ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0220-029/2013 NEMOVITOST: Bytová jednotka, č 9 v bytovém domě č.p. 784 v Rokycanech, Kozlerova Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Rokycany, obec Rokycany, k.ú. Rokycany Adresa nemovitosti: Kozlerova 784, 337 01 Rokycany Vlastník stavby: Stanislava Sutnerová, Kozlerova 784, 33701 Rokycany, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Stanislava Sutnerová, Kozlerova 784, 33701 Rokycany, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Eurodražby cz a.s. Adresa objednatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, 331 01 Plasy IČ: 13869906 telefon: 774 344 241 e-mail: klokocik@centrum.cz DIČ: CZ500902342 fax: jako podklad pro nedobrovolnou draýbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 800 000 Kč Datum místního šetření: 11.11.2013 Stav ke dni : 11.11.2013 Počet stran: 16 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 2 V Plasích, dne 10.11.2013 Ing. František Klokočík NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č. 784/9 v Rokycanech, Kozlerova 784 jako podklad pro nedobrovolnou dražbu
Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 21.10.2013 Snímek z katastrální mapy k datu 10. 17.11 2013 Výpis z prohlášení vlastníka pořízený na Katastrálním úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Rokycany ze dne 18.11.2013 Místopis Bytový dům č.p. 784 a 7895 stojí na pozemcích parcelního čísla st. 1435 a st. 1436 v katastrálním území Rokycany, obec Rpkycany. K pozemkům je přístup a příjezd z ulice Kozlerova. Pozemky leží v zástavbě obdobných domů ze 70. let minulého století. K pozemkům je přiveden rozvod elektrické energie, vodovod, kanalizace a plynovod. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - bytové domy zděné Celkový popis Bytový dům má jedno podlaží podzemní a tři podlaží nadzemní. Dům obsahuje dva vchody. Ve vchodu č.p. 784 jsou na každém nadzemním podlaží tři bytové jednotky. Dům je zastřešený sedlovou střechou a pokrytý taškovou krytinou. Dům je postavený ve zděném konstrukčním systému. Stropy jsou železobetonové montované. Vstupním prostorem domu je mohutný schodišťový prostor s rozsáhlými chodbami. Dům je po částečné rekonstrukci : nová je střešní krytina s novými dešťovými žlaby a svody z titanzinku a nový zhlavím komínových těles nad střešní rovinou, nové jsou okna, nové jsou plastové rozvody vody a kanalizace a plynu. Interiér předmětné bytové jednotky jsem neviděl ale podle ohledání bytové jednotky č. 3 v tom samém domě i vchodu lze usoudit, že i v předmětném bytě došlo k rekonstrukci bytového jádra a vybavení koupelny a WC a pořízení plynového kotle osazeného v prostoru WC.Stejně tak kuchyňské linky. Bytová jednotka je určená k bydlení a obsahuje jednu bytovou jednotku o velikosti 2+1. Dispozice : Vstupním prostorem je chodba z které jsou vstupy do kuchyně, do pokoje, do koupelny, do WC, do komory. Z kuchyně je vstup do pokoje. K bytové jednotce náleží dva sklepy. Silné stránky Zděný konstrukční systém a s tím spojená možnost tvořit krásné bydlení. Slabé stránky Velké množství nabídky obdobných bytových jednotek v Rokycanech. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou - 2 -
Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek v celkové výši 414 700,- Kč s příslušenstvím a k zajištění celkových budoucích pohledávek do celkové výše 414 700,- Kč s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s., Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha a s povinností k bytové jednotce č. 784/9 v Rokycanech, Kozlerova 784. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Cena pozemků Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Výpočet hodnoty pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Rokycany, Nové Město Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,01 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 292 1 099 000 850,62 0,91 773,21 Popis pozemku: Stavební pozemek napojený na rozvod elektrické energie, vodovod a kanalizaci. Průměrná jednotková cena 773,21 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky parcelního čísla st. 1435 a st. 1436 v katastrálním území Rokycany, obec Rokycany jsou pozemky stavební. K pozemkům je přístup z ulice Kozlerova. Pozemky jsou kompletně zasíťovány : rozvod elektrické energie, vodovod, kanalizace a plynovod. - 3 -
Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků 639 Hodnota pozemků celkem Celková cena pozemku [ Kč ] 1435 291 750 721 / 16 678 9 435 1436 348 750 721 / 16 678 11 283 20 718 Věcná hodnota současného stavu Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky Výpočet věcné hodnoty stavby Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha obývací pokoj Obytné prostory 14,56 m 2 1,00 14,56 m 2 pokoj Obytné prostory 18,90 m 2 1,00 18,90 m 2 kuchyň Obytné prostory 9,99 m 2 1,00 9,99 m 2 chodba Obytné prostory 8,80 m 2 1,00 8,80 m 2 komora Obytné prostory 1,70 m 2 1,00 1,70 m 2 koupelna Obytné prostory 3,24 m 2 1,00 3,24 m 2 WC Obytné prostory 1,32 m 2 1,00 1,32 m 2 sklep Obytné prostory 2,40 m 2 1,00 2,40 m 2 sklep Obytné prostory 11,90 m 2 1,00 11,90 m 2 Celková podlahová plocha 72,81 m 2 72,81 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních pracíbetonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech betonová taška novodobá 6. Klempířské konstrukce titanzinek 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky 9. Vnitřní obklady běžné obklady keramické 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře prosklené 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění plynové 16. Elektroinstalace světelná třífázová - 4 -
17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody plynový kombinovaný kotel 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní domácí telefon 26. Instalační pref. jádra instalační šachty Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 72,81 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 24 675 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 796 587 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 38 Další životnost roků 42 Opotřebení % 47,50 Věcná hodnota (VH) Kč 943 210 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Rokycany Bytový dům v původním stavu Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena zděný konstrukční systém 72,81 m 2 3. NP 2+1 989 269 Kč 13 587 Kč/m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Prodej, bytová jednotka Jedná se o bytovou jednotku 2+1 v přízemí v cihlovém domě bez výtahu, o rozloze 62m2. Byt je v původním stavu. V bytě se nachází prostorná chodba, kuchyň s původní kuchyňskou linkou a dva pokoje. Jádro bytové jednotky je umakart. V koupelně vana, umyvadlo. WC je samostatné - oddělené od koupelny. K bytu náleží tři sklepní kóje. Klidná lokalita v obci, dobré parkování. V Rokycanech je veškerá občanská vybavenost. Prodej, bytová jednotka Nabízíme byt o dispozici 2+1 v družstevním vlastnictví v 1. NP cihlového domu v blízkosti centra Rokycan. Byt o celkové výměře 57,2 m2 je po částečné rekonstrukci (plastová okna, kuchyňská - 5 -
linka, koupelna). Vytápění a ohřev vody zajišťuje plynový kotel. S financováním rádi poradíme. Více informací v RK. Prodej, bytová jednotka Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytu 2+1 (49 m2 + sklep) ve 2.patře cihlového domu v Rokycanech. Tento byt je volný a určený k rekonstrukci. K bytu samozřejmě patří sklep. Dům je situován na klidném místě, parkování je bezproblémové u domu. Ev. číslo: 188541. Srovnatelné jednotky Název: Prodej, bytová jednotka Lokalita: Rokycany, Ulice Mládežníků Podlaží: 1. NP Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 62,00 m 2 980 000 Kč 15 806 Kč/m 2 zděný konstrukční systém Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou plochou větší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - téměř stejný; Úvaha zpracovatele ocenění - téměř stejná nemovitost; Název: Prodej, bytová jednotka Lokalita: Rokycany, ulice Reisova Podlaží: 1. NP Dispozice: 2+1 Celkový koef. K C 0,91 Upravená j. cena Kč/m 2 14 368 Typ stavby zděný konstrukční systém Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 57,00 m 2 890 000 Kč 15 614 Kč/m 2-6 -
Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou plochou větší; Poloha - horší, 1. NP; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - téměř stejná nemovitost; Název: Prodej, bytová jednotka Lokalita: Rokycany, ulice Raisova Podlaží: 3. NP Dispozice: 2+1 Celkový koef. K C 0,92 Upravená j. cena Kč/m 2 14 335 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 49,00 m 2 650 000 Kč 13 265 Kč/m 2 zděný konstrukční systém Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou plochou větší; Poloha - obdobná, 3. NP; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - téměř stejná nemovitost; Celkový koef. K C 0,91 Upravená j. cena Kč/m 2 12 058 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 12 058 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 13 587 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 14 368 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 13 587 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 72,81 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 989 269 Kč Popis: Bytový dům v původním stavu - 7 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 989 269 Kč 0 Kč 963 926 Kč 20 718 Kč Obvyklá cena 800 000 Kč slovy: Osmsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Vzhledem k tomu, že vlastník bytové jednotky jí dotáhnul až ke dražbě lze usoudit, že její technický stav nebude dobrý. Proto ponižuji cenu porovnáním i věcnou hodnotu až na spodní hranici. Závěr Cena obvyklá je cenou reálnou. V Plasích 10.11.2013 Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy telefon: 774 344 241 e-mail: klokocik@centrum.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 24.10.2003 č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 0220-029/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 07/2013. - 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy ze dne 10.11.2013 1 Snímek katastrální mapy ze dne 10.11.2013 1 Snímek katastrální mapy ze dne 17.11.2013 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 4-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -