ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ číslo 1716-58/15 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek parc.č. 4/2, jehož součástí je stavba obč. vybavenosti č.p. 353 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-město, obec Brno, k.ú. Trnitá Adresa nemovité věci: Čechyňská 353/8, 60200 Brno Vlastník stavby: GSN a.s., Mgr. Jana Jirků, Čechyňská 353/8, 60200 Brno, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: GSN a.s., Mgr. Jana Jirků, Čechyňská 353/8, 60200 Brno, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: GSN a.s., Mgr. Jana Jirků Čechyňská 353/8, 60200 Brno Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail volek@odhady-posudky.cz Stanovení obvyklé ceny pro potřeby objednatele (ocenění stávajícího stavu) Datum místního šetření: 14.5.2015 Stav ke dni : 14.5.2015 Za přítomnosti: paní Mgr. Jany Jirků Počet stran: 27 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 Ve Velaticích, dne 12.6.2015 Ing. Tomáš Volek
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 172, k.ú. Trnitá, obec Brno, okres Brno město ve vlastnictví společnosti GSN a.s.. Jedná se o pozemek parc.č. 4/2, jehož součástí je stavba obč. vybavenosti č.p. 353, včetně součástí a příslušenství vk.ú. Trnitá, obec Brno, okres Brno město. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé ceně, (obecné, tržní hodnotě) těchto nemovitých věcí pro potřeby objednatele a to k datu ocenění, tj. k 14.5.2015. Ocenění je vypracováno v souladu s "Metodikou oceňovaní nemovitostí" České komory odhadců majetku, zejména pro potřeby poskytování úvěrových obchodů. Metodika obsahuje základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Pro specifický produkt oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy vychází metodika ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice. Metodika je průběžně doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 172. v k.ú. Trnitá bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami : I. V současné době nemám ani v budoucnu nebudu mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného ocenění. II. Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. III. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. IV. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po - 2 -
předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby objednatele. Metody výpočtu Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (= obecné, tržní) hodnoty použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): Ocenění časovou cenou (věcná hodnota) - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle 12 této vyhlášky nebo jiné ceníkové základny např. URS Praha, RTS Brno a pod. Ocenění výnosovou hodnotou, které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosažitelného nájemného z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Výsledek reprezentuje částku, kterou by bylo třeba uložit do peněžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy z nemovitosti. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. Závěrečný odborný odhad obvyklé hodnoty v čase a místě podle odborné úvahy zpracovatele - znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č. 172, k.ú. Trnitá ze dne 8.1.2015. Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Trnitá. Vyhláška MF č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Informace a podklady získané od objednatele ocenění. Cenová mapa stavebních pozemků města Brna č.10. Územní plán města Brna. Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 14.5.2015 za přítomnosti objednatele. Fotodokumentace pořízená při místním šetření. Knihovna znalce. Znalecký posudek č. 136/1196/95, který vyhotovil Ing. Rudolf Klika, dne 25.7.1995. Částečná výkresová dokumentace (půdorysy jednotlivých podlaží). Přehled pronajímaných ploch k datu ocenění, s vyčísleným nájemným a dobou trvání nájemního vztahu, zpracovaný objednatelem. - 3 -
Místopis Město Brno, s cca 377508 obyvateli (stav k 1.1.2014), je druhým největším městem České republiky a zároveň průmyslovým a kulturním centrem jižní Moravy. Leží na soutoku řek Svratky a Svitavy v průměrné nadmořské výšce 190-425 m.n.m. mezi Českomoravskou vrchovinou a nížinami jižní Moravy. Ze tří stran je území chráněno zalesněnými kopci Brněnské vrchoviny, na jihozápadě pak začínají nížiny Dyjsko - svrateckého úvalu. Leží při dálnicích č. D1 a D2, které spojují Prahu s Brnem a dálnice D2 následně pokračuje do Bratislavy. Město Brno je důležitým železničním uzlem, ležícím na mezinárodní trase Berlín - Praha - Budapešť a je dostupné i letecky (mezinárodní letiště Brno - Tuřany a vnitrostátní letiště Medlánky). Brno je významným administrativním střediskem, centrem české justice, sídlem orgánů s celostátní kontrolní působností a dalších důležitých institucí. Je rovněž centrem vzdělání s 33 fakultami třinácti univerzit a vysokých škol. Brno je členěno na 29 samosprávných městských částí a jim odpovídajících 48 katastrálních území. Předmět ocenění se nachází v širším centru Brna, v městské části Brno - Trnitá, mezi ulicemi Čechyňská a Cyrilská. Okolní zástavbu tvoří bytové domy a administrativní objekty v kombinaci se sklady a prodejnami. Celkový popis Předmětem ocenění je pozemek parc.č. 4/2, jehož součástí je stavba občanské vybavenosti č.p. 353. Tato stavba je ve skutečnosti složena ze tří vzájemně provozně a konstrukčně propojených částí. Celkový půdorysný tvar stavby je do písmene U. Hlavní část A o půdorysném tvaru do písmene L je situována při ulici Čechyňská, je nepodsklepená, má čtyři nadzemní podlaží a sedlovou střechu nad uliční části a pultovou střechu v navazujícím bočním křídle na pravé straně při pohledu z ulice. Tato část dispozičně obsahuje kanceláře a je využívána k administrativním účelům. Na levou stranu hlavní části A navazuje boční část B, která je nepodsklepená o dvou nadzemních podlažích s pultovou střechou s mírným spádem. Obě části jsou spolu propojeny komunikačním spojovacím krčkem v úrovni 2.NP. Část B dispozičně obsahuje v přízemí sklady a v patře kanceláře. Na pravé boční křídlo hlavní části A navazuje nepodsklepená přízemní část C s pultovou střechou s mírným spádem. Nezastavěná část pozemku parc.č. 4/2 je využívaná jako parkovací a manipulační zpevněná plocha s vjezdem z ulice Cyrilská. Budova je napojena na hlavní řady inženýrských sítí: vodovod, kanalizace, el.nn a dále na parovod tepláren. Příslušenství tvoří venkovní úpravy standardního rozsahu. Jedná se o přípojku vody, el.nn, kanalizace, zpevněné manipulační plochy, vjezdové brány. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, ale je zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. Areál je osazen do rovinatého terénu a jeho účel využití je v souladu s územním plánem Brna, tj. SV - stabilizované, smíšené plochy výroby a služeb - slouží převážně k umístění výrobních provozoven, které podstatně neruší bydlení. Přípustné jsou: - provozovny výroby a služeb, - administrativní budovy, - maloobchodní a velkoobchodní provozovny do velikosti 1 500 m 2 prodejní plochy, - maloobchodní a velkoobchodní provozovny do velikosti 5 000 m 2 prodejní plochy za předpokladu situování ve vícepodlažním objektu odpovídajícím charakteru území a zajištění parkování v objektu, - provozovny stravování a ubytovací zařízení, - zahradnictví, - stavby pro správu a pro církevní, kulturní, sociální, zdravotnické, školské a sportovní účely, vč. - 4 -
středisek mládeže pro mimoškolní činnost a center pohybových aktivit, - zábavní zařízení. Podmíněně mohou být přípustné: - byty pro majitele a vedoucí provozoven za podmínky, že jsou součástí stavebního objemu předmětné provozovny, na základě prověření v ÚPD zóny: - maloobchodní a velkoobchodní provozovny do 10 000 m 2 prodejní plochy maloobchodní a velkoobchodní provozovny do 5 000 m 2 prodejní plochy, nesplňující výše uvedené podmínky pro přípustné stavby. Vjezd do areálu pro automobily z veřejné komunikace (ul. Cyrilská) je umožněn ze západní strany. Vstup do budovy z veřejné komunikace (ul. Čechyňská) je umožněn z východní strany. Ke dni ocenění je převážná část nebytových prostor pronajímána za obvyklé nájemné v místě a čase (viz. text níže). Silné stránky - poloha v širším centru, parkování na vlastním pozemku, dobrá dostupnost pro nákladní automobilovou dopravu, prováděna pravidelná údržba a dílčí rekonstrukce. Slabé stránky - náklady na rekonstrukci (dvorní fasády, skladovací prostory v části B a C), v současné době převis nabídky nad poptávkou obdobných kancelářských prostor, problémová skupina obyvatel v okolí nemovitosti, energeticky náročná budova zejména na vytápění části B, C RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Zóna č.3 - zóna se středním nebezpečím výskytu povodně/ záplavy. Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - 5 -
OBSAH Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova č.p. 353 - část A 1.2 Budova č.p. 353 - část B 1.3 Budova č.p. 353 - část C 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek parc.č. 4/2 3. Výnosové ocenění 3.1 Budova č.p. 353 4. Porovnávací ocenění 4.1 Budova č.p. 353 Ocenění majetku obecnou metodikou OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je vypočtena podle rozpočtových ukazatelů stavebních objektů ÚRS/2014. Poznámka: výpočet užitných ploch je proveden z předložené projektové dokumentace (viz. seznam podkladů). Do užitných podlahových ploch nejsou zahrnuty podlahové plochy horizontálních a vertikálních komunikačních prostor (schodiště, chodby, průjezdy, atd.) 1.1 Budova č.p. 353 - část A Jedná se o hlavní administrativní část budovy č.p. 353, která je situována podél ulice Čechyňská. Tato sekce o půdorysném tvaru písmene L je nepodsklepená, má čtyři nadzemní podlaží, sedlovou střech nad uliční části a pultovou střechu nad bočním křídlem. Komunikačně jsou jednotlivá podlaží propojena dvouramenným schodištěm v bočním křídle objektu - stavba není bezbariérová. Dispoziční řešení: 1.NP - hlavní vstupní chodba ve středové části, s průchodem do dvora, nalevo od chodby sklad a výměníková stanice. Napravo chodba, kancelář, sklad (v rekonstrukci). V bočním křídle chodba se vstupem do části C, schodiště, sociální zázemí. 2.NP - čtyři kanceláře, chodba, sociální zázemí, schodiště. Z levé části chodby je vstup do spojovacího krčku s části B. 3.NP - jedna kancelář s kompletním soc. zázemím vznikla propojením čtyř kanceláří, chodba, schodiště. 4.NP - pět kanceláří, chodba, sociální zázemí, schodiště, sklad. Konstrukční charakteristika: základy pravděpodobně smíšené (beton, kámen) bez účinných izolací proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce jsou zděné z plných cihel tl. až 75 cm stropy jsou trámové s rovným podhledem střecha je sedlová v části pultová, krov je dřevěný vázaný - 6 -
krytina střechy je tvořena pálenou taškou klempířské konstrukce z pozink. plechu včetně parapetů vnitřní omítky jsou vápenné štukové fasádní omítka je ze tří stran tvořena kontaktním zateplovacím systémem, na dvorní straně vápenná (zvětralá, místy opadaná) vnitřní obklady keramické standardní v sociálních místnostech schody betonové s PVC povrchem dveře náplňové hladké plné do ocelových zárubní, vchodové ocelové prosklené okna dřevěná zdvojená ve 4.NP plastová s dvojsklem podlahy jsou z keramické dlažby, z lamina nebo PVC vytápění je ústřední radiátory z centrální výměníkové stanice v 1.NP budovy elektroinstalace světelná a motorová bleskosvod ano rozvod teplé a studené vody ohřev teplé vody pomocí el. bojlerů instalace zemního plynu není provedena kanalizace do veřejného řadu kuchyňky vybaveny dřezem vnitřní vybavení tvoří umyvadla, sprchové kouty záchody splachovací ostatní vybavení tvoří EZS, slaboproudé rozvody, mříže na oknech v 1.NP do ulice Stáří a technický stav: Tato část budovy byla dle informací vlastníka postavena kolem roku 1910. Povolení ke stavbě, kolaudační rozhodnutí či jiná dokumentace nebyla znalci předložena. Během životnosti stavby byla prováděna běžná údržba. V roce 1993 byla provedena rozsáhlá rekonstrukce obsahující výměnu, oken, dveří, podlah, vytápění, rozvodů instalací, soc. zařízení. V roce 1998 rekonstrukce vybavení výměníkové stanice. V roce 2004 byla provedena nástavba 4.NP s novou střechou vč. krytiny a v roce 2005 zateplení tří stran fasády. Stavebně technický stav domu odpovídá stáří, účelu a způsobu využití a prováděné údržbě. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem. Závady: místnost skladu č.1 v 1.NP v rozestavěném stavu, s odstraněnou omítkou v části cca 1,5 m nad podlahou, již strávená a plně nefunkční izolace proti zemní vlhkosti, netěsnost oken, zvětralá a opadaná fasáda na dvorní straně. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 191,50 m 2 4,50 m Výčet místností: sklad č.1 11,18 m 2 0,60 6,71 m 2 kancelář č.3 24,70 m 2 1,00 24,70 m 2 sklad č. 6 16,96 m 2 1,00 16,96 m 2 soc. zázemí 13,60 m 2 1,00 13,60 m 2 vstupní hala 19,50 m 2 0,00 0,00 m 2 chodba 20,76 m 2 0,00 0,00 m 2 schodiště 13,50 m 2 0,00 0,00 m 2 výměník 8,80 m 2 0,00 0,00 m 2 Užitná plocha celkem: 61,97 m 2 2.NP 191,50 m 2 3,30 m Výčet místností: kancelář č. 33 16,41 m 2 1,00 16,41 m 2 kancelář č. 34 17,76 m 2 1,00 17,76 m 2-7 -
kancelář č. 35 27,68 m 2 1,00 27,68 m 2 kancelář č. 36 24,47 m 2 1,00 24,47 m 2 soc. zázemí 12,40 m 2 1,00 12,40 m 2 chodba 18,15 m 2 0,00 0,00 m 2 schodiště 13,50 m 2 0,00 0,00 m 2 Užitná plocha celkem: 98,72 m 2 3.NP 191,50 m 2 3,30 m Výčet místností: kancelář č. 39 19,05 m 2 1,00 19,05 m 2 kancelář č. 40, 41 36,30 m 2 1,00 36,30 m 2 kancelář č. 42 30,63 m 2 1,00 30,63 m 2 kancelář č. 43 24,46 m 2 1,00 24,46 m 2 soc. zázemí 12,47 m 2 1,00 12,47 m 2 chodba 12,90 m 2 0,00 0,00 m 2 schodiště 13,50 m 2 0,00 0,00 m 2 Užitná plocha celkem: 122,91 m 2 4.NP 191,50 m 2 3,00 m Výčet místností: kancelář č. 51 18,20 m 2 1,00 18,20 m 2 kancelář č. 52 18,47 m 2 1,00 18,47 m 2 kancelář č. 53 17,64 m 2 1,00 17,64 m 2 kancelář č. 54 11,91 m 2 1,00 11,91 m 2 kancelář č. 55 24,98 m 2 1,00 24,98 m 2 kuchyňka 4,20 m 2 1,00 4,20 m 2 sociální zázemí 13,20 m 2 1,00 13,20 m 2 sklad 5,70 m 2 1,00 5,70 m 2 chodba 19,70 m 2 0,00 0,00 m 2 schodiště 14,60 m 2 0,00 0,00 m 2 Užitná plocha celkem: 114,30 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (20,40*6,50+7,75*7,60)*(0,10+4,50+3,30+3,30+ = 2 719,30 m 3 3,00) Zastřešení (20,40*6,50+7,75*7,60)*(2,87/2) = 274,80 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba 2 719,30 m 3 Zastřešení 274,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 994,10 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 192 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 398 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 2 994,10 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 5 871-8 -
Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 5 871 Reprodukční hodnota [Kč] 17 578 376 (RC * OP) Stáří roků 105 Opotřebení % 55,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 7 910 269 1.2 Budova č.p. 353 - část B Jedná se o levou část budovy č.p. 353 (při pohledu z ul. Čechyňská. Tato sekce o obdélníkovém půdorysném tvaru je nepodsklepená, má dvě nadzemní podlaží a pultovou střechu s mírným spádem. Komunikačně jsou jednotlivá podlaží propojena dvouramenným schodištěm a spojovacím krčkem s části A v úrovni 2.NP - stavba není bezbariérová. Budova je využívána k administrativně skladovacím účelům. Dispoziční řešení: 1.NP - schodiště na levém okraji, sklad popelnic, el. rozvodna, tři velké sklady s vraty do dvora, dva z nich se sociálním zázemím, jeden menší sklad. 2.NP - spojovací krček (chodba, sklad), schodiště, chodba. Z chodby je přístupných sedm kanceláří. Na konci chodby je sociální zázemí a dva sklady. Konstrukční charakteristika: základy pravděpodobně smíšené (beton, kámen) bez účinných izolací proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce jsou zděné z plných cihel tl. 45 až 75 cm stropy v 1.NP jsou ŽB s žebrováním, ve 2. NP s rovným, zešikmeným podhledem střecha je pultová s mírným spádem krytina střechy je lepenková klempířské konstrukce z pozink. plechu včetně parapetů vnitřní omítky jsou vápenné štukové fasádní omítka vápenná (zvětralá, převážně opadaná) vnitřní obklady keramické standardní v sociálních místnostech schody betonové dveře náplňové hladké plné do ocelových zárubní vrata dřevěná dvoukřídlá okna dřevěná zdvojená na chodbě ve 2.NP plastová s dvojsklem podlahy jsou betonové nebo z PVC, v soc. zázemí z keramické dlažby vytápění je ústřední radiátory z centrální výměníkové stanice elektroinstalace světelná a motorová bleskosvod ano rozvod teplé a studené vody ohřev teplé vody pomocí el. bojlerů instalace zemního plynu není provedena kanalizace do veřejného řadu kuchyňky vybaveny dřezem vnitřní vybavení tvoří umyvadla, sprchové kouty záchody splachovací ostatní vybavení tvoří EZS, slaboproudé rozvody, mříže na oknech v 1.NP Stáří a technický stav: Tato část budovy byla dle informací vlastníka postavena kolem roku 1925. Povolení ke stavbě, kolaudační rozhodnutí či jiná dokumentace nebyla znalci předložena. Během životnosti stavby byla - 9 -
prováděna běžná údržba. V roce 1994 byla provedena rekonstrukce obsahující výměnu, oken, dveří, vytápění, rozvodů instalací. V roce 2000 byla provedena výměna oken za plastová na chodbě 2.NP, V roce 2012 rekonstrukce sociálního zázemí. Stavebně technický stav objektu odpovídá stáří, účelu a způsobu využití a prováděné údržbě. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem. Závady: místnosti skladů mají místy poničenou betonovou podlahu, strávená a plně nefunkční izolace proti zemní vlhkosti, netěsnost oken, zvětralá a opadaná fasáda, střešní krytina na hranici svého maximálního opotřebení. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 411,05 m 2 3,90 m Výčet místností: sklad popelnic 14,80 m 2 0,00 0,00 m 2 el. rozvodna 14,60 m 2 0,00 0,00 m 2 sklad č. 11a 72,56 m 2 0,50 36,28 m 2 sklad č. 11b 19,32 m 2 0,50 9,66 m 2 sklad č. 12 + soc. zázemí 74,45 m 2 0,50 37,23 m 2 sklad č. 16 + soc. zázemí 19,98 m 2 0,50 9,99 m 2 sklad č. 17 100,74 m 2 0,50 50,37 m 2 schody 5,40 m 2 0,00 0,00 m 2 Užitná plocha celkem: 143,52 m 2 2.NP+spoj. krček 426,75 m 2 3,65 m Výčet místností: spoj. krček 12,64 m 2 0,00 0,00 m 2 schody 12,35 m 2 0,00 0,00 m 2 chodba 71,70 m 2 0,00 0,00 m 2 kancelář č. 23 33,25 m 2 1,00 33,25 m 2 kancelář č. 24 33,40 m 2 1,00 33,40 m 2 kancelář č. 25 27,00 m 2 1,00 27,00 m 2 kancelář č. 26 29,34 m 2 1,00 29,34 m 2 kancelář č. 27 25,90 m 2 1,00 25,90 m 2 kancelář č. 28 25,80 m 2 1,00 25,80 m 2 kancelář č. 29 26,90 m 2 1,00 26,90 m 2 sklad krček 12,06 m 2 1,00 12,06 m 2 sklad 4,50 m 2 1,00 4,50 m 2 sklad 10,50 m 2 1,00 10,50 m 2 soc. zázemí 11,80 m 2 1,00 11,80 m 2 Užitná plocha celkem: 240,45 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (47,53*8,58+1,80*1,80)*(0,10+3,90) = 1 644,19 m 3 Vrchní stavba (44,23*8,58+6,80*3,90+4,80*4,32)*(3,65) = 1 557,64 m 3 Zastřešení (44,23*8,58)*(0,50/2) = 94,87 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný - 10 -
prostor Vrchní stavba 1 644,19 m 3 Vrchní stavba 1 557,64 m 3 Zastřešení 94,87 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 3 296,70 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 427 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 384 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 3 296,70 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 5 880 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 5 880 Reprodukční hodnota [Kč] 19 384 586 (RC * OP) Stáří roků 90 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 7 753 834 1.3 Budova č.p. 353 - část C Jedná se o pravou část budovy č.p. 353 (při pohledu z ul. Čechyňská). Tato sekce o obdélníkovém půdorysném tvaru je nepodsklepená, má jedno nadzemní podlaží a pultovou střechu s mírným spádem. Komunikačně je propojena dveřmi s části A v úrovni 1.NP - stavba je bezbariérová. Budova je využívána ke skladovacím účelům. Dispoziční řešení: 1.NP - velký sklady s vraty do dvora, jeden menší sklad (var. kancelář) se vstupem do části A. Konstrukční charakteristika: základy pravděpodobně smíšené (beton, kámen) bez účinných izolací proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce jsou zděné z plných cihel tl. 30 až 45 cm stropy jsou ŽB s rovným podhledem podhled je tvořen sádrokartonem s vycpávkou z lisovaných dřevěných vláken střecha je pultová s mírným spádem krytina střechy je lepenková klempířské konstrukce z pozink. plechu včetně parapetů vnitřní omítky jsou vápenné štukové fasádní omítka vápenná (zvětralá, převážně opadaná) dveře náplňové hladké plné do ocelových zárubní vrata dřevěná dvoukřídlá okna dřevěná zdvojená podlahy jsou betonové vytápění je ústřední radiátory z centrální výměníkové stanice elektroinstalace světelná a motorová bleskosvod ano ostatní vybavení chybí Stáří a technický stav: Tato část budovy byla dle informací vlastníka postavena kolem roku 1925. Povolení ke stavbě, kolaudační rozhodnutí či jiná dokumentace nebyla znalci předložena. Během životnosti stavby byla prováděna běžná údržba. V roce 1994 byla provedena rekonstrukce obsahující výměnu, oken, dveří, - 11 -
rozvodů instalací. V roce 2007 byla provedena výměna střešní krytiny, rekonstrukce vytápění menšího skladu. Stavebně technický stav objektu odpovídá stáří, účelu a způsobu využití a prováděné údržbě. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem. Závady: místnosti skladů mají místy poničenou betonovou podlahu, strávená a plně nefunkční izolace proti zemní vlhkosti, netěsnost oken, zvětralá a opadaná fasáda. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 170,16 m 2 3,73 m Výčet místností: sklad (kancelář) č. 14 32,12 m 2 1,00 32,12 m 2 sklad č. 18 113,21 m 2 0,50 56,61 m 2 Užitná plocha celkem: 88,72 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (25,06*6,79)*(0,10+3,73) = 651,70 m 3 Zastřešení (25,06*6,79)*(0,50/2) = 42,54 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba 651,70 m 3 Zastřešení 42,54 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 694,24 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 170 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 89 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 694,24 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 742 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 742 Reprodukční hodnota [Kč] 3 292 096 (RC * OP) Stáří roků 90 Opotřebení % 65,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 1 152 234 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek parc.č. 4/2 Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Parc.č. 4/2 o výměře 1264 m 2, zastavěná plocha a nádvoří. - 12 -
Pozemek složený z jedné parcely je rovinatý, uceleného přibližně obdélníkového tvaru a lze jej napojit na veškeré inženýrské sítě. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (www.cscom.cz, www.sreality.cz ). Ke dni ocenění má Statutární město Brno platnou cenovou mapu stavebních pozemků č.10. Pozemek je v cenové mapě oceněn částkou 4330,-Kč/m 2. Tuto cenu považuji v místě a čase za obvyklou i s přihlédnutím k umístění, zainvestovanosti a především možnému funkčnímu využití. Jedná se však o pozemek zastavěný stavbou a tudíž samostatně neobchodovatelný. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 4/2 1 264 4 330,00 5 473 120,00 Celkem 1 264 5 473 120,00 Výsledná cena = 5 473 120,- Kč 3. Výnosové ocenění 3.1 Budova č.p. 353 Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Zjistí se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. 4.1 Skladový areál Úvodem: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------- úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na - 13 -
správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto trhu. Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám. Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace doporučujeme na základě shora uvedeného, uvažovat pro běžné nemovitosti v období od 1.1.2015 do 31.12.2015 v rozpětí 6.0-12.0 %. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - vybavení bytu, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Nájemní smlouva Na pronájem převážné části nebytových prostor v budově jsou uzavřené nájemní smlouvy na dobu - 14 -
neurčitou s 3 měsíční výpovědní lhůtou. Roční nájemné ve smlouvách je stanoveno s ohledem na kvalitu jednotlivých nebytových prostor a činí 1100,-Kč/m 2 až 1500,- Kč/m 2 za kanceláře a 850,- Kč/m 2 až 1100,- Kč/m 2 za sklady. Průzkumem trhu bylo zjištěno, že výše uvedené nájemné v nájemních smlouvách odpovídá úrovni obvyklých nájmů v dané lokalitě za obdobné nebytové prostory a proto s ním uvažuji v dalším výpočtu. Pro stanovení výše nájemného byly použity následující podklady: - realitní inzerce na serveru www.sreality.cz - vlastní databáze odhadce a spolupracujících odhadců Nájemné u oceňovaného objektu navrhuji na takovou úroveň, se kterou by se při zvolené kapitalizační míře dalo kalkulovat po celou dobu nebo alespoň velkou část období předpokládané návratnosti, tj 950 Kč/m 2 /rok skladovací plochy, 1300,-Kč/m 2 /rok kanceláře se soc. zázemím a 1000,-Kč/měsíc za jedno parkovací místo na dvoře. Nájemné je stanoveno zejména s ohledem na současný stavebně technický stav a polohu nemovitosti. Roční výdaje (náklady): - vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy, jsou stanoveny dle podkladů objednatele nebo odborným srovnáním a odhadem a obsahují (daň z nemovitosti, roční pojistné, opravy a údržbu, správu nemovitosti). * předmětné podklady nebyly k dispozici, část nákladů není patrně realizována a z tohoto důvodu je stanovena hodnota odborným odhadem a to % sazbou z hrubého ročního výnosu. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1.Kancelářské kanceláře 515 1 300 55 812 669 747 9,00 prostory 2.Skladovací sklady 455 950 35 990 431 880 8,00 prostory 3.Ostatní prostory 6x parkování 6 12 000 6 000 72 000 8,00 Celkový výnos za rok: 1 173 627 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 976 Reprodukční cena RC Kč 40 255 058 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* rok) 1 203 Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 1 173 627 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 90 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 1 056 264 Náklady (za rok) Odborným odhadem 20,00 % * Nh Kč/rok 211 253 Náklady celkem V Kč/rok 211 253 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 845 011 Míra kapitalizace % 8,57 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota Cv Kč 9 860 105-15 -
4. Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených věcí nemovitých na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů věcí nemovitých srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu věcí nemovitých, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci věcí nemovitých. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6 - ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné věci nemovité. Poptávka po věcech nemovitých uvedeného typu, tj. Administrativně skladovací areál, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných věcí nemovitých je v současné době nižší než nabídka. Přesto s přihlédnutím k umístění věcí nemovitých, jejich technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňované věci nemovité jsou dobře obchodovatelné. 4.1 Budova č.p. 353 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 870,59 m 2 Obestavěný prostor: 6 985,04 m 3 Zastavěná plocha: 788,41 m 2 Plocha pozemku: 1 264,00 m 2 Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze, databáze ARK získané prostřednictvím Internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Srovnatelné nemovité věci Název: č.1 Prodej polyfunkčního objektu s vedlejší stavbou, příslušenstvím a pozemky formou výběrového řízení v rámci insolvenčního řízení. Bývalý secesní palác bratří Morgensternových se nachází na rohu hlavní křižovatky ulic Štefánikovy a Kotlářské. Budova byla postavena v letech 1886 1887 podle projektu stavitele J. Nebehostenyho. Dům má nezvykle dlouhé hlavní průčelí a nároží ve 2.NP je zdůrazněno osmibokým arkýřem, ze kterého je dobrý výhled do lužáneckého parku. Interiér je zdoben štukovým dekorem, který doplňují umělecko-řemeslné práce ve dřevě, kovu a skle. Městský dům Bernharda a Samuela Morgensternových byl prohlášen kulturní památkou. V 1. podzemním podlaží byla provozovna restaurace, další patra sloužila jako kancelářské prostory nebo ordinace. V tuto chvíli je celá nemovitost prázdná. Celková užitná plocha objektu je 1.800 m2 (každé podlaží 600 m2). Zastavěná plocha je 920 m2. Pozemky jsou o celkové výměře 1.525 m2. Budova má jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží + nevyužitý půdní prostor. Zajímavé je dispoziční řešení je zde zkombinovaná administrativní i obytná funkce. Lokalita Štefánikova, Brno Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 1,00-16 -
K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/kancelare/brno--stefanikova/3764912220#img =0&fullscreen=false Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 0,83 Upravená j. cena Kč/m 2 16 632 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 1 500,00 m 2 1 525 m 2 30 000 000 Kč 20 000 Kč/m 2 Název: č.2 Nemovitost je tvořena čtyřmi objekty: první objekt podsklepený se čtyřmi NP, v podzemním podlaží kotelna a sklepní prostory (vlhké), v nadzemních podlažích kanceláře se sociálním zařízením a kuchyňkou, vnitřní vybavení běžný standard. druhý objekt nepodsklepený se dvěma NP, v nadzemních podlažích kanceláře se sociálním zařízením a kuchyňkou, vnitřní vybavení běžný standard. třetí objekt nepodsklepený se dvěma NP, v nadzemních podlažích dílny se sociálním zařízením, vnitřní vybavení běžný standard. čtvrtý objekt montované staveništní buňky ve dvou podlažích, celkem 14 modulů nevyužívané. Vjezd do areálu je přímo z ulice Cejl, před objekty je zpevněná plocha pro parkování a manipulaci ( 1559 m2). Stáří objektů mimo staveništní buňky je 65 roků. Obvodové konstrukce zděné, stropy betonové a dřevěné, okna původní dřevěná zdvojená, omítky vápenné hladké, střecha plochá, krytina živičná (IPA), fasáda nezateplená s vápennou omítkou. V roce 2012 provedena rekonstrukce vnitřních prostor, nové vnitřní rozvody, obklady, dlažby. Vnitřní rozvody studené a teplé vody, plynu, elektro 230/400V a kanalizace. Vytápění ústřední dvěma plynovými kotli a ohřev vody bojlery. Vnitřní vybavení umyvadla, pisoáry a WC. Internetová síť, telefonní síť. *Původní nabídková cena areálu 28 mil. Kč, po dvou letech realizován prodej za 17mil. Kč Lokalita Brno-město, Zábrdovice, ul. Cejl Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Databáze spolupracujících znalců Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej 12/2014; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - nepatrně lepší; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobný areál; Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 17 076-17 -
Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 896,00 m 2 2 214 m 2 17 000 000 Kč 18 973 Kč/m 2 Název: č.3 Administrativa s čistým skladovým zázemím Jedná se o areál budov pouze po pravé straně fotografie na výšku a s budovou v čele s červenou střechou a dvorem. Budovy vlevo jsou cizí, pouze malý objekt mezi nimi je garáž pro 4 auta, která k areálu přísluší. U prostředního obrázku je to budova v čele a budova se zalomením vpravo a nízká garáž mezi objekty nahoře. Objekty nahoře k areálu nepřísluší a ze dvora nejsou přístupné. Areál slouží jako distribuce učebnic, vydavatelství a soukromá škola a školka Lokalita Brno, Trnitá, Mlýnská ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,20 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Zdroj: Databáze spolupracujících znalců Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej 02/2014; Velikosti objektu - větší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - hůře obchodovatelná rozsáhlejší nemovitost; Celkový koef. K C 1,32 Upravená j. cena Kč/m 2 16 101 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 197,00 m 2 2 528 m 2 26 800 000 Kč 12 198 Kč/m 2 Název: č.4 Nemovitost se nachází v zástavbě obchodně výrobních areálů cca 2 km od středu města. V místě jsou kompletní inženýrské sítě a nemovitost je na ně napojena. Objekt má mírný sedlový a pultový krov s krytinou z pálených tašek a pozinkovaného plechu. Nosné konstrukce jsou z železobetonového monolitického skeletu, nástavba a přístavek zděné v tl. 45 cm, vodorovné konstrukce jsou nespalné. Vnější omítky jsou vápenocementové, vnitřní vápenné, obklady keramické. Podlahy jsou z keramické dlažby, cementového potěru, textilních podlahových krytin a litého teraca. Okna jsou plastová, dveře hladké plné dýhované. Vytápění je zajišťováno kotly na plyn a ocelovými radiátory. Ohřev teplé vody je zajišťován el. zásobníkovými ohřívači. Elektroinstalace je světelná a motorová. Objekt je jištěn hromosvodem. Rozvod vody, kanalizace a plynu je napojen na veřejný řad. Objekt byl postaven před cca 60 lety a sloužil pro výrobu a skladování. V letech 2000 2003 byla provedena kompletní rekonstrukce s dispozičními změnami a nástavbou. U bytů (110 m 2 podlahové plochy) byla pouze vyměněna okna (poslední rekonstrukce před cca 30 lety). Hlavní budova: 1.NP: garáž, sklady, kanceláře, soc. zázemí - 18 -
2.NP: kanceláře se zázemím 3.NP: kanceláře se zázemím 4.NP: kanceláře se zázemím Přístavek: 1.NP: kanceláře se zázemím 2.NP: byt 2+1 a byt 1+1 (Sklady 237 m2) Lokalita Brno, Komárov - U vlečky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,20 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Databáze spolupracujících znalců Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej 03/2013; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - nepatrně horší; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - nepatrně lepší; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobný areál; Celkový koef. K C 1,14 Upravená j. cena Kč/m 2 14 968 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 1 182,00 m 2 1 337 m 2 15 520 000 Kč 13 130 Kč/m 2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Odůvodnění srovnávací metody Pro ocenění daných nemovitých věcí je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m 2 užitné plochy, m 2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný nebo obdobný typ nemovitých věcí v současné době je obchodovatelný za jednotkovou cenu v rozmezí 14 968,- Kč/m 2 až 17 076,- Kč/m 2. Základní jednotkovou cenu navrhuji, vzhledem k rozsahu, charakteru nemovitosti, stavebně technickému stavu, pozemkovému zázemí na úrovni střední hodnoty výše zjištěných hodnot, tj. na 16 194,- Kč/m 2. Tuto jednotkovou cenu považuji za přiměřené a odpovídající. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 14 968 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 16 194 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 17 076 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 16 194 Kč/m 2-19 -
Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 870,59 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 14 098 334 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova č.p. 353 - část A 7 910 270,00 Kč 1.2 Budova č.p. 353 - část B 7 753 830,00 Kč 1.3 Budova č.p. 353 - část C 1 152 230,00 Kč 16 816 330,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek parc.č. 4/2 5 473 120,00 Kč 3. Výnosové ocenění 3.1 Budova č.p. 353 9 860 110,00 Kč 4. Porovnávací ocenění 4.1 Budova č.p. 353 14 098 330,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena 14 098 334 Kč 9 860 105 Kč 22 289 457 Kč 5 473 120 Kč 14 000 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12 Komentář ke stanovení výsledné ceny Pro stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod, tj. metody nákladové, výnosové a porovnávací. Protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před odhadem obvyklé ceny provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací. Pro konkrétní majetek byl proveden následující rozbor: Silné stránky majetku: - poloha v širším centru, parkování na vlastním pozemku, dobrá dostupnost pro nákladní automobilovou dopravu, prováděna pravidelná údržba a dílčí rekonstrukce. Slabé stránky majetku: - náklady na rekonstrukci (dvorní fasády, skladovací prostory v části B a C), v současné době převis nabídky nad poptávkou obdobných kancelářských prostor, problémová skupina obyvatel v okolí nemovitosti, energeticky náročná budova zejména na vytápění části B, C Z uvedeného přehledu je patrný rozptyl hodnot. Tržně neakceptovatelná je majetková hodnota znovupořízení na principu náhrady současného stavu s příslušným opotřebením, tedy Věcná hodnota ve výši 22,29 mil. Kč. Výnosová hodnota odráží aktuální podnikatelský pohled na nemovitost a činí 9,86 mil. Kč. Porovnávacího hodnotu z přímého porovnání nabídek činí 14,35 mil. Kč. Pro navržení výsledné tržní hodnoty nemovitých věcí byla použita výnosová a srovnávací hodnota, s věcnou hodnou je v tomto specifickém případu uvažováno jako s podpůrnou, s informativním charakterem (zejména pro potřeby event. pojištění). Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitých věcí a použitým vstupním údajům však srovnávací metoda nejlépe popisuje jejich - 20 -
obvyklou hodnotu. Závěr Vzhledem ke stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitých věcí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji tržní hodnotu (obvyklou cenu) nemovitých věcí - pozemku parc.č. 4/2, jehož součástí je stavba obč. vybavenosti č.p. 353 včetně součástí a příslušenství v k.ú. Trnitá, obec Brno, okres Brno, k datu ocenění 14.5.2015, po zaokrouhlení na: 14 000 000,- Kč Slovy: čtrnáctmilionů korun českých Ve Velaticích 12.6.2015 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j.spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1716-58/15 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze 1. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 172 1 2. Snímek katastrální mapy 1 3. Situace areálu 1 4. Fotodokumentace nemovitosti 2 5. Mapa oblasti 1-21 -
LV - 22 -
KM - 23 -
Situace - 24 -
- 25 -
- 26 -
Mapa polohy - 27 -