Znalecký posudek č. 1338-16-2012 Předmětem ocenění je : rekreační chata bez č.p., s příslušenstvím a pozemky parc. č. 11, 12 a 69/6 v katastrálním území Nezdín, obec Prosíčka, okres Havlíčkův Brod. Objednatel posudku: JUDr. Jana Tvrdková Exekutorský úřad, Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4 Účel posudku: Exekuční příkaz sp. zn. 095 Ex 7/12/ P 02-20 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 20.8.2012 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Posudek obsahuje 35 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 23.8.2012 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Nezdín. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů, se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí, na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného, ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Nezdín je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 387/2011 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu, tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. 2
Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rekreační chata, Nezdín 7 584 01 Prosíčka Region: Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Katastrální území: Nezdín 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 20.8.2012 bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Nezdín, L.V. č. 107, ze dne 19.6.2012 Usnesení sp. zn, 095 Ex 7/12/U 01-64, ze dne 18.6.2012 Exekuční příkaz sp. zn. 095 Ex 7/12/ P 02-20, ze dne 16.3.2012 Kopie katastrální mapy, kat. území Nezdín, list č. XII-21-6, č. PV 2249/2012, ze dne 20.6.2012 Smlouva kupní a smlouva o zřízení věcného břemene Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené majiteli sousedních nemovitostí 3
5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Nezdín, L.V. č. 107, ze dne 19.6.2012 Vlastník: Morx Ivan, Antala Staška 2059/80b, Praha 4, Krč, 142 00 Praha 411 6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je : rekreační chata bez č.p., s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 11, St. 12 a 69/6 v katastrálním území Nezdín, obec Prosíčka, okres Havlíčkův Brod. Obec Nezdín se nachází na výpadové silnici mezi městy Golčův Jeníkov a Ledeč nad Sázavou. Jedná se o malou obec, která v době ocenění čítala 118 obyvatel. V obci není žádný obchod ani zdravotnické zařízení, pouze jen v určitých hodinách funguje pohostinství. Ostatní služby a kompletní obchodní síť je v k dispozici v nejbližším městě Ledči nad Sázavou. Oceňovaná chata je umístěna v zadní části pozemku spolu s příslušenstvím, které tvoří suché WC, nedokončený zemní sklep a dřevěný přístřešek na palivo. Pozemek, na kterém je chata a příslušenství postaveno, je stavebním pozemkem, na kterém je možné postavit jak objekt k individuální rekreaci, tak i na trvalé bydlení. Chata byla postavena před šesti lety, konstrukčně se jedná o celodřevěnou stavbu, která je dispozičně řešena jako přízemní, nepodsklepený objekt, s malým podkrovím. Chata je krytá sedlovou střechou, s taškovou krytinou, klempířské konstrukce z CU, vytápění lokální, dřevěná okna s okenicemi, vnitřní vybavení ve standardu, provedena pouze přípojka el. energie zemním kabelem. Voda je z blízké vrtané studny, ale není zavedena do objektu. Na pozemku původně stála malá zemědělská usedlost, která dnes již neexistuje, byla odstraněna a na jejím místě je zachovalý sklepní prostor, který majitel zrekonstruoval, je ve fázi rozestavěnosti, objekt je ukončený zároveň s terénem a zakrytý fólií a igelitovou plachtou. V době fyzické prohlídky nemovitosti, která byla provedena bez přítomnosti majitele, to znamená pouze zvenku, neboť nebyl umožněn přístup do objektu, bylo zjištěno, že zemní sklep je zatopený vodou zhruba tak 15 cm a vstupní dveře jsou vylomené. Přístup a příjezd k oceňované nemovitosti je zajištěn přes sousední pozemky, což je ošetřeno věcným břemenem. Věcné břemeno je zřízeno dle smlouvy ve prospěch osoby majitele oceňovaných pozemků k tíži sousedních pozemků. Po rozhovoru s majitelkou užívaných pozemků bylo sděleno, že po případném prodeji tohoto objektu by majitelka souhlasila opět se zřízením věcného břemene, ale s omezením průjezdu pro nákladní vozidla, což vyplývá i z vlastní konstrukce cesty, která není zpevněná a je svou šířkou odpovídající na průjezd pouze pro osobní automobil. 4
Součástí ocenění jsou i venkovní úpravy, pozemky a věcné břemeno právo chůze a jízdy na pozemky dle L.V. č. 107. Snížení koeficientu Kp ve smyslu 44 vyhl. je z důvodu morálního zastarání stavby, špatnému dopravnímu spojení a že příjezd k nemovitosti je zajištěn přes pozemky sousedních vlastníků. Venkovní úpravy Ve smyslu vyhlášky jsou předmětem ocenění jen položky č. 15, 19, 21, 23 a 34 uvedené v příloze č. 11, přičemž se tyto na pozemku nevyskytují. Cena rekreační chaty zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i cenu venkovních úprav tvořících její příslušenství, uvedených v příloze č. 11, kromě položek č. 15, 19, 21, 23 a 34, popřípadě cenu vedlejších staveb, tvořících její příslušenství, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší než 25 m 2. 7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rekreační chata bez č.p. b) Vedlejší stavby b 1 ) Přístřešek na dřevo c) Studny c 1 ) Vrtaná studna d) Venkovní úpravy d 1 ) Přípojky elektro 3 fázové, kabel Al 16 mm 2 v zemi d 2 ) Plot dřevěný laťkový na ocel. sloupky d 3 ) Pilíř zděný z obyč. cihel e) Ocenění porovnávacím způsobem e 1 ) Rekreační chata bez č.p. f) Pozemky f 1 ) Pozemky parc.č. St. 11, St. 12, 69/6 5
B. Posudek Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) Nákladovým způsobem a 1 ) Rekreační chata bez č.p. - 6 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rekreační nebo zahrádkářská chata: typ I Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: INP: 6,3*4,3 = 27,09 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška INP: 27,09 m 2 2,10 m Obestavěný prostor: INP: (6,3*4,3)*(2,10) = 56,89 m 3 zastřešení: 6,3*4,3*0,8 = 21,67 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 78,56 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, 6
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. Konstrukce, vybavení standardu [%] [%] podíl 1. Základy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 2. Podezdívka: S 4,00 100,00 1,00 4,00 3. Obvodové stěny: S 28,00 100,00 1,00 28,00 4. Stropy: S 10,10 100,00 1,00 10,10 5. Zastřešení: S 7,20 100,00 1,00 7,20 6. Krytina: S 5,00 100,00 1,00 5,00 7. Klempířské konstrukce: S 0,80 100,00 1,00 0,80 8. Úprava povrchů: S 10,10 100,00 1,00 10,10 10. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 11. Okna: S 5,10 100,00 1,00 5,10 12. Podlahy: S 4,10 100,00 1,00 4,10 13. Vytápění: S 3,20 100,00 1,00 3,20 14. Elektroinstalace: S 3,00 100,00 1,00 3,00 19. Záchod: C 0,30 100,00 0,00 0,00 20. Okenice: S 2,00 100,00 1,00 2,00 21. Vnitřní vybavení: C 2,90 100,00 0,00 0,00 22. Ostatní: C 2,80 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 94,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9400 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: S 8,20 100,0 1,00 8,20 8,73 6 100 6,00 0,5238 2. Podezdívka: S 4,00 100,0 1,00 4,00 4,26 6 80 7,50 0,3195 3. Obvodové stěny: S 28,00 100,0 1,00 28,00 29,79 6 50 12,00 3,5748 4. Stropy: S 10,10 100,0 1,00 10,10 10,74 6 50 12,00 1,2888 5. Zastřešení: S 7,20 100,0 1,00 7,20 7,66 6 50 12,00 0,9192 6. Krytina: S 5,00 100,0 1,00 5,00 5,32 6 40 15,00 0,7980 7. Klempířské konstrukce: S 0,80 100,0 1,00 0,80 0,85 6 30 20,00 0,1700 8. Úprava povrchů: S 10,10 100,0 1,00 10,10 10,74 6 30 20,00 2,1480 9. Schodiště: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 10. Dveře: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,40 6 50 12,00 0,4080 11. Okna: S 5,10 100,0 1,00 5,10 5,43 6 50 12,00 0,6516 12. Podlahy: S 4,10 100,0 1,00 4,10 4,36 6 15 40,00 1,7440 13. Vytápění: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,40 6 20 30,00 1,0200 14. Elektroinstalace: S 3,00 100,0 1,00 3,00 3,19 6 25 24,00 0,7656 15. Rozvod vody: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 16. Zdroj teplé vody: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 17. Rozvod propan-butanu: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 18. Kanalizace: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 19. Záchod: C 0,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 20. Okenice: S 2,00 100,0 1,00 2,00 2,13 6 50 12,00 0,2556 21. Vnitřní vybavení: C 2,90 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 7
22. Ostatní: C 2,80 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 94,00 Opotřebení: 14,5869 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,4740 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,0318 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 7): = 850,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9400 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0318 Základní cena upravená = 1 510,11 Kč/m 3 Plná cena: 78,56 m 3 * 1 510,11 Kč/m 3 = 118 634,24 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 14,5869 % Úprava ceny za opotřebení - 17 305,06 Kč Rekreační chata bez č.p. - zjištěná cena = 101 329,18 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Příístřešek na dřevo - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 8
Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. nadzemní podlaží: 5,80*3,55 = 20,59 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. nadzemní podlaží: 20,59 m 2 2,60 m Obestavěný prostor: I. nadzemní podlaží: (5,80*3,55)*(2,60) = 53,53 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 53,53 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy S 100,00 2. Obvodové stěny pilířky P 100,00 3. Stropy X 100,00 4. Krov S 100,00 5. Krytina S 100,00 6. Klempířské konstrukce C 100,00 7. Úprava povrchů C 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře X 100,00 10. Okna X 100,00 11. Podlahy X 100,00 12. Elektroinstalace X 100,00 Část [%] Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 12,20 100,00 1,00 12,20 2. Obvodové stěny P 31,00 100,00 0,46 14,26 4. Krov S 33,50 100,00 1,00 33,50 5. Krytina S 12,80 100,00 1,00 12,80 9
6. Klempířské konstrukce C 4,20 100,00 0,00 0,00 7. Úprava povrchů C 6,30 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 72,76 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7276 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z Konstrukce, vybavení [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy S 12,20 100,0 1,00 12,20 16,77 6 50 12,00 2,0124 2. Obvodové stěny P 31,00 100,0 0,46 14,26 19,60 6 30 20,00 3,9200 3. Stropy X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 4. Krov S 33,50 100,0 1,00 33,50 46,04 6 30 20,00 9,2080 5. Krytina S 12,80 100,0 1,00 12,80 17,59 6 30 20,00 3,5180 6. Klempířské konstrukce C 4,20 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 7. Úprava povrchů C 6,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 8. Schodiště X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 9. Dveře X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 10. Okna X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 11. Podlahy X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 12. Elektroinstalace X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 72,76 Opotřebení: 18,6584 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 750,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,7276 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1030 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0318 Základní cena upravená = 1 006,49 Kč/m 3 Plná cena: 53,53 m 3 * 1 006,49 Kč/m 3 = 53 877,41 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 18,6584 % Úprava ceny za opotřebení - 10 052,66 Kč 43 824,75 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 10
Přístřešek na dřevo - zjištěná cena = 43 824,75 Kč c) Studny c 1 ) Vrtaná studna - 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Vrtaná Hloubka studny: 20,00 m Profil studny: 120 mm Kód CZ - CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: hloubka: 20,00 m * 1 210,- Kč/m + 24 200,- Kč Základní cena celkem = 24 200,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3230 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0318 Plná cena = 49 303,64 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 50 = 10,000 % - 4 930,36 Kč 44 373,28 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Vrtaná studna - zjištěná cena = 44 373,28 Kč d) Venkovní úpravy 11
d 1 ) Přípojky elektro 3 fázové, kabel Al 16 mm 2 v zemi - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 3.1.1. Přípojky elektro 3 fázové, kabel Al 16 mm 2 v zemi Kód CZ - CC: 2224 Délka: 32,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 32,00 m * 140,- Kč/m = 4 480,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2410 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0318 Plná cena: = 8 805,10 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 50 = 10,000 % - 880,51 Kč 7 924,59 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Přípojky elektro 3 fázové Al 16 mm 2 v zemi - zjištěná cena = 7 924,59 Kč d 2 ) Plot dřevěný laťkový na ocel. sloupky - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.6. Plot dřevěný laťkový na dřev. nebo ocel. sloupky Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Plocha: 29*5,0*1,50 = 217,50 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 217,50 m 2 * 435,- Kč/m 2 = 94 612,50 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 12
Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0318 Plná cena: = 178 817,59 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 25 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 25 = 20,000 % - 35 763,52 Kč 143 054,07 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Plot dřevěný laťkový na ocel. sloupky - zjištěná cena = 143 054,07 Kč d 3 ) Pilíř zděný z obyč. cihel - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 3.3.1. Pilíř zděný z obyč. cihel Kód CZ - CC: 2224 Výměra: 0,90*0,45*1,40 = 0,57 m 3 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 0,57 m 3 * 2 810,- Kč/m 3 = 1 601,70 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2410 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0318 Plná cena: = 3 148,02 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 55 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 55 = 9,091 % - 286,19 Kč Pilíř zděný z obyč. cihel - zjištěná cena = 2 861,83 Kč 13
e) Pozemkye 1 ) Pozemky parc.č. St. 11, St. 12, 69/6-27 - 32 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha St. 11 191,00 35,00 6 685,- Zastavěná plocha St. 12 673,00 35,00 23 555,- Součet 30 240,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0318 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 67 239,52 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zahrada 69/6 1 484,00 35,00 51 940,- Součet 51 940,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0318 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 46 196,04 Pozemky parc.č. St. 11, St. 12, 69/6 - zjištěná cena = 113 435,56 Kč Rekapitulace cen nemovitosti - nákladem a) Rekreační chata bez č.p. = 101 329,18 Kč b) Přístřešek na dřevo = 43 824,75 Kč c) Vrtaná studna = 44 373,28 Kč d) Venkovní úpravy d 1 ) Přípojky elektro 3 fázové, kabel Al 16 mm 2 v zemi = 7 924,59 Kč d 2 ) Plot dřevěný laťkový na ocel. sloupky = 143 054,07 Kč d 3 ) Pilíř zděný z obyč. cihel = 2 861,83 Kč Venkovní úpravy - celkem = 153 840,49 Kč e) Pozemky parc.č. St. 11, St. 12, 69/6 = 113 435,56 Kč 14
Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 456 803,26 Kč 456 800,- Kč Porovnávací hodnota a 1 ) Rekreační chata bez č.p. - 26 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Chata Vysočina - do 2 000 obyvatel 6 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20): 3 106,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: 6,30*4,30 = 27,09 m 2 Podkroví: 6,30*4,30 = 27,09 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Nadzemní podlaží: 27,09 m 2 2,10 m Podkroví: 27,09 m 2 0,80 m Obestavěný prostor: I. Nadzemní podlaží: (6,30*4,30)*(2,10) = 56,89 m 3 Podkroví: (6,30*4,30)*(0,80) = 21,67 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 78,56 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné I typ I plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce - Dřevěné jednostranně obíjené I -0,05 15
3. Střešní konstrukce - Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby III 0,03 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu II -0,06 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 0,00 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - III 0,00 Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 III 0,03 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu I -0,15 10. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 6 let: 1,00 9 Index vybavení I V = (1 + ĺ V i ) * V10 * 1,00 = 0,680 i = 1 Index polohy: č. P i Název znaku 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci III 0,00 2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je ve vzdálenosti do 2000 m II -0,05 včetně 3. Poloha v zástavbě - bez vlivu, samoty II 0,00 4. Dopravní dostupnost - problematický příjezd k hranici pozemku II -0,01 5. Hromadná doprava - špatná dostupnost I -0,02 6. Parkovací možnosti dobré II 0,00 7. Obchod a služby v okolí žádné I -0,05 8. Sportoviště žádné I 0,00 9. Obyvatelstvo v okolí - konfliktní skupiny obyvatel - odlehlé místo, možnost I -0,17 snadného vykradení 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + ĺ P i ) = 0,700 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: č. T i Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost negativní I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + ĺ T i ) = 0,850 i = 1 16
Celkový index I = I V * I P * I T = 0,680 * 0,700 * 0,850 = 0,405 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 106,- Kč/m 3 * 0,405 = 1 257,93 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 257,93 Kč/m 3 * 78,56 m 3 = 98 822,98 Kč Rekreační chata bez č.p. - zjištěná cena = 98 822,98 Kč b) Studny b 1 ) Vrtaná studna - 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Vrtaná Hloubka studny: 20,00 m Profil studny: 120 mm Kód CZ - CC: 2222 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,4740 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,0318 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: hloubka: 20,00 m * 1 210,- Kč/m + 24 200,- Kč Základní cena celkem = 24 200,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3230 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0318 Plná cena = 49 303,64 Kč 17
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 50 = 10,000 % - 4 930,36 Kč 44 373,28 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Vrtaná studna - zjištěná cena = 44 373,28 Kč c) Pozemky c 1 ) Pozemky parc.č. St. 11, St. 12, 69/6-27 - 32 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,4740 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,0318 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha St. 11 191,00 35,00 6 685,- Zastavěná plocha St. 12 673,00 35,00 23 555,- Součet 30 240,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0318 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 67 239,52 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zahrada 69/6 1 484,00 35,00 51 940,- Součet 51 940,- 18
Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0318 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 46 196,04 Pozemky parc.č. St. 11, St. 12, 69/6 - zjištěná cena = 113 435,56 Kč Rekapitulace cen nemovitosti - porovnáním a) Rekreační chata bez č.p. = 98 822,98 Kč b) Vrtaná studna = 44 373,28 Kč c) Pozemky parc.č. St. 11, St. 12, 69/6 = 113 435,56 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 256 631,82 Kč 256 630,- Kč Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a 1 ) Rekreační chata bez č.p. Zastavěné plochy a výšky podlaží: INP: 6,3*4,3 = 27,09 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška INP: 27,09 m 2 2,10 m Jednotkové množství: Jednotka: m 3 INP: (6,3*4,3)*(2,10) = 56,89 m 3 zastřešení: 6,3*4,3*0,8 = 21,67 m 3 Jednotkové množství celkem: = 78,56 m 3 19
Ocenění: Základní cena: 1 450,- Kč/m 3 78,56 m3 * 1 450,- Kč/m 3 = 113 912,- Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 14,120 % - 16 084,37 Kč Rekreační chata bez čp - výsledná cena = 97 827,63 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Přístřešek na dřevo Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. nadzemní podlaží: 5,80*3,55 = 20,59 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. nadzemní podlaží: 20,59 m 2 2,60 m Jednotkové množství: Jednotka: m 3 I. nadzemní podlaží: (5,80*3,55)*(2,60) = 53,53 m 3 Jednotkové množství celkem: = 53,53 m 3 Ocenění: Základní cena: 850,- Kč/m 3 53,53 m3 * 850,- Kč/m 3 = 45 500,50 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 14,947 % - 6 801,01 Kč Přístřešek na dřevo - výsledná cena = 38 699,49 Kč 20
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rekreační chata bez č.p. = 97 830,- Kč b) Přístřešek na dřevo = 38 700,- Kč Cena objektů činí celkem 136 530,- Kč Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Rekreační chata bez č.p. Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 Prodej, chata, 42 m² Cena: 290 000,- Kč včetně provize Poznámka k ceně: při rychlém jednání sleva Adresa: Ždírec nad Doubravou Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 235403 Budova: Cihlová Stav objektu: Ve výstavbě Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: 21
Okraj obce Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 24 m 2 Plocha užitná: 42 m 2 Plocha podlahová: 42 m 2 Plocha zahrady: 388 m 2 Balkón: Ano Sklep: 4 m 2 Parkovací stání: 1x Voda: Dálkový vodovod Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice Zařízeno: Ne Prodej rozestavěné zděné chaty s vlastním pozemkem 412 m 2 se nachází v okrajové části města Ždírce nad Doubravou. Chata je ve fázi hrubé stavby, dispozičně řešená: hlavní místnost, podkrovní místnost se vstupem na lodžii, terasa, velký zděný sklep. Elektřina u chaty a veřejný vodovod na pozemku, dále se na něm se nachází i kůlna a fóliovník. V blízkosti vlakového nádraží a supermarketu. Prodej, chata, 16 m² Cena: 170 000,- Kč bez poplatků Adresa: Chotěboř Datum aktualizace: 15.08.2012 ID zakázky: 33/2254 Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce 22
Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 16 m 2 Plocha užitná: 16 m 2 Plocha podlahová: 16 m 2 Plocha pozemku: 266 m 2 Plocha zahrady: 250 m 2 Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Ve výhradním zastoupení majitele Vám nabízíme na prodej dřevěnou podsklepenou chatičku v Chotěboři. Chata se nachází v zahrádkářské kolonii v Chotěboři. Chatička je dřevěná, v chatě elektřina, bez vody. V chatě se nachází suché wc, chata je podsklepená - pěkný kamenný sklípek. V přízemí se nachází jedna místnost a podkroví, které je využívané na přespání. K chatě přináleží zahrada. Pozemek je v nájmu za minimální roční poplatek. Chatička je ihned k dispozici. Prodej, chata, 36 m² Cena: 200 000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Adresa: Golčův Jeníkov Datum aktualizace: 31.07.2012 ID: 2353160796 Budova: Dřevěná Stav objektu: Špatný Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Okraj obce Zástavba: Rekreační Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 včetně 0 podzemních Plocha zastavěná: 36 m 2 Plocha užitná: 36 m 2 23
Plocha podlahová: 30 m 2 Plocha pozemku: 416 m 2 Plocha zahrady: 380 m 2 Voda: Místní zdroj Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Komunikace: Betonová Prodej pozemku stavební o výměře 36 m 2 s dřevěnou chatou, a pozemku ostatní plocha o výměře 380 m 2. Pozemek je zatravněný a oplocený. Studna kopaná. Dále studna vrtaná pomocí čerpadla rozvedena do chaty. El. Proud 380 V. Nemovitosti se nachází se v chatové oblasti, okraj obce. Dobrý přístup po zpevněné cestě. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn.] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 1 Ždírec n. Doubrav. 290 000,- Kč 0,95 0,70 0,75 0,65 1,00 1,00 1,00 94 014,38 2 Chotěboř 170 000,- Kč 1,00 0,75 0,95 0,75 1,00 1,00 1,00 90 843,75 3 Golčův Jeníkov 200 000,- Kč 1,00 0,80 0,85 0,70 1,00 1,00 1,00 95 200,00 Součet: 280 058,13 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 93 352,71 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 90 843,75 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 95 200,- Kč/jedn. Základní cena: 93 352,71 Kč 1,00 á 93 352,71 Kč/jedn. = 93 352,71 Kč Rekreační chata bez č.p. - výsledná cena = 93 352,71 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rekreační chata bez č.p. = 93 350,- Kč Cena objektů činí celkem 93 350,- Kč 24
Srovnávací hodnota a) Hlavní stavby a 1 ) Rekreační chata bez č.p. Jednotka: m 3 Jednotkové množství: INP: (6,3*4,3)*(2,10) = 56,89 jedn. zastřešení: 6,3*4,3*0,8 = 21,67 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 78,56 jedn. Podlaží: INP zp = 27,09 m 2 výška = 2,10 m Ocenění: Základní cena: 1 450,- Kč/jedn. 78,56 m 3 á 1 450,- Kč/m 3 = 113 912,- Kč Věcná hodnota nemovitosti: = 113 912,- Kč Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 85 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 95 000,- Kč Cenové koeficienty: C A = 0,746 C B = 0,768 C C = 0,790 C D = 0,812 C E = 0,834 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: A 5 3,730 25
Orientace ke světovým stranám: C 5 3,950 Konfigurace terénu: C 3 2,370 Poloha vzhledem k centru obce: C 5 3,950 Převládající zástavba: E 5 4,170 Inženýrské sítě: B 5 3,840 Doprava: B 5 3,840 Obchod a služby: B 5 3,840 Školství: A 5 3,730 Zdravotnictví: A 5 3,730 Kultura, sport, ubytování: B 5 3,840 Úřady: A 2 1,492 Pracovní možnosti: B 5 3,840 Životní prostředí: C 5 3,950 Přírodní lokalita: C 5 3,950 Změna v zástavbě: C 5 3,950 Příslušenství nemovitosti: C 1 0,790 Typ stavby: C 5 3,950 Možnost dalšího rozšíření: C 1 0,790 Obyvatelstvo: D 5 4,060 Názor znalce: B 5 3,840 92 71,602 Koeficient k = 71,602 / 92 = 0,7783 Korekce ceny * 0,7783 Rekreační chata bez č.p. - výsledná cena = 88 657,71 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Přístřešek na dřevo Jednotka: m 3 Jednotkové množství: I. nadzemní podlaží: (5,80*3,55)*(2,60) = 53,53 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 53,53 jedn. Podlaží: I. nadzemní podlaží zp = 20,59 m 2 výška = 2,60 m 26
Ocenění: Základní cena: 850,- Kč/jedn. 53,53 m 3 á 850,- Kč/m 3 = 45 500,50 Kč Věcná hodnota nemovitosti: = 45 500,50 Kč Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Skladový objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 25 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 30 000,- Kč Cenové koeficienty: C A = 0,549 C B = 0,577 C C = 0,604 C D = 0,632 C E = 0,659 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: A 5 2,745 Orientace ke světovým stranám: A 1 0,549 Konfigurace terénu: A 5 2,745 Poloha vzhledem k centru obce: A 1 0,549 Převládající zástavba: A 1 0,549 Inženýrské sítě: A 3 1,647 Doprava: A 5 2,745 Obchod a služby: A 1 0,549 Školství: A 1 0,549 Zdravotnictví: A 1 0,549 Kultura, sport, ubytování: A 1 0,549 Úřady: A 1 0,549 Pracovní možnosti: A 2 1,098 Životní prostředí: A 1 0,549 Přírodní lokalita: A 3 1,647 Změna v zástavbě: A 3 1,647 Příslušenství nemovitosti: A 5 2,745 Typ stavby: A 3 1,647 Možnost dalšího rozšíření: A 5 2,745 27
Obyvatelstvo: A 1 0,549 Názor znalce: A 5 2,745 54 29,646 Koeficient k = 29,646 / 54 = 0,5490 Korekce ceny * 0,5490 Přístřešek na dřevo - výsledná cena = 24 979,77 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rekreační chata bez č.p. = 88 660,- Kč b) Přístřešek na dřevo = 24 980,- Kč Cena objektů činí celkem 113 640,- Kč Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky parc.č. St. 11, St. 12, 69/6-27 - 32 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena Název [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] Zastavěná plocha St. 11 191,00 35,00 6 685,- Zastavěná plocha St. 12 673,00 35,00 23 555,- Součet 30 240,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0318 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 67 239,52 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. 28
Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zahrada 69/6 1 484,00 35,00 51 940,- Součet 51 940,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0318 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 46 196,04 Pozemky parc.č. St. 11, St. 12, 69/6 - zjištěná cena = 113 435,56 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemeky parc.č. St. 11, St. 12, 69/6 = 113 440,- Kč Cena pozemků činí celkem 113 440,- Kč Metoda tříd polohy a) Pozemky a 1 ) Pozemky parc.č. St. 11, St. 12, 69/6 Pozemky oceněné metodou tříd polohy. Název: zastavěná plocha parcelní číslo: St. 11 výměra: 191 m 2 Název: zastavěná plocha parcelní číslo: St. 12 výměra: 673 m 2 Název: zahrada parcelní číslo: 69/6 výměra: 1 484 m 2 Výměra pozemků celkem = 2 348 m 2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: 159 412,50 Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 27 m 2 Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy 29
Všeobecná situace: Třída 2 Intenzita využití pozemku: Třída 3 Dopravní relace k velkoměstu: Třída 3 Obytný sektor: Třída 3 Řemesla, průmysl, administrativa, obchod: Třída 3 Průměrná třída polohy: 2,80 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 2,80 Podíl ceny stavebního pozemku: 8,40 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (159 412,50 Kč * 8,40 %) / (100,0-8,40 %) = 14 618,61 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 14 618,61 Kč / (3 * 27 m 2 ) = 180,48 Kč/m 2 Cena stavební části pozemku: 180,48 Kč/m 2 * 81 m 2 = 14 618,61 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 180,48 Kč/m 2 * 0,15 = 27,07 Kč/m 2 Cena ostatních pozemků: 27,07 Kč/m 2 * 2 267,00 m 2 = 61 367,69 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 32,36 Kč/m 2 Výsledná cena pozemku: 75 986,30 Kč Pozemky parc.č. St. 11, St. 12, 69/6 - výsledná cena = 75 986,30 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky parc.č. St. 11, St. 12, 69/6 = 75 990,- Kč Cena pozemků činí celkem 75 990,- Kč Indexová metoda a) Pozemkya 1 ) Pozemky parc.č. St. 11, St. 12, 69/6 Výchozí cena: = 35,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,00 B - typ stavebního pozemku: * 1,10 C - třída velikosti obce: * 1,00 30
D - typ polohy: * 1,30 E - územní připravenost, infrastruktura: * 0,95 F - speciální charakteristiky: * 0,90 Výchozí cena upravená = 42,79 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 42,79 Kč/m 2 Oceňované stavební pozemky: zastavěná plocha parc.č. St. 11 191 m 2 zastavěná plocha parc.č. St. 12 673 m 2 zahrada parc.č. 69/6 1 484 m 2 Výměra stavebních pozemků: 2 348 m 2 2 348,00 m 2 á 42,79 Kč/m 2 = 100 470,92 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = 100 470,92 Kč Pozemek parc.č. St. 11, St. 12, 69/6 - výsledná cena = 100 470,92 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky parc.č. St. 11, St. 12, 69/6 = 100 470,- Kč Cena pozemků činí celkem 100 470,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemkya 1 ) Pozemky parc.č. St. 11, St. 12, 69/6 Seznam porovnávaných pozemků: Realiz. cena Výměra Jedn.cena K p Váha Upravená jedn. Název [Kč] [m 2 ] [Kč/m 2 ] cena [Kč/m 2 ] Real 40,- 1 40,00 1,00 1,00 40,00 40,- / 1,000 Průměrná jednotková cena: 40,00 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 40,00 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 40,00 Kč/m 2 31
Oceňované pozemky: zastavěná plocha parc.č. St. 11 191 m 2 zastavěná plocha parc.č. St. 12 673 m 2 zahrada parc.č. 69/6 1 484 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 2 348 m 2 2 348,00 m 2 á 40,- Kč/m 2 = 93 920,- Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 93 920,- Kč Pozemky parc.č. St. 11, St. 12, 69/6 - výsledná cena = 93 920,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky parc.č. St. 11, St. 12, 69/6 = 93 920,- Kč Cena pozemků činí celkem 93 920,- Kč 32
g) Věcná břemena g 1 ) Věcné břemeno Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou. Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb na jednotnou částku 10 000,- Kč. Ocenění věcného břemene činí: 10 000,- Kč Věcné břemeno se neodečítá z hodnoty nemovitosti, neboť je ve prospěch oceňovaných pozemků, avšak k tíži sousedních pozemků dle platné smlouvy. Věcné břemeno: Věcné břemeno = 10 000,- Kč Hodnota věcného břemene slovy - celkem: Desettisíc Kč 33
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 143 190,- Kč 113 440,- Kč 256 630,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podle THU: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota: Stanovená věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Cena metodou tříd polohy: Administrativní cena pozemků: Porovnávací cena pozemků: Cena indexovou metodou: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 136 530,- Kč 93 350,- Kč 113 640,- Kč 105 000,- Kč 75 990,- Kč 113 440,- Kč 93 920,- Kč 100 470,- Kč 100 000,- Kč 205 000,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 93 350,- Kč 93 920,- Kč 187 270,- Kč Obvyklá cena: 205 000,- Kč slovy: dvěstěpěttisíc Kč 34
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem v Praze, Praha 2 - Spálená č. 2, ze dne 3.1.1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1338-16-2012 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne 23.8.2012 Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: odhadynemo@volny.cz 35