, vnější fasádní jsou břízolitové. Dům má vnitřní instalace el. proudu, vody a kanalizace. Odkanalizování je podle informací od vlastníka oceňovaných nemovitých věcí do obecní kanalizace. Dům je v současné době bez vytápění a není vybaven kuchyňskou linkou. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno. Na základě užitého materiálu a dispozice lze stáří domu odhadnout na zhruba 90 let. Stavební stav domu je podprůměrný, nebyly zjištěny žádné statické nebo jiné vážné stavební vady, je však patrná chybějící údržba. Je zřejmé výrazné vzlínání vlhkosti do svislých nosných konstrukcí, chybí vybavení bytu, sociální zařízení vykazuje zvýšené technické i morální opotřebení. V minulosti došlo k výměně střešní krytiny a původních oken za plastová. Celkové průměrné opotřebení bylo stanoveno odhadem na 70%. Vedlejší stavby: Jde o zděné kolny v severní části pozemku čís. parcely 88. Kolna v severozápadní části byla v minulosti užívána k odstavení vozidel, zbylé kolny jsou užívány k uložení věcí. - 4 -
Pozemek: Pozemek čís. parcely 88, k.ú. Štětí, o výměře 259 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří se způsobem ochrany rozsáhlé chráněné území. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 228, v severní části kolnami, zbývající část je užívána jako dvůr. Tvar pozemku je patrný z přiložené kopie katastrální mapy. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemku čís. parcely 88 s rodinným domem č.p. 228 s příslušenstvím, k.ú. Štětí, v ulici Cihelná ve Štětí, okres Litoměřice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 7 pro k.ú. Štětí, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 23.9.2015 Slovy: Šestsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: 600.000,- Kč Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 7 jsou vypsány v posudku v bodě Restricting conditions / omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 7. Nebyla zjištěna žádná omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 7, která dražbou nezaniknou. ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 259/7349/2015. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 4. října 2015-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 259/7349/2015 LV no.: 7 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p. 228 533 3 445 1 836 185 70,0 550 856 2 příslušenství 16 526 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 567 381 Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 88 zastavěná plocha a nádvoří 259 500 129 500 2 30 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 129 500 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 696 881 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty Komentář cenové úpravy Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč 1 Rodinný důmv obci Štětí - Počeplice, okr. Litoměřice nabídka RK *1), rodinný 800 000,00 10-15 nestanoven 423 400 169 200 630 800,00 0,80 dům, dispozice 2+1, mírně 640 000 lepší stavebně-technický stav, blízká lokalita 2 3 Rodinný dům v obci Štětí - Radouň, okr. Litoměřice Rodinný dům v obci Štětí - Brocno, okr. Litoměřice 599 000,00 10-15 nestanoven 292 400 116 800 482 200,00 1,00 nabídak RK *2) rodinný dům s 2. NP, dispozice 599 000 4+1, mírně horší stavebnětechnický stav, blízká lokalita 570 000,00 1-15 nestanoven 367 400 146 800 423 200,00 1,00 ukončená dražba *3), rodinný dům s jedním nadzemním podlažím, 570 000 dispozice 3+1, lepší stavebně-technický stav, blízká lokalita 1) nabídka RK Ka - New Generation Reality, s.r.o. 2) nabídka RK FINE REALITY, a.s. 3) ukončená dražba, server www.eurodrazby.cz Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,697 mil.kč nebyla stanovena 0,603 mil.kč 0,600 mil.kč
Mapa širších vztahů rodinný dům č.p. 228, obec Štětí, okres Litoměřice, Ústecký kraj Situace lokality Situace oblasti
Fotodokumentace, rodinný dům č.p. 228, obec Štětí, okres Litoměřice, Ústecký kraj Ulice Cihelná Pohled na dům č.p. 228 Pokoj v 1. NP Kuchyně v 1. NP (bez kuch. linky) Pokoj v 2. NP Koupelna
WC Půdní prostor Příjezd do dvora Kolna (užívána jako garáž) Kolny na dvoře