ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 379/7049/2014 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 1272/13 v bytovém domě č.p. 1270, 1271, 1272 a 1273 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 1864, 1865, 1866 a 1867, k.ú. Kadaň, v ulici Chomutovská v Kadani, okres Chomutov, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 379/7049/2014 LV no.: 5516 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - byt č. 1272/13 v bytovém domě č.p. 1270, 1271, 1272 a 1273, včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 1864, 1865, 1866 a 1867, k.ú. Kadaň, v ulici Chomutovská v Kadani, okres Chomutov, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Chomutovská 1272, 432 01 Kadaň Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 577.008 Kč Market value Tržní hodnota 270.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 270.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 270.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 1272/13 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. 1864, 1865, 1866 a 1867 Appurtenances: Příslušenství: pravděpodobně sklepní kóje a loggie Size: Velikost podíl 694/51142 z 964 m 2 tj. 13,08 m 2 Location in the town: Poloha v obci: obytná zóna Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura úplná, odpovídající velikosti města Unit price: Jednotková cena 500 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: montovaný z panelů Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: 69,4 m 2 Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní m 2 m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: 1964 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 60 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 5516 je byt ve vlastnictví ve SJM Jozefa Kopčana a Moniky Kapčanové, oba bytem Chomutovská 1272, 432 01 Kadaň. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 5516 je vlastnické právo k bytu omezeno následujícím omezením: -zástavním právem zákonným pohledávky ve výši 61.468,- Kč vč. příslušenství ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Chomutov podle rozhodnutí okresní správy sociálního zabezpečení o zřízení zástavního práva ze dne 6.6.2014 -zástavním právem zákonným pohledávky ve výši 30.023,- Kč vč. příslušenství ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Chomutov podle rozhodnutí okresní správy sociálního zabezpečení o zřízení zástavního práva ze dne 26.9.2013 -zástavním právem soudcovským pohledávky ve výši 44.092,- Kč ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Chomutov podle usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva ze dne 17.1.2012 -zástavním právem soudcovským pohledávky ve výši 62.146,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Chomutov podle usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva ze dne 24.2.2011 -zástavním právem smluvním 1/ pohledávka ve výši 757.130,- Kč s příslušenstvím 2/ budoucí pohledávka do celkové výše 757.130,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 21.5.2007 -rozhodnutím o úpadku podle usnesení insolventního soudu o úpadku ze dne 4.7.2014 -nařízením exekuce podle usnesení soudu o nařízení exekuce ze dne 3.11.2006 Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 5516 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 5516 je evidováno toto zástavní právo: -zástavní právo zákonný pohledávky ve výši 61.468,- Kč vč. příslušenství ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Chomutov podle rozhodnutí okresní správy sociálního zabezpečení o zřízení zástavního práva ze dne 6.6.2014 -zástavní právo zákonný pohledávky ve výši 30.023,- Kč vč. příslušenství ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Chomutov podle rozhodnutí okresní správy sociálního zabezpečení o zřízení zástavního práva ze dne 26.9.2013 -zástavní právo soudcovský pohledávky ve výši 44.092,- Kč ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Chomutov podle usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva ze dne 17.1.2012 -zástavní právo soudcovský pohledávky ve výši 62.146,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Chomutov podle usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva ze dne 24.2.2011 -zástavní právo smluvní 1/ pohledávka ve výši 757.130,- Kč s příslušenstvím 2/ budoucí pohledávka do celkové výše 757.130,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 21.5.2007 Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - panelový dům Strong points / silné stránky: - v blízkosti jsou objekty občanské vybavenosti (supermarkety, školy, stadion, sportovní hala, koupaliště) - dostatek parkovacích ploch - 3 -
Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 5516 pro k.ú. a obec Kadaň, prokazující stav evidovaný k datu 8.10.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Kadaň, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla na základě oznámení společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne 14.10.2014 svolána na 29.10.2014, 11:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor bytu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Informace k oceňovanému bytu a bytovému domu byly zjištěny při místním šetření od jiných vlastníků bytových jednotek v bytovém domě. - 4 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 661686 Název katastrálního území: Kadaň Kód obce: 563102 Název obce: Kadaň Počet obyvatel obce: 17 864 Datum stanovení počtu obyvatel: 01.01.2014 Kód okresu: CZ0422 Název okresu: Chomutov Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Obytná zóna s úplnou infrastrukturou Infrastructure / infrastruktura: Město Kadaň patří mezi větší města Ústeckého kraje, nachází se v západní části Ústeckého kraje, přibližně 18 km jihozápadně od města Chomutov a přibližně 60 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Město má dostatečnou občanskou vybavenost (městský úřad, 2 pošty, nemocnici s poliklinikou, základní a střední školství, kulturní zařízení, sportoviště, obchody, restaurace a ostatní služby). Po dopravní stránce je město Kadaň dobře dostupné, městem prochází silnice č. II/224 a II/568, v blízkosti města leží silnice č. I/13 E442 (Karlovy Vary Liberec), město je také napojeno na železniční dopravu tratěmi ČD ve směrech Chomutov, Praha a Karlovy Vary. Property Location / poloha nemovitostí: Bytový dům se nachází v severní části města, v lokalitě se zástavbou převážně bytovými domy a občanskou vybaveností (v blízkosti je škola, supermarkety, stadion, sportovní hala, koupaliště a další), v ulici Chomutovská. V lokalitě je rozvod el. proudu, pitné vody, kanalizace, zemního plynu a tepelné rozvody. Short description property / stručný popis majetku: Bytová jednotka č. 1272/13: Oceňovaný byt je situován v 5. nadzemním podlaží sekce č. 1272 bytového domu č.p. 1270, 1271, 1272, 1273, umístěného na pozemcích čís. parcel 1864, 1865, 1866, 1867, k.ú. Kadaň. K bytu náleží podíl o velikosti 694/51142 na společných částech domu č.p. 1270, 1271, 1272, 1273 a na pozemcích čís. parcel 1864, 1865, 1866, 1867, k.ú. Kadaň. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o předpokládané velikosti 1+3 pravděpodobně sestává z předsíně, 3 pokojů, kuchyně, koupelny, WC a loggie. K bytu pravděpodobně náleží sklepní kóje. Podlahová plocha bytu činí 69,4 m 2, podle podílu na celkové podlahové ploše bytů v domě (podíl 694/51142). Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá s mírným spádem ke střešním vpustím, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná, podlahy jsou betonové, povrchy podlah tvoří převážně povlaky z PVC, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou převážně hladké plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, obvodové stěny budovy jsou tepelně izolované tepelně izolačními deskami z polystyrenu, na nichž je provedena fasádní omítka. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, topení včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově, zdravotně-technické vybavení bytů je v typových bytových jádrech. V každé sekci bytového domu je výtah. Vybavení oceňovaného bytu tvoří vnitřní dveře, vana a záchod, kuchyňský sporák, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, plynu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou opatřeny krytinou z PVC a bukové vlysy. - 5 -
Stáří a stavební stav: Bytový dům byl kolaudován v roce 1964, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 50 let. Stavební stav domu uvedenému stáří odpovídá, bytový dům prošel rekonstrukcí (zateplení domu, plastová okna, střešní krytina atd.). Současný stavební stav domu je dobrý. Dům je běžně udržován. Stav bytu nebyl z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěn. Pro účely ocenění se předpokládá, že byt je v původním stavu s průměrnou údržbou. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 1272/13 náleží podíl o velikosti 694/51142 na pozemcích čís. parcel 1864 (ostatní plocha a nádvoří), 1865 (zastavěná plocha a nádvoří), 1866 (zastavěná plocha a nádvoří) a 1867 (zastavěná plocha a nádvoří), k.ú. Kadaň. Pozemky jsou rovinné konfigurace, napojeny na inženýrské sítě el. proudu, plynu, vody, kanalizace a tepelných rozvodů. Pozemky jsou přístupné z okolních veřejně přístupných pozemků, které jsou ve vlastnictví města Kadaň. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky (podle zák.č. 72/1994 Sb.) bytu č. 1272/13 v bytovém domě č.p. 1270, 1271, 1272, 1273, včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 1864, 1865, 1866, 1867, k.ú. Kadaň, v ulici Chomutovská v Kadani, okres Chomutov, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 5516 pro k.ú. a obec Kadaň u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Chomutov, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 29. října 2014 270.000,- Kč Slovy: Dvěstěsedmdesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č. 5516 je evidováno: -zástavní právo zákonný pohledávky ve výši 61.468,- Kč vč. příslušenství ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Chomutov podle rozhodnutí okresní správy sociálního zabezpečení o zřízení zástavního práva ze dne 6.6.2014 -zástavní právo zákonný pohledávky ve výši 30.023,- Kč vč. příslušenství ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Chomutov podle rozhodnutí okresní správy sociálního zabezpečení o zřízení zástavního práva ze dne 26.9.2013 -zástavní právo soudcovský pohledávky ve výši 44.092,- Kč ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Chomutov podle usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva ze dne 17.1.2012 -zástavní právo soudcovský pohledávky ve výši 62.146,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Chomutov podle usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva ze dne 24.2.2011 -zástavní právo smluvní 1/ pohledávka ve výši 757.130,- Kč s příslušenstvím 2/ budoucí pohledávka do celkové výše 757.130,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 21.5.2007 -rozhodnutí o úpadku podle usnesení insolventního soudu o úpadku ze dne 4.7.2014 -nařízení exekuce podle usnesení soudu o nařízení exekuce ze dne 3.11.2006 Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 5516. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna. - 7 -
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 379/7049/2014. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 31.října 2014-8 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 379/7049/2014 LV no.: 5516 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 1272/13 69 20 550 1 426 170 60,0 570 468 2 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 570 468 Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 1864, 1865, 1866 a 1867 zastavěná plocha a nádvoří 13,08 500 6 540 podíl o velikosti 694/51142 2 3 4 5 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 6 540 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 577 008 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota Kč Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility area Celková cena obytné / užitné plochy Price per object Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 1 BJ Kadaň, ul. Budovatelů 305 000,00 V-14 72,40 3+1 4 213 0,95 289 750,00 4 002 2 BJ Kadaň, ul. Chomutovská 300 000,00 X-14 71,00 3+1 4 225 0,85 255 000,00 3 592 3 BJ Kadaň, ul. Chomutovská 350 000,00 X-14 73,00 3+1 4 795 0,85 297 500,00 4 075 Comments Komentář vydražená cena1) nabídka2) nabídka3) 1) vydraženo společností EURODRAŽBY CZ 2) aktuální nabídka realitní kanceláře Bydlete líp s.r.o. Františkovy Lázně 3) aktuální nabídka realitní kanceláře REALITY VLASÁK Kadaň Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,577 mil.kč 0,000 mil.kč 0,270 mil.kč 0,270 mil.kč
Byt č. 1272/13 v ulici Chomutovská v Kadani Situace lokality Fotomapa
Byt č. 1272/13 v ulici Chomutovská v Kadani Bytový dům č.p. 1270, 1271, 1272 a 1273 Bytový dům č.p. 1270, 1271, 1272 a 1273 Parkoviště u domu Vchod do domu č.p. 1272 Přístupová chodba v domě Chodba v domě