-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 7265/32-2018 o ceně nemovitosti stavební parcely čk. 320 se stavbou rodinného domu čp. 275 a vedlejší stavby - kolny, včetně součástí a příslušenství, dále pp. čk. 178 v k.ú. Teplá, obec Teplá, okres Cheb Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti (podílu ve výši 12450/31005) dle Usnesení ze dne 22.05.2018 pod čj. 040Ex 5105/08-33 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 14 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. V Trutnově dne 28.06.2018 Vyhotovení č.:
-2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: - výpis z katastru nemovitostí - snímek pozemkové mapy - situace širších vztahů - místní šetření - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující - dostupná dokumentace - realitní servery a údaje místních realitních kanceláří - informace od spoluvlastníků Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na den 01.06.2018. Byl přítomen povinný p. Šimurda, dále i pozvaná spolumajitelka p. Hlavová s dcerou. Další spoluvlastník p. Bureš údajně zemřel. Jeho byt nebyl zpřístupněn, jsou převzaty údaje od spoluvlastníků. Objekt je užíván pouze povinným, další část byt p. Hlavové není užíván a p. Bureš zemřel. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 01.06.2018. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 1211, katastrální území Teplá, obec Teplá, okres Cheb, pod čp. 275.
-3- Vlastník: podílové spoluvlastnictví: Bureš Ladislav 10686/31005 Hlavová Alžběta 7869/31005 Šimurda Josef 12450/31005 Objekt je vybudován na stp. čk. 320, dále k ní přiléhá a vytváří funkční celek pp. čk. 178 (zahrada). 2. Projektová dokumentace ani stavební spis se nezachovaly, dle dostupných údajů a stáří sousedních nemovitostí jde o objekt vybudovaný přibližně před 110-120 lety. V dalších letech došlo postupně ke stavebním úpravám, například zazděn oboustranně průjezd (osazeny dveře), obnova krytiny, osazení oken a dveří, vytvořeno sociální zařízení v bytech, údajně před 35-45 lety. V současné době jsou tyto investice zcela znehodnoceny, jednak nešetrným užíváním a kvalitou prací. Pouze byt v přízemí je užíván se závadami, další byty neužívány, vyžadují celkovou rekonstrukci. 3. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Rodinný dům čp. 275 na stp. čk. 320 b) Kolna na stp. čk. 320 posuzována za příslušenství c) Součásti a příslušenství d) Stavební pozemky stp. čk. 320, pp. čk. 178
-4-4. Popis: Nemovitost je situována ve střední, zastavěné části města s počtem obyvatel 2 961, přímo přístupna z Klášterní ulice, navazuje náměstí s kostelem. Vybudována na mírně svažitém pozemku, přivráceném k jihozápadu, v území zainvestovaném (el. síť, veřejný vodovod), na veřejnou kanalizaci není napojen, splaškové vody svedeny do žumpy. Vedlejší stavba je volně stojící. a) Rodinný dům čp. 275 Jde o řadový objekt, krajní, zčásti podsklepen, dvoupodlažní, bez podkroví. Obsahuje celkem 3 byty, jejich prodej zrealizován podle podílu podlahových ploch v budově, v současné době je užíván pouze byt 1+2 v přízemí s příslušenstvím, další dva byty ve 2.NP nejsou užívány, jde o byty 1+2 s devastovaným příslušenstvím. Dispoziční řešení: Byt v přízemí 1+2 s příslušenství p. Šimurda: kuchyň 20.50 m2, pokoj 23.60 m2, pokoj 20.60 m2, sociální příslušenství 3.60 m2, komora 6.70 m2, uhelna 18.40 celkem 93,40 m2 Byt ve 2.NP 1+2 s příslušenstvím p. Hlavová podlahová plocha činí 61 m2 Byt ve 2.NP 1+2 s příslušenstvím p. Bureš podlahová plocha činí 75 m2 (odhadnuta byt nebyl zpřístupněn) Celková podlahová plocha činí 229.40 m2. Další plochy v objektu jsou společně využívány, rovněž sklep, jenž je nepoužitelný je zatopen, údajně dlouhodobě. Konstrukční řešení: Objekt založen na kamenných základech, bez hydroizolace. Svislé konstrukce zděné v přízemí z kamene, další cihelné v tl. 45 cm, stropy polospalné, sklepa klenbový. Okna zdvojená, dveře převážně hladké, podlahy i dlažby různého druhu (lino, DTD, beton, dlažby teraco a keramické). Střecha sedlová, krov dřevěný, krytina plechová a eternit, komíny dožilé hrozí zborcení, nevhodné k používání. Fasáda stříkaná, dvorní zcela zničena. Sociální zařízení podstandardní, WC splachovací, kuchyně vybaveny rovněž podstandardně. Vytápění lokální, kamny na uhlí, není bezpečné pro nevyhovující komíny. Technický stav: Celého objektu v havarijním stavu, před rekosntrukcí. Vyžaduje obnovu téměř veškerých prvků stavby, navíc je staticky narušená štítová severní strana budovy.
-5- Výměry: Zastavěná plocha: 15,00x14,00 = 210,00 m2 Obestavěný prostor: 210,00x5,60+210,00x2,40/2,00 = 1 428,00 m3 Podlahová plocha činí přibližně 229 m2. b) Vedlejší stavba - kolna Objekt volně stojící na stp. čk. 320. Stavba přízemní s půdním prostorem, střecha pultová. Vytvořena v přízemní části z neopracovaného kamene, v úrovni půdy z cihel, krytina provizorní, dveře tesařské, není omítnuta. Stáří odhaduji více jak 70 let, zchátralý stav. Výměry: Zastavěná plocha: 8,10x7,00 = 56,70 m2 Obestavěný prostor: 230,00 m3 c) Součásti a příslušenství Spočívají v přípojkách inženýrských sítí, žumpě, částečně dochovaného oplocení zahrady, dožívajícího dřevníku.
-6- d) Pozemky Nalézají se v historické, zastavěné části města, vytváří spolu jeden funkční celek, téměř rovinaté. č.parcely Výměra v m 2 Kultura stp. čk. 320 689 zastavěná plocha a nádvoří pp. čk. 178 64 zahrada celkem 753 C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-7- Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z cenového ukazatele ve stavebnictví STANDARDY. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu Cheb, s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení. a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru Stavba KSD ZC Kč/ m3 K TP K V K I Výchozí cena Kč/m3 Rodinný dům čp. 275 462111 4 300 0,60 0,70 0,42 1 806 Kolna 462119 1 900 0,60 0,60 0,36 684 kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba Obestavěný prostor Výchozí cena Kč/m3 Reprodukční Cena v Kč % opotř. Časová cena v Kč Rodinný dům čp. 275 1 428 1 806 2 578 968 85 386 845 Kolna 230 684 157 320 85 23 598 Celkem 410 443
-8- Součásti a příslušenství Ocení se přiměřeně k hlavním objektům, v tomto případě ve výši 2 % z časové ceny budov. Výpočet: 410 443 x 2 % = 8 209,- Kč Stavební pozemky Obvyklá cena stavebních pozemků činí dle sdělení místních realitních kanceláří v rozmezí 320 600,- Kč/m2. V tomto případě vzhledem k zanedbanosti celé nemovitosti stanovuji cenu při spodní hranici, tj. 320,- Kč/m2. Výpočet: 753 m2 x 320,- Kč/m2 = 240 960,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 1211 v k.ú. Teplá činí zaokrouhleně 659 600,- Kč.
-9- Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. V lokalitě okresu Cheb se údajně zobchodovaly v posledních letech obdobné nemovitosti, nelze ale přesně provést porovnání pro chybějící konkrétní údaje. Z toho důvodu použito údajů z realitních serverů, kde je prezentována nabídka obdobných nemovitostí. Tyto jsou upraveny v závislosti na konkrétní poloze, velikosti, zainvestovanosti, technickém stavu, velikosti pozemku vzhledem k oceňované nemovitosti. Dle nabídek jde o následující nemovitosti: Lokalita Prodejní cena Podlahová plocha Výměra pozemků Koeficient K1 K5 Srovnatelná cena Plesná 600 000 170 3 027 1,05 630 000 Mnichov 880 000 200 1 278 0,78 686 400 Skalná 390 000 483 1 006 1,10 429 000 Luby 599 000 290 334 1,15 688 850 Plesná 700 000 340 635 0,75 525 000 Luby 500 000 240 400 1,25 625 000 Z toho vyplývá průměrná cena 597 375,- Kč. V ceně jsou obsaženy přiměřené pozemky, součásti a příslušenství. Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 1211 v k.ú. Teplá činí zaokrouhleně 600 000,- Kč.
-10- Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je v lokalitě převis nabídky nad poptávkou po obdobných nemovitostech před rekonstrukcí, dále s ohledem na podílové spoluvlastnictví a realizaci prodeje exekuční dražbou, je navržena obvyklá cena ve výši porovnávací hodnoty, snížena prodejním koeficientem 0.90. Výpočet: 600 000 x 0,90 = 540 000,- Kč Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 1211 v k.ú. Teplá činí 540 000,- Kč. Podíl ve výši ideálních 12450/31005 činí zaokrouhleně 216 000,- Kč. Slovy: Dvěstěšestnácttisíckorunčeských Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne 28.06.2018
-11- Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7265/32-2018 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne 28.06.2018
-12-
-13-
-14-